CC BY
19^ eee-region.ru/article/6623/
Financial instruments for housing construction in the region (based on materials from the Vladimir region)
Отраслевая экономика Отправить статью мне на email
Авторы
Бахур Зоя Ивановна аспирант
Россия, Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ, Владимирский филиал [email protected]
Захарова Жанна Александровна
кандидат экономических наук, доцент кафедры государственного и муниципального управления
Россия, Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ, Владимирский филиал
Аннотация
Целью работы является определение проблем и инструментов финансового обеспечения основных направлений развития жилищного строительства региона (строительства арендного жилья и индивидуального жилищного строительства). В ходе выполнения работы авторами были использованы: общенаучные методы: сравнения и аналогии, анализа и синтеза. В результате исследования динамики ввода в действие жилых домов, основных показателей развития ипотечного кредитования во Владимирской области был сделан вывод, что в 2020 году повышение доступности ипотеки, низкая доходность альтернативных способов сбережения, а также отложенные из-за весеннего «локдауна» потребности в приобретении жилья привели к повышению спроса на него во втором полугодии 2020 года и при ограниченном предложении (снижении объемов ввода жилья во Владимирской области во втором и третьем квартале 2020 года) это вызвало рост цен на рынке строительства жилья. В качестве направлений финансирования индивидуального жилищного строительства Владимирской области определена необходимость увеличения числа банков, использующих ипотечное кредитование на строительство собственных домов и снижение величины процентной ставки по данному виду кредитования по сравнению с кредитованием квартир. В качестве направлений развития рынка арендного жилья авторами предлагается применение финансового механизма государственно-частного партнерства, включающего существенные финансовые гарантии для застройщиков с целью обеспечения доступности данного вида арендного жилья по сравнению с коммерческой арендой в условиях технологических, институциональных и финансовых ограничений региона. Полученные результаты могут быть использованы органами государственной власти региона при разработке государственной жилищной политики, а также специалистами, изучающими данную проблематику.
Ключевые слова
Владимирская область, регион, жилищное строительство, ипотечное кредитование, финансирование жилищного строительства, государственно-частное партнерство, финансирование проектов государственно-частного партнерства.
Рекомендуемая ссылка
Захарова Жанна Александровна , Бахур Зоя Ивановна
Инструменты финансового обеспечения жилищного строительства в регионе (на материалах Владимирской области)// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал. ISSN 1999-2645. — №2 (66). Номер статьи: 6623. Дата публикации: 10.06.2021. Режим доступа: https://eee-region.ru/article/6623/
Authors
Bakhur Zoya Ivanovna
graduate student
Russia, Russian Academy of National Economy and Public Administration under the President of the Russian Federation, Vladimir Branch
Zakharova Zhanna Aleksandrovna
candidate of Economic Sciences, Associate Professor of the Department of State and Municipal Administration
Russia, Russian Academy of National Economy and Public Administration under the President of the Russian Federation, Vladimir
Branch
[email protected] Abstract
The purpose of the work is to identify the problems and tools of financial support for the main directions of development of housing construction in the region (construction of rental housing and individual housing construction). In the course of the work, the authors used: general scientific methods: comparisons and analogies, analysis and synthesis. As a result of the study of the dynamics of the commissioning of residential buildings, the main indicators of the development of mortgage lending in the Vladimir region, it was concluded that in 2020, the increased availability of mortgages, the low profitability of alternative ways of saving, as well as the deferred needs for the purchase of housing due to the spring "lockdown" led to an increase in demand for it in the second half of 2020 and with limited supply (a decrease in the volume of housing commissioning in the Vladimir region in the second and third quarter of 2020), this caused an increase in prices in the housing construction market. As areas of financing of individual housing construction in the Vladimir region, the need to increase the number of banks that use mortgage lending for the construction of their own homes and reduce the interest rate on this type of lending compared to lending to apartments is determined. As directions for the development of the rental housing market, the authors propose the use of a financial mechanism of public-private partnership, which includes significant financial guarantees for developers in order to ensure the availability of this type of rental housing in comparison with commercial rental in the conditions of technological, institutional and financial constraints in the region. The results obtained can be used by the state authorities of the region in the development of state housing policy, as well as by specialists studying this issue.
Keywords
Vladimir region, region, housing construction, mortgage lending, housing finance, public-private partnership, financing of public-private partnership projects.
Suggested Citation
Zakharova Zhanna Aleksandrovna , Bakhur Zoya Ivanovna
Financial instruments for housing construction in the region (based on materials from the Vladimir region)// Regional economy and management: electronic scientific journal. ISSN 1999-2645. — №2 (66). Art. #6618. Date issued: 10.06.2021. Available at: https://eee-region.ru/article/6623/
Введение
Несомненно, что тема развития жилищного строительства и поиска источников его финансирования интересует значительное число исследователей в виду того, что с подъемом этой сферы связана не только социальная (обеспеченность населения жильем), но и экономическая составляющая (спрос на строительные материалы, бетонные и железобетонные конструкции, рабочие места и др.) развития региона. При этом доля инвестиционно-строительного комплекса в ВРП Владимирской области на 2018 год составила около 7 %.
Обращение к видовой структуре инвестиций в основной капитал Владимирской области показывает, что в 2019 году доля на инвестиционные траты, связанные с жильем, составила 14,5% (13,06 млрд. рублей). При этом если посмотреть динамику, то можно наблюдать увеличение доли инвестирования в строительство жилья с 2013 по 2019 г.г. с 9,9% (6,47 млрд. рублей) до 14,5% (13,06 млрд. рублей) [1, с. 101]. Наиболее высокая доля инвестирования в жилищное строительство наблюдалась в 2015 году (17,8% или 13,16 млрд. рублей), что в большей степени было связано с удорожанием строительных материалов. Вместе с тем можно сказать, что в регионе идет формирование комплекса предприятий, основной задачей которых является решение жилищной проблемы. Однако годовой ввод жилья во Владимирской области, составивший в 2018 году 653 тыс. кв метров жилья, по отношению к жилищному фонду показывает цифру 1,5 %, что весьма скромно по сравнению с регионами ЦФО, где преимущественно фигурируют цифры 2-3%. А например, в Московской области этот показатель в 2018 году составил 3,7 % [2, с. 850]. Кроме того, негативным моментом является то, что ввод в действие жилых домов происходит неравномерно на территории региона, то есть жилье преимущественно строится в областном центре, в городских округах и муниципальных районах, граничащих с Московской областью. Так поданным Владимирстата в 2019 году около 70% жилья построено в городе Владимире, Александровском, Киржачском, Суздальском районах и в городах Ковров и Муром [3]. То есть проблема строительства жилья Владимирской области решается не в полной мере, что в большей степени связано с ограничениями развития данной сферы применительно условий рассматриваемого региона [4]. Одними из основных факторов, сдерживающих жилищное строительство являются ограничения финансового плана: низкая доступность кредитных ресурсов для застройщиков; низкий уровень доходов и соответственно не высокие возможности сбережения населения; снижение финансового обеспечения на этапе строительства за счет средств населения при введении счетов ЭКСРОУ и др.). В связи с чем существенное значение имеет поиск оптимальных источников финансового ресурсного обеспечения жилищного строительства Владимирской области.
В литературе большое внимание уделяется вопросам финансового обеспечения жилищного строительства за счет программных инструментов, а именно: государственных (федеральных целевых) программ по финансированию жилищного строительства (капитальные вложения в рамках ФЦП «Жилище»); программ содействия обеспечению жильем отдельных категорий граждан
(социальные выплаты, субсидии), в том числе с учетом софинансирования региональных программ[5, с. 44; 6, с. 82; 7]; за счет развития программ ипотечного кредитования. В настоящее время особое внимание уделено ипотечному кредитованию, в связи с чем в рамках Национального проекта «Жилье и городская среда» для обеспечения доступности ипотечного кредитования финансирования жилищного строительства акцент делается на снижении ставок по ипотечным кредитам и повышении располагаемых денежных доходов населения [8]. Кроме того, особую роль играет, созданный для поддержки строительных организаций финансовый институт развития — «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», изменившего фирменное наименование в марте 2018 года на АО «ДОМ.РФ».
Основная часть
Согласно данным Владимирстата, можно сказать о том, что в последние годы наблюдаемая тенденция снижения ставок по ипотечному кредитованию приводит к увеличению доли жилых домов, введенных населением за счет собственных и заемных средств (таблица 1, 2).
Таблица 1 - Ввод в действие жилых домов на территории Владимирской области за период с 2015 по 2019 гг.
Периоды Введено в действие, тыс. кв.м Удельный вес в общем вводе, процентов
Всего из них: жилых домов, введенных жилых домов, введенных
населением за счет собственных жилищно-строительными
населением за счет жилищно- и заемных средств кооперативами
собственных и строительными
заемных средств кооперативам
2015 646,7 330,7 51,1
2016 655,7 328,5 50,1
2017 695,4 413,5 59,5
2018 652,8 365,4 5,8 56,0
2019 745,4 514,3 69,0
Составлено авторами: Ввод в действие жилых домов на территории Владимирской области URL:https://vladimirstat.gks.ru/construction (дата обращения 12.04.2021)
Так, за период с 2016 по 2019 год средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам во Владимирской области снизилась с 12,58% до 9,87%, а удельный вес жилых домов в общем вводе жилья, введенных населением за счет собственных и заемных средств увеличился с 50,1% до 69%. Однако следует отметить тот факт, что на территории региона в 2019 году в многоквартирных жилых домах было введено всего 231,4 тыс. м квадратных жилья, а более чем 2/3 было построено индивидуальных жилых домов (541 тыс. м. квадратных) [9]. Росту индивидуального жилищного строительства в регионе способствовало появление ипотечного кредитования для этой категории жилья и накопление сбережений на счетах физических лиц. Однако рынок индивидуального жилищного строительства очень фрагментарен и стихиен и преимущественно это строительство осуществляется в районах, граничащих с Московской областью.
На основе данных, приведенных в таблице 2, можно сделать вывод о тенденции роста объемов выданных ипотечных жилищных кредитов во Владимирской области за период с 2016 по 2020 год.
Таблица 2 - Основные показатели развития ипотечного кредитования во Владимирской области за период с 2016 по 2020 гг.
Показатель 2016 2017 2018 2019 2020
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млн. рублей 10984 15149 22109 21309 30418
Количество выданных кредитов, шт., в том числе: 7356 9643 12833 11 808 15603
первичный рынок 2573 2236 2780 2680 4157
вторичный рынок 4783 7440 10103 9128 11446
Средневзвешенная ставка в процентах 12,58 10,66 9,54 9,87 7,69
первичный рынок 11,62 10,44 9,33 9,34 6,44
вторичный рынок 13,20 10,74 9,61 10,08 8,26
Средняя сумма кредита, млн. рублей 1493 1571 1716 1805 1950
Средний срок кредита 15,3 15,7 16,5 18 18
Объем задолженности по ипотечным кредитам, 30404 35730 44788 51 670 62239
Доля просроченных платежей в общей задолженности 0,9 0,9 0,8 0,8 0,8
Составлено авторами по: Наш Дом РФ. Аналитика. Ипотечное кредитование. URL: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%B0% (Дата обращения 25.03.2021)
Средний темп роста анализируемого показателя объема выданных ипотечных кредитов за период с 2016-2019 гг. составил 24,7%. В 2019 году наблюдалось снижение показателя по сравнению с 2018 г на 800 млн. руб. (3,6%). Учитывая общую непростую макроэкономическую ситуацию в 2020 году, в качестве положительного момента следует отметить об увеличении объемов выданных ипотечных жилищных кредитов на 40% по сравнению с 2019 годом, составившим более 30 млрд. руб./год.
Количество выданных ипотечных кредитов за период 2016-2019 гг. также в целом росло (в среднем на 16,5% год). В 2019 г по сравнению с 2018 г. количество заемщиков сократилось на 1025 чел. (7,9%), а в 2020 по сравнению с 2019 годом количество ипотечных кредитов увеличилось на 28% и составило в 2020 году 15603. Таким образом в период пандемии были приняты меры по поддержанию спроса на кредитные ресурсы ипотечной системы региона, что в свою очередь увеличило спрос на жилье.
Средний размер выданного ипотечного кредита за анализируемый период ежегодно увеличивался в среднем на 100 тыс. руб. и составил в 2020 году 1,95 млн. рублей, что в значительной степени связано с ростом цен на жилье. Также одной из тенденций развития рынка ипотечного жилищного кредитования региона является увеличение среднего срока на выданный кредит (18 лет в 2019 и 2020 году). Это может быть объяснено стремлением заемщика снизить размер ежемесячного платежа. В целом система ипотечного жилищного кредитования Владимирской области является достаточно стабильной, что подтверждается низким показателем (менее 1%) по просроченным платежам.
Согласно данным таблицы 2 большинство сделок по ипотечным жилищным кредитам во Владимирской области заключается на вторичном рынке. Так в 2019 году количество ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке, составило 22,7%, а на вторичном - 77,3% от общего количества, хотя еще в 2016 году это распределение было 34,9%, и 65,1%. Вместе с тем с введением счетов эксроу и снижением процентной ставки, согласно планам Правительства, доля покупки жилья на первичном рынке должна была существенно увеличиться. Однако по данным на 2019 год, несмотря на нововведение и целый год реализации Национального проекта заметных сдвигов в этом направлении во Владимирской области не произошло. На 2020 год ситуация немного изменилась в сторону увеличения доли ипотеки на жилье, приобретаемое на первичном рынке до 26,6%, чему в большей степени способствовало снижение процентной ставки по ипотеке на покупку жилья на этом рынке с 9,34% в 2019 году до 6,44% в 2020 году, то есть на 2,9%.
Снижение уровня процентных ставок по выданным ипотечным кредитам конечно, в большей степени определяется проводимой политикой Центрального банка РФ, направленной на понижение учетной ставки рефинансирования. Указанную тенденцию можно признать положительной, поскольку снижение процентных ставок повышает доступность ипотечных кредитов. При этом уровень процентных ставок по ипотечным кредитам в регионах России существенно превышает аналогичный показатель по зарубежным странам. Вместе с тем, повышение доступности ипотеки, низкая доходность альтернативных способов сбережения (снижение ставки по депозитам до уровня инфляции (4,35%)), а также отложенные из-за весеннего «локдауна» потребности в приобретении жилья привели к повышению спроса на него во втором полугодии 2020 года и при ограниченном предложении это вызвало рост цен на рынке строительства жилья. По данным Росстата, в 2020 году цены на первичном рынке жилья в номинальном выражении выросли на 12,0%, в реальном выражении - на 6,8%. Цены на вторичном рынке показали более сдержанный рост по сравнению с первичным рынком. В номинальном выражении стоимость жилья в 2020 г. увеличилась на 9,5%, в реальном - на 4,6%[10]. Ограничение предложения было вызвано снижением объемов вводимого жилья. Так во Владимирской области за 2020 год по кварталам было введено жилья организациями всех форм собственности: 232,5 тысяч квадратных метров; 80,9 тысяч квадратных метров; 157,6 тысяч квадратных метров; 255,3 тысяч квадратных метров. В процентном отношении к соответствующему периоду предыдущего года по кварталам ввод жилья в регионе составил:137,1%; 48,9%; 86,8%; 111,2%. То есть во втором и третьем квартале в условиях пандемии ввод жилья во Владимирской области существенно замедлился.
Вместе с тем для снижения цен на ранке жилья необходимо наращивание его предложения, а учитывая технологические и институциональные, финансовые ограничения сделать это достаточно сложно. Усугубляется данный процесс и тем, что в 2020 году выросли цены на строительные материалы. По данным Росстата и ДОМ.РФ, средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилых помещений, построенных в IV квартале 2020 г., выросла на 9,5% в годовом выражении. Наиболее существенным был рост цен на лесоматериалы (+23%), арматуру (+8,5%), железобетонные стеновые панели (+8,4%). Кроме того, из-за закрытия границ Российской Федерации возникла нехватка рабочей силы [11]. Во Владимирской области фактическая стоимость строительства 1 квадратного метра жилья в 2019 году составляла 32656 рублей, а в январе-июне 2020 года — 36483 рубля. В связи с чем строительным организациям требуются дополнительные финансовые ресурсы для приобретения строительных материалов. Однако оборотный капитал строительных организаций на стадии строительства, как уже отмечалось выше, ограничен за счет средств населения при введении счетов эксроу. Так за 2020 год остатки средств на счетах эскроу в банках Владимирской области выросли до 2,2 млрд рублей. На 1 января 2021 года количество счетов эскроу в регионе достигло 1165 счетов. Вместе с тем, сумма средств, перешедшая в распоряжение застройщиков, составила только 693 млн. рублей.
В связи с чем важными направлениями в наращивании объемов жилищного строительства Владимирской области должны стать развитие рынка арендного жилья, основанное на использовании механизма государственно-частного партнерства [12] и дальнейшее развитие индивидуального жилищного строительства, основанное на использовании ипотечного кредитования под строительство индивидуальных домов.
Касаясь ипотечного кредитования, особенно для строительства индивидуальных домов следует отметить, что пока данное кредитование используется незначительным числом банков (во Владимирской области это 4 банка) и величина процентной ставки достаточно высокая по сравнению с кредитованием квартир. Кроме того, здесь следует учитывать тот момент, что одним из базовых условий успешного развития системы ипотечного жилищного кредитования является формирование широкого слоя потенциальных заемщиков, способных в течении длительного времени осуществлять выплаты по кредиту. Данная ситуация зависит от большого числа факторов, к числу которых можно отнести:
• уровень доходов населения;
• стоимость жилья и его качество;
• уровень процентных ставок по ипотечным кредитам;
• степень развития рынка жилищного строительства (количество участников, используемые технологии строительства жилья, уровень конкуренции на строительном рынке региона).
При этом можно обратить внимание на существенное отставание Владимирской области по уровню заработных плат от средних значений по Центральному федеральному округу и России в целом. Так по данным Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Владимирской области (Владимирстата), среднемесячная заработная плата за 9 месяцев 2020 г. в регионе составила 33260,8 руб. [13] Аналогичный показатель по стране в целом за 9 месяцев 2020 г. составляет 49021 руб.[14] В целом для повышения уровня заработной платы в регионе органы государственной власти должны проводить обоснованную экономическую политику, связанную с поддержкой предприятий и организаций, создающих высокопроизводительные рабочие места, а также поддержкой малого и среднего бизнеса.
К тому же руководству региона основной акцент, конечно, необходимо делать на поддержке системы ипотечного кредитования для строительства жилья, в том числе собственного дома, ориентированного на основную долю населения со среднестатистическими доходами. Кроме того, для реализации этого направления жилищного строительства в регионе органам власти целесообразно взять на себя финансирование развития инженерной и транспортной инфраструктуры в районах, где перспективным является индивидуальное жилищное строительство. Предоставление земельных участков застройщикам с подобного рода инфраструктурой способствовало бы освоению других территорий и более пропорциональному развитию экономического пространства региона.
Касаясь арендного жилья (доходных домов) следует отметить о том, что подобная практика уже имеет место как в других странах (н-р, Китай, Казахстан), так и в нашей стране, преимущественно в саморазвивающихся регионах или крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Воронеж и др.). В рамках задачи по развитию цивилизованного рынка аренды ДОМ.РФ реализует пилотные проекты по строительству арендного жилья, в том числе с привлечением частных инвестиций. Портфель компании состоит из 13 проектов коммерческой и корпоративной аренды на 8,9 тысяч квартир и апартаментов, общая площадь которых составляет 458,7 тысяч кв. м. Пять арендных домов для частного найма (Лайнер, Матч Поинт, Символ, Парк Легенд, Октябрьское поле) функционируют в Москве, еще один - в Воронеже [15]. Аренда в проектах ДОМ.РФ более востребована москвичами и жителями Подмосковья, имеющими собственное жилье, но желающих улучшить условия своего проживания или переехать поближе к работе. При этом, например, в Казахстане существует несколько способов наращивания жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан через предоставление арендного жилья: арендное жилье без права выкупа социально-уязвимым гражданам; арендное жилье с правом выкупа через АО «ИО Казахстанская ипотечная компания» в порядке очередности (многодетные семьи, дети сироты, этнические казахи, вернувшиеся на родину из-за рубежа; инвалиды 1 и 2 группы; государственные служащие, военнослужащие и др.); арендное жилье в правом выкупа на срок до 20 лет вкладчикам Жилстройсбербанка Казахстана[16, с.30].
Несомненно, что арендное жилье имеет существенные перспективы в виду того, что:
• во-первых, это инструмент повышения доступности жилья в регионе, так как является альтернативой его покупки для граждан не имеющих собственных средств (невысокие доходы и низкие перспективы накопления) и получающих возможность снять качественное жилье на приемлемых условиях;
• во-вторых, приемлемые условия аренды могут создавать конкуренцию с рынком аренды коммерческого жилья, что в свою очередь снизит инвестиционный спрос на покупку жилья не с целью проживания, а с целью сдачи в аренду;
• в — третьих, увеличение предложения на рынке жилья при снижении инвестиционного спроса будет способствовать снижению цен на покупку жилья;
• в-четвертых, наличие арендного жилья в структуре жилищного фонда на приемлемых условиях повысит трудовую мобильность граждан (н-р, желающих приехать на работу в регион, при наличии собственного жилья желающих переехать поближе к работе и др.) [17];
• в — пятых, в зависимости от степени участия государства в проектах строительства арендного жилья - это может быть некоммерческая аренда с последующим правом выкупа (по примеру Казахстана).
Вместе с тем важным становится вопрос достижения приемлемых для граждан условий аренды (цена, качество), что требует особого внимания к вопросам, связанным с финансированием строительства арендного жилья в условиях роста цен на строительные материалы, низкой доступности кредитных ресурсов для застройщиков и других ограничений жилищного строительства региона.
Преимущественно в зарубежной практике финансирование строительства некоммерческого арендного жилья осуществляется за счет льготного долгосрочного кредитования, что имеет ограничение в нашей стране. В связи с чем строительство доходных домов целесообразно осуществлять на основе финансового механизма государственно-частного партнерства, а именно концессионных соглашений. Но для этих целей необходимы дополнительные финансовые гарантии со стороны органов государственной власти:
• капитальные гранты на этапе строительства доходных домов;
• предоставление финансовых государственных гарантий при оформлении кредитов на инвестиционной стадии;
• субсидирование расходов на подключение к сетям инфраструктуры;
• специальные виды торгов (аукционов) на право заключения соглашений на строительство и эксплуатацию арендных домов некоммерческого использования, когда застройщики, предложившие в ходе аукционов самые низкие ставки аренды жилья, получат без торгов участки под строительство [18].
На практике выделяют следующие модели финансирования строительства арендного жилья (таблица 3).
Таблица 3 — Модели финансирования жилищного строительства доходных домов в рамках государственно-частного партнерства [19 -20]
Источники финансирования, доля от всего объема инвестиций в %
Источники возмещения кредитных обязательств
Собственные
средства
застройщика
(оператора)
доходного
дома
Модель 40% №1
Модель 20% №2
Заемные
средства
(долгосрочный
ипотечный
кредит)
60%
40%
Бюджетные
средства
(средства
федерального,
регионального,
местного
бюджета)
Не
предусмотрены
40% (на
безвозвратной основе в виде субсидий или дотаций)
На инвестиционной стадии (стадии строительства доходного дома)
за счет средств бюджета Российской Федерации и (или) бюджета субъекта РФ, и (или) местного бюджета в зависимости от значимости проекта.
за счет средств бюджета Российской Федерации и (или) бюджета субъекта РФ, и (или) местного бюджета в зависимости от значимости проекта.
На
эксплуатационной стадии (сдача в аренду жилой площади)
за счет
поступлений от сдачи помещений внаем
за счет
поступлений от сдачи помещений внаем
Модель 20% №3
Модель 40% №4
40%
40%
60%
Не
предусмотрены
За счет средств застройщика или за счет платы за некоммерческий наем жилой площади (подразумевается признание доходов будущих периодов на основании предварительного заключения договоров с нанимателями)
За счет средств застройщика за счет платы за некоммерческий наем жилой площади (подразумевается признание доходов будущих периодов на основании предварительного заключения договоров с нанимателями)
За счет
поступлений от сдачи помещений внаем
За счет
поступлений от сдачи помещений внаем
Согласно данным таблицы 3 вторая модель предусматривает наибольшее государственное финансирование строительства доходных домов: 40% софинансирования расходов на строительство и возмещение расходов по кредитным обязательствам на стадии строительства, когда средства отвлекаются на длительный период времени и нет текущего дохода. А четвертая модель исключает прямое государственное участие в проектах строительства и эксплуатации доходных домов.
Вместе с тем в регионах таких как Владимирская область для развития данного вида жилищного строительства на основе механизма государственно-частного партнерства целесообразно использование второй модели. Кроме того, учитывая ограничения развития жилищного строительства применительно условий рассматриваемого региона (ограниченные бюджетные возможности регионального и местных бюджетов региона) наиболее приемлемым будет использование в качестве источника финансирования средств финансового института развития, а именно ДОМ.РФ. При этом подобная практика финансирования инвестиционных проектов на основе концессионных соглашений за счет средств института развития с целью повышения доступности предоставления услуг частного оператора (концессионера) на данный период времени сложилась в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Институтом развития, осуществляющем поддержку является Фонд реформирования ЖКХ [21]. Поддержка за счет средств Фонда осуществляется не только на инвестиционной стадии, но и на стадии проектирования и эксплуатации проекта развития коммунальной инфраструктуры в городах с численностью населения, не превышающей 500 тысяч человек. В связи с чем во Владимирской области целесообразна многоканальная модель финансирования жилищного строительства доходных домов, учитывающая участие финансового института развития (АО ДОМ.РФ), средств бюджета региона и муниципальных образований и внебюджетных источников финансирования (собственное и заемное финансирование) застройщика на всех стадиях реализации проекта строительства некоммерческого арендного жилья (проектирование, строительство и эксплуатация).
Выводы
Таким образом, предпринятые в период пандемии меры по поддержанию спроса на кредитные ресурсы ипотечной системы региона, снижение доходности альтернативных депозитных способов сбережения населения, отложенный из-за весеннего «локдауна» спрос в покупке жилья вызвали высокий уровень потребности в приобретении жилья во второй половине 2020 года и при снижении объемов ввода жилья это привело к росту цен на него.
Решение проблемы наращивания объемов жилищного строительства в регионе и обеспеченности доступности жилья возможно за счет развития таких направлений как: строительство рынка арендного жилья (доходных домов), основанного на использовании механизма государственно-частного партнерства и регулировании рынка индивидуального жилищного строительства при использовании ипотечного кредитования для строительства индивидуальных домов.
Адаптация модели финансирования проектов государственно-частного партнерства, успешно реализуемой в сфере жилищно-коммунального хозяйства, применительно к ресурсному обеспечению строительства доходных домов позволяет рассчитывать на существенное улучшение ситуации с жилищной обеспеченностью в регионах России. Большинство регионов нашей страны относятся к регионам с ограниченным потенциалом саморазвития, поэтому наибольшие перспективы практической реализации имеет модель, предусматривающая высокую диверсификацию источников финансирования за счет сочетания бюджетного (бюджеты различных уровней, средства федеральных институтов развития) и внебюджетных источников финансирования.
Литература:
1. Владимирская область в цифрах. Краткий статистический сборник / Владимирстат. Владимир, 2020. — 262 с.
2. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2019: Стат. сб. / Росстат. — М., 2019. — 1204 с., с. 266, с. 850.
3. Ввод в действие жилых домов во Владимирской области. URL: https://vladimirstat.gks.ru/storage/mediabank/merLu3Vp/o^Вводo^20вo^20действиеo^20жильlхo^20домов.htm. (дата обращения 12.04.2021).
4. Захарова, Ж.А. Предпосылки и ограничения формирования потенциала саморазвития сферы жилищного строительства в регионах России / Ж.А. Захарова, З.И. Бахур // Региональная экономика и управление: электронный научный журнал. 2019. №3(59). с. 6 URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=40805261(дата обращения 12.04.2021)
5. Косарева, Н.Б. Основные тенденции жилищной экономики российских городов / Н.Б. Косарева, А.С. Пузанов, Т.Д. Полиди // Городские исследования и практики. 2015. с. 34-55. URL: https://doi.org/10.17323/usp00201534-55 (дата обращения 12.04.2021)
6. Волынчук, Я.А. Государственная политика в области жилищного строительства как фактор социально-экономической стабильности развития региона (на примере Приморского края) / Я.А. Волынчук, Е.В. Шек // Азимут научных исследований: экономика и управление. 2018. Т. 7. № 1(22). С.81-85.
7. Глоба, С.Б. Регулирование регионального рынка жилой недвижимости / С.Б. Глоба, Ю.А. Журавлев: монография. М.: ИНФРА-М; Красноярск: Сиб. федер. ун-т, 2018. 96 с.
8. Паспорт национального проекта «Жилье и городская среда». Режим доступа: https://new.avo.ru/documents (дата обращения 12.04.2021)
9. Наш Дом РФ. Аналитика. Ввод жилья. URL:https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0/%D0%B2%D0%B2%D0%BE%D0%B4_% (дата обращения 12.04.2021).
10. Обзор рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/upload/iblock/e84/e847279b9139afd0ae3f407cd6fb7bf5.pdf (дата обращения 12.04.2021).
11. Обзор рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/upload/iblock/e84/e847279b9139afd0ae3f407cd6fb7bf5.pdf (дата обращения 12.04.2021).
12. Бузулуцкий, М.И. Механизм государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства в условиях дифференциации регионов РФ / М.И. Бузулуцкий // Конкурентоспособность в глобальном мире: экономика, наука, технологии. 2017. № 11 (58). С. 1130-1148.
13. Официальный сайт Владимирстата URL: https://www.vladimirstat.gks.ru (Дата обращения 25.02.2021).
14. Официальный сайт Росстата URL: https://www.rosstat.gov.ru (Дата обращения 25.02.2021).
15. Половину квартир в проектах ДОМ.РФ арендуют жители регионов URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/media/news/polovinu-kvartir-v-proektakh-dom-rf-arenduyut-zhiteli-regionov/ (дата обращения 12.04.2021)
16. Горячева, Е.В. Социально-правовые аспекты рынка арендного жилья в Казахстане: проблемы теории и практики / Е.В. Горячева // Экономика и управление: теория и практика. 2018. Т.4. № 3. С. 26-32.
17. Левин, Ю.А. Финансирование строительства доходных домов: баланс интересов государства и частного предпринимательства / Ю.А. Левин // Финансы. 2014. № 11. С. 25-28.
18. Захарова, Ж.А. Жилищное строительство и перспективы его развития в условиях неоптимальности российской экономики / Ж.А. Захарова // Региональная экономика: теория и практика. 2016. №1. 182-190.
19. Ермилова, М.И. Финансирование строительства доходных домов в России. / М.И. Ермилова // Финансы и кредит. 2016. №16 (688). С. 50-60 URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=25871889 (дата обращения 12.04.2021).
20. Ермилова, М.И. Финансирование строительства доходных домов в России / М.И. Ермилова // Юрисконсульт в строительстве. 2017. № 11. С. 21-26.
21. Захарова, Ж.А. Государственная концессионная политика в сфере ЖКХ / Ж.А. Захарова // Федерализм. 2017. № 1 (85). С. 119-130.
Literature:
1. Vladimir région in figures. Brief statistical collection [Vladimirskaya oblast' v tsifrakh. Kratkiy statisticheskiy sbornik]/ Vladimirstat. Vladimir, 2020 .— 262 p.
2. Regions of Russia. Socio-economic indicators. 2019 [Regiony Rossii. Sotsial'no-ekonomicheskiye pokazateli. 2019]: Stat. Sat. / Rosstat. — M., 2019 .— 1204 p., P. 266, p. 850.
3. Commissioning of residential buildings in the Vladimir region [Vvod v deystviye zhilykh domov vo Vladimirskoy oblasti]. URL: https://vladimirstat.gks.ru/storage/mediabank/merLu3Vp/%Enter%20in%20action%20residential%20homes.htm. (date of treatment 04/12/2021).
4. Zakharova, Zh.A. Prerequisites and Limitations of the Formation of the Self-Development Potential of the Sphere of Housing Construction in the Regions of Russia [Predposylki i ogranicheniya formirovaniya potentsiala samorazvitiya sfery zhilishchnogo stroitel'stva v regionakh Rossii] / Zh.A. Zakharova, Z.I. Bakhur // Regional economy and management: electronic scientific journal. 2019. No. 3 (59). from. 6 URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=40805261 (date of treatment 04/12/2021)
5. Kosareva, N.B. The main trends in the housing economy of Russian cities [Osnovnyye tendentsii zhilishchnoy ekonomiki rossiyskikh gorodov] / N.B. Kosareva, A.S. Puzanov, T.D. Polidi // Urban Studies and Practices. 2015. p. 34-55. URL: https://doi.org/10.17323/usp00201534-55 (date of access 12.04.2021)
6. Volynchuk, Ya.A. State policy in the field of housing construction as a factor in the socio-economic stability of the development of the region (on the example of Primorsky Krai) [Gosudarstvennaya politika v oblasti zhilishchnogo stroitel'stva kak faktor sotsial'no-ekonomicheskoy stabil'nosti razvitiya regiona (na primere Primorskogo kraya)] / Ya.A. Volynchuk, Ye.V. Shek // Azimuth of scientific research: economics and management. 2018.Vol. 7.No. 1 (22). S.81-85.
7. Globa, S.B. Regulation of the regional market of residential real estate [Regulirovaniye regional'nogo rynka zhiloy nedvizhimosti] / S.B. Globa, YU.A. Zhuravlev: monograph. M .: INFRA-M; Krasnoyarsk: Sib. Feder. un-t, 2018.96 p.
8. Passport of the national project «Housing and Urban Environment» [Pasport natsional'nogo proyekta «Zhil'ye i gorodskaya sreda»]. Access mode: https://new.avo.ru/documents (date of access 12.04.2021)
9. Our House of the Russian Federation [Nash Dom RF. Analitika. Vvod zhil'ya]. Analytics. Housing commissioning. URL: https: //xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%82%D0%B8% D0% BA% D0% B0 /% D0% B2% D0% B2% D0% BE% D0% B4_% D0% B6% D0% B8% D0% BB% D1% 8C% D1% 8F (circulation date 04/12/2021).
10. Overview of the housing, housing and mortgage markets [Obzor rynkov zhil'ya, zhilishchnogo stroitel'stva i ipoteki] // URL: https: //xn--d1aqf.xn--p1ai/upload/iblock/e84/e847279b9139afd0ae3f407cd6fb7bf5.pdf (date of access 12.04.2021).
11. Overview of the housing, housing and mortgage markets [Obzor rynkov zhil'ya, zhilishchnogo stroitel'stva i ipoteki] //URL: https: //xn--d1aqf.xn--p1ai/upload/iblock/e84/e847279b9139afd0ae3f407cd6fb7bf5.pdf (date of access 12.04.2021).
12. Buzulutskiy, M.I. The mechanism of public-private partnership in the field of housing construction in the context of differentiation of regions of the Russian Federation / M.I. Buzulutskiy [Mekhanizm gosudarstvenno-chastnogo partnerstva v sfere zhilishchnogo stroitel'stva v usloviyakh differentsiatsii regionov RF]// Competitiveness in the global world: economics, science, technology. 2017. No. 11 (58). S. 1130-1148.
13. Official site of Vladimirstat [Ofitsial'nyy sayt Vladimirstata]//URL: https://www.vladimirstat.gks.ru (Date of treatment 02.25.2021).
14. Official website of Rosstat [Ofitsial'nyy sayt Rosstata]// URL: https://www.rosstat.gov.ru (date of treatment 02.25.2021).
15. Half of the apartments in DOM.RF projects are rented by residents of the regions [Polovinu kvartir v proyektakh DOM.RF arenduyut zhiteli regionov]//URL: https: //xn--d1aqf.xn--p1ai/media/news/polovinu-kvartir-v-proektakh-dom-rf-arenduyut-zhiteli-regionov/ (date of treatment 04/12/2021)
16. Goryacheva, Ye.V. Social and legal aspects of the rental housing market in Kazakhstan: problems of theory and practice [Sotsial'no-pravovyye aspekty rynka arendnogo zhil'ya v Kazakhstane: problemy teorii i praktiki] / Ye.V. Goryacheva // Economics and Management: Theory and Practice. 2018.V.4. No. 3. P. 26-32
17. Levin, Yu.A. Financing the construction of apartment buildings: balance of interests of the state and private entrepreneurship [Finansirovaniye stroitel'stva dokhodnykh domov: balans interesov gosudarstva i chastnogo predprinimatel'stva] / Yu.A. Levin // Finance. 2014. No. 11. P. 25-28.
18. Zakharova, Zh.A. Housing construction and prospects for its development in the conditions of non-optimal Russian economy [Zhilishchnoye stroitel'stvo i perspektivy yego razvitiya v usloviyakh neoptimal'nosti rossiyskoy ekonomiki] / Zh.A. Zakharova // Regional economy: theory and practice. 2016. No. 1. 182-190.
19. Yermilova, M.I. Financing the construction of apartment buildings in Russia [Finansirovaniye stroitel'stva dokhodnykh domov v Rossii] / M.I. Yermilova // Finance and Credit. 2016. No. 16 (688). Pp. 50-60 URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=25871889 (date of access 12.04.2021).
20. Yermilova, M.I. Financing the construction of apartment buildings in Russia [Finansirovaniye stroitel'stva dokhodnykh domov v Rossii] / M.I. Yermilova // Legal adviser in construction. 2017. No. 11. S. 21-26.
21. Zakharova, Zh.A. State concession policy in the field of housing and communal services [Gosudarstvennaya kontsessionnaya politika v sfere ZHKKH]/ Zh.A. Zakharova // Federalism. 2017. No. 1 (85). S. 119-130.
Отправить статью мне на email
