CC BY
21ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ ИНФОРМАЦИИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЛЯМИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
МАХОТЛОВА Маратина Шагировна,
кандидат биологических наук, доцент кафедры «Землеустройство и экспертиза недвижимости»
ФГБОУ ВО «Кабардино-Балкарский ГАУ», г. Нальчик.
E-mail: m.mahotlova@yandex.ru;
АКБАШЕВА Альбина Султановна,
магистрант ФГБОУ ВО «Кабардино-Балкарский ГАУ», г. Нальчик.
E -mail: albina.akbasheva96@mail.ru;
ОЗРОКОВА Карина Юрьевна,
магистрант ФГБОУ ВО «Кабардино-Балкарский ГАУ», г. Нальчик. E -mail: cari.gunzhaf@gmail.com
Краткая аннотация: В данной статье исследуются системы правовых норм регулирующих кадастровый учет и основные принципы, цели и задачи кадастрового учета земельных участков. Также раскрываются теоретические подходы и методы определения ценности земель сельскохозяйственного назначения и особенности обоснования кадастровой оценки участков.
Abstract: This article examines the system of legal norms regulating cadastral registration and the main principles, goals and objectives of cadastral registration of land plots. It also reveals theoretical approaches and methods for determining the value of agricultural land and features of substantiation of cadastral valuation of plots.
Ключевые слова: земля, земельно-кадастровая информация, земли сельскохозяйственного назначения, земельные участки, оценка земель.
Keywords: land, land cadastre information, agricultural land, land plots, land valuation.
Земля является уникальным и незаменимым природным ресурсом. Поэтому она всегда находится в центре интересов человеческого общества, которые «группируются» вокруг распределения, перераспределения, использования и восстановления ее полезных потребительских свойств, норм и правил владения и пользования ею. Земля является одновременно и природным «телом», и экономическим ресурсом. Земельные ресурсы для всего человечества, во все времена его существования являются важнейшим объектом его бытия, объектом материальной реальности, капитальным активом.
Исследование проводится с целью разработки комплекса мероприятий по совершенствованию кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с учетом экологической составляющей и раскрытия методологических и методических принципов обоснования оценки земель сельскохозяйственного назначения, а также в целях улучшения землевладения и землепользования земельных участков в процессе усложнения хозяйственных связей и расширения системы арендных отношений и налогообложения.
Исследование провели по данным, полученным с планово-картографического материала, которые характеризуют пространственную часть земельно-кадастровой информации, а также в результате получения информации из уже существующих цифровых источников (баз данных).
Результаты исследования. В практике управления землепользованием используется информация различных видов. Кроме того, важную роль играет выделение оперативной, текущей и стратегической информации, информации по отдельным функциям управления.
Оценка качества земель проводится в целях получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве. Эффективность использования земель является основным фактором, оказывает значительное влияние на социально-экономическую ситуацию, как в отдельных регионах, так и в стране в целом.
Проблема эффективности использования земельных ресурсов в России, прежде всего, связана с нерациональностью землепользования в сельскохозяйственном секторе экономики. Земельно-ресурсный потенциал существенно сократился за последние десятилетия в результате вывода из оборота значительной площади земель сельскохозяйственного назначения.
В России доля сельскохозяйственных земель не превышает и 10% объема российской территории. При этом площадь сельскохозяйственных земель в России намного больше, чем в крупнейших странах Евросоюза. Это указывает на имеющийся огромный резерв в сельскохозяйственном производстве, который, к сожалению, пока недостаточно эффективно используется [8].
Проблема эффективного управления землепользованием в значительной мере не решается из-за отсутствия объективной информации о состоянии и использовании сельскохозяйственных угодий, получение которой должно быть обеспечено посредством создания и функционирования постоянно действующей системы кадастров и мониторинга земель.
Все это связано с тем, что до настоящего времени не удалось осуществить полную инвентаризацию, государственный кадастровый учет и регистрацию прав на земельные
участки и другие объекты недвижимости, переданные, в частную, государственную и муниципальную собственность.
В стране практически отсутствует механизм контроля за эффективностью использования земель сельскохозяйственного назначения. Причиной является отсутствие системы мониторинга качества земель [1].
Программы, которые разрабатывались для проведения качественной оценки земельных угодий, не нашли своего применения из-за недостатка финансовых средств на их проведение со стороны государства.
Решение задач управления возможно лишь через создание целостной системы управления землями сельскохозяйственного назначения, способной обеспечить их рациональное и комплексное использование, независимо от форм собственности на них с учетом экономических, социальных, экологических и иных характеристик региона и муниципального образования. Эта система призвана включать в себя целый ряд элементов, позволяющих учесть все многообразие земли и иного недвижимого имущества, установить наиболее эффективные варианты их использования, направить деятельность хозяйствующих субъектов на рациональную эксплуатацию объектов недвижимости и, наконец, обеспечить необходимый уровень поступлений финансовых средств в бюджеты различных уровней. Так, Правительство РФ с участием Минсельхоза России, других специально уполномоченных федеральных органов исполнительной власти разрабатывает и реализует федеральные программы по рациональному использованию земель сельскохозяйственного назначения, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими мероприятиями. К таким программам относится, в частности, Государственная программа развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013-2025 годы. Органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления (их администрации) разрабатывают и реализуют соответственно региональные и местные программы использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения.
Оценка сельскохозяйственных земель проводится на основании анализа цен заключенных сделок или цен предложений на продажу аналогичных земельных участков, а также прогнозируемых будущих доходов от ее использования. При этом основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственной земли, являются: местоположение, наличие или близость инженерных систем и коммуникаций, целевое назначение и разрешенное использование, транспортная доступность и удобство подъездных путей, а также наличие инфраструктуры, водоема, леса.
Немаловажными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственной земли, используемой в сельскохозяйственных целях, являются плодородность почв и экологические факторы.
Переход России от планово-административной к рыночной экономике потребовал ускоренного преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений. Сложившиеся в советское время структура земельных ресурсов и система земельных правоотношений в новых рыночных условиях не могли обеспечивать эффективного использования огромных земельных активов Российской Федерации общей площадью 1,7 млрд. га. В рыночных условиях возрастает роль кадастровой оценки земельных участков как важного инструмента регулирования земельно-имущественных отношений и его воздействия на эффективность землепользования [9].
Проведенная в середине минувшего десятилетия государственная оценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения представляла крупный шаг в обосновании ценности земель сельскохозяйственного назначения, их места и роли в качестве главного средства производства и капитального актива субъектов рыночного хозяйствования в агроэкономике [2].
Однако в процессе практического применения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий за истекшее пятилетие выявились как недоработки в экономическом обосновании, так и методологические и методические ошибки и просчеты, отмечаемые многими экономистами, а также руководителями страны, рядом администраций регионов и муниципальных образований.
Проблемы государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения включают сложную систему финансово-экономических, социально-экономических, нормативно-правовых и межнациональных отношений. Они сложны для научно-теоретического, познания и обобщения, а также в практике использования обобщенных знаний о земле как главном факторе производства продуктов питания, обеспечения продовольственного благополучия и безопасности страны в условиях глобализации рыночного оборота сельскохозяйственного сырья, продуктов питания, земельных участков [7].
Земельные участки уникальны по своим природным, технологическим признакам и местоположению, неповторимы и невоспроизводимы в качестве альтернативы. Обосновать подходы в определении их ценности удается не в полной мере, а поэтому используются приемы типизации и сравнений. Но и при этом остаются не всегда учтенными «детали» и «специфические признаки». А именно в «деталях» нередко кроются существенные содержательные при-
знаки качественного характера, проявляющегося в процессе хозяйствования на земле.
Кадастровый учет земель затрагивает жизненные интересы более 30 миллионов российских семей наряду с фермерскими хозяйствами и сельскохозяйственными объединениями. Переход на кадастровую базу земельного налогообложения затрагивает комплекс финансовых, экономических, нормативно-правовых, а вместе с ними и политических аспектов земельных отношений.
Земли оцениваются на основе удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, или их минимальной, или средней величиной. Завышение этого показателя в их количественном определении ведет к чрезмерному завышению ценности всей земельной территории и чрезмерному налогообложению субъекта хозяйствования [3].
Накопленный опыт позволяет сделать очередной существенный шаг в совершенствовании подходов и методов обоснования кадастровой стоимости земли, что весьма важно в ходе актуализации кадастровой оценки на новом этапе научного обоснования оценки в субъектах
В постиндустриальном обществе на земельные угодья резко возрастает влияние урбанизации общества, химизации и модернизации хозяйственных процессов, радиационного загрязнения многих сельскохозяйственных территорий [6].
Оценка, экологического состояния земель сельскохозяйственного назначения становится все более актуальной во многих аспектах жизнедеятельности человека, его окружающей среды, экологической чистоты продуктов питания.
Данные оценки земель необходимы для выявления резервов в использовании земель, осуществления государственного контроля за их использованием и охраной, для размещения и развития сельскохозяйственного производства по регионам и конкретным предприятиям, для установления земельного налога, арендной платы за землю, рыночной цены, государственного регулирования объектов недвижимости. Соответственно, для правильного научно-обоснованного решения указанных вопросов необходимо изучение, обследование и проведение специальной оценочной работы по определению качества земли. В свою очередь, качество земель определяют две составляющие: плодородие и местоположение.
Плодородие почвы может быть определено через урожайность сельскохозяйственных культур с единицы площади и через отношение произведенной продукции на единицу площади к затратам живого и овеществленного труда [4].
Также на качество земельных участков, кроме плодородия, оказывает большое влияние местоположение. В свою очередь, местоположение земельных участков характеризуется такими показателями, как расстояние от них до города, сельских населенных пунктов, крупность населенных пунктов, наличие транспортных и инженерных коммуникаций, наличие пунктов переработки и реализации продукции, баз снабжения предприятий удобрениями и сельскохозяйственной техникой и ряд других.
Для комплексного количественного определения роли таких показателей, как удобство подъезда к полям, раздробленность, чересполосица, дальноземелье и т.п., применяется земельно-кадастровое действие «оценка земель». Цель оценки земель - определить их плодородие и местоположение по показателям, которые характеризуют качество земельных участков. Оценка земель по плодородию складывается из бонитировки почв и экономической оценки [5].
Важно отметить, что в отличие от кадастровой, оценка рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения проводится в целях совершения сделки с конкретным земельным участком.
Поэтому использовать кадастровую стоимость для определения рыночной стоимости конкретных земельных участков или имущественных комплексов, а также прав на них не представляется возможным. Это связано и с отсутствием использования в расчетах принципа наиболее эффективного использования, и с применением неких агрегированных стоимостных показателей затрат и цен.
Так или иначе, растущее использование основных сельскохозяйственных земель под участки для жилищного строительства и для других неземледельческих целей привело к необходимости регулирования землепользования. Основными средствами регулирования являются кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает улучшение и сохранение продуктивности не только сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства.
Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения ее плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли, как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как
естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой-либо определенной формы общения.
Таким образом, обобщая вышеизложенное, можно сделать выводы, что основная задача проводимой в аг-
Библиография:
рарном секторе России земельной реформы заключается в повышении эффективности сельскохозяйственного производства путем реформирования отношений собственности на земли сельскохозяйственного назначения и создания условий для их эффективного оборота.
1.Брыжко В.Г., Пшеничников А.А. Практическое применение результатов прогнозирования использования земель сельскохозяйственного назначения // Фундаментальные исследования. 2016. № 1-1. С. 116-120
2.Кряхтунов А.В., Пелымская О.В., Черных Е.Г. Роль градостроительной и землеустроительной документации в предоставлении земельных участков для строительства // Казанская наука. 2016. № 12. С. 46-48.
3.Кустышева И.Н., Авилова Т.В., Булдакова О.А. Применение земельно-кадастровой информации при анализе эффективности использования сельскохозяйственных земель // Международный сельскохозяйственный журнал. 2019. № 3 (369). С.41-44.
4.Лисуненко К. Э., Соколова И. В. Нововведения 2018 года в земельном законодательстве. В сборнике: студенческие научные работы землеустроительного факультета // Сб. статей по материалам Всероссийской студенческой научно-практической конференции / Отв. за выпуск И.В. Соколова. 2018. С.67-71.
5.Лисуненко К. Э., Разоренова А. А., Соколова И. В. Перспективы кадастровой оценки. В сборнике: студенческие научные работы землеустроительного факультета // Сборник статей по материалам Всероссийской студенческой научно-практической конференции / Отв. за выпуск И. В. Соколова. 2018. С.162-165.
6.Махотлова М.Ш. Государственный мониторинг земель сельскохозяйственного назначения. В сборнике: тенденции и перспективы развития науки XXI века. // Сборник статей Международной научно-практической конференции / Отв. ред. Сукиасян А.А. 2016. С.87-89.
7.Махотлова М.Ш. Современное состояние государственного мониторинга сельскохозяйственных земель. В сборнике: тенденции и перспективы развития науки XXI века. // Сборник статей Международной научно-практической конференции / Отв. ред. Сукиасян А.А. 2016. С.91-93.
8.Подколзин О. А., Соколова И. В., Перов А. Ю., Кильдюшкин В. М., Давиденко Г. А. Инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения как элемент системы управления земельными ресурсами // Успехи современного естествознания. 2018. № 9. С. 72-77.
9.Тарбаев В.А., Царенко А.А., Шмидт И.В. Предложения по совершенствованию системы мониторинга в сфере земельно-кадастровых отношений // Современные проблемы науки и образования. 2015. № 2-2. С.751.
