ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ДОСТУПНОГО АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ В ДАЛЬНЕВОСТОЧНОМ ФЕДЕРАЛЬНОМ ОКРУГЕ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ

ВЕСТНИК ТОГУ. 2023. № 2 (69)

иг

УДК 332.85(571.6)

И. В. Брянцева, Н. В. Воронина

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ДОСТУПНОГО АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ В ДАЛЬНЕВОСТОЧНОМ ФЕДЕРАЛЬНОМ ОКРУГЕ

Брянцева И. В. - профессор кафедры «Экономика и менеджмент», Тихоокеанский государственный университет, e-mail: 000243@pnu.edu.ru; Воронина Н. В. - доцент кафедры «Экономика и менеджмент», Тихоокеанский государственный университет, email: nat_vnv@mail.ru (ТОГУ)

Развитие жилищного строительства всегда будет в центре внимания, поскольку одной из приоритетных государственных задач является обеспечение населения комфортным жильем. В статье представлен анализ динамики доступности приобретения жилья и доступности аренды в регионах Дальневосточного федерального округа в последние годы, обоснован рост потребности в арендном жилье. Дана характеристика реализации программы «Доступное арендное жилье в ДФО» и оценка перспектив развития новых форм обеспечения жильем в Хабаровском крае.

Ключевые слова: арендное жилье, рынок жилья, госаренда, доступность жилья, доступность аренды, жилищное потребление

Обеспеченность населения комфортным жильем - один из важнейших показателей оценки качества жизни людей. Именно поэтому развитие жилищного строительства является одной из приоритетных государственных задач.

Поскольку вектор экономического развития России в последние годы развернулся на Дальний Восток, особое внимание уделяется и программам жилищного строительства.

В целях поддержания спроса на жилье государство пошло на снижение средневзвешенной ипотечной ставки за счет программ льготной ипотеки (как государственных, так и предлагаемых застройщиками), что в свою очередь позволило поддержать спрос на жилье в краткосрочной перспективе. Однако такая ситуация наблюдалась не во всех регионах. Например, по программам Дальневосточной ипотеки, которая реализуется с 2019 г. ставка повысилась с 0,1% в 2020 г. до 2% в 2022 г.

© Брянцева И. В., Воронина Н. В., 2023

ВЕСТНИК ТОГУ. 2023. № 2 (69)

Многие эксперты отмечают, что рынок жилья вошел в новый цикл, который характеризуется низкой доступностью жилья.

Используемое в международной и российской практике понятие доступности жилья означает возможность приобретения жилья потребителем и определяется по доле расходов суммарного дохода семьи на приобретение жилья и ежегодные платежи по процентам ставки банка за кредит. Однако в 2019 г. Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации была разработана новая Методика расчета показателя «Уровень доступности жилья» [1]. Показатель формируется на федеральном уровне Министерством ЖКХ на основе данных Росстата и Банка России. Он характеризует долю домохозяйств, которые имеют возможность приобрести жилое помещение с помощью собственных и заемных средств. Стоимость жилого помещения определяется как произведение средней площади квартиры в 54 кв. м и средней стоимости 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках. Единица измерения показателя - процент.

В качестве индикатора доступности аренды жилья выступает доля семей, состоящих из двух работающих и двух детей, которые имеют возможность осуществлять ежемесячные повседневные и некоторые дополнительные расходы и оплачивать аренду двухкомнатной типовой квартиры. Для расчета показателя предполагается, что не более 70% средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета региональных прожиточных минимумов взрослых и детей, семья тратит на аренду жилья, 30% - на прочие расходы [2].

В данном исследовании рассматривается жилищный рынок субъектов Дальневосточного федерального округа, который отличается особыми условиями государственной поддержки и невысокими темпами развития. Показатели уровня доступности покупки и аренды жилья представлены в табл. 1.

Доступность приобретения и аренды жилья в регионах ДФО

Таблица 1

Субъекты округа Уровень доступности жилья* 2019, % Уровень доступности жилья* 2020, % Уровень доступности жилья* 2021, % Уровень доступности аренды 2021, %** Уровень доступности аренды 2022, %**

Республика Бурятия 47,6 52 47,9 36,9 34,5

Республика Саха (Якутия) 48,5 58,5 54,1 46,7 47,3

Забайкальский край 38,2 43,9 41,4 38,2 34,5

ВЕСТНИК ТСГУ. 2023. № 2 (69)

Камчатский край нет данных 71,4 67,4 45,1 46,3

Приморский край 31,7 37,9 35,8 32,7 31,6

Хабаровский край 52,8 53,2 50,2 34,1 32,9

Амурская область 44,6 50,5 47,3 36,7 34,6

Магаданская об- 76 75,5 75,2 63,3 54,8

ласть

Сахалинская об- 47,7 58,7 55,1 51,8 49,2

ласть

Еврейская авт.об- 60,7 78,7 77,2 32,9 29,6

ласть

Чукотский нет дан- нет дан- нет дан- 67,3 59,1

авт.округ ных ных ных

* Составлено по материалам Росстата

**Составлено по материалам агентства РИА Рейтинг и данных официальной Чукотский АС не включён в рейтинг доступности приобретения жилья из-за отсутствия релевантных данных.

Представленные данные свидетельствуют о наметившейся тенденции снижения уровня доступности как приобретения, так и аренды жилья. Исключение составляет только Республика Саха (Якутия) и Камчатский край - в этих регионах отмечается рост доступности аренды в 2022 г. По остальным регионам ситуация приблизительно одинаковая. Наибольшее снижение уровня доступности аренды наблюдается в Чукотском автономном округе (на 8,2 %), наименьшее в Приморском и Хабаровском крае (на 1,1 % и 1,2% соответственно).

Уровень доступности приобретения жилья имеет аналогичную динамику. После роста в 2021 г. наблюдается его снижение по всем регионам. Наибольшее снижение отмечается в Республике Саха (Якутия) - на 4,4 %, наименьшее - в Магаданской области - на 0,3%. В Хабаровском крае уровень доступности аренды снизился на 3 процентных пункта.

Снижению уровня доступности жилья способствует наблюдаемый в 20212022 годах опережающий рост цен на жилье по сравнению с ростом среднедушевых доходов населения. Сравнительная динамика данных показателей представлена на рисунке 1.

ВЕСТНИК ТОГУ. 2023. № 2 (69)

200

ь 150 х

си

гТ 100

а.

с 50 0

¿*

■¡Ь

г<>А

сл

ч/

«г

' У /

•Р Г

¿г

¿у Л?

А?

О?

/

Темп роста Темп роста

стоимости аренды жилья, стоимости 1 м 2 жилья,

% %

Рис. 1 Сравнительная динамика доходов населения и стоимости жилья

Данная тенденция приводит к росту доли семей, которым не удается накопить на свою квартиру или взять ипотеку. В отдельных регионах и городах дефицит недвижимости ощущается очень сильно. Многим семьям приходится снимать жилье, и для части из них расходы по аренде являются очень обременительными, поскольку средняя стоимость аренды одно- и двухкомнатных квартир существенно превышает зарубежный стандарт (арендная стоимость < 30% среднедушевого дохода) [3].

Как следствие, это ведет к сокращению жилищного потребления вне зависимости от условий доступности ипотеки и мер государственной поддержки. Как показали исследования, 47% жителей Дальнего Востока не могут оплачивать кредит даже по самой минимальной ставке [4,5]. В этих условиях еще большую актуальность приобретает развитие новых жилищных альтернатив, которые были бы доступны гражданам с невысокими доходами. Это, прежде всего, индивидуальное жилищное строительство и социальная ипотека.

Решение проблемы сохранения и роста кадрового потенциала в ключевых отраслях экономики и социальной сфере, являющейся необходимым условием развития Дальнего Востока, возможно с помощью аренды с субсидируемой ставкой. Для решения этой задачи в регионах ДФО планируется создать фонд доступного арендного жилья - государственная аренда.

ВЕСТНИК ТСГУ. 2023. № 2 (69)

Большой опыт такой работы имеет ДСМ.РФ, который с 2016 года занимается развитием рынка цивилизованной аренды жилья: корпоративной, коммерческой, льготной. В текущем портфеле арендного жилья ДСМ.РФ в ДФС - три проекта на 4,8 тыс. квартир в 69 домах (корпоративная аренда для сотрудников ССК «Звезда» в Приморском крае, «Полюс Алдан» в Якутии, ЖК «Уюн-парк» на Сахалине и другие проекты) [6].

В настоящее время разработана программа «Доступное арендное жильё в Дальневосточном федеральном округе» по которой строительство домов будет вестись при поддержке Минвостокразвития с использованием финансовых механизмов ДСМ.РФ и других мер господдержки. Программа предусматривает приобретение Институтом развития жилых помещений с готовой отделкой и мебелью по договорам участия в долевом строительстве и передачу квартир в аренду региональным операторам.

Потребность в арендном жилье с господдержкой в Дальневосточном федеральном округе оценивается в 10,6 тысяч квартир [4].

Среди первоочередных задач в сфере строительства в Хабаровском крае также стоит наращивание объемов жилищного строительства и развитие рынка арендного жилья. Строительный блок региона во взаимодействии с Минстроем России и госкорпорацией «ДСМ.РФ» планирует строительство арендного жилья не только в Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре, но и в центрах экономического роста, расположенных в Верхнебуреинском, Советско-Гаванском и Ванинском районах. По предварительным расчетам потребность в арендном жилье составляет более 3 тысяч квартир, в том числе: по Хабаровску и Комсомольску-на-Амуре - 1,8 тысяч квартир; 1,5 тысячи квартир для работников оборонно-промышленного комплекса [7].

Развитию строительства арендного жилья способствует активное участие и поддержка региона. Так, правительство Хабаровского края, одно из немногих в России, уже ввело нулевые ставки налога на имущество для организаций, специализирующихся на возведении арендного жилья.

Реализация программы госаренды совместно с программой «Дальневосточный квартал» упрощает формирование фонда государственного арендного жилья. Строительство в обмен на продажу госструктурам квартир в МКД, возводимых по принципу долевого строительства по льготным ценам, с последующей регистрацией права собственности, с одной стороны - обеспечивает застройщикам спрос, с другой - решает проблему обеспечения жильем целевых категорий граждан и их семей, приглашенных специалистов, в том числе в дальневосточные ТОРы, где они не планируют приобретать собственное жилье.

Предоставление арендных квартир предполагается осуществлять через регионального оператора. В Хабаровском крае его функции планируют возложить на АС «Застройщик 27». В обязанности этой структуры будут входить следующие:

- получение от госорганизации квартиры в аренду на срок в 18 лет с последующей передачей целевым категориям граждан и их семьям;

ВЕСТНИК ТОГУ. 2023. № 2 (69)

- ответственность за сохранность помещения;

- осуществление оплаты жилья и коммунальных услуг в случае отсутствия проживающих;

- заключение договора с управляющей компанией.

Стоимость входа в проект будет определяться исходя из показателя средней рыночной цены одного квадратного метра и меблировки арендной квартиры по каждому субъекту РФ.

Государственное арендное жилье является значительным обременением для бюджета. Для резервирования этих средств необходимо определить спрос на данный вид недвижимости и среднедушевые доходы населения. Также, в качестве исходной информации обязательно должны быть учтены планы социально-экономического развития территории. Рассчитаем затраты бюджета на реализацию программы госаренды в расчете на одну квартиру исходя из средних статистических данных на 4 квартал 2022 года: стоимость 1 квадратного метра жилья - 109 194 рубля, меблировка квартиры 30 000 на квадратный метр [8]. Площадь 1-комнатной квартиры принята 38 кв. метров, площадь 2-х комнатной - 60 кв. метров в соответствии с распоряжением регионального Минстроя о размерах квартир, учитываемых при формировании начальной цены контрактов на участие в долевом строительстве жилых помещений (табл. 2). Расчет проведен в текущих ценах без учета возможного субсидирования с 11 по 18 годы аренды. Возможны варианты для разных категорий граждан и значимости специалистов для производства.

Таблица 2

Расчет затрат на реализацию программы госаренды в текущих ценах

Вид затрат Однокомнатная Двухкомнатная

квартира (38 кв. м) квартира (60 кв. м)

1. Единовременные затраты на

приобретение жилья, р 5 289 372 8 351 640

2. Стоимость аренды в месяц, р 25 000 30 000

3. Затраты на субсидирование

арендной ставки, р:

- первые 5 лет (2/3 ставки); 1 000 000 1 200 000

- с 6-го по 10-й годы (1/3 ставки); 500 000 600 000

- с 11-го по 18-й годы (без субси-

дирования) 0 0

4. Суммарные затраты, р

(без дисконтирования) 6 789 372 10 151 640

ВЕСТНИК ТСГУ. 2023. № 2 (69)

Суммарные затраты, даже без учета субсидирования арендных ставок, очень значительны. Только на удовлетворение потребности в жилье по Хабаровскому краю в объеме 3,3 тысячи квартир в пропорции 50% однокомнатных и 50% двухкомнатных потребуется около 2508 миллионов рублей. Но, основным преимуществом данной формы решения задачи является то, что жилой фонд остается в государственной собственности при смене арендаторов и это решает проблему обеспечения жильем сотрудников социальной сферы, предприятий ключевых отраслей экономики в долгосрочной перспективе.

Таким образом, государство использует разные механизмы решения жилищной проблемы для населения российской федерации. Разнообразие методов и инструментов позволяет подобрать оптимальный вариант в зависимости от категории и потребности граждан, а также интенсивности экономического развития региона. В будущем возможно появление арендных домов в малоэтажных и коттеджных поселках. Ссобенно актуально это направление может быть для корпоративной аренды при запуске новых производств в удаленных районах. В перспективах дальнейшего развития доступного арендного жилья -использование механизмов ГЧП и концессий при строительстве наемных домов.

Библиографические ссылки

1. Сб утверждении официальной статистической методологии мониторинга достижения целей национального проекта «Жилье и городская среда» : приказ Минстроя России от 18.04.2019 № 228/пр (ред. от 30.12.2022). URL : http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 374711/508824358803fc3402c051 1547eae9e04a465bce/ (дата обращения; 24.04.2023).

2. Рейтинг регионов по доступности жилья - 2022 // РИА-рейтинг. URL :

https://riarating.ru/infografika/20220614/630223702.html_(дата_обращения;

24.04.2023).

3. Алехина Л. В., Сычева И. И. Государственно-частное партнерство на региональных рынках жилья: предпосылки возникновения и принципы реализации // Ресурсы региона: культурно-историческое развитие в контексте науки и образования : материалы Всерос. науч.-практ. конф., 10-14 сент. 2015 г. Славянск-на-Кубани : Фил. Кубан. гос. ун-та, 2015. С. 4-8.

4. Густова Н. На Дальнем Востоке запустят проект строительства арендного жилья // РБК : сайт. URL : https://realty.rbc.ru/news/63ef379a9a7947530db74ff6 (дата обращения; 24.04.2023).

5. Брянцева И.В., Воронина Н.В. Исследование тенденций изменения спроса на арендное жилье в России // Вестник ТСГУ. Хабаровск, 2022. № 2. С. 127-134.

6. На Дальнем Востоке увеличат объемы строительства доступного арендного жилья // Министерство РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики : сайт. URL :

ВЕСТНИК ТОГУ. 2023. № 2 (69)

https://xn--diaqf.xn--p1ai/media/news/dom-rf-i-minvostokrazvitiya/ (дата обращения; 24.04.2023).

7. Арендное жилье будут строить на пяти территориях Хабаровского края // РИА - новости. Хабаровский край : сайт. URL : https://ria.ru/20230220/zhile -1853092557.html (дата обращения; 24.04.2023).

8. Пирогова Е. Что почем: оплачивать хабаровчанам аренду квартир будут власти // DVHAB.RU : сайт. URL : https://www.dvnovosti.ru/khab/2022/10/27/147600/ (дата обращения; 24.04.2023).

Title: Prospects for the Development of Affordable Rental Housing in the Far Eastern Federal District

Authors' affiliation:

Bryantseva I.V. - Pacific National University, Khabarovsk, Russian Federation Voronina N.V. - Pacific National University, Khabarovsk, Russian Federation

Abstract: The development of housing construction will always be in the spotlight, since one of the priority state tasks is to provide the population with comfortable housing. The article presents an analysis of the dynamics of the purchasing housing affordability and the renting affordability in the regions of the Far Eastern Federal District in recent years, as well as substantiates the growth in demand for rental housing. A description of the implementation of the program "Affordable Rental Housing in the Far Eastern Federal District" and an assessment of the prospects for the development of new forms of housing provision in Khabarovskiy Krai are given.

Keywords: rental housing, housing market, state rent, housing affordability, rental affordability, housing consumption