CC BY
1ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РЕШЕНИЯ НАУЧНОЙ ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ И ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ПОРТФЕЛЯ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ
Стерник С.Г., Лаврентьев М.А.
СТЕРНИК Сергей Геннадьевич - доктор экономических наук, профессор, ведущий научный сотрудник, Институт народно-хозяйственного прогнозирования РАН, профессор Финансового университета при Правительстве РФ, Москва, Российская Федерация. E-mail: sergey-sternik@yandex.ru
ЛАВРЕНТЬЕВ Максим Андреевич - главный специалист ООО «ДОМ.РФ Управление активами» (арендное жилье), аспирант, Финансовый университет при Правительстве РФ, Москва, Российская Федерация. E-mail: lavrentyevmaksim@gmail.com
Аннотация. В статье представлены сравнительный фундаментальный и статистический анализ и прогноз развития профессионального сегмента аренды жилья в России. По мнению авторов, развитие арендного рынка и рост его капитализации приведет к снижению системных рисков российского рынка через ограничение волатильности рыночных цен жилья. Так, перспективным направлением в новых институциональных условиях может стать развитие деятельности по сдаче жилья в аренду профессиональными операторами, включая компании с государственным участием. На основании исследования факторов, ограничивающих развитие профессионального девелопмента арендного жилья, а также оценки влияния арендного бизнеса на состояние рынков жилья, авторы вносят ряд предложений по стимулированию развития сегмента. Развитие профессионального арендного бизнеса потребует решения таких научных задач в сфере оценки объектов и проектов на рынке жилья, а также управления финансами хозяйствующих субъектов, как: теоретическое обоснование подходов к формированию и оценке стоимости объектов арендного жилья, разработка методического инструментария и практических рекомендаций по стоимостному управлению портфелем объектов арендного жилья.
Ключевые слова: рынок жилья, аренда жилья, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, портфель недвижимости, арендная доходность.
Для цитирования: СтерникС.Г., Лаврентьев М.А. Основные направления решения научной проблемы формирования и оценки стоимости профессионального портфеля арендного жилья // Экономические системы. 2021. Том 14. № 3 (54). С. 12-23. DOI 10.29030/2309-20762021-14-3-12-23.
Введение
Совокупная доля валовой добавленной стоимости отраслей строительства и операций с недвижимым имуществом в ВВП России за 2019 год составила 15,1% [1, 2], что делает этот сектор экономики сопоставимым по размеру с такими отраслями, как добыча полезных ископаемых (12,6%), торговля (13,7%) или обрабатывающее производство (14,6%).
В составе указанного сектора экономики жилье является крупнейшим сегментом в физическом выражении. Кроме того, оно составляет значительную долю в структуре национального богатства и инвестиционных активов. Особенности развития российского рынка жилья обуславливают высокую долю жилищного фонда в частной собственности граждан, однако постепенная конвергенция с развитыми рынками вызывает необходимость появления профессионального рынка арендного жилья.
Формат арендного жилья также используется для решения проблемы обеспеченности жильем как части социальной политики государства [3], поскольку обеспеченность жильем в России при всех недостатках учета вывода жилья из фактической эксплуатации (особенно в сельской местности) остается на уровне 26,3 кв. м на человека. В Москве по итогам 2019 г этот показатель составляет всего 19,4 кв. м на человека.
Эти предпосылки, а также интерес государства к появлению цивилизованного профессионального рынка аренды, выраженный, в частности, через появление на рынке профессионального участника в лице государственного института развития ДОМ.РФ, создает необходимость в развитии методов оценки и стоимостного управления портфелями объектов арендного жилья в условиях российской экономики.
Цель настоящей работы - постановка научной проблемы по теоретическому обоснованию подходов к формированию и оценке стоимости объектов арендного жилья, разработке методического инструментария и практических рекомендаций по стоимостному управлению портфелем объектов арендного жилья на основании исследования потенциала развития профессионального деве-лопмента арендного жилья и влияния арендного бизнеса на состояние рынков жилья, с учетом предложений авторов по стимулированию развития сегмента.
Методы исследования. В настоящей работе используются: абстрактно-аналитический метод, исследование иерархии причинно-следственных связей, анализ нормативно-правовой базы, статистический регрессионный анализ, финансовое моделирование, анализ фундаментальной стоимости, формализация, классификация, сравнение. Теоретическая и методологическая база исследования включает: нормативно-правовую базу регулирования отрасли жилищного строительства, статистические данные информационных ресурсов в строительной сфере, отчетность компаний-застройщиков жилья по стандарту МСФО, научные труды и экспертно-аналитические публикации российских и зарубежных ученых, в том числе специализированные исследования в жилищной сфере, а также экспертные оценки в средствах массовой информации и другие данные из открытых источников. Помимо открытых источников, в работе используется база сделок на первичном рынке жилья в Москве Dataflat [4]. Необходимо отметить, что ряд базовых показателей экономики и рынка в настоящей работе рассматриваются по состоянию на конец 2019 года, т. е. до возникновения пандемии коронавируса и начала реализации мер поддержки застройщиков, для исключения влияния этих факторов на анализ.
Основная часть
Фундаментальный анализ арендного сегмента рынка жилья. Причины низкой капитализации рынка арендного жилья в России
Дэвид Линг и Вэйн Арчер в своем учебнике Real estate principles [5] приводят следующую схему ценообразования на развитых рынках жилья:
1. В «реальном» секторе экономики отдельные домохозяйства формируют спрос на жилье на конкретном локальном рынке, этот спрос удовлетворяется за счет имеющегося предложения, в результате чего определяются рыночные арендные ставки.
2. В «финансовом» секторе экономики равновесие между совокупным объемом сбережений и доступными инвестиционными возможностями (с учетом их профиля риска) формирует требуемую норму доходности.
3. На стыке «реального» и «финансового» секторов экономики функционирует рынок недвижимости, участники которого формируют цены на жилье с учетом рыночных арендных ставок и требуемой доходности на основе принципов управления стоимостью.
По оценкам авторов учебника Real estate investment strategies, structures, decisions [6], факторы финансового рынка, такие как уровень ставок, оказывают наиболее сильное влияние на стоимость объектов недвижимости в среднесрочной перспективе (на горизонте 10 лет). В долгосрочном периоде основными драйверами являются рост реальной экономической активности и изменение спроса со стороны арендаторов.
Отметим, что парадигма ценообразования, где основную роль играет инвестиционная стоимость жилья как источника доходов (в арендном сценарии использования), малоприменима в России на современном этапе развития в первую очередь из-за низкой развитости рынка арендного жилья.
Тем не менее принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, определенный в федеральных стандартах оценки [7] как «использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (...) и финансово оправдано», можно распространить на сферы покупки и аренды жилья — через сравнение «продуктивности» потребительского и инвестиционного сценариев использования объекта оценки.
По нашим оценкам, на современном этапе развития отечественного рынка стоимость жилья как потребительского товара превышает его стоимость в арендном сценарии использования с учетом консервативных предпосылок прироста арендных ставок: текущая арендная доходность в процентах от стоимости находится на уровне безрисковых ставок, а с поправкой на вакантность и операционные расходы — ниже этого уровня, что означает разрушение инвестиционной стоимости при организации профессионального арендного бизнеса.
Косвенным подтверждением приоритета потребительской стоимости является малая распространенность методов доходного подхода в российской практике оценки рыночной стоимости жилых помещений, так как они дают результаты ниже, чем методы сравнительного подхода, учитывающие влияние текущей конъюнктуры на рынке покупателей жилья.
В упрощенном виде можно сформулировать данную проблему следующим образом: на рынках с низким уровнем развития аренды, таких как российский, рыночная цена квадратного метра жилья полностью определяется потребительской стоимостью и соотношением спроса и предложения на рынке покупателей жилья (в соответствии со стадией рыночного цикла), так как инвестиционная стоимость с учетом арендной доходности находится на низком уровне и не является фактором рыночного ценообразования. Повышение капитализации арендного рынка приводит к росту инвестиционной стоимости жилья и формирует «линию сопротивления» при снижении потребительской стоимости. В реальности это означает, что в низкой фазе цикла на рынке покупки жилья, когда потребительская стоимость ниже или равна инвестиционной, на рынок выходят рациональные инвесторы в арендное жилье, оказывая поддержку рыночным ценам. Под капитализацией арендного рынка здесь и далее понимается стоимость жилья, полученная путем капитализации потенциальных арендных доходов с учетом величины спроса.
Важной особенностью инвестиционной стоимости является то, что она базируется на индикаторах более ликвидного и устойчивого рынка аренды, и при стабильных ставках капитализации растет с темпами, близкими к инфляции. Дополнительным преимуществом развитого рынка аренды является возможность использования соотношения текущих рыночных цен и инвестиционной стоимости, полученной методами доходного подхода, в качестве индикатора «перегретости» рынка покупки жилья, что облегчает финансовое планирование участников рынка.
По нашему мнению, развитие арендного рынка и рост его капитализации в России приведет к снижению системных рисков в отрасли через ограничение волатильности рыночных цен жилья. В этих целях перспективным направлением в новых институциональных условиях может стать развитие деятельности по сдаче жилья в аренду профессиональными операторами, включая компании с государственным участием.
Прежде всего заметим, что текущая арендная доходность в большинстве городов России меньше безрисковой ставки, которая в 2019 г. составляла 7-8% для 10-летних бумаг [8].
Арендная доходность на крупнейших рынках Москвы и Санкт-Петербурга находится на уровне реальной безрисковой ставки, что в странах с развитым арендным рынком считалось бы признаком перегретости цен на рынке покупателей жилья [4, 9, 16].
В городах с более высокой арендной доходностью в среднем более слабая динамика цен. В условиях, когда инвестиционная стоимость в арендном сцена-
рии использования практически не влияет на рыночное ценообразование из-за низкой развитости рынка аренды, динамика цен является производной от покупательского спроса. Можно предположить, что в городах с максимальной арендной доходностью менее выражена относительная ценность владения жильем; другими словами, люди не стремятся «закрепиться» в этих городах. В таких городах сохраняется относительно низкий уровень цен на покупку жилья, что повышает его инвестиционную привлекательность для потенциальных инвесторов в арендное жилье.
С точки зрения инвестора в арендное жилье, доходность от роста цен является менее предпочтительной, так как до момента продажи она не носит денежный характер и не позволяет обслуживать долг в отличие от арендного дохода. Таким образом, по нашему мнению, именно «хроническая» низкая текущая арендная доходность, рассчитанная с учетом рыночных цен на жилье, является основной преградой для развития профессионального рынка операторов арендного жилья в России.
В ходе приватизации 1990-х гг. в России появился большой класс собственников жилых помещений [10]. Значительная часть жителей страны продолжает использовать эти объекты — жить или сдавать в частном порядке. На текущем этапе развития рынка только 10% населения России — 5,7 млн семей — живет в съемном жилье на рыночных условиях, что в 4-5 раз ниже, чем в странах Европы и США.
В 2017 г. ДОМ.РФ и ВЦИОМ провели исследование спроса на аренду жилья [11] в крупнейших агломерациях России, которые составляют 60% всего фонда арендного жилья. По оценке исследователей, даже на рынке арендного жилья 97% предложения представлено собственниками - физическими лицами. Таким образом, можно говорить о низкой степени развития арендного бизнеса в России.
В результате того же исследования высокий уровень неудовлетворенности был обнаружен у текущих арендаторов, 36% которых не имели договора аренды, а у 38% договор был заключен на срок менее 1 года. Сопоставимый объем потенциального спроса на «цивилизованную» аренду предъявляли люди, прежде не арендовавшие жилье самостоятельно, живущие на условиях социального найма или проживающие в собственном жилье вместе с родственниками.
Основные причины аренды жилья среди опрошенных:
• отсутствие возможности приобретения жилья в собственность;
• необходимость переезда по профессиональной или семейной необходимости ближе к школе/университету/родственникам;
• улучшение качества жилья и уровня благоустроенности.
Характерно, что невозможность приобретения жилья в собственность является основной причиной только для текущих арендаторов — первой ее назвали 40% опрошенных. Среди потенциальных арендаторов главным поводом для аренды жилья является желание съехать от родственников, тогда как невозможность приобретения жилья в качестве первой причины выбрали только 16%.
Таким образом, ценность отдельного проживания потенциально выше ценности владения жильем.
В ходе исследования была обнаружена заинтересованность текущих и потенциальных арендаторов в долгосрочной (более 5 лет) аренде. Среди преимуществ такой модели опрошенные называли:
• более выгодную арендную плату;
• устойчивые условия и принципы аренды, предсказуемое поведение арендодателя;
• наличие официального договора на полный срок аренды;
• высокое качество арендного жилья и наличие дополнительных сервисов.
Среди недостатков существующего предложения арендного жилья выделяются:
• плохое качество ремонта и невозможность сделать его самостоятельно;
• плохое состояние подъезда и общедомовых территорий;
• запрет домашних животных;
• недостаток парковочных мест;
• отсутствие социальной инфраструктуры или необходимой регистрации.
Из-за неравномерности воспроизводства населения и процессов внутренней миграции структуры владения жильем и спроса на жилье перестают соответствовать друг другу, что, с одной стороны, обеспечивает активность на вторичном рынке, с другой — стимулирует спрос на арендное жилье. Исследователи ДОМ.РФ оценили потенциал спроса на «институциональную» аренду жилья в 4,3 млн семей, что соответствует потоку арендных платежей около 1 трлн руб. в год.
Анализ «покупка против аренды жилья» в городах России и мира
Для анализа относительной привлекательности аренды в городах России и мира авторами рассчитан спред между средней арендной ставкой (здесь и далее — в процентах от стоимости жилого объекта) и реальной ставкой по ипотеке (скорректированной на потребительскую инфляцию) на основе данных международной базы ЫитЬео [12] по состоянию на конец 2019 г. (до начала пандемии коронавируса) и статистики инфляции от МВФ [13] за 2017-2019 гг. (рис. 1).
Необходимо обратить внимание, что:
• в расчетах не учитывается фактор постепенной амортизации основной суммы долга по ипотеке — для сопоставимости с отношениями аренды, в результате которых право собственности не переходит к арендатору;
• реальная ставка по ипотеке используется для перевода к единой базе сравнения: номинальная ставка призвана компенсировать банку инфляцию, тогда как номинальные арендные ставки растут вместе с инфляцией и стоимостью жилья.
Соотношение между арендной ставкой и реальной ставкой по ипотеке с определенным спредом между ними определяется двумя группами факторов -финансовыми и институциональными.
Рис. 1. Соотношение арендной и реальной ипотечных ставок в городах России и мира на конец 2019 г.
Несмотря на распространенное представление о том, что снижение ставок в экономике является единственным ограничителем для развития арендного жилья, особенность финансовых факторов заключается в том, что они (по крайне мере в теории) влияют сразу на оба показателя и обеспечивают устойчивость спреда через следующие механизмы:
• снижение ипотечной ставки на развивающихся рынках, с одной стороны, провоцирует рост цен на жилье, с другой - отвлекает спрос с рынка аренды. Оба этих эффекта приводят к снижению относительных арендных ставок;
• в случае развитых рынков, где арендная доходность выше реальных ипотечных ставок, спред автоматически поддерживается девелоперами с высоким уровнем долга через рыночные механизмы.
Таким образом, значительные различия в спреде между городами мира предположительно определяются другой группой факторов институционального и культурного характера.
Среди этих факторов можно выделить основные: субъективное восприятие собственности, качество предложения и особенности налогообложения в сценариях владения и аренды жилья. Для целей данной работы все нефинансовые факторы на рис. 1 объединены в единый критерий «ценность владения».
Более высокая ценность владения жильем свойственна постсоветским странам. Кроме того, относительно большой отрицательный спред, означающий низкий приоритет арендного жилья, наблюдается в Рио-де-Жанейро и ряде азиатских столиц (Пекине, Сеуле, Бангкоке). В пользу спроса на аренду рыночное равновесие смещено в городах с более динамичными потоками миграции, поскольку там выше ценность мобильности. Так, в лидеры по абсолютной величи-
не арендной премии (спреда с реальной ипотечной ставкой) вышли такие города, как Сан-Франциско, Майами, Рига, Таллин и Дубай.
Авторы статьи обнаружили статистическую связь арендной премии с различными индикаторами, характеризующими качество жизни и состояние рынков жилья в городах мира, которые содержатся в базе данных ЫитЬео. Так, относительно высокие арендные ставки связаны:
• с низким индексом безопасности жизни в городе из-за, вероятно, более высокой популярности аренды в крупных городах (требует дальнейшего изучения);
• благоприятной ситуацией с автомобильным трафиком - в городах с развитым арендным рынком выше мобильность населения, что позволяет людям жить ближе к работе;
• низкой номинальной ипотечной ставкой - отражает влияние финансовых факторов на развитие рынка аренды;
• высокой доступностью аренды относительно средней зарплаты - обеспечивает популярность аренды на локальном рынке, что подтверждает выводы о более высоком интересе к аренде по мере роста числа людей, считающих свои доходы высокими, что актуально в контексте российского рынка [14, 15].
Обсуждение, прогноз и некоторые предложения по развитию сегмента профессионального арендного бизнеса на рынке жилья
В настоящее время в России основной спрос на покупку жилья является потребительским, меры государства по стимулированию покупателей жилья также направлены только на этот сегмент. Как результат - опасность роста цен выше фундаментальных значений1 и снижение гибкости рынка, что делает его более подверженным внешним шокам. Хорошей иллюстрацией является рынок жилья во Владивостоке, где среднегодовой рост цен на жилье в 2015-2019 гг. достиг 13% [16], а арендная доходность снизилась до 4,3% на фоне реализации программы «Дальневосточная ипотека» под 2% годовых, что сопоставимо с показателями Москвы.
В условиях российского рынка сильное понижательное давление на рыночный уровень арендных ставок также оказывают два специфических фактора на стыке финансовой и институциональной сфер:
1) широкое распространение серого сектора на рынке аренды с соответствующим дисконтом в цене предложения из-за неуплаты налогов (по оценкам рыночных аналитиков [17], лишь треть арендодателей Москвы платит налоги с этой деятельности);
2) большая доля приватизированного жилья в структуре предложения аренды, с арендными ставками, устанавливаемыми в отрыве от текущей рыночной стоимости объекта недвижимости и требуемой доходности (сродни демпингу
1 Фундаментальная - это стоимость, в основе которой лежит капитализация будущих денежных потоков.
на рынке, так как собственник чаще всего имеет отрицательную экономическую добавленную стоимость).
В условиях хронически низких арендных ставок, распространенных на рынке частников, профессиональным игрокам на рынке арендного жилья необходимо изыскивать дополнительные источники текущей доходности своих инвестиций:
• покупка крупных блоков квартир с дисконтом у застройщиков;
• премия к арендной ставке из-за более качественного предложения;
• продажа дополнительных услуг;
• синергия через партнерские программы с местным бизнесом.
Рост доли аренды и инвестиционного спроса на рынке жилья позволил бы стабилизировать его стоимость через привязку к объему платежеспособного спроса на аренду, что снизит риски всего рынка и облегчит финансовое прогнозирование для его участников. Институциональная реформа по переводу жилищного строительства на проектное финансирование и развитие банковской экспертизы в части анализа проектов жилищного строительства облегчает потенциальное развитие рынка профессионального арендного жилья с высоким уровнем долгового финансирования, традиционным для развитых рынков аренды.
Для достижения цели преодоления диспропорций и поддержания арендного спроса на жилье возможно расширение субсидий, действующих в сфере покупки жилья, на этот сегмент рынка:
• предоставление налоговых вычетов в размере арендных платежей при условии оформления и регистрации договора аренды;
• расширение программ субсидирования ипотечных ставок на профессиональных операторов арендных домов.
Эти меры позволят восстановить баланс между различными сегментами рынка жилья, а развитие арендного бизнеса создаст базу для более устойчивого ценообразования объектов жилой недвижимости.
Заключение
Постановка цели институционального развития профессионального арендного бизнеса на рынке жилья России, по нашему мнению, потребует решения следующего минимального перечня научных задач в сфере оценки объектов и проектов на рынке жилья, а также управления финансами хозяйствующих субъектов:
1) формирование критериев для классификации различных бизнес-моделей арендного жилья, влияющих на характер формирования стоимости портфеля объектов арендного жилья и особенности стоимостного управления;
2) разработка методических рекомендаций по формированию и оценке требуемой доходности на инвестированный капитал для объектов арендного жилья в различных бизнес-моделях арендного жилья;
3) выявление значимых факторов и рисков, влияющих на оценку объектов арендного жилья, определение особенностей стоимостного управления портфелем объектов арендного жилья;
4) формирование системы показателей (индикаторов и критериев), характеризующих внешнюю среду на локальных рынках жилья и рынках капитала, влияющих на стоимость объектов арендного жилья;
5) разработка практических рекомендаций по эффективному стоимостному управлению портфелем объектов арендного жилья с учетом особенностей внешней среды на локальных рынках жилья в Российской Федерации.
Источники
1. Федеральная служба государственной статистики (Росстат). URL: http://www.gks.ru (дата обращения: 16.05.2021).
2. Единая межведомственная информационно-статистическая система. URL: https:// fedstat.ru (дата обращения: 16.05.2021).
3. SternikS.G. Improvement of the housing conditions of the population: challenges of achieving the national goal // Studies on Russian Economic Development. 2019. Т. 30. № 4. P. 434-441.
4. База данных продаж и цен новостроек Москвы. URL: https://www.dataflat.ru (дата обращения: 16.05.2021).
5. Ling D.C., Archer W. Real estate principles: a value approach. 5th ed. University of Florida, McGraw-Hill Education, 2016.
6. Baum A.E. Real estate investment strategies, structures, decisions. 2nd ed. Wiley, 2021.
7. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611. URL: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_160678 (дата обращения: 16.05.2021).
8. Банк России. Кривая бескупонной доходности ОФЗ. URL: https://www.cbr.ru/hd_base/ zcyc_params/zcyc (дата обращения: 16.05.2021).
9. ЦИАН - база данных о недвижимости. URL: https://www.cian.ru (дата обращения: 16.05.2021).
10. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации : Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100 (дата обращения: 16.05.2021).
11. Оценка спроса на арендное жилье среди домохозяйств в крупнейших агломерациях России // ДОМ.РФ. 2017. URL: httpsy/дом.рф (дата обращения: 16.05.2021).
12. Cost of Living. URL: https://www.numbeo.com/cost-of-living (дата обращения: 16.05.2021).
13. Международный валютный фонд. Статистика. URL: https://www.imf.org/en/Data (дата обращения: 16.05.2021).
14. Sternik S.G., Teleshev G.V. Socio-economic aspects of Intra-regional Distribution of Government Support of Housing Construction Industry // Lecture Notes in Networks and Systems. 2021. 160 LNNS. P. 775-783.
15. Стерник С.Г., Мальгинов Г.Н., Лаврентьев М.А. Влияние институциональной реформы долевого участия в строительстве на первичный рынок многоквартирного жилья // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. № 5. C. 25-41.
16. Цены на недвижимость. URL: https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost (дата обращения: 16.05.2021).
17. Аналитики оценили долю платящих налоги от сдачи жилья москвичей. URL: https:// www.vedomosti.ru/realty/news/2021/02/15/857979-analitiki-otsenili-dolyu-platyaschih-nalogi-ot-sdachi-zhilya-moskvichei (дата обращения: 16.05.2021).
THE MAIN DIRECTIONS OF SOLVING THE SCIENTIFIC PROBLEM OF FORMING AND EVALUATING THE VALUE OF A PROFESSIONAL PORTFOLIO OF RENTAL HOUSING
Sternik S.G., Lavrentyev M.A.
STERNIK Sergey Gennadievich - doctor of economic sciences, professor, leading researcher, Institute of Economic Forecasting of Russian Academy of Sciences, professor Financial University under the Government of the Russian Federation, Moscow, Russia. E-mail: sergey-sternik@yandex.ru
LAVRENTYEV Maxim Andreevich - senior specialist, DOM.RF Asset management (rental housing), Ph.D. student, Financial University under the Government of the Russian Federation, Moscow, Russia. E-mail: lavrentyevmaksim@gmail.com.
Abstract. The article presents a comparative fundamental and statistical analysis and forecast of the professional rental housing segment development in Russia. According to the authors, the rental housing market development and the growth of its capitalization will lead to the reduction of system risks of the Russian market by limiting the volatility of housing market prices. Thus, the development of professional rental business, including companies with state participation, may become a promising direction in the new institutional environment. After researching factors that limit the development of the professional rental housing and evaluation of the influence of rental business on the housing markets, the authors make some proposals for stimulating rental segment of the market. Development of the professional rental business requires solving such scientific problems in the sphere of evaluation of housing development projects and financial management of economic entities' as: theoretical substantiation of approaches to form and evaluate rental housing value, development of methodological tools and practical recommendations on value management of rental housing projects portfolio.
Keywords: housing market, rental housing, market value, investment value, real estate portfolio, rental yield.
For citation: Sternik S.G., Lavrentyev M.A. The main directions of solving the scientific problem of forming and evaluating the value of a professional portfolio of rental housing. Economic Systems. 2021. Vol. 14. No. 3 (54). P. 12-23. DOI 10.29030/2309-2076-2021-14-3-12-23.
References
1. Federal State Statistical Service of Russia. URL: http://www.gks.ru (accessed: 16.05.20).
2. Integrated information and statistical system URL: https://fedstat.ru (accessed: 16.05.2021).
3. Sternik S.G. Improvement of the housing conditions of the population: challenges of achieving the national goal. Studies on Russian Economic Development. 2019. Vol. 30. No. 4. P. 434-441.
4. Database of sales and prices of new buildings in Moscow. URL: https://www.dataflat.ru (accessed: 16.05.2021).
5. Ling D.C., Archer W. Real estate principles: a value approach. 5th ed. University of Florida, McGraw-Hill Education, 2016.
6. Baum A.E. Real estate investment strategies, structures, decisions. 2nd ed. Wiley, 2021.
7. On Approval of the Federal Valuation Standard «Real Estate Valuation (FSO No. 7)» : Order of the Ministry of Economic Development of Russia of 25.09.2014 No. 611. URL: http://www.consultant. ru/document/cons_doc_LAW_160678 (accessed: 16.05.2021).
8. Bank of Russia. Zero-coupon yield curve of OFZs. URL: https://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_ params/zcyc (accessed: 16.05.2021).
9. CIAN - Real Estate Database. URL: https://www.cian.ru (accessed: 16.05.2021).
10. On Privatization of the Housing Fund in the Russian Federation : Law of the Russian Federation of 04.07.1991 No. 1541-1. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100 (accessed: 16.05.2021).
11. Assessment of the demand for rental housing among households in the largest agglomerations of Russia // DOM.RF. 2017. URL: https://flOM.p$ (accessed: 16.05.2021).
12. Cost of goods and services in cities around the world. URL: https://www.numbeo.com/cost-of-living (accessed: 16.05.2021).
13. International Monetary Fund. Statistics. URL: https://www.imf.org/en/Data (accessed: 16.05.2021).
14. Sternik S.G., Teleshev G.V. Socio-economic aspects of Intra-regional Distribution of Government Support of Housing Construction Industry. Lecture Notes in Networks and Systems. 2021. 160 LNNS. P. 775-783.
15. Sternik S.G., Mal'ginov G.N., Lavrentyev M.A. Influence of institutional reform of share participation in construction on the primary market of multi-apartment housing. Property relations in the Russian Federation. 2020. No. 5. P. 25-41.
16. Real Estate Prices. URL: https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost (accessed: 16.05.2021).
17. Analysts estimated the share of Muscovites who pay taxes from renting accommodation. URL: https://www.vedomosti.ru/realty/news/2021/02/15/857979-analitiki-otsenili-dolyu-platyaschih-nalogi-ot-sdachi-zhilya-moskvichei (accessed: 16.05.2021).
