Исследование потребителей рынка недвижимости г. Владивостока Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Елена НОСКОВА

ИССЛЕДОВАНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г. ВЛАДИВОСТОКА

Елена Носкова, к.э.н., доцент кафедры маркетинга Тихоокеанского государственного университета (ТГЭУ), руководитель проектов Центра маркетинговых исследований ТГЭУ

Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе,поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы населения. Современная российская экономика характеризуется взаимодействием трех основных субъектов: производителя, потребителя и государства. Каждый из участников экономической деятельности имеет конкретные цели, в соответствии с которыми и строит свою деятельность.

В современной научной литературе исследования, посвященные теме недвижимости, в основном ориентированы на изучение правовых аспектов, конкретно-экономических проблем. Однако в условиях рыночного хозяйства особое значение

приобретают глубокие знания рынка и способность быстро и эффективно реагировать на изменение нужд и запросов потребителей, умело применять инструменты воздействия на складывающуюся рыночную ситуацию. Совокупность таких знаний и инструментов и составляют основу современной информационной среды. С помощью систематической и хорошо организованной информационно-исследовательской работы можно достичь значительных конкурентных преимуществ, а также принимать эффективные управленческие решения в условиях постоянно меняющейся рыночной ситуации. Данный исследовательский проект направлен на исследование потребителей недвижимости г. Владивостока.

Целью данного исследования является оценка потребителей недвижимости г. Владивостока.

Для решения поставленной цели определены следующие задачи:

♦ отследить цели приобретения недвижимости;

♦ оценить объем затрат на покупку недвижимости;

♦ определить тип приобретаемой недвижимости;

♦ описать ключевые характеристики приобретенной недвижимости;

♦ определить важность критериев при выборе объектов недвижимости;

♦ выявить методы поиска недвижимости.

География и время исследования — г. Владивосток с марта по июль 2008 года.

Методы сбора данных — интервьюирование потребителей рынка недвижимости.

Расчет генеральной совокупности осуществлен исходя из предположения, что спрос на недвижимость формируется как под влиянием внутреннего спроса, так и инорайонного (иногородние студенты, миграция).

Согласно официальным данным, в Приморском крае в жилой недвижимости нуждаются 50 тыс. семей, для которых необходимо построить 2,8 млн кв. м жилья. Эксперты полагают, что объем строительства жилого фонда должен составлять не менее 760 тыс. кв. м жилья ежегодно, чтобы удовлетворить имеющиеся потребности в жилой недвижимости в ближайшие

15 лет. В то же время по официальным данным администрации Приморского края, только 16% приморских семей имеют реальную возможность приобрести жилье1. Следовательно, реальными покупателями на рынке недвижимости является незначительное число потребителей.

Таким образом, в генеральную совокупность были включены домохозяйства, имеющие материальную возможность приобретения недвижимости, обеспеченная часть студентов (предположительно 5—10%) и некоторая доля мигрантов (5%) (табл. 1).

Объем выборки рассчитывался исходя из следующей формулы2 1

п-5-,

А2 1

p(1 - p)t2 + N

где

n — объем выборки, А — ошибка выборки (в данном случае составляет 5%), р — доля признака в генеральной совокупности (в данном случае принята за р = 0,2, рекомендовано при неизвестном значении доли),

t — t — статистика Стьюдента (для выборок размером более 120 человек t = 1,96), N— размер генеральной совокупности (в данном случае 43 655).

Для оценки спроса выбран метод структурированного лич-

ного интервью. При проведении исследования предстояло руководствоваться несколькими гипотезами, которые были выдвинуты по результатам изучения вторичной информации о сложившейся ситуации на рынке жилой недвижимости г. Владивостока.

1. Большая часть жилой недвижимости приобретается для собственного проживания, и лишь для небольшого числа покупателей недвижимость является объектом инвестирования.

2. Большая часть потребителей недвижимости совершают покупки на этом рынке не чаще раза в 10 лет.

3. Самыми востребованными объектами недвижимости являются одно- и двухкомнатные квартиры.

4. Целевыми потребителями являются семейные пары, средний возраст которых 25— 40 лет, имеющие детей, как правило, с уровнем дохода выше среднего.

5. Основным требованием к объекту недвижимости является цена. Также важны удобство транспортной инфраструктуры и удобство планировки.

6. В зависимости от цены объекта недвижимости растут требования к нему и уменьшается значимость таких факторов, как цена объекта и транспортная инфраструктура.

7. Практически все покупатели вторичного рынка недвижимости пользуются услугами риелторских агентств, а на первичном рынке — строительных компаний.

В соответствии с целью и задачами исследования была проанализирована информация по каждой группе потребителей (купившие недвижимость и планирующие совершить покупку) и отдельно по первичному и вторичному рынкам, выявлена взаимосвязь между демографическими и поведенческими характеристиками.

Таблица 1

Расчет генеральной совокупности потребителей недвижимости г. Владивостока,

2008 г.

Показатели для расчета генеральной совокупности Данные официальной статистики % домохозяйств, студентов, мигрантов, имеющих возможность приобретать недвижимость Итого (2 гр. Х 3 гр.)

1 2 3 4

Кол-во домохозяйств, ед. 237 341 16 37 975

Кол-во студентов, чел. 76 790 7 5 375

Миграция, чел 6 101 5 305

Генеральная совокупность - - 43 655

1 Экспертно-аналитический центр «Доступное жилье» [Электронный ресурс]: документы и аналитика. - Режим доступа: http: //www.postroim.com.

2 Светуньков С.Г. Методы маркетинговых исследований: Учеб. пособие / С.Г. Светуньков. - СПб.: ДНК. - 2003. -352 с.

Результаты полевого исследования рынка методом структурированного личного интервью показали, что основная часть покупателей (92%) — это образованные люди, с высшим или незаконченным высшим образованием (не менее 3-х курсов вуза). Как правило, это семейные пары, где размер семьи составляет 2—3 человека (75%), а возраст основных потребителей - 25 — 32 года (49%). При этом приобретают недвижимость не только обеспеченные люди, но и люди со средним и выше среднего уровнем доходов (81% респондентов).

В ходе исследования выяснили, что респонденты покупают недвижимость в основном для проживания в ней как первый объект собственности (37%), либо как расширение уже имеющейся площади (41%). Незначительная часть опрошенных респондентов приобретают недвижимость для того, чтобы оставить ее детям или родителям (10%), это касается абсолютно всех потребителей как на первичном, так и на вторичном рынках (рис. 1)3.

Наиболее предпочтительным вариантом покупки являются объекты вторичного рынка недвижимости, на них свой выбор остановили 62% опрошенных респондентов (рис. 2).

Наиболее предпочтительным видом приобретаемой недвижи-

мости являются квартиры в многоэтажных домах (54%), это касается первичного рынка — 77% опрошенных, на вторичном рынке этот вид недвижимости предпочтителен для 41% потребителей (рис. 3).

Наиболее востребованными являются двухкомнатные (39% опрошенных респондентов)

и трехкомнатные (26%) квартиры (рис. 4).

Потребители, которые уже купили жилую недвижимость, предпочли в большей степени двухкомнатные (47%) квартиры и в меньшей — четырехкомнатные (15%), однокомнатные (9%) и пятикомнатные (3%) квартиры.

Другое Для сдачи в наем Выгодные инвестиции Оставлю детям/родителям Собираюсь тамжить, размен

Собираюсьтамжить, расширение площади

Собираюсьтам жить, первый объект собственности

10% 20% 30% 40% 50% 60%

□ Все респонденты (п=244) ш Первичный рынок (п=88) □ Вторичный рынок (п=156) Ш Купившие (п=180) ■ Планирующие купить(п=64)

Рис. 1. Распределение ответов респондентов относительно цели приобретения

недвижимости

Все респонденты (п=244)

Купившие (п=180) Планирующие купить (п=64)

□ Объект первичного рынка (в квартире еще не жили) Ш Объект вторичного ры нка (в квартире уже жили) 5 Затрудняюсь ответить

Рис. 2. Распределение ответов респондентов о предпочитаемом типе приобретаемой недвижимости

3 Данные рис. 1 — 16 представлены по результатам исследования рынка недвижимости г. Владивостока по состоянию на май 2008 г. Авт.

Наиболее востребованными являются панельные жилые дома и дома, построенные из кирпича. На долю панельных домов приходится больше потребителей вторичного рынка (71%) и подавляющее большинство тех, кто уже приобрел недвижимость (72%). Стоит отметить, что потребители, которые собираются приобретать недвижимость, планируют сделать это в пользу кирпичных домов (46%), в то время как на долю панельных домов приходится (37%). На первичном рынке так же востребованы монолитные (12%) и монолитно-кирпичные (12%) жилые дома (рис. 5).

Анализ ответов респондентов свидетельствует, что потребители приобретают жилье в разнообразных по типу планировки домах. На вторичном рынке потребители (35%), как уже купившие (24%), так и еще только планирующие покупку (20%), отдают предпочтение «хрущевкам». На вторичном рынке пользуются спросом дома 81-й серии (18%) и дома, построенные в 70 — 80 годах (15%). На первичном рынке наибольшую долю занимают современные жилые дома индивидуальной планировки (40%), а также дома 81-й серии (19%) и современные жилые дома типовой планировки (19%). Потребители, которые собираются покупать недвижимость, отдают предпочтение современным жилым домам индивидуальной планировки (30%) и «хрущевкам» (20%), а те, кто уже приобрел жилье

Планирующие купить (п=64)

Купившие (п=180)

Вторичный рынок (п=156)

Первичный рынок (п=88)

Все респонденты

(п=244)

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

■ Гостинку □ Квартиру (в многоэтажном доме)

И Квартиру (в малоэтажном комплексе) II Дом/квартира на нескольких хозяев

■ Котеджный поселок

Рис. 3. Распределение ответов респондентов о предпочитаемом виде приобретаемой недвижимости

50%

Купившие

(п=180)

Планирующие купить (п^4)

□ Одна В Две ПТри □ Четыре В Пять

Рис. 4. Распределение ответов респондентов о предпочтительном количестве комнат недвижимости

Другое Не имеетзначения Монолитно-кирпичный Монолитный Кирпичный Панельный

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

□ Все респонденты (п=244) II Первичный рынок (п=88) Вторичный рынок (п=156)

□ Купившие (п=180) В Планирующие купить(п=64)

Рис. 5. Распределение ответов респондентов о предпочитаемых технологиях

строительства

в течение трех прошлых лет, отдали предпочтение «хрущевкам» (24%) и домам 81-й серии (21%). Небольшой процент потребителей, уже купивших недвижимость, предпочли такие типы домов, как «сталинский» (6%), дома 125-й серии (6%), а также дома 83-й серии (3%) (рис. 6).

Потребители рынка жилой недвижимости г. Владивостока предпочитают покупать недвижимость, площадь которой составляет 42 — 62 кв. м (38%) и 63—83 кв. м (18%) (рис.7).

На первичном рынке основной процент купленных квартир приходится на районы «Вторая речка» (34%), «Пригород» (21%), «Центр» (16%) и «Первая реч-

16-20 кв.м 2141кв.м 42-62 KB.M 63-83 кв.м 84-104 кв.м 105-150 кв.м более 200 кв.м

□ Все респонденты (п=244) □ Первичный рынок (п=88) □ Вторичным рынок (п=156) 0 Купившие (п=180) 0 Планирующие купить (п=64)

Рис. 7. Распределение ответов респондентов о предпочитаемой площади недвижимости

□ Все респонденты (п^244) П Первичный рынок (п=88) □ Вторичный рынок (п=156) 0 Купившие (п=180) В Планирующие купить(п=64)

Рис. 8. Распределение ответов респондентов о предпочитаемых районах г. Владивостока для приобретения недвижимости

ка» (11%), а также районы улицы Толстого (6%), «Луговая» (6%) и «64», «71» микрорайоны (5%). На вторичном рынке неДругое

Современный жилой дом индивидуальной планировки Современный жилой дом типовой планировки

125 серя 83 серия 81серия

Дом, построенный в 70-80-м гг. «Хрущевки- < дом 60-е гг.) •Сталинский» дом (конец, 30-я - 50-х гг.)

0%

сколько иная ситуация, наибольшую долю составляют районы «Вторая речка» (32%) и «Пригород» (17%) (рис. 8).

10%

20% 30% 40% 50%

□ Все респонденты (п=244) □ Первичный рынок (п=88) ■ Вторичный рынок(п=156)

□ Купившие (п=180) □ Планирующие купить(п=64)

Рис. 6. Распределение ответов респондентов о предпочитаемом типе приобретаемой недвижимости

Значимость факторов при покупке недвижимости на первичном и вторичном рынках различна. Самым важным фактором для потребителей первичного рынка является цена, в то время

Цена

Расположение в хорошем районе Удобство планировки Благополучное соседство Экологичносгь района Наличие парковки Обшэя площадь Удобная транспортная инфраструктура Большое пространство перед домом Отремонтированный подъезд Социальная однородность жильцов Наличие охраны Хороший вид из окна Этаж

Высота потолков Престижность дома/проекта Близость дет.сада, школы Наличие подземного гаража Близость к центру города Близость к работе Бренд, известность компании Наличие спортивного комплекса Наличие програм ипотеки

как для вторичного рынка этот показатель стоит на третьем месте, для них самым важным является месторасположение объекта недвижимости. Покупателей недвижимости на первич-

ном рынке прежде всего интересует удобство планировки и эко-логичность района, в отличие от потребителей на вторичном рынке, которых эти факторы интересуют в меньшей степени (рис. 9).

ю

20

30

Первичный рынок

Расположение в хорошем районе Благополучное соседство Цена

Общая площадь Наличие парковки Удобная транспортная инфраструктура Удобство планировки Близость к работе Хороший вид из окна Качество инфраструктуры Этаж

Эколошчность района Близость детсада, школы Большое пространство перед домом Социальная однородность жильцов Отремонтированный подъезд Качество отделочных материалов Близость к центру города Высота потолков П рестижность дома/ проекта Наличие спортивного комплекса Наличие програм ипотеки Наличие подземного гаража Наличие охраны Брэнд, известность компании

359

1 13.5

Ц И8 ] 11,6

103

9,9

9,7

9,1

9,1

■9 ,6

|5,£' ]5,£' Ц5,£ Ц5,£. ] 5,5 I 4,8

40

О 10 20 Вторичный рынок

30

40

Рис. 9. Распределение ответов респондентов о важности факторов при приобретении недвижимости

на первичном и вторичном рынках

Рынок недвижимости г. Владивостока имеет определенную сезонность, так основной процент покупок жилой недвижимости приходится на зиму (39%) и весну (28%). Осенью и летом недвижимость приобретают значительно реже (16 и 15% соответственно). На первичном рынке потребители чаще совершают покупки жилья весной (37%), реже — зимой (29%) и осенью (22%), стоит также отметить, что для 6% респондентов данного рынка время приобретения недвижимости не имеет значения. На вторичном рынке чаще совершают покупку недвижимости зимой (46%), реже — весной (23%) и летом (19%). Потребители, которые уже приобрели недвижимость в течение трех прошлых лет, делали это зимой (45%), осенью (21%) и весной (20%). Потребители, которые только собираются покупать жилую недвижимость, планируют осуществить это весной (53%), зимой (23%) и летом (16%), а для 8% потребителей, собирающихся покупать жилье, время года значения не имеет. Можно сделать вывод, что потребители рынка недвижимости в основном совершают покупку жилья зимой и осенью (рис. 10).

Затраты на приобретение жилья составляют 41—60 тыс. долл. США у 25%, 61-85 тыс. долл. США у 23% и 110-150 тыс. долл. США у 18% {рис. 11).

Потребители рынка недвижимости г. Владивостока предпочитают покупать жилье за счет

накопленных личных средств у друзей и родственников (14%) (47%), а также с помощью ипо- и участвуют в долевом строи-теки (18%), прибегают к займам тельстве (12%) (рис. 12).

Планирующие купить (п=64) Купившие (п=180) Вторичный рынок (п=156) Первичный рынок (п=88) Все респонденты (п=244)

60%

□ зима

Шосень

1 время года не имеет значения

Рис. 10. Распределение ответов респондентов о предпочитаемом времени года для приобретения недвижимости

более 200 тыс. долл-США 150тъ1С.-2Штъ1С.долл-США |ШШ"""' 110тыс.-150тыс.долл.США 86 ты С.-110 тыс. долл-США 61 тыс.-85 тыс. долл.США 41 ТЫС.-60 тыс. долл-США До 40 тыс. долл-США

<У/о 5% 10% 15% 20%

30% 35% 40% 45%

□ Все респонденты (п=244) И Купившие (п=180)

□ Первичный рынок (п=88) Ш Вторичный рынок (п=156)

□ Планирующие купить (п=64)

Рис. 11. Распределение ответов респондентов о затратах на приобретение

недвижимости

Займ в банке (кредит) Участие в долевом строительстве Ссуда работодателя Ипотека

Займ у друзей, родственников Накопленные личные средства

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

□ Все респонденты (п=244)

□ Купившие (п=180)

■ Первичный рынок (п=88) II Вторичный рынок (п=156) 01 Планирующие купитъ(п=64)

Рис. 12. Распределение ответов респондентов о предпочитаемых источниках финансирования покупки недвижимости

При покупке недвижимости в г. Владивостоке к ипотечному кредитованию обращаются всего 20% потребителей, из них 32% — потребители первичного рынка недвижимости и 68% — потребители вторичного рынка. Всего 24% потребителей, уже совершивших покупку жилья, воспользовались ипотекой, и всего 8% потребителей, собирающихся в ближайшее время покупать жилье, намерены обратиться к ипотечному кредитованию. Можно сказать, что в целом в г. Владивостоке к ипотечному кредитованию обращается небольшой процент потребителей (рис. 13).

При покупке жилья потребители рынка недвижимости г. Владивостока в основном обращаются в агентства недвижимости (39%), в меньшей степени осуществляют поиск интересующего объекта через частные объявления в Интернете (20%), через строительные компании (15%), через знакомых (13%) и через частные объявления в прессе (11%). Потребители первичного рынка предпочитают приобретать жилье через строительные компании (44%) и через агентства недвижимости (36%).

66% потребителей рынка недвижимости г. Владивостока предпочитают покупать жилье на стадии строительства. При этом 35% потребителей, уже совершивших покупку, непосредственно участвовали в долевом строительстве, в то время

как из всех планирующих только 23% потребителей собираются покупать недвижимость на стадии строительства (рис. 14).

Опрос потребителей рынка недвижимости г. Владивостока

показал, что респонденты в целом доверяют агентствам недвижимости/строительным компаниям, но самостоятельно контролируют процесс (58%) (рис. 15).

Все Первичный Вторичный Купившие Планирующие респонденты рынок (п=88) рынок (п=156) (п=180) купитъ(п=64) (п=244) _

■ Да Нет

Рис.13. Распределение ответов респондентов об обращении к ипотечному

кредитованию

Планирующие купить (п^>4) Купившие (п=180) Первичный рынок (п=88)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

□ Да О Нет

Рис. 14. Распределение ответов респондентов о совершении покупки недвижимости на стадии строительства

Планирующие купить(п=64) Купившие (п=180) Вторичный рынок (п=156) Первичный рынок (п=88) Все респонденты (п=244)

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

□ Не доверяю, предпочитаю все делать самостоятельно

□ Не доверяю, но в силу некоторых обстоятельств обращаюсь ■ Доверяю, но самостоятельно контролирую весь процесс

□ Да, абсолютно доверяю

Рис.15. Отношение респондентов к агентствам недвижимости/строительным

компаниям

Респондентов, которые абсолютно доверяют свои проблемы агентствам недвижимости/ строительным компаниям,всего 24%. На первичном рынке 17% потребителей не доверяют агентствам недвижимости/ строительным компаниям, но в силу некоторых обстоятельств обращаются, в то время как на вторичном рынке их гораздо меньше — 10%. Однако на вторичном рынке есть потребители, которые не доверяют свои проблемы агентствам недвижимости/строительным компаниям и предпочитают самостоятельно осуществлять сделку купли-продажи (10%). Что касается потребителей, которые уже купили квартиру и тех, кто только планируют покупку, здесь стоит отметить только то, что среди купивших жилье больше, чем среди планирующих, тех, кто не доверяют агентствам недвижимости/строительным компаниям, но в силу некоторых обстоятельств обращаются в агентства

недвижимости — 18 и 8% соответственно.

В среднем потребители рынка недвижимости г. Владивостока, приобретая жильё, обращаются в одно агентство недвижимости (37%) или 2-3 агентства (27%). Причем в одно агентство обращаются в основном потребители первичного рынка (49%), и преимущественно те, кто покупку уже совершил (48%). В 2-3 агентства обращаются 24% потребителей первичного рынка (24%) и 29%вторичного рынка недвижимости (рис. 16).

Таким образом, опрос жителей г. Владивостока показал, что респонденты покупают недвижимость в основном для проживания в ней, а 56% никогда ранее не совершали покупку недвижимости. Наиболее предпочтительными являются объекты вторичного рынка (квартиры, в которых ранее уже жили) в многоэтажных домах. Наиболее востребованными яв-

ляются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Потребители, которые уже купили жилую недвижимость, предпочли в большей степени двухкомнатные квартиры.

Потребители приобретают жилье в самых разных по типу домах. На вторичном рынке потребители (35%) отдают предпочтение «хрущевкам». На первичном рынке наибольшую долю занимают современные жилые дома индивидуальной планировки площадью 42—62 и 63—83 кв. м. На первичном рынке основной процент купленных квартир приходится на районы «Вторая речка», «Пригород», «Центр» и «Первая речка». На вторичном рынке несколько иная ситуация, наибольшую долю составляют районы «Вторая речка» и «Пригород». Рынок недвижимости г. Владивостока имеет определенную сезонность, так основной процент покупок жилой недвижимости приходится на

Не обраш^лся/не планирую

Водно

2-3 агентства

4-5 агентств более 5 агентств Затрудняюсь ответить

□ Все респонденты (п=244) ЕЭ Купивиле (п=±80)

I Первичный рынок (п=88) I Планирующие купить(п=64)

1 Вторичный рынок (п=156)

Рис. 16. Распределение ответов респондентов о частоте обращения в агентства недвижимости

зиму (39%) и весну (28%). Осенью и летом недвижимость приобретают значительно реже (16 и 15% соответственно).

Потребители рынка жилой недвижимости тратят на приобретение жилья в среднем 41-85 тыс. долл. США, покупку осуществляют за счет накопленных личных средств, к ипотечному кредитованию обращаются всего 20% потребителей (выплачивая до 16 тыс. руб. в месяц).

В ходе исследования было выявлено, что основная масса потребителей рынка недвижимости г. Владивостока принимает решение о покупке жилья совместно с супругом/супругой или самостоятельно, пользуясь Интернетом и непосредственно информацией агентств недвижимости. В среднем потребители рынка недвижимости г. Владивостока, приобретая жилье, обращаются в одно агентство недвижимости или в 2-3 агентства. Прежде чем совершить покупку, просматривают до пяти объектов. Стоит отметить, что у потребителей вторичного рынка степень удовлетворенности покупкой недвижимости гораздо выше, чем у потребителей

первичного рынка.

***

Представленные материалы исследования рынка недвижимости будут полезны строительным компаниям, агентствам недвижимости и другим профессиональным участникам рынка при планировании маркетинговой деятельности с учетом потребительского фактора.

В сложившихся условиях экономического кризиса, к сожалению, потребительский фактор пока не является определяющим при планировании стратегии компании. События, происходящие сегодня на мировых рынках, значительно повлияли на развитие конъюнктуры российского рынка недвижимости. Цена квадратного метра в г. Владивостоке с 3 587 долл. США (июль 2008) снизилась до 2 693 долл. США (январь 2009), что составило 25%, достигнув уровня января 2008 года. Количество сделок с привлечением ипотечных средств к началу 2009 года сократилось на 50%. Ситуация на рынке недвижимости будет усугубляться тем обстоятельством, что количество банков, выдающих ипотечные кредиты, сократилось в 20 раз. По экспертным оценкам,только около 15 банков сохранили ипотечные программы, средняя кредиторская задолженность населения России составляет более 1 трлн рублей. В данных условиях наметившаяся тенденция снижения цен, подкрепленная падением платежеспособного спроса, сохранится в 2009 году. Таким образом, 2008 год можно считать новым этапом в развитии рынка недвижимости: стабильный рост цен прошедших лет сменился активным их снижением.

Безусловно, проекты,которые находятся на начальной стадии реализации, будут заморожены. Это происходит по причине того, что застройщики, планирующие заранее свои доходы и затраты,

оказались не совсем готовы к падению продаж, в связи с этим возникли трудности в оплате расходов, что и привело к замораживанию ряда объектов. Более того, банки практически полностью остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов, опасаясь того, что застройщики не смогут реализовать готовые жилищные объекты. Также опасения у экспертов вызывают активно продвигаемые Государственной Думой РФ поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые практически сводятся к запрету застройщикам привлекать средства населения на этапе строительства. Принятие подобных законодательных мер приведет к существенному сокращению деятельности частных компаний в жилищном строительстве. В итоге в 2009— 2010 годах на 25—30% сократится объем ввода жилья. Все это будет способствовать оттоку потребительского спроса из первичного во вторичный сектор недвижимости. В 2009—2010 годах потребители будут предпочитать приобретать уже готовые объекты недорогой недвижимости.

Цены на реализованные проекты, и находящиеся в конечной стадии реализации, если и упадут, то совсем незначительно. Сокращение нового строительства приведет к ощутимому де-

фициту предложения и, как следствие, к увеличению спроса уже в 2010 году. В 2009 году можно ожидать снижения количества сделок на рынке недвижимости относительно 2008 года в 2—3 раза. Более устойчивые позиции в данной ситуации займут девелоперы с наиболее ликвидным портфелем проектов и с минимальным уровнем заемного капитала. Определяющим фактором становится возможность генерировать денежные потоки, покрывающие потребности стройки и текущей деятельности, и гарантирующие исполнение обязательств по кредитам.

Таким образом, можно констатировать, что кризис для некоторых участников рынка перерастает в возможности. Пока одни операторы ради улучшения ликвидности будут избавляться от активов (земли, проектов, ин-

вестиционных контрактов), другие будут искать, рассматривать и оценивать данные активы. Таким образом, в сфере недвижимости можно прогнозировать период активного рыночного передела.

Положительным моментом кризиса является то, что возник так называемый «рынок покупателя». В результате фактическая цена сделки сегодня ниже цены предложения. Покупатель имеет желание и время для выбора лучшего объекта по соотношению «цена — качество». По мнению аналитиков, рынок ожидает ценовая дифференциация. Это нормальный процесс, по завершении которого на разные категории жилой недвижимости будут установлены объективно справедливые цены. Высококачественное жилье будет стоить дорого, а цены на жилье со средними и низкими потреби-

тельскими характеристиками будут подвергаться корректировке. Более того, сложившаяся ситуация будет способствовать возрастанию роли потребительского фактора. В частности, девелоперы более внимательно будут подходить к качеству строительства, инфраструктуре, системам безопасности, архитектурным и планировочным решениям. Не стоит забывать, что недвижимость представляет собой инвестиционный актив, который весьма удобен и привлекателен. Ведь работа с недвижимостью не требует постоянного принятия новых управленческих решений, кроме того, ее ликвидность в любом случае высока. В связи с этим всвете новых мировых тенденций девелоперам придется изменять подходы к ведению бизнеса, чтобы остаться и успешно работать на рынке недвижимости.