CC BY
11УДК 346
К.В. Князева
НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА: К ВОПРОСУ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ
Статья посвящена проблеме наршения договорного обязательства с сфере долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
Ключевые слова: долевое участие, жилищное строительство.
Законодательная база жилищного строительства стремительно развивается и создает максимальные условия для людей в приобретении своего жилья. Долевое строительство, на наш взгляд, является вполне доступным для решения вопроса в приобретении жилья. Не требуется вся сумма изначально и принцип долевого строительства достаточно простой. Дольщики вкладывают свои денежные средства в строительство многоэтажного дома. Застройщик обязан выполнить свое обязательство - то есть построить многоквартирный дом, и при подписании передаточного акта, дольщик регистрирует право собственности на квартиру.
Как верно отмечено в Информационном письме от 25.07.2000 года за № 56 Президиума ВАС РФ, отсутствие специального законодательства, которое регулировало бы отношения, связанные с долевым участием в строительстве, в течение длительного времени приводило к главной проблеме - незащищенности прав и законных интересов граждан и организаций, выступающих в роли дольщиков по договорам об участии в строительстве. Привлекая денежные средства граждан и организаций, различные инвестиционные компании, недобросовестные участники имущественного оборота использовали привлеченные денежные средства участников долевого строительства не по целевому назначению.
В случаях банкротства строительных организаций, незавершенные объекты строительства включались в конкурсную массу, а дольщики теряли свои деньги.
И если удавалось завершить строительство жилых домов или административных зданий, дольщики были вынуждены вносить дополнительные платежи либо оказывалось, что на одни и те же жилые или нежилые помещения претендуют сразу несколько граждан или организаций.
В связи с вышеизложенным, в развитие Концепции гражданского законодательства о недвижимом имуществе разработан и принят самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве. Основные положения Концепции были реализованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Как показывает практика участия в долевом строительстве - заключение договоров значительно сократилось, так как данный Федеральный закон обременяет застройщиков достаточно жесткими рамками в составлении договора и выполнении условий и обязательств согласно ему.
Но так или иначе, несмотря на жесткие рамки закона не удается избежать проблем в этой области, и застройщики всяческими способами пытаются обойти закон, заключая не договор участия в долевом строительств, а, например, договор об инвестировании денежных. Данные действия помогают застройщикам избежать в части или полностью, в случае нарушения договорного обязательства, правовой ответственности.
© Князева К.В., 2014.
Следует отметить, что установление в Законе об участии в долевом строительстве способов обеспечения исполнения обязательств, видов гражданско-правовой ответственности и мер защиты не позволяют должным образом защитить права участников долевого строительства.
Как показывает практика, такой способ обеспечения обязательства, как залог, является недействующим. Суды не удовлетворяют исковые заявления, связанные с взысканием на предмет залога одному из залогодержателей, так как взыскание на имущество в пользу одного из залогодержателей может ущемить права других залогодержателей. Данный факт позволяет обратиться к п. 3. ст. 17 Конституции Российской Федерации - осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В случае если участники долевого строительства несут убытки, собственные средства застройщиков и небольшой размер уставного капитала фирмы не позволяют возместить данный ущерб.
Банкротство - один из распространенных видов избегания ответственности застройщика и одна из самых распространенных проблем, связанных с долевым участием в строительстве. В соответствии со ст. 419 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае, обязательства застройщика перед участниками долевого строительства с требованиями имущественного характера о передаче нежилых помещений при ликвидации организации будут прекращены. Таким образом, закон и государство не имеют легитимных источников направленных на защиту участников долевого строительства, их прав, материальных благ, законных интересов, несмотря на то, что уже "в полную силу" работает соответствующий федеральный закон.
Обратимся к федеральному закону от 18.07.2006 № 111 -ФЗ (в ред. от 28.12.2013 № 414-ФЗ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", он не решает такие проблемы, как достройка многоквартирных домов, в случае если застройщик не имеет средств для дальнейшей постройки, и соответственно закон не может регулировать некоторые моменты взаимоотношений контрагентов в рамках долевого строительства объектов.
Что же касается в этом случае жилищного и градостроительного законодательства, в настоящее время оно не позволяет правопреемство между обанкротившимся застройщиком и новым застройщиком.
Выходом инвесторов из данной ситуации, созданной возможно изначально недобросовестным застройщиком, это действия государства, направленные на возмещение финансовой компенсации имущественных потерь дольщиков. В связи с чем во многих субъектах Российской Федерации издаются законы, включающие меры государственной поддержки, позволяющие защитить права и интересы обманутых дольщиков: Закон Саратовской области от 1 октября 2007 г. N 197-ЗСО "О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области", Закон Нижегородской области от 29 октября 2008 г. N 146-З "О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области", Закон Санкт-Петербурга от 6 июля 2009 г. N 307-62 "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге" и другие.
Меры государственной поддержки могут быть оказаны следующим способом: органы государственной власти оказывают экономическую помощь дольщикам, субсидируя ставки по кредитам или затраты по завершению строительства. Также осуществляется выкуп прав у граждан на объекты долевого строительства. Тем самым происходит замена застройщика с переводом на него прав и обязанностей по инвестиционным обязательствам.
Следующим шагом, для защиты прав дольщиков государством это Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N З06-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество", действующий с 1 января 2009 г. Суть данного закона заключается в том, что дольщики на момент созданной ситуации банкротства застройщика имеют право реализовать земельный участок, на котором расположен объект долевого строительства вне конкурсной массы и получить от 70% процентов земельного участка, проданного на торгах. Принятые в
указанном законе государственные меры по защите прав дольщиков не позволяют полноценно восстановить право, причитающееся дольщику как инвестору, а лишь получить некоторые суммы, вложенные в строительство, но не жилье, которое изначально считается предметом договора и всех вытекающих споров. На основании ст. 126 Федерального закона о банкротстве от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2014), с того момента, как застройщика признали банкротом, должником прекращается исполнение обязательств по исполнительным документам и все требования, которые могут быть заявлены дольщиками остаются лишь на бумаге. В данных случаях судебная практика показывает расторжение договора и перевод всех имущественных требований в денежные, и при этом не дает гарантии того, что они будут исполнены. Тем самым суды прибегали к Закону РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (п.3. ст7) - вариант признания права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства пропорционально вложенным средствам и площади объекта инвестирования, что исключало бы незавершенный объект из конкурсной массы несостоятельного должника.
В соответствии с п. 6. ст. 201.1. Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в случае заключения договора участия в долевом строительстве. Но нам известен тот факт, что отсутствие государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве влечет признание договора незаключенным.
Такой проблемный аспект, как банкротство, не должен оставаться без внимания государства, которое должно разрабатывать меры более содержательного характера, тем самым, помогать не только возвратить денежные суммы, выплаченные дольщиками на строительство объекта, но и стараться найти выход, направленный на дальнейшее продолжение строительства данного объекта и гарантировать участникам долевого строительства то, что является предметом договора на начальном этапе его заключения, то есть квартиры.
Отсутствие эффективных законодательных мер, направленных на защиту участников долевого строительства, может быть восполнено обязательным видом страхования ответственности застройщика на случай неправомерных действий с его стороны, которые по действующему закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" законодательством не предусмотрен.
В то же время, в случае закрепления на законодательном уровне обязательного страхования ответственности застройщика возможны неурегулированные моменты такого содержания как, не возмещение страховой выплаты от страховщиков из-за недостаточной страховой суммы, внесенной застройщиком, из-за ряда оговорок, которые имеют место быть в подобного рода договорах, например: " невыплата страховой суммы по причине отклонения застройщика от проектной документации" и т.д.
Однако такие проблемы могут быть также устранены с помощью законодательства, конечно ни в один момент, но постепенно, тем самым гарантируя максимальную защиту прав и законных интересов участников долевого строительства , как "слабой" стороны в данных правоотношениях.
На современном этапе развития института долевого участия в строительстве существует позиция о том, как судам разрешать споры по договору об участии в долевом строительстве между застройщиком и участниками (дольщиками) в случае нарушения первым условий в виде некачественных работ с его стороны и,соответственно, как в данных случаях защитить участников долевого строительства.
Вышеупомянутая позиция предлагает применять к таким правоотношениям нормы о подряде, так в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 по делу N А17-2586/2008 указано, что застройщик берет на себя обязанность передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Собственники имущества в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на помещения, не
являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме.
Таким образом, строительство многоквартирного дома (в части не только квартир, но и мест общего пользования, в том числе и кровли дома) велось ответчиком с целью передачи этого дома в собственность дольщикам. Объект строительства должен соответствовать указанным в технической документации показателям и отвечать нормам эксплуатации.
При таких обстоятельствах правоотношения между сторонами содержат элементы договора строительного подряда, поэтому суды применили к данным отношениям нормы статей 723, 724, 754, 755 и 756 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, такие проблемы как недоброкачественное выполнение работ застройщиком регулируются договором о подряде. Судебная практика по договорам о подряде позволяет на данный момент защитить права и законные интересы участников долевого строительства.
Таким образом, многие вопросы, направленные на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства остаются открытыми на сегодняшний день и требуют скорейшего их разрешения.
Библиографический список
1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
2. Федеральный закон от 18.07.2006 № 111 -ФЗ (в ред. от 28.12.2013 N 414-ФЗ)" Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"
3. Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество", действующим с 1 января 2009 г.
4. Федеральный закон о банкротстве от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2014) ст. 126 и п. 6 ст. 201.1
5. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013), ст. 419, 723, 724, 754, 755, 756
6. Журнал "Юриспруденция", выпуск № 3 (2011) статья "о страховании ответственности застройщика как мера по защите прав участников долевого строительства" - автор Романенкова Н.Д.
7. Закон Саратовской области от 1 октября 2007 г. N 197-ЗСО "О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области"
8. Закон Нижегородской области от 29 октября 2008 г. N 146-З "О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области"
9. Закон Санкт-Петербурга от 6 июля 2009 г. N 307-62 "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге".
10. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (п.3.
ст7)
11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств"
12. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 по делу N А17-2586/2008
КНЯЗЕВА Ксенья Владимировна - магистрант Института права, экономики и управления, Тюменский государственный университет.
