CC BY
29ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ
Том 5 • Номер 1 • Январь-март 2018 ISSN 2410-1621
Russian Journal of Housing Research
>
Креативная экономика
издательство
Реализация федеральной целевой программы «Жилище» в Дальневосточном федеральном округе
Власов С.А.1
1 Институт истории, археологии и этнографии народов Дальнего Востока, Дальневосточное отделение Российской академии наук, Владивосток, Россия
АННОТАЦИЯ:
В статье на примере ДФО исследовано, как выполнялась ФЦП «Жилище» в одном из регионов Российской Федерации. Установлено, что к 2017 г. удалось частично решить задачи, поставленные в программе: увеличилось количества жилья, ежегодно сдаваемого в эксплуатацию; возрос средний по региону показатель жилья, приходящегося на одного жителя; оказывалась фрагментарная помощь молодым семьям в приобретении жилья. Выявлено, что показатели доступности жилья и возможности приобретения его в ипотеку существенно разнятся в территориальном плане - в районах с наибольшей концентрацией населения жилье малодоступно, ипотечное кредитование носит ограниченный характер и распространяется на вторичное жилье.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: жилищная политика, жилищное строительство, доступность жилья, ипотека, жилищная программа для молодежи.
Implementation of the federal target program "Housing" in the Far Eastern Federal District
Vlasov S.A.1
1 Institute of history, archaeology and ethnography of the peoples of Far-Eeast, FEB RAS, Russia
Введение
Рыночные преобразования изменили государственную жилищную политику. Государство отказалось от главного принципа «обеспечения» населения жильем: государственной застройки и раздачи квартир всем гражданам независимо от социального статуса и уровня доходов. Стратегическим направлением стала концепция по удовлетворению жилищных потребностей граждан за их собственные средства и за счет кредитно-рыночных механизмов (ипотека, долевое строительство, жилищно-строительные кооперативы и т. д.).
Однако перемены не снизили остроту жилищной проблемы и главное не позволили существенно улучшить ситуацию по приобретению жилья рядовыми гражданами России. Поэтому вполне закономерным
итогом переходного этапа рыночных преобразований в жилищной сфере, в ходе которого была проведена приватизация жилищного фонда, начал функционировать рынок жилья, изменились источники финансирования жилищного строительства, стала координация государственной жилищной политики.
30 марта 2000 г. ход реформы жилищного сектора рассматривался на заседании Правительства РФ, где были одобрены «Основные направления государственной стратегии развития жилищной реформы в 2001-2005 годах и на долгосрочную перспективу», а также принято решение о разработке федеральной целевой программы «Жилище».
ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы была принята постановлением Правительства РФ № 675 от 17 сентября 2001. Она определила правовые и организационные основы государственной жилищной политики, установила ее приоритетные направления. В последующем данная программа каждые пять лет будет продлеваться (в 2010 и 2015 гг.) с изменениями входящих в нее подпрограмм и условий участия. Ныне действующая редакция ФЦП «Жилище» на 2015-2020 гг. была принята постановлением Правительства РФ от 25 августа 2015 г. № 889. В настоящее время она является основным инструментом в проведении жилищной политики в стране.
основные цели и задачи ФЦП «Жилище», их реализация в дФо
Основные цели и задачи ФЦП «Жилище» на 2015-2020 гг. были сформулированы в паспорте Программы.
Основными целями Программы являются:
ABSTRACT:_
In the article using the example of the Far Eastern Federal District, we examine how the "Housing" federal program was implemented in one of the regions of the Russian Federation. We found out that by 2017 they have partially solved the tasks set in the program: the number of annually commissioned housing units has increased, the average index of housing per one resident for the region has also improved, and young families have received partial support in house purchasing. We also revealed that the indicators of housing availability and the possibility of acquiring it through mortgages vary widely in the territorial plan: in areas with the highest concentration of population housing is inaccessible; mortgage lending is limited and applies to secondary housing.
KEYWORDS: housing policy housing construction, housing affordability, mortgage, housing program for youth.
JEL classification: G21, R31, R38 Received: 22.12.2017 / published: 31.03.2018
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Vlasov S.A. (v[asov540bk.ru)
CITATION:_
Vlasov S.A. (2018) Realizatsiya federalnoy tselevoy programmy «Zhilische» v Dalnevostochnom federalnom okruge [Implementation of the federal target program "Housing" in the Far Eastern Federal District]. Zhilischnye strategii. 5. (1). - 9-24. doi: 10.18334/zhs.5.1.38675
• формирование рынка доступного жилья эконом-класса;
• выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.
Основными задачами Программы являются:
• создание условий для развития массового строительства жилья эконом-класса;
• повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства;
• обеспечение жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством;
• предоставление социальной поддержки на приобретение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в первую очередь молодым семьям.
Важным положением скорректированной редакции программы являлось признание социальной неоднородности российского общества, что нашло отражение в постановке следующей задачи: «...обеспечение доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан»1. Таким образом, от общих рассуждений о том, что в условиях рыночной экономики граждане должны сами решать свои жилищные проблемы, прямо заявлялось, что они делать это будут в зависимости от своих доходов. Тем самым, косвенно подтверждалось, что многим не суждено стать собственником жилья, а придется обходиться съемным (арендным) жильем.
Выполняя поставленные в ФЦП «Жилище» задачи, субъекты ДФО включились в работу по ее реализации. Однако конкретные формы реализации существенно различались относительно региональной специфики с точки зрения как организационно-нормативного, так и финансового обеспечения проекта.
Главной задачей при реализации ФЦП «Жилище» являлось создание условий для развития массового строительства жилья эконом-класса; повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства.
В ДФО объемы жилищного строительства с момента принятия ФЦП «Жилище» в 2002 г. постепенно росли, но темпы роста были незначительными, о чем свидетельствуют данные таблицы 1.
1 О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы. Постановление правительства РФ от 17 сентября 2001 г. Режим доступа: http://docs.cntd.ru.
ОБ АВТОРЕ:_
Власов Сергей Александрович, кандидат исторических наук, старший научный сотрудник отдела социально-политических исследований (v1asov540bk.ru)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Власов С.А. Реализация федеральной целевой программы «Жилище» в Дальневосточном федеральном округе // Жилищные стратегии. - 2018. - Том 5. - № 1. - С. 9-24. с1о1: 10.18334^.5.1.38675
Таблица 1
Ввод в действие жилых домов в ДФО (тыс. кв. м) в 2002-2015 гг.
2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2015
Дальневосточный федеральный округ 765 832 1092 1424 1648 1991 2444 2223
Республика Саха (Якутия) 250 240 288 291 303 356 474 546
Камчатский край 14 17 32 63 58 72 88 72
Приморский край 175 215 320 375 535 611 672 499
Хабаровский край 136 181 205 304 315 344 444 450
Амурская область 114 80 139 185 166 317 344 261
Магаданская область 3 4 14 15 16 20 13 21
Сахалинская область 43 59 68 149 202 215 305 312
Еврейская автономная область 17 11 21 39 53 54 104 60
Чукотский автономный округ 13 25 7 2 0,3 1 2 2
Источник: Российский статистический ежегодник. 2007. Режим доступа: http://www.gks.ru. Российский статистический ежегодник. 2011. Режим доступа: http://www.gks.ru. Российский статистический ежегодник. 2015. Режим доступа: http://www.gks.ru. Российский статистический ежегодник. 2016. М.: Росстат, 2016. С. 429.
Анализ таблицы показывает, что существенный рост объемов жилищного строительства наблюдался с 2002 по 2008 гг., затем из-за финансового кризиса 2008-2009 гг. он замедлился, что было вызвано целым рядом факторов, главным из которых являлась нехватка инвестиций в строительный комплекс. Поскольку основным источником финансирования являются средства жителей региона, то из-за низких доходов дальневосточников оно сократились. После расходов на повседневные нужды - пищу, одежду, оплату жилищно-коммунальных и других услуг - на другие цели ничего не остается. Практически 80% населения не могут выделить в своем семейном бюджете средства на улучшение своих жилищных условий, покупку нового жилья, им приходилось довольствоваться тем жильем, которое они получили за годы советской власти.
Следует отметить, что за годы советской власти, когда люди получали от государства квартиры в бессрочное владение, в сознании людей сложилось представление о том, что каждая семья должна владеть квартирой. С переходом к рыночным отношениям, когда жилье стало товаром, граждане Российской Федерации психологически оказались не готовы к тому, что не все смогут в перспективе улучшить свои жилищные условия и решить жилищную проблему. Приватизация жилья и политика пожизненного найма, которая была до начала 1990-х гг., сформировали убежденность, что каждая семья обязана владеть квартирой. Но в условиях капиталистической экономики, где жилье является дорогостоящим товаром, приобретение квартиры в собственность является трудно выполнимым и не всегда целесообразным. Общемировая практика показывает, что для обеспечения жильем основной массы населения нет
необходимости всех делать собственниками жилья. Во всем мире жилье - один из самых дорогих товаров, поэтому практикуются различные схемы по решению жилищной проблемы: покупка жилья в кредит (долгосрочная ипотека), социальная и коммерческая аренда [6, 8, 9] (Elstinga Priemus, Cao, 2009; Kettunen, Ruonavaara, 2015; Rachel, Schwartz, 2016). В 1990-е гг. это осознание, что жилищная собственность доступна не всем гражданам нашей страны, еще не пришло. Оно сформировалось постепенно, когда стало очевидно, что доходы разные и часть населения не в состоянии приобрести жилье в собственность. Малообеспеченные люди могут пользоваться жилищем на условиях аренды, прежде всего социальной.
В ситуации, когда большинство населения Дальнего Востока имеют низкие доходы, строительные организации ориентированы не на строительство типового жилья (эконом-класса) для рядовых дальневосточников, а на строительство элитного жилья, с квартирами улучшенной планировки, так как прибыль от продажи такого жилья в среднем доходит до 30% от вложенных в него средств. Хотя с его реализацией возникают трудности, так как приобрести элитное жилье могут состоятельные граждане, доля которых среди населения региона незначительна. Тем не менее, строительные фирмы предпочитают строить меньше, а продавать подороже. Поскольку от продажи типовых квартир эконом-класса они получали меньшую прибыль (до 10%).
Состоятельные дальневосточники приобретают новое жилье не только для того, чтобы улучшить свои жилищные условия. Для них жилая недвижимость одновременно выступает в двух качествах: как товар длительного пользования, который будет востребован в перспективе (для детей и внуков) и как объект инвестирования (сбережения средств от инфляции, с дальнейшей перепродажей).
При строительстве элитного жилья осуществлялась точечная застройка, при которой ликвидировались зеленые насаждения, детские и спортивные площадки, что ухудшало качество жилой застройки городов и приводило к конфликтным ситуациям среди старожилов и новоселов.
Точечная застройка и недостаточно развитый механизм инфраструктурной подготовки территорий для жилищного строительства обозначили проблему нехватки земли под жилищное строительство, которая была характерна, прежде всего, для крупных городов Дальнего Востока. В центре городов нет свободной земли под строительство, но строить выгодно, так как большие цены на недвижимость. На окраинах земля есть, но ее надо обустраивать инженерной инфраструктурой, а жилье пользуется меньшим спросом.
Строители не хотели возводить жилье на окраинах, где им приходилось нести дополнительные затраты на строительство инженерно-технических коммуникаций (до 30%), а затем передавать их в собственность сетевым организациям без компенсации за понесенные расходы при прокладке сетей. Поэтому строительные компании стремились приобретать земельные участки под точечную застройку в центре города и получать хорошую прибыль за счет экономии на строительстве инженерно-техни-
Таблица 2
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся на одного человека в ДФО (кв. м) в 2002-2016 гг.
2002 2004 2007 2010 2013 2016
Дальневосточный федеральный округ 19,6 20,0 20,6 21,8 22,4 23,2
Источник: Российский статистический ежегодник. 2008. Режим доступа: http://www.gks.ru. Российский статистический ежегодник. 2011. Режим доступа: http://www.gks.ru. Российский статистический ежегодник. 2016. М.: Росстат, 2016. С. 175.
ческой инфраструктуры и высокого рыночного спроса на жилье в центральной части города.
В ДФО практически прекратили строить многоквартирные дома в малых и средних городах, в сельской местности. Отток населения из малых и средних городов из-за закрытия градообразующих предприятий, отсутствия работы и дальнейших перспектив привел к избытку предложений на вторичном рынке жилья и падению цен на квартиры. Строить новое жилье не было никакой необходимости, поэтому почти 80% жилищного строительства приходилось на краевые, областные и промышленные центры. Так, в Хабаровском крае в начале 2000-х гг. в краевом центре возводилось 68% от всего объема жилья, построенного в крае, в Комсомольске-на-Амуре - 13%2. В то же время в отдаленных северных районах края (Охотский, Тугуро-Чумиканский) за все годы реформ не было построено ни одного жилого дома.
Таким образом, медленный рост объемов жилищного строительства, в том числе жилья эконом-класса, фактическое прекращение строительства в малых городах -все эти негативные факторы были обусловлены низкими доходами дальневосточников, что не позволило им вкладывать средства в улучшение своих жилищных условий.
Одним из традиционных показателей по обеспеченности населения жильем, положения дел в жилищной сфере, уровня развития жилищного строительства является показатель по количеству жилой площади, приходящейся в среднем на одного человека. В мировой практике он является общепризнанным, согласно рекомендациям ООН по минимальным стандартам на одного человека должно приходиться не менее 30 кв. м общей площади [4] (Маликов, 2007).
Если посмотреть статистику по количеству жилой площади, приходящейся в среднем на одного человека в ДФО, то наблюдается ее устойчивый рост, о чем свидетельствуют данные таблицы 2.
Количество жилой площади, приходящейся на одного человека, увеличилось, но
этот показатель не является определяющим в оценке обеспеченности жильем дальневосточников. Прежде всего, надо учитывать, что в эти годы значительно сократилась численность населения, в то время как жилой фонд хоть и медленно, но увеличивался. Причем в общий жилой фонд включалось ветхое, аварийное жилье, не пригодное для проживания, а также пустующие дома в сельской местности (в северных поселках). В общем итоге средний показатель оказался неплохим, но здесь нужно учитывать условия проживания разных по уровню благосостояния семей, так как они существенно различаются. Малообеспеченные семьи (в основном бюджетники) живут в стесненных условиях (12-18 метровых «гостинках», однокомнатных квартирах), в то время как обеспеченные дальневосточники занимают трех- и четырехкомнатные квартиры, а некоторые имеют квартиру в городе и загородный коттедж в пригороде.
Разный уровень обеспеченности жильем были вынуждены признать и органы власти. Комментируя данные статистики по обеспеченности жильем, администрация Хабаровского края констатировала, что, несмотря на средний показатель в 19,7 кв. м на одного человека (данные 2005 г.), третья часть всех семей в крае имела менее 9 кв. м на человека3.
Таким образом, довольно высокий уровень средней жилищной обеспеченности населения ДФО не отражает реальную ситуацию в жилищной сфере, он не показывает существующую социальную дифференциацию в обеспечении жильем.
Основной долгосрочной стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан. В практике ООН для оценки доступности жилья используется показатель «коэффициент доступности жилья» (housing price to income ratio). Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры. Рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к общему годовому доходу семьи. Этот показатель отражает фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.
Во всем мире жилье считается «доступным», если этот коэффициент не превышает 3-х лет. «Не очень доступно» жилье при коэффициенте от 3 до 4 лет. «Приобрести сложно», если коэффициент равен от 4 до 5 лет. Жилье «существенно недоступно» при коэффициенте более 5 лет. При этом за рубежом в расчет принимаются квартиры площадью более 70 кв. м.
В ДФО ситуация с доступностью жилья выглядит следующим образом:
Анализ таблицы свидетельствует о существенном понижении коэффициента доступности на первичном рынке. Это объясняется тем, что в последние годы жилье в
Таблица 3
Стоимость жилья и коэффициент его доступности в ДФО в 2005-2015 гг.
Первичный рынок Вторичный рынок
2005 2010 2015 2005 2010 2015
Средняя цена за 1 кв. м 24160 47134 61486 20046 44326 68310
жилой площади руб.
Стоимость квартиры площа- 1,305 2,545 3,320 1,083 2,394 3,689
дью 54 кв. м млн. р.
Коэффициент доступности 4,7 4,1 3,2 3,9 3,86 3,6
жилья
Источник: Рассчитано автором на основании: Жилищное хозяйство в России 2016 г. Режим доступа: http://www.gks.ru. Регионы России. Основные характеристики субъектов Российской Федерации. 2016. Стат. ежегодник. М., 2016. С. 570.
«новострое», как правило, сдается без отделки, часто без сантехники, что, с одной стороны, снижает цены, а с другой - вынуждает новоселов вкладывать дополнительные средства, чтобы полностью довести квартиру до жилого состояния.
Средний коэффициент по доступности жилья показывает, что в ДФО жилье является «не очень доступным», это в принципе соответствует общероссийской тенденции и выглядит достаточно неплохо. Но если проанализировать ситуацию в каждом из регионов ДФО, что было сделано специалистами из Российского информационного агентства «Рейтинг» (данные за 2016 г.), то ситуация выглядит следующим образом. Для накопления на типовую двухкомнатную квартиру площадью 54 кв. м (вторичный рынок) семье с одним ребенком необходимо в Магаданской области 1,9 года, в Камчатском крае - 3,5 года, Сахалинской области - 4,1 года, Республике Саха (Якутия) - 4,8 года, Хабаровском крае- 5,3 года, Еврейской автономной области - 6,2 года, Амурской области - 6,8 года, Приморском крае - 10,1 лет4.
Ситуация с доступность жилья по отдельным регионам ДФО складывается таким образом, что самое доступное жилье имеется в северных районах ДФО, там где у населения высокие доходы и имеются накопления на банковских депозитах, а цены на жилье низкие. Семьи на Севере Дальнего Востока могут относительно быстро решить жилищный вопрос. Другое дело, что многие потенциальные покупатели не желают приобретать жилье там, а рассчитывают перебраться в регионы с более благоприятными климатическими условиями. В южных районах Дальнего Востока (Приморский и Хабаровский края, Амурская и Еврейская автономная области), где проживает подавляющая часть населения, жилье по мировой классификации является «существенно недоступным».
Таким образом, доступность жилья в ДФО различается в территориальном плане, оно «существенно недоступно» в тех регионах, где проживает основная часть населения.
4 Рейтинг регионов по доступности приобретения жилья. Режим доступа: http://riarating.ru/ infografika
Развитие ипотеки в ДФО
Одной из мер по реализации ФЦП «Жилище» является создание системы ипотечного жилищного кредитования. Для его развития предусматривался комплекс мер. В частности, предполагалось обеспечить правовые условия для развития ипотеки: создать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов; оказать бюджетное содействие повышению уровня доступности ипотечных жилищных кредитов для населения; развивать механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования (страхование кредитов, бюро кредитных историй).
В ФЦП «Жилище» была поставлена задача - создать такие условия, чтобы как минимум треть граждан страны могла бы приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям, за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов.
Ставка на ипотечное кредитование, как приоритетное направление государственной жилищной политики, была не случайной, в мировой практике оно является одним из самых проверенных и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу [7] (¡ттв^Ыек, 2015). За рубежом ипотечное кредитование приносит инвесторам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в загрузке производства и, конечно, государства заинтересованного в общем экономическом росте.
На Дальнем Востоке ипотека начала развиваться, прежде всего, в Приморском и Хабаровском краях, там, где проживала значительная часть населения, которое связывало свое будущее с регионом и было заинтересовано вкладывать средства в улучшение жилищных условий по месту проживания.
До начала финансового кризиса 2008-2009 гг. в Приморском и Хабаровском краях наблюдались устойчивые темпы роста количества выданных кредитов и суммы кредитов.
В Приморском крае в 2005 г. объем выданных ипотечных кредитов был равен 750,6 млн руб., в 2006 г. - 1,988 млрд руб., в 2007 г. - 7,935 млрд руб., т. е. за три года увеличился более чем в 10 раз [1] (Гаврилов, Хлудеева, 2008). За пять лет (2002-2006 гг.) более 2 тыс. семей приморцев приобрели собственные квартиры благодаря ипотеке.
В Хабаровском крае в 2005 г. было выдано 508 ипотечных кредитов, в 2006 г. - 1977, программы ипотечного кредитования в крае осуществляли 19 коммерческих банков5.
Ставки по кредитам в Приморском и Хабаровском краях были примерно одинаковые - от 11 до 14%, в зависимости от суммы первоначального взноса и выбранного срока кредитования.
5 Аксенова И. Кто живет в переулке Холмском // Российская газета. 2007, 13 марта.
Не получила развития ипотека в северных районах Дальнего Востока: в Камчатском крае, Магаданской области, на Чукотке. Там, несмотря на приличные доходы населения, развитие ипотеки тормозилось низкими темпами жилищного строительства и нежеланием людей связывать свою дальнейшую жизнь с Севером и вкладывать накопленные и текущие средства в приобретение жилья по месту жительства [5] (Фавстрицкая, 2006).
Банковский кризис 2008-2009 гг. внес существенные корректировки в российский рынок ипотеки. В результате снижения доходов большинство заемщиков не смогли выполнить обязательства по кредитам, доверие банков к заемщикам существенно снизилось. Как следствие - повышение процентных ставок по ипотеке, ужесточение требований банков к потенциальным заемщикам, что в целом резко снизило привлекательность ипотечных кредитов. Как результат - объем выданных кредитов в 2009 г. существенно снизился по сравнению с 2008 г.
В дальнейшем по мере выхода из финансово-экономического кризиса ситуация с ипотекой улучшилась. Хотя последствия финансового кризиса 2008-2009 гг. были преодолены, но банки стали осторожней выдавать кредиты на приобретение квартир в строящихся домах. Имелись риски, что строительство приостановится и вернуть кредитные средства будет затруднительно. Поэтому ипотечные кредиты в основном выдавались для приобретения жилья на вторичном рынке, т. е. ипотека по-прежнему не оказывала существенного влияния на рост объемов жилищного строительства.
В 2013 г. в ДФО было выдано 31763 ипотечных кредита на общую сумму 52,274 млрд руб., в 2014 г. - 33468 кредита на сумму 64,314 млрд руб. По количеству кредитов и сумме кредитования лидерами является Приморский, Хабаровский края и Якутия. Так, в Приморском крае за два года (2013 и 2014) выдали 15942 кредита на сумму 29,712 млрд руб., в Хабаровском крае, соответственно, соответственно, -15608 кредитов на 28,792 млрд руб., в Якутии - 13497 кредитов на 11823 млрд руб. [3] (Кривошапова, Козюкова, 2014; С. 14).
В 2017 г. эксперты РИА «Рейтинг» провели исследование для оценки региональных различий покупки жилья в ипотеку семьями: какая доля семей может позволить себе приобрести двухкомнатную типовую квартиру, взяв ипотечный кредит. Как показали результаты исследования, в ДФО самая высокая доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, в Магаданской области - 52,6%. Далее следует Камчатский край - 37,1%, Сахалинская область - 30%, Хабаровский край - 29,6%, Республика Саха (Якутия) - 29,4%, Еврейская автономная область - 29,2%, Амурская область - 28,9%, Приморский край - 18,2%6.
Доля семей, которые имеют возможность для ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, высчитывалась исходя из суммы кредита, необходимого для приобрете-
6 Рейтинг регионов по доступности и покупке семьями жилья в ипотеку в 2017 г. Режим доступа: www.riarating.ru/infografica
ния типовой двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. м, при первоначальном взносе в 20%. Предполагалось, что семья тратит на выплату по ипотеке 70% своих ежемесячных денежных доходов от трудовой деятельности, скорректированных на прожиточный минимум, установленный в регионе проживания. Высокая доля семей, способных приобрести квартиры по ипотеке в северных районах Дальнего Востока (Магаданская область, Камчатский край) объясняется высокими доходами населения, проживающего там, и низкими ценами на вторичное жилье. Большая доля семей, имеющих возможность приобрести жилье в ипотеку в северных районах Дальнего Востока, не означает, что люди готовы это сделать, так как многие потенциальные «ипотечники» рассчитывают уехать с дальневосточного Севера и приобрести жилье в других регионах России с более благоприятными климатическими условиями (южные и центральные районы центральной России, Поволжье).
На основе данных РИА «Рейтинг» можно сделать вывод - к 2017 г. в южных регионах ДФО, где проживает подавляющая часть населения (Приморский и Хабаровский края, Амурская и Еврейская автономная области), так и не удалось добиться целей, поставленных в ФЦП «Жилище», чтобы треть граждан могла приобрести квартиру с помощью жилищного кредита.
Опыт решения жилищной проблемы через ипотеку показал, что у ипотеки есть три существенных недостатка. Прежде всего, низкие доходы основной части населения ДФО, из чего вытекают два других: высокие проценты по кредиту, высокий первоначальный взнос при покупке жилья через ипотеку (до 30% стоимости квартиры). Самое главное - ипотека не оказала существенного влияния на развитие жилищного строительства, так как чаще всего ипотеку брали не для приобретения новой квартиры, а для покупки жилья на вторичном рынке. Доля ипотечных кредитов на строящееся жилье в ДФО примерно 10% от их общего числа. Основными причинами нежелания брать ипотеку на строительство нового жилья являются недоверие людей к застройщикам из-за долгих сроков строительства, скандалы с обманутыми дольщиками, дефицит жилья эконом-класса. К тому же и банки неохотно выдают кредиты на приобретение жилья, которое находится в стадии строительства, так как это связано с повышенными рисками.
Таким образом, ипотека как один из инструментов по реализации ФЦП «Жилище» так и не стала основным средством по увеличению объемов жилищного строительства в ДФО, хотя частично она помогла решению жилищных проблем дальневосточников (за счет приобретения квартир на вторичном рынке).
Государственная помощь молодым семьям в приобретении жилья в рамках ФЦП «Жилище»
В ФЦП «Жилище» имеется подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», в рамках которой предусмотрена помощь государства молодым семьям в улучшении жилищных условий за счет федерального и местных бюджетов.
Как правило, молодые семьи не могут получить доступ на рынок жилья без бюджетной поддержки. Даже имея достаточный уровень дохода для получения ипотечного жилищного кредита, они не могут оплатить первоначальный взнос при получении кредита. Молодые семьи в основном являются приобретателями первого в своей жизни жилья, а значит, не имеют в собственности жилого помещения, которое можно было бы использовать в качестве обеспечения уплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа. К тому же, как правило, они еще не имеют возможности накопить на эти цели необходимые средства. Однако данная категория населения имеет хорошие перспективы роста заработной платы по мере повышения квалификации, и государственная помощь в предоставлении средств на уплату первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов или займов будет являться для них хорошим стимулом дальнейшего профессионального роста.
Разработка и формирование правовых, финансовых и организационных механизмов государственной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на территории отдельных субъектов РФ началась в конце 1990-х гг. Одними из первых целенаправленную государственную помощь молодым в решении жилищной проблемы стали оказывать в Республике Татарстан. Там с 1997 г. действует специальная программа поддержки молодых семей в приобретении жилья [2] (Гареев, 2011). Опыт Татарстана был учтен при разработке общефедеральной целевой подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», которая была частью ФЦП «Жилище». Задача подпрограммы заключалась в создании системы государственной поддержки молодых семей в решении их жилищных проблем. Механизм реализации подпрограммы предполагает оказание государственной поддержки молодым семьям в улучшении жилищных условий путем предоставления им субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья либо строительство индивидуального жилья.
Участником подпрограммы могла быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышал 35 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 35 лет, и одного и более детей и нуждающаяся в улучшении жилищных условий.
Основными источниками финансирования подпрограммы являлись: средства федерального и региональных бюджетов; средства банков, предоставляющих молодым семьям ипотечные жилищные кредиты и займы на приобретение жилья; средства молодых семей, используемые для частичной оплаты стоимости приобретаемого жилья.
Существование подпрограммы создало условия для исполнения различных региональных программ, направленных на решение жилищных проблем молодых семей, в том числе и в ДФО.
Анализ реализации подпрограммы по обеспечению жильем молодых семей затруднен отсутствием официальной систематизированной статистики по числу молодых семей, нуждающихся в жилье; числу молодых семей, получивших помощь со стороны местной власти в решении жилищной проблемы, и других статистических данных. Нам приходится пользоваться разрозненной статистической информацией, полученной из средств массовой информации, интернета, тем не менее какая-то общая картина складывается, что позволяет сделать некоторые выводы.
Прежде всего, отметим, что наиболее успешно подпрограмма осуществлялась в Приморском и Хабаровском краях.
Так, в Хабаровском крае помощь молодым семья осуществлялась в рамках строительства молодежных жилищных комплексов (МЖК), которое производилось за счет средств краевого бюджета с дальнейшим возмещением затрат участниками МЖК. Приобрести жилье в МЖК имели право молодые семьи, в которых оба супруга не достигли 30 лет, семьи из одного родителя в возрасте до 30 лет и несовершеннолетнего ребенка, состоящие из родителей, один из которых в возрасте до 30 лет, и несовершеннолетнего ребенка.
Приобретение квартиры в МЖК осуществлялось по себестоимости (без коммерческой накрутки) по следующей схеме: молодые граждане оплачивают первоначальный взнос - 25% от стоимости жилья, остальные 75% вносились в рассрочку равными долями в течение 5 лет после получения квартиры7.
В Хабаровском крае дома для молодых семей строились в двух крупнейших городах края - Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре. За первые пять лет реализации программы было построено семь домов МЖК (четыре в Хабаровске, три в Комсомольске-на-Амуре), квартиры приобрели 766 молодых семей8. Всего в Хабаровском крае построили десять домов для молодежи, благодаря чему 1192 молодые семьи улучшили свои жилищные условия.
В Приморском крае реализация подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» началась с 2003 г. после принятия краевой программы «Квартира молодой семье». В ней предусматривалось предоставление молодым семьям беспроцентного кредита на срок до 20 лет. Претендовать на субсидии могли семейные пары, у которых возраст одного из супругов не превышает 35 лет. За первые три года действия программы (2003-2005 гг.) с ее помощью 752 семьи получили жилье9. Получается в среднем за год около 250 семей. В тоже время число молодых семей, подавших заявления и желающих стать участниками программы, составило около восьми тысяч. При этом реальная численность молодежи, нуждающейся в жилье, была намного больше,
7 Постановление губернатора Хабаровского края от 31 декабря 2004 г. № 289 «Об утверждении Положения о порядке участия молодых семей в приобретении жилья в молодежных жилищных комплексах в Хабаровском крае». Режим доступа: http:docs.cntd.ru
8 Молодежные жилищные комплексы. - Хабаровск, 2009. С. 4.
9 Бондаренко А. Метр в квадрате // Российская газета. 2007, 8 июня.
чем количество зарегистрированных в рамках программы. Только во Владивостоке в середине «нулевых» насчитывалось более 20 тыс. молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Отметим, что в других городах ДФО число молодых семей, охваченных программой, было также существенно ниже общего числа молодых семей, нуждающихся в жилье. В Комсомольске-на-Амуре в середине «нулевых» по официальным данным более 2 тыс. молодых семей хотели стать участниками программы, но по неофициальным данным, которыми располагает местный отдел по делам молодежи, бесквартирных семей в пять раз больше10. В Камчатском крае в очереди на жилье числилась 1971 молодая семья (август 2008 г.). Но только 50 семьям из них удалось приобрести квартиры в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей»11.
Таким образом, реализация подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» носит ограниченный характер и позволяет улучшить жилищные условия лишь части молодого населения ДФО.
Заключение
За годы реализации ФЦП «Жилище» в ДФО удалось частично решить задачи, поставленные в программе: увеличилось количества жилья, ежегодно сдаваемого в эксплуатацию, возрос средний по региону показатель жилья, приходящегося на одного жителя, оказывалась фрагментарная помощь молодым семьям в приобретении жилья. Также получила развитие ипотека, жилье стало более доступным, хотя при этом следует учитывать, что показатели доступности жилья и возможности приобретения его в ипотеку существенно разнятся в территориальном плане - в районах с наибольшей концентрацией населения жилье малодоступно, ипотечное кредитование носит ограниченный характер и распространяется на вторичное жилье. Добиться максимальных результатов и достичь целей, поставленных в ФЦП «Жилище», можно будет, комплексно решая существующие проблемы. Прежде всего, необходимо повысить доходы дальневосточников, что позволит им инвестировать в строительство нового жилья. Кроме того, следует решить «земельный вопрос», проблему с компенсацией за строительство инженерной инфраструктуры и ряд других проблем, которые позволят снизить цены на новое жилье.
ИСТОЧНИКИ:
1. Гаврилов Н.А., Хлудеева Н.В. Развитие ипотеки в Приморском крае // Вологдинские
чтения, 2008. - № 70.
2. Гареев И.Ф. Динамика развития жилищных программ в Республике Татарстан //
Экономика, предпринимательство и право, 2011. - № 9.
10 Ковалев Ю. Жилье для молодежи // Российская газета. 2006, 16 ноября.
11 Зорькин А. Стройке нужна перестройка // Российская газета. 2008, 21 августа.
3. Кривошапова С.В., Козюкова Ю.П. Ипотечное кредитование в Дальневосточном
федеральном округе // Современные научные исследования и инновации, 2014. -
№ 6-2(38).
4. Маликов Н.С. Что, как и где изменилось в жилищной ситуации России // Уровень
жизни населения регионов России, 2007. - № 7.
5. Фавстрицкая О.С. Жилищная ипотека как инструмент финансирования: оценка
современного состояния и перспектив развития в Магаданской области // Вестник
Северо-Восточного научного центра, 2006. - № 4.
6. Elstinga M., Priemus H., Cao L. Government Mortgage Guarantee as an Instrument in
Housing Policy: Self-supporting Instrument of Subsidy? // Housing Studies. - 2009. - №
24(1). - doi: 10.1080/026730308.
7. Immergluck D. The Effects of Mortgage Crisis on Housing Policy Research // Housing
Policy Debate. - 2015. - № 25(4). - doi: 10.1080/10511482.2015.1042208.
8. Kettunen H., Ruonavaara H. Discoursing deregulation: the case of the Finnish rental
housing market // International Journal of Housing Policy. - 2015. - № 15(2). - doi:
10.1080/14616718.2014.990774.
9. Rachel M., Schwartz A. Housing Affordability and Health: Evidence from New York
City // Housing Policy Debate. - 2016. - № 26(1). - doi: 10.1080/10511482.2015.1020321.
REFERENCES:
Elstinga M., Priemus H., Cao L. (2009). Government Mortgage Guarantee as an Instrument in Housing Policy: Self-supporting Instrument of Subsidy? Housing Studies. (24(1)). doi: 10.1080/026730308.
Favstritskaya O.S. (2006). Zhilischnaya ipoteka kak instrument finansirovaniya: otsenka sovre-mennogo sostoyaniya i perspektiv razvitiya v Magadanskoy oblasti [Housing mortgage as a financing tool: assessment of the current state and prospects for development in the Magadan Region]. Vestnik Severo-Vostochnogo nauchnogo tsentra. (4). (in Russian).
Gareev I.F. (2011). Dinamika razvitiya zhilischnyh programm v Respublike Tatarstan [Development dynamics of housing programs in the Republic of Tatarstan]. Journal of Economics, Entrepreneurship and Law. (9). (in Russian).
Gavrilov N.A., Khludeeva N.V. (2008). Razvitie ipoteki v Primorskom krae [Development of mortgage in Primorsky Krai]. Vologdinskie chteniya. (70). (in Russian).
Immergluck D. (2015). The Effects of Mortgage Crisis on Housing Policy Research Housing Policy Debate. (25(4)). doi: 10.1080/10511482.2015.1042208.
Kettunen H., Ruonavaara H. (2015). Discoursing deregulation: the case of the Finnish rental housing marketInternational Journal of Housing Policy. (15(2)). doi: 10.108 0/14616718.2014.990774.
Krivoshapova S.V., Kozyukova Yu.P. (2014). Ipotechnoe kreditovanie v Dalnevostochnom federalnom okruge[Mortgage lending in the Far Eastern Federal District]. Modern scientific researches and innovations. (6-2(38)). (in Russian).
Malikov N.S. (2007). Chto, kak i gde izmenilos v zhilischnoy situatsii Rossii [What, how and where has changed in the housing situation in Russia]. Living standards of the population of Russian regions. (7). (in Russian).
Rachel M., Schwartz A. (2016). Housing Affordability and Health: Evidence from New York City Housing Policy Debate. (26(1)). doi: 10.1080/10511482.2015.1020321.
