ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТАНОВЛЕНИЯ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 340

Е.Ю. Ржанникова

ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТАНОВЛЕНИЯ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Статья посвящена основным этапам развития законодательства, регулирующего отношения долевого строительства. Автором проведен анализ развития долевого строительства на каждом этапе, выявлены причины, способствующие принятию Федерального закона №214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В результате в статье обобщены последние поправки в данном законе, защищающие права дольщиков.

Ключевые слова: долевое строительство, договор участия в долевом строительстве, история законодательства о долевом строительстве, новации законодательства о долевом строительстве, счета эс-кроу.

Российское государство имеет ряд значимых задач, среди которых существенное значение имеет задача обеспечить население жильем и повысить его доступность для граждан. Участие в долевом строительстве - это один из популярных способов приобретения жилого или нежилого помещения на первичном рынке.

Само словосочетание «долевое строительство» предполагает участие сторон в процессе строительства на конкретных условиях. Такое трактование исходит из происхождения слова, поскольку слово «доля» в толковом словаре В. Даля - «часть, дробь» [2, с.514]. Словосочетание «долевое строительство» производное от английского equity construction - «строительство по справедливости». Это такая форма инвестирования в строительстве, когда строительной или инвестиционной компанией (застройщиком) привлекаются денежные средства дольщиков - физических и юридических лиц для строительства объекта недвижимого имущества.

Востребованность долевого строительства обусловлена желанием покупателей оплачивать недвижимость до окончания строительных работ, поскольку цена за приобретаемую площадь при таких условиях значительно ниже.

Изначально долевое строительство зародилось в Аргентине во время правления президента Рауля Альфонсина (10.12.1983 - 08.07.1989 гг.). На тот момент экономическая обстановка в государстве была достаточно нестабильна, валюта становилась дешевле. Поскольку экономический кризис затронул большую часть населения, банки не выдавали кредиты ввиду их убыточности. Все это поспособствовало изменению экономической политики, в том числе в отрасли строительства. В 1985 году была создана и запущена программа «Строительство по справедливости». Разработанное специально акционерное общество принимало взносы от граждан, которые впоследствии направлялись на финансирование застройщиком строительства жилой недвижимости. Сумма, которую вносил дольщик, превращалась в эквивалент конкретной площади в квадратных метрах, выражающих и номиналы акций [1, с.7]. Такие сделки обязательно подлежали регистрации при помощи акций, собрав определенное количество которых, граждане могли обменять ценные бумаги на жилое недвижимое имущество. Благодаря этому Рауль Альфонсин смог увеличить число собственников жилья с 2 до 21%. Британские финансисты по своей инициативе быстро распространили идею долевого строительства в Египте, Кувейте, Объединенных Арабских Эмиратах, где многими британскими строительными компаниями возводились множественные объекты недвижимого имущества. Впоследствии английские финансисты внесли значительные изменения в схему. Британцы не создавали специальные акционерные общества или кооперативы. Было решено продавать не акции, или доли, а квадратные метры определенного будущего жилого помещения, что явилось гарантией окупаемости еще не начатого строительства. Схема действительно оказалась эффективной, что подтверждает опыт современных строительных организаций [15, с.61].

В России можно выделить следующие исторические этапы развития законодательства в области строительства жилья: дореволюционный, советский, постсоветский, современный [7, с.284].

© Ржанникова Е.Ю., 2019.

В дореволюционном периоде не имелось законодательства, которое специально регулировало строительство жилья, соответственно отношения были регламентированы нормами гражданского права. Условия возникновения жилищного законодательства появились до Октябрьской революции 1917 года. Тогда в данный период и возникло понятие «жилищное дело», которое подразумевало в себя квартирный вопрос, то есть изучение условия, стоимости, порядка представления жилья [13, с. 38].

До того как сформировалось долевое участие в строительстве недвижимого имущества, строительство осуществлялось при помощи подрядного способа. Краткая Русская Правда в статье 43 называет подряд обязательством, в соответствии с этим способом осуществлялось сооружение и ремонт мостов. В дальнейшем в Пространной Русской Правде закреплялся договор личного найма. По мнению К.П. Победоносцева «подрядные сделки получили особенно важное значение в государственной экономике и в законодательстве со времен Петра Великого, с развитием военных и морских учреждений и с умножением материальных потребностей государства, требовавших удовлетворения. Все законодательство XVIII и первой половины XIX столетий наполнено постановлениями и указами об этом предмете» [12, с.43].Как самостоятельный гражданско-правовой договор договор подряда был отмечен в Своде законов гражданский 1835 года, а именно в статье 1737. Г.Ф. Шершеневич полагает, что содержание договора подряда - это что -то среднее между поставкой и наймом [16, с.483].

Итак, на первом этапе развития законодательства жилищного строительства в России создается правовая база для урегулирования отношений строительства при помощи подряда, как способа строительства жилой недвижимости [14, с.58]. Во время советского этапа развития законодательства в области строительства жилья важнейшее значение имела жилищная кооперация. Данное понятие предполагает совместную деятельность, направленную на строительство жилой недвижимости, осуществляемую посредством распределения затрат на строительство между будущими собственниками жилья. Т.Ю. Майборода в своей научной работе высказывает свое мнение по поводу характерных черт долевого строительства данного времени: «Отличия долевого строительства от жилищно-строительной кооперации выражались в том, что лица, оплачивающие строительство своими средствами, не имели самоуправляемости, какая существовала в рамках кооператива. Фактически производя те же самые действия, что и при жилищной кооперации, т.е. постепенно внося суммы, требуемые для возведения дома и ввода в эксплуатацию, дольщики учитывали какой бы то ни было контроль над общей ситуацией» [10, с.19]. В начале 90-х годов прошлого столетия производилась бесплатная приватизация жилого недвижимого имущества в домах муниципального жилищного фонда [14, с.58]. Необходимо было установить порядок и пределы вмешательства государства во взаимоотношения между собственностью и оборотом недвижимости [9, с.7]. Именно в постсоветском периоде возникали отношения, связанные с участием в долевом строительстве.

Главный нормативно-правовой акт, который изменил регулирование строительной деятельности -это Гражданский кодекс Российской Федерации. В данном источнике имелись и недочеты, а именно отсутствовали нормы, которые регулировали правовой статус дольщиков, выступающих инвесторами, и гарантирующие защиту их прав и законных интересов в отношении с заказчиками. Нормативно -правовые акты по капитальному строительству принимались, впервые законом был подчеркнут договорной характер отношений между участниками инвестиционной деятельности, однако оставалась проблема - неясность содержания отношений заказчика и инвесторов [3, с.24].

Таким образом, на этапе дореволюционного периода «строительство осуществлялось подрядным способом, поставка не отделялась от подряда, не существовало договора строительного подряда как самостоятельного вида договора» [14, с.58]. В советский период произошло развитие жилищной кооперации. Постсоветский период характеризуется тем, что жилищные потребности - это личное дело каждого гражданина. Именно тогда и возникли отношения непосредственно связанные с участием в долевом строительстве.

Поскольку в 90-х годах прошлого столетия прекращалось бюджетное финансирование строительства жилья и отсутствовало доступное проектное финансирование, строительная отрасль встала перед выбором: остановить строительный комплекс или искать нестандартные решения в новых экономических условиях. Застройщики нашли решение - они выступили как главные инициаторы привлечения для строительства средств граждан. Необходимо было оформлять договорные отношения граждан, финансирующих строительство, и застройщиков. Договоры было возможно заключать, поскольку законодательство предусматривает заключение договоров урегулированных законом, а также те, что не предусмотрены им. Основываясь на общих положениях об обязательствах, сделках и договорах, а также законодательстве России об инвестиционной деятельности, разрабатывались договоры инвестирования, которые стали называть договорами долевого участия в строительстве [5, с.64]. Помимо таких договоров на рынке через другие формы привлекались денежные средства граждан. Заключались предусмотренные и не предусмотренные законом договоры между застройщиками и дольщиками. К таким договорам относятся: договор подряда, уступки требования (цессия) и иные. У таких договоров вне зависимости от названий практически одни

существенные условия. По договорам гражданин (инвестор/дольщик) обязуется частично оплатить строительство жилой недвижимости (многоквартирного дома), а застройщик обязуется в свою очередь построить данную недвижимость, обеспечит введение в эксплуатацию, а затем передать гражданину в собственность квартиру, которая определена в договоре.

На этапе когда долевое строительство развивалось существовало множество судебных споров. Эти споры возникали по причине того, что не были выполнены все условия договора. Поскольку в законодательстве отсутствовала регламентация договора об инвестиционной деятельности, судами делался упор именно на содержание договора, а не из наименования, однако неоднозначной была оценка правовой природы заключаемых сделок [5, с.64]. Благодаря сравнительному анализу законодательства, который проводили верховые суды республик, краевые, областные и соответствующие им суды, был сделан вывод судами о том, что Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» дает гражданам больше гарантий защиты его прав по договорам от недобросовестных контрагентов, в то время как Гражданский кодекс Российской Федерации ограничивает права граждан договорными рамками [11].

Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» регламентируются отношения потребителей и изготовителей, исполнителей, импортеров, продавцов. Потребитель в данном законе рассматривается в качестве граждан, которые планируют заказать или приобрести, либо заказывающие, приобретающие или использующие товары народного потребления для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Федеральный закон от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционную деятельность трактует как вложение инвестиций и осуществление практических действий для того, чтобы получить прибыль или получить другой полезный эффект. Полезный эффект в данном случае - это приобретение жилья в многоквартирном доме в собственность. Под инвестициями подразумеваются те денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в указанных целях [5, с.64].

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был принят 30 декабря 2004 года. Введенный в действие закон не смог решить проблем правового регулирования отношений. Оставалась проблема защиты прав дольщиков, которые инвестировали денежные средства в долевое строительство жилого помещения при банкротстве застройщика [4, с.63]. Исходный текст закона отличался тем, что был непроработан и имел множество недостатков. В течение многих лет в Федеральный закон вносились изменения связанные с появившимися проблемами, а именно были недостаточно защищены права покупателей жилья, работа предпринимателей была также непрозрачна.

С 01 июля 2019 года привлечение денежных средств граждан возможно только с применением счетов эскроу. К исключениям относятся объекты, которые находятся в степени готовности, методика определения утверждается Правительством Российской Федерации. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, которые подразумевают передачу жилья, происходит проверка застройщика, а именно уплатил ли он обязательные отчисления (взносы в Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства по представленному на государственную регистрацию договору. Таким образом, защиту прав дольщиков по договорам, которые зарегистрированы до 01 июля 2019 года, обеспечивает Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства. Защита прав дольщиков до 01 июля 2019 года может быть осуществлена как внесением взносов в Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства, так и с применением счетов эскроу. Одновременно данные способы защиты применять невозможно [6, с.61].

Цивилисты, а также специалисты в сфере строительства полагают, что именно последние поправки в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» помогут работать с несовершенством документа [8, с.43].

Библиографический список

1.Абрамов А. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. - 2013. - №2. - С.7-18.

2. Даль В.И. Толковый словарь живого великорусского языка. - СПБ. - М.: М.О. Вольфа, 1963-1866.

3.Дикун А.В. Указ. соч. С.24.

4.Ершов О.Г. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. №1 (10). С.63-68.

5.Кирсанов А.Р. Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее // Имущественные отношения в РФ. - 2017. - №6. - С.64-74.

6.Кирсанов А.Р. Новая реформа о долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2019. - №1. - С. 61-65.

7.Кицай Ю.Л. История становления жилищных правоотношений в России по управлению квартирными домами // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. - 2010. - №12. - С.284-287.

8.Кочанова Т.В. Что изменилось в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ // Жилищное право. - 2018. - №12. - С. 43-56.

9.Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав граждан-участников строительства. - М., - 2015. - С.7.

10.Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург,

- 2007. - С. 19.

11.Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 года.

12.Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч.3: Договоры и обязательства. - М. - 2001. - С.43-45.

13.Сотникова Л.В., Севрюк Н.Л. История жилищных реформ в России // Управление в современных системах.

- 2014. - №3. - С.38-44.

14.Хамов А.Ю. Основные этапы законодательства, регулирующего отношения долевого строительства // Законодательство. - 2017. - №1. - С.58-65.

15.Шайдуллин Р.Р. Договор долевого участия в строительстве жилья: понятие и признаки // Современное право. - 2015. - №6. - С.61.

16.Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула, - 2001. - С. 483.

РЖАННИКОВА ЕЛЕНА ЮРЬЕВНА - магистрант, Тюменский государственный университет, Россия.