CC BY
40
Повышение доступности жилищного фонда на основе развития рынка арендных услуг
Increasing the availability of housing based on the development of the market for rental services
Галлямов Айрат Азатович,
соискатель кафедры «Экономика и управление в городском хозяйстве» ФГБОУ ВПО Казанский государственный архитектурно-строительный университет e-mail: gallyamovairat@gmail.com
Романова Анна Ильинична,
профессор кафедры «Экономика и управление в городском хозяйстве» ФГБОУ ВПО Казанский государственный архитектурно-строительный университет, доктор экономических наук e-mail: aisofi@kgasu.ru
Gallyamov Ayrat Azatovich, competitor of "Economics and management in the urban economy" VPO Kazan State Architecture and Civil Engineering e-mail: gallyamovairat@gmail.com
Anna Romanova Ilyinichna Professor of "Economics and management in the urban economy" VPO Kazan State Architecture and Civil Engineering, Doctor of Economics e-mail: aisofi@kgasu.ru
Аннотация: Обеспечение доступности жилья на сегодняшний день является одной из приоритетных задач Правительства Российской
Федерации. В данной статье на примере Республики Татарстан приводится анализ повышения доступности жилищного фонда на основе развития рынка арендного жилья.
Abstract: The housing affordability supply is one of actual priorities of the Russian Federation government. This article presents the Republic of Tatarstan sample of housing affordability analysis based on rental market development.
Ключевые слова: доступность жилья, улучшение жилищных условий, арендное жилье, услуги аренды, рынок арендного жилья, жилищное строительство
Keywords: housing affordability, housing improvement, rental housing, rental services, rental housing market, housing
В современных условиях, когда ведущими экспертами в области жилищной сферы поставлена задача по ускорению темпов развития жилищного строительства, на первый план выдвигаются задачи по разработке перспективных организационно-правовых механизмов, наиболее адекватных сложившимся условиям хозяйствования и способных существенно повысить деловую активность в отрасли.
Существующая ситуация на рынке жилой недвижимости не способно обеспечить растущую потребность населения страны в доступном и комфортном жилье. В целом, в настоящее время улучшить свои жилищные условия самостоятельно, а также путем привлечения заемных средств и участия в жилищных программах, могут не более 2025% населения страны. Более того, увеличивающаяся дифференциация потребности в жилье диктует необходимость предложения разнообразных механизмов улучшения жилищных условий. Вместе с этим, мероприятия, реализуемые как в рамках государственной жилищной политики, так и в
рамках инвестиционных проектов частных инвесторов, направлены исключительно на обеспечения населения страны собственным жильем.
Развитие рынка жилой недвижимости в мировой практике характеризуется наличием высокой доли сегмента арендного жилья. В связи с чем, формирование и развитие рынка арендной жилой недвижимости признано приоритетным направлением в социально-экономическом развитии страны в ближайшей перспективе.
В строительстве жилья, предоставляемого на условиях социального или коммерческого найма, эксперты рынка недвижимости видят дальнейшие перспективы его развития. Для обеспечения условий его формирования органы государственной власти занимаются разработкой нормативно-правовой базы, которая обеспечила бы интерес участников рынка жилой недвижимости к строительству арендного жилья.
Наиболее важными вопросами являются определение видов арендного жилищного фонда и категорий граждан, которые будут реципиентами арендного жилья. Учитывая различный уровень развития регионов страны, надо полагать, должна быть учтена местная специфика -уровень социально-экономического развития и демографические факторы [1, 2].
Оценка зарубежного опыта развития сектора арендного жилья позволяет сделать выводы о значительной роли некоммерческого сектор в создании, а особенно в управлении арендным жилищным фондом. В связи с этим, актуальной является оценка деятельности некоммерческих организаций, действующих на региональном рынке жилой недвижимости, и выявление их потенциала для активного участия в инициировании и запуске нового сектора на рынке жилой недвижимости.
Для отработки различных подходов к возрождению сегмента арендного жилья в регионах Российской Федерации запускаются соответствующие пилотные проекты. Их общая черта - участие
государства в обеспечении привлекательности финансирования и строительства арендной жилой недвижимости.
Формирование и развитие организованного рынка арендного жилья поможет решить вопрос мобильности трудовых ресурсов, в результате чего граждане, которые из-за наличия жилья в собственности были «привязаны» к определенному месту, получать возможность переезда в соответствии со своими профессиональными запросами в другие, более экономически развитые регионы. Перспективность развития арендного жилого фонда подкрепляется точечными примерами строительства такого жилья в районах активного промышленного развития, когда предприятия финансируют строительство различного видов арендного и ведомственного жилья [3].
Оценивая внутреннюю социально-экономическую ситуацию в российском обществе, мы постоянно говорим о необходимости формирования среднего класса. Одним из базовых условий для этого является наличие перспектив улучшения жилищных условий у значительных групп населения.
При этом если взять за основу такой критерий оценки, как доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 кв.м. для семьи из трех человек), с помощью собственных и заемных средств, то применительно к Республике Татарстан окажется, что возможностями улучшения жилищных условий располагает лишь треть населения.
Как известно, в Республике Татарстан активно ведется строительство жилых домов.
Благодаря поддержке со стороны федерального бюджета и реализуемым в Республике Татарстан самостоятельным программам (в частности - программе социальной ипотеки) в период 2006 - 2013 гг. ввод жилья в республике вышел на рекордный уровень в 2 млн.кв.метров ежегодно и более, превышающий показатели дореформенного периода
(рис. 1).
Рис. 1. Статистика ввода жилья по Республике Татарстан за
2007-2015 годы
2500 2400 2300 2200 2100 2000 1900 1800
¥Р
11111
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
По объемам жилищного строительства Республика Татарстан более 10 лет уверенно занимает 1 место по Приволжскому федеральному округу и входит в десятку среди субъектов Российской Федерации.
В республике большой опыт строительства жилья эконом класса.
В течение 1996-2004 гг. Республике Татарстан была реализована масштабная программа ликвидации ветхого жилого фонда (капитальные вложения республиканского бюджета по ней составили свыше 20,4 млрд. рублей, построено и введено 2 819 тыс. кв. м жилья, свыше 51,5 тыс. семей бесплатно получили новые квартиры в крупных городах республики). Ежегодно ввод жилья по этой программе в среднем составлял от 22 до 25% от общего объема ввода жилья по республике.
На смену программе ликвидации ветхого жилого фонда с 2005 года пришла программа социальной ипотеки, предполагающая строительство жилья с фиксированной стоимостью 1 кв. метра, которая призвана дать доступное жилье гражданам с низкими доходами. Первоначальный взнос по программе - от 0 до 30% стоимости квартиры, рассрочка платежей под 7 % годовых на срок до 28,5 лет. Если в 2005 году она составляла 19 тыс. рублей, то в 2013 год стоимость составила 25 тыс. рублей.
Всего за период с 2005 по 2013 год по программе социальной ипотеки построено более 80 тыс. квартир общей площадью свыше 5 млн. кв. метров жилья.
Однако, используя только существующие механизмы и меры поддержки строительного комплекса, невозможно достижение целевых показателей, установленных в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600:
- создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет;
- до 2020 года - предоставление доступного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия.
Для решения проблемы доступности, необходимо использование международной практики строительства арендного жилья.
Исследование рынка жилья развитых зарубежных стран показывает наличие в них значительной доли арендуемого жилья. По соотношению доли недвижимости, находящейся в собственности и аренде, большинство стран имеют похожие показатели. Доля арендного жилья у них составляет более 30 процентов (рис. 2). В странах, имеющих более развитый рынок жилья, минимальное государственное регулирование рынка недвижимости, высокий уровень развития экономики и, как следствие, свободное ценообразование и высокую мобильность трудовых ресурсов, доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше. То же касается и темпов экономического развития региона: чем они выше, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду.
Рис. 2. Доля арендного жилья в развитых странах
Швеция
^57% 43% А
Германия
Г 40%
1 60% 1
Япония
56%
США
34% 1
1 66%
арендное жилье
частное жилье
В России доля многоквартирных домов составляет приблизительно 70 процентов из общего количества жилья. Официально сдается менее 20 процентов жилых помещений. Сегодня рынок арендного жилья - это поле деятельности для частников и полулегальных структур. Такой сравнительно невысокий процент арендуемого жилья возник в результате бесплатной приватизации, когда квартиры оказались в собственности жильцов, а государственные субсидии на квартплату никак не стимулируют людей с невысокими доходами менять жилую площадь. Это приводит к дефициту на рынке аренды и, таким образом, к высоким ценам на съемное жилье.
Актуальность решения проблем в сфере развития жилищного строительства подчеркивается тем, что, несмотря на создание в Российской Федерации основ функционирования рынка жилой недвижимости, приобрести жилье с использованием рыночных механизмов на сегодняшний день способен ограниченный круг семей с уровнем доходов выше среднего. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются высокие цены на жилье,
низкая доступность долгосрочных ипотечных кредитов, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.
Развитие рынка арендного жилья позволит государству: легализовать и упорядочить рынок аренды; решить жилищную проблему;
снять с себя бремя по эксплуатации и управления данного жилья, а также избавиться от проблемы собираемости коммунальных платежей; повысить общую мобильность трудовых ресурсов. По данным Министерства регионального развития Российской Федерации, для 30 процентов населения России предпочтительнее был бы наем или долгосрочная аренда, а 40 процентов населения не в состоянии быть собственниками и нести бремя собственности. В настоящее время всего 24 процента россиян могут купить жилье за счет собственных средств или с привлечением ипотечного кредита. Развитие рынка арендного жилья позволит решить жилищные проблемы большой части жителей России. По прогнозам Министерства регионального развития Российской Федерации, к 2020 году около 20 процентов построенного и введенного в эксплуатацию жилья будут сдаваться в аренду.
В Республике Татарстан в 2012 году утверждена подпрограмма «Развитие рынка арендного жилья».
Программой предусматривается достижение к 2016 году доли ввода арендного жилья в общем объеме ввода жилья по Республике Татарстан до 15% (с существующих 0,7% в 2012 году) и обеспечение жильем свыше 7 тыс. семей.
Финансирование программы предусматривается из бюджета Республики Татарстан, начиная с 2014 года, и включает возмещение инвесторам затрат, связанных с уплатой процентных платежей по кредитам в размере 2/3 от учетной ставки рефинансирования.
Муниципальными образованиями Республики Татарстан для инвесторов может применяться коэффициент корректировки при расчете
арендной платы по договору аренды земельного участка или при расчете налога на землю в размере 0,5%.
Инвесторам также предоставляется возможность включения в Инвестиционный меморандум Республики Татарстан с целью получения дополнительных налоговых льгот и преференций.
Однако данных усилий и средств не достаточно для массового строительства арендного жилья и достижения плановых показателей, поставленных Министерством регионального развития Российской Федерации по вводу доходных домов. Для комплексного и системного развития арендного жилого фонда, необходимо принятие на уровне Правительства Российской Федерации программы по развитию арендного жилья, предусматривающей софинансирование, в том числе из федерального бюджета, а также иные стимулирующие инвесторов механизмы. Только объединяя усилия всех заинтересованных сторон (органов федеральной власти, региональных властей, органов местного самоуправления, инвесторов) можно добиться значительных результатов в улучшении жилищных условий граждан Российской Федерации через механизм арендного жилья.
Подводя итоги, еще раз следует отметить, что повышение доступности жилья является одной из приоритетных задач Правительства Российской Федерации. Развитие нового для России сегмента рынка жилья - арендного, будет являться новым вектором в развитии жилищного строительства, а также в улучшении жилищных условий граждан. А добиться желаемых результатов в данном направлении возможно лишь объединяя и координируя усилия всех заинтересованных сторон и органов исполнительной власти всех уровней.
Библиографический список:
1. Романова А.И., Боровских О.Н., Монетова Е.М. Стимулирование внебюджетных инвестиций в региональный жилищно-коммунальный комплекс. / Вестник ИНЖЭКОНа, №5, 2010, С.81-85.
2. Нуруллина О.В., Добросердова Е.А., Романова А.И. Формирование идеологии рационального ресурсопотребления в сфере жилищно-коммунальных услуг (на примере Республики Татарстан) / Вестник экономики, права и социологии. 2012. № 1. С. 97-101.
3. Загидуллина Г.М., Романова А.И., Миронова М.Д. Управленческие инновации в системе массового обслуживания (на примере жилищно-коммунального комплекса) / Вестник Казанского технологического университета. 2009. № 5. С. 128-133.
4. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 20.06.2011 №492 «Об утверждении долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства Республики Татарстан на 2011-2015 годы».
5. Указ Президента Российской Федерации от 07.05.2012 №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».
References:
1. Romanova A.I., Borovskikh O.N., Monetova E.M. Stimulating investment in extra regional housing and communal complex / Bulletin ENGECON, № 5, 2010, P.81-85.
2. Nurullina O.V., Dobroserdova E.A., Romanova A.I. Formation of the ideology of resource management in the sphere of housing and rental services (The Republic of Tatarstan) / Bulletin of economics, law and sociology. 2012, Number 1. Pp. 97-101.
3. Zagidullina G.M., Romanova A.I., Mironova M.D. Management Innovation in a queuing system (for example, housing and communal services) / Bulletin Kazan State Technological University. 2009, Number 5, Pp. 128-133.
4. Cabinet of Ministers of the Republic of Tatarstan of 20.06.2011 № 492 "On approval of the long-term target program" Development of Housing Republic of Tatarstan for 2011-2015".
5. Presidential Decree of 07.05.2012 № 600 "On measures to ensure the citizens of the Russian Federation, affordable and comfortable housing and improve the quality of housing and communal services".
