CC BY
4ВЕСТНИК ТОГУ. 2022. № 2 (65)
УДК 332.855
И. В. Брянцева, Н. В. Воронина
ИССЛЕДОВАНИЕ ТЕНДЕНЦИЙ ИЗМЕНЕНИЯ СПРОСА НА АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ В РОССИИ
Брянцева И.В. - профессор кафедры «Экономика и менеджмент», e-mail: 000243@pnu.edu.ru; Воронина Н.В. - доцент кафедры «Экономика и менеджмент», email: nat_vnv@mail.ru (ТОГУ)
В настоящее время глобальные вызовы современности - пандемия, экономические санкции, привели к изменениям во всех сферах социально-экономической системы страны и в том числе, оказали влияние на рынок жилья. Возможность работать удаленно, сокращение рынка труда меняют традиционные требования к арендуемому жилью и выдвигают новые, дополнительные факторы спроса. В статье приведены данные о формах удовлетворения потребности в жилье в странах мира и тенденции развития рынка жилья в России. Представлены результаты масштабного социологического опроса, проведенного среди молодежи Хабаровского края, которые дают возможность оценить возраст потенциальных арендаторов, причины спроса на арендное жилье и критерии выбора. В заключении приведены механизмы развития рынка арендного жилья.
Ключевые слова: арендное жилье, спрос, рынок жилья, механизм регулирования спроса, опрос, респонденты, развитие рынка арендного жилья.
В мире для удовлетворения потребности населения в жилье эффективно используются разнообразные формы: проживание в собственном жилье, частном арендном жилье, кооперативном жилье, некоммерческом и социальном жилье. При этом российские и зарубежные исследования показывают, что предпочтения населения в отношении квартир, индивидуальных домов или домов блокированной застройки зависят от доходов семьи, стадии жизненного цикла семьи и места проживания (город, сельская местность, пригородные зоны).
За последние 30 лет после узаконивания частной формы собственности в России сложилась устойчивая тенденция роста спроса на приобретение и оформление жилья в собственность. Россияне видят больше плюсов в наличии
© Брянцева И. В., Воронина Н. В., 2022
ВЕСТНИК ТОГУ. 2022. № 2 (65)
жилья в собственности, чем в другом виде удовлетворения потребности в жилье - аренде. Однако ситуация во многих странах мира иная, меняется она и в России.
Чаще всего рынок арендного жилья близок или даже выше объемов жилья в собственности в странах Европы и Америки. Например, доля жилья в аренде составляет в Швейцарии 56%, в Германии 47%, в Южной Корее 44%, в Японии и США 40%, в Великобритании 33%, в Канаде, Швеции и Израиле более 30%. У этих стран довольно устоявшаяся структура участников. Около половины сдаваемого жилья принадлежит крупным акционерным обществам, чаще всего это строительно-инвестиционные, страховые, риэлтерские и управляющие компании [1].
Основными причинами предпочтения аренды жилья граждане называют:
- высокую мобильность населения, в том числе трудовую миграцию;
- большие финансовые затраты на покупку и содержание собственного жилья;
- предпочтение затрат на путешествия, чем на покупку жилья;
- удобное местоположение арендного жилья (центр города, где довольно высокая стоимость покупки недвижимости);
- мнение о выгодности инвестирования финансов в сбережения в банке, акции, фондовые бумаги в сравнении с инвестированием в недвижимость;
- высокий процент разводов и необходимость разделения имущества;
- развитость рынка арендного жилья с довольно высокой конкуренцией и, вследствие этого невысокой стоимостью аренды [2].
В странах бывшего социалистического лагеря ситуация иная, доля арендного жилья находится в интервале 5 - 15% [3].
В России по разным источникам от 10 % [4] до 20% [5] россиян живут в арендованных квартирах. По данным исследования страховой компании «Росгосстрах Жизнь» и банка «Открытие» 19,5% россиян не имеют собственного жилья и снимают комнату или квартиру. В опросе приняли участие 1503 человека, из них 48% мужчин и 52% женщин [5].
Как свидетельствуют результаты опроса, проведенные «Дом.РФ» и ВЦИОМ, среди молодых людей этот способ решения квартирного вопроса пользуется наибольшей популярностью: если в целом по стране показатель составляет около 12%, то среди молодежи его значение заметно выше - 41% в возрасте до 25 лет и 21% в возрасте до 35 лет [6].
Эксперты прогнозируют, что в будущем количество таких граждан будет только увеличиваться. Желающих снять квартиру среди россиян в 2021 году стало на 83% больше, чем в 2019-м. Так, по данным ежеквартальных отчетов
ВЕСТНИК ТОГУ. 2022 № 2 (65)
«РБК-Недвижимость» в 3 квартале 2021 года спрос на аренду жилья вырос на 75% ко второму кварталу и на 31% за год [7].
Основными объективными причинами являются рост мобильности населения, включая трудовую миграцию и рост стоимости жилья с темпами, опережающими инфляцию.
Согласно Жилищному кодексу, наемный дом - здание, все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения, в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания [8].
Закон делит наемное жилье на два типа:
- наемный дом социального использования;
- наемный дом коммерческого использования.
Главное отличие - назначение социального наемного дома: удовлетворение потребности в жилье граждан, семей, не имеющих возможности купить собственное жилье, но не признанных малоимущими, включая работников бюджетной сферы, собственник которого один (муниципалитет, некоммерческая государственная организация).
Назначение коммерческого наемного дома - создание «белого» арендного рынка жилья, получение дохода собственником жилого дома (физическое или юридическое лицо), удовлетворение потребности в жилье тех, кто не планирует покупать жилье, не определился с выбором, временно проживает на данной территории, желает улучшить свои жилищные условия.
Стимулирование арендного жилья в российских регионах начато в 2016 году. Развитию профессионального рынка аренды способствовало появление на нем профессионального участника - государственного института развития "ДОМ.РФ". Сейчас "ДОМ.РФ" рассматривает строительство новых арендных домов в 15 регионах. Развитие программы арендного жилья реализуется через механизм коллективных инвестиций, а именно закрытых паевых инвестфон-дов, когда в программу привлекаются средства частных инвесторов. "ДОМ.РФ" помогает застройщикам приобретать через аукционы земельные участки, а за это получает часть квартир под арендное жилье.
В настоящее время в России около 30 % арендодателей - частные предприниматели, для которых сдача жилья в аренду - это вид бизнеса. Они имеют во владении один или несколько многоквартирных домов. Четверть всех арендодателей - физические лица, сдающие собственную квартиру или дом, который в данный период лично ими не эксплуатируется [1]. Точных данных по
ВЕСТНИК ТОГУ. 2022. № 2 (65)
количеству арендодателей - частных лиц пока нет, но с запуском государственной информационной системы (ГИС) для контроля за операциями по аренде квартир, апартаментов и машино-мест этот вопрос будет решен.
Основной рынок арендного долгосрочного жилья формируют большие города, мегаполисы, столицы регионов, курортные места. Места, где наиболее развита экономика и инфраструктура, доля арендного жилья возрастает, поскольку оно доступно по своей стоимости студентам, иногородним и иностранным сотрудникам организаций, мигрантам, семьям, которым не хватает финансовых средств для покупки собственного жилья.
Анализ статистических данных по распределению мигрантов по причинам смены жительства в Российской федерации показал, что основной причиной являются причины личного, семейного характера - около 40%; на втором месте - учеба; на третьем - в связи с работой. Общее количество мигрантов за последние 10 лет увеличилось на 69%.
Учитывая то, что перед Дальним Востоком стоит проблема миграционного оттока, необходимость решения жилищной проблемы здесь особо актуальна. Не только государственным органам нужно решать проблему доступного арендного жилья, но и крупным предприятиям, коммерческой среде региона. Повысить привлекательность трудоустройства для специалистов необходимо за счет предоставления служебного жилья на праве доступной аренды.
Однако объективную оценку потребности в арендном жилье по имеющимся данным сделать сложно. В этих целях нами в 2021 году был проведен социологический опрос «Исследование потребности в жилье населения г. Хабаровска». Главная задача - выявление потребности в арендном жилье отношения к нему. Респондентами выступили студенты старших курсов (4 курс бакалавриата, магистры) и молодые специалисты
В опросе приняли участие 720 человек, их них 5,6% - молодые люди в возрасте от 16 до 18 лет; 37,5% - в возрасте от 19 до 21 года; 34,8% - в возрасте от 23 до 30 лет; 22,2% - возраст свыше 30 лет.
Целевая аудитория опроса - это молодые люди, которые как правило, не способны самостоятельно купить жилье в собственность, но уже частично независимы от родителей; задумываются о поиске работы или ее смене и более восприимчивы к трудовой миграции. Высокую мобильность данной категории граждан подтверждают и итоги социологического опроса ВЦИОМ. Чаще других о желании сменить место жительства говорят молодые люди в возрасте от 18 и до 24 лет (44 процента) и молодые люди после 25 и до 34 лет - 32 процента [9, 10, 11].
ВЕСТНИК ТОГУ. 2022 № 2 (65)
Семейное положение респондентов, принявших участие в нашем опросе представлено на рисунке 1.
Рис. 1. Семейное положение респондентов
Большинство респондентов не состоят в браке и не имеют детей, что характерно сейчас для молодых людей в возрасте до 30 лет.
Около 36,1 % опрошенных в настоящее время арендуют жилье и 45,8 % планируют арендовать его в ближайшие три года. Среди тех, кто арендует жилье 77% - это молодые люди, не состоящие в браке, а также семьи в которых нет детей. Доступность и прозрачность процедуры найма жилья, а также возможность снять его на краткосрочный период делает востребованным арендное жилье для данной категории населения.
Исследования последних лет, проведенные участниками рынка недвижимости, указывают, что основной причиной аренды жилья является высокая его стоимость и неуверенность в своих возможностях для долгосрочных финансовых обязательств. Эти же факторы указаны большинством респондентов в ответе на вопрос «Основные причины аренды жилья», рисунок 2.
Высокая стоимость приобретения...
Нежелание брать ипотеку ^^^^^^^^^^^^^^^ Временное пребывание в городе или.
Иные причины
Не арендую ^^^^^^^^^^^^^^^^ 35,70% Рис. 2. Основные причины аренды жилья
ВЕСТНИК ТОГУ. 2022. № 2 (65)
Большинство респондентов, около 44,3% указали высокую стоимость приобретения жилья в собственность, как главный фактор, побуждающий арендовать жилье. Реализация национальной программы социально-экономического развития Дальнего Востока на период до 2024 года и в рамках её программ «Дальневосточная ипотека», «Дальневосточный квартал» не решила эту проблему. Стоимость жилья на первичном рынке не только не снизилась, но наблюдается тенденция к ее росту.
Развитие рынка арендного жилья формирует определенные требования к объектам недвижимости. В совместном исследовании, проведенном ДОМ.РФ и ВЦИОМ указывается, что одним из главных требований арендаторов является наличие мебели, ремонта и стиральной машины. Второе по значимости требование к местоположению объекта. Квартира должна быть расположена в районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью [12].
В проведенном нами исследовании на вопрос об основных критериях при выборе жилья, большинство респондентов отметили его стоимость - около 57 % и близость к месту работы/учебы (рисунок 3). По итогу, мы можем отметить, что экономические факторы превалируют над факторами комфортного проживания.
Близость к месту работы/учебы Район города Цена Площадь Инфраструктура Тип дома Количество комнат Современный ремонт, мебель Возможность проживания с животными
61,80%
39,70%
83,80%
22,10%
41,20%
20,60%
39,70%
1,50% 3,00%
Рис. 3. Критерии для выбора съемного жилья
На основании полученной информации можно сделать вывод о том, что аренда жилья в городе Хабаровске пользуется спросом в основном среди молодежи. Трудовая миграция в Дальневосточном регионе, а также другие факторы в настоящее время играют несущественную роль при формировании спроса на рынке арендного жилья.
ВЕСТНИК ТОГУ. 2022. № 2 (65)
Рынок арендного жилья на 97 % представлен частными владельцами и в большинстве своем находится в так называемой «серой зоне». Формирование легального рынка жилья, создание механизма, позволяющего заинтересовать частных инвесторов в строительстве жилья на территории края позволит решить проблему жилищной обеспеченности. Дальнейшему развитию рынка арендного жилья также может послужить:
- дальнейшая реализация проекта институтом развития жилищного строительства «ДОМ.РФ Аренда для жизни» и программы «Арендное жилье» от ДОМ.РФ;
- развитие государственно-частного партнерства в целях строительства наёмных домов социального использования при строительстве инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры;
- создание единого оператора жилищного фонда социального использования в лице единого института развития в жилищной сфере.
Библиографические ссылки
1. Скубрий В. С. Анализ форм удовлетворения потребности в жилье в международной практике // Ученые заметки ТОГУ. 2016. Т. 7, №. 4-1. С. 456461.
2. Зарубежный опыт управления многоквартирными домами // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. URL: www.gkh.ru (дата обращения: 10.05.2022).
3. Арендное жилье. Историческая основа и опыт зарубежных стран // АО «Эксперт РА» : сайт. URL: www.raexpert.ru (дата обращения: 10.05.2022).
4. Названо число россиян, живущих в арендованных квартирах // Рамблер-Финансы : сайт. URL: https://finance.rambler.ru/realty/42563502-nazvano-chislo-rossiyan-zhivuschih-v-arendovannyh-kvartirah/ (дата обращения: 10.05.2022).
5. Каждый пятый россиянин не имеет собственного жилья // Ведомости. 2020. 21 дек. URL: https://www.vedomosti.ru/society/news/2020/12/21/851743-issledovanie-okolo-20-rossiyan (дата обращения: 10.05.2022).
6. Мозганова В. Исследования: россияне - об идеальном жилье, молодежь - об аренде и ипотеке, покупатели бизнес-класса - о дополнительных тратах // Сетевое издание BFM.ru. 2021. 18 янв. URL: https://www.bfm.ru/news/462949 (дата обращения: 10.05.2022).
7. Недвижимость // РБК : сайт. URL: https://re-alty.rbc.ru/news/5f97e3839a794723a8d6e82e (дата обращения: 10.05.2022).
8. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14 ; 2022. № 18. Ст. 3010.
ВЕСТНИК ТОГУ. 2022. № 2 (65)
9. Зубарев А. Е., Белевич Е. А. К вопросу о содержании и классификации международной академической мобильности //Science Time. 2016. № 5. С. 226237.
10. Жилищная политика. Рынок жилья // Правительство России: сайт. URL: http://government.ru/rugovclassi-
fier/38/events/?dt.since=17.01.2019&dt.till=17.01.2019 (дата обращения: 10.05.2022).
11. Емельяненко В. Опрос: Большинство россиян не хотели бы переехать жить в другой город // Российская газета. 2021. 29 июля. URL: https://rg.ru/2021/07/29/opros-bolshinstvo-rossiian-ne-hoteli-by-pereehat-zhit-v-drugoj- gorod.html (дата обращения: 10.05.2022).
12. Названы требования к арендному жилью в регионах России // АО «ДОМ.РФ» : сайт. URL: https://xn--d 1 aqf.xn--p 1 ai/media/news/nazvany-trebo-vaniya-k-arendnomu-zhilyu-v-regionakh-rossii/ (дата обращения: 10.05.2022).
Title: Research of Trend Changes in Demand for Rental Housing in Russia Authors' affiliation:
Bryantseva I.V. - Pacific National University, Khabarovsk, Russian Federation Voronina N.V. - Pacific National University, Khabarovsk, Russian Federation
Abstract: At present, the global challenges of present time - the pandemic and economic sanctions - have led to changes in all areas of the socio-economic system of the country, as well as influenced the housing market. The possibility to work remotely and the contraction of labor market change the traditional requirements for rental housing and put forward new, additional demand factors. The article presents data on the forms of satisfying the need for housing in the countries of the world and the trends in the development of the housing market in Russia. The results of a large-scale sociological survey conducted among the youth of Khabarovsky Krai are presented, which make it possible to assess the age of potential tenants, the reasons for the demand for rental housing and the selection criteria. In conclusion, the mechanisms for the development of the rental housing market are given.
Keywords: rental housing, demand, housing market, demand regulation mechanism, rental housing market development.
