CC BY
51
Удк 338.242(470.31)
ипотечное жилищное кредитование в тверской области
С. В. РОЗОВА, старший преподаватель кафедры экономики и управления производством E-mail: [email protected] Тверской государственный технический университет
В статье приводится оценка ипотечных программ Тверской области, рассмотрен механизм рефинансирования. Проанализирован процесс реализации областной целевой программы «Ипотечноежилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 гг.». Высказывается мнение, что именно Сбербанк России целесообразно рассматривать в качестве основного стратегического партнера администрации области по регулированию деятельности ипотечного рынка.
Ключевые слова: ипотечный кредит, организации-кредиторы, заемщик, рефинансирование, кредитные программы.
С переходом Российской Федерации к рыночным отношениям в жилищной политике государства произошел поворот от бесплатного предоставления жилья к рыночным механизмам решения данной проблемы. Одним из таких механизмов является ипотечное жилищное кредитование, выступающее не только как способ финансирования строительства, но также и как средство разрешения противоречий между стоимостью жилья и текущими доходами граждан, желающими приобрести это жилье. Не обладая достаточным количеством денежных средств для приобретения собственного жилья, но имея при этом постоянную работу и стабильную заработную плату, гражданин получает возможность приобрести в собственность квартиру либо дом с земельным участком за счет кредитных средств. В свою очередь приобретенное жилье служит обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, т. е. в случае неисполнения заемщиком указанных в кредитном договоре обязательств удовлетворение денежных
требований кредитора происходит за счет стоимости заложенного имущества.
Ипотеку в Твери и Тверской области представляют 16 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам ипотечные программы, которые имеют довольно разнообразный характер и ориентированы на заемщиков с разным уровнем дохода. Жилье предлагается в строящихся домах и на вторичном рынке.
Ставки по ипотеке находятся в диапазоне от 10,75 до 18 % годовых по рублевым кредитам и от 9 до 13,5 % — по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Твери составляет 5 %. Срок, на который банки готовы оформить клиентам ипотечный кредит, может достигать 50 лет (см. таблицу).
Ипотека в Твери — это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают также нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.
По данным Банка России, объем кредитов, выданных на покупку жилья в Российской Федерации в 2007 г., составляет 650 млн руб., что на 87 % больше, чем в 2006 г. Объем рынка ипотеки в 2007 г. составил 2 % от ВВП, в 2006 г. - 1,3 % от ВВП. По некоторым прогнозам, к концу 2010 г. рынок ипотеки достигнет объема 1,2 трлн руб.
Банки возвращают себе суммы, затраченные ими на выдачу кредитов, и направляют эти средства на предоставление новых кредитов по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Однако недостаточное фондирование Агентства по ипотечному жилищному кредитованию привело к сокращению им лимитов на выкуп
36
финансы и кредит
Программы ипотечного кредитования, предоставляемые банками
Параметр Балтийский банк Банк ВТБ 24 Сбербанк России
Назначение кредита Покупка квартиры Покупка квартиры на Покупка квартиры, комнаты, земель-
на вторичном рынке первичном рынке жилья ного участка или отдельного дома на
жилья первичном либо на вторичном рынке жилья
Величина процентной 12—12,50 % годовых 9,70-13,45 % годовых в 10,25-12,50 годовых в долларах США
ставки в евро долларах США
Срок кредита 1—15 лет 5-50 лет 1-30 лет
Размер кредита От 7 000 евро От 5 000 долл. США От 1 долл. США
Размер первоначального От 30 % От 10 % От 10 %
взноса
Срок рассмотрения заявки 7 дней 14 дней 7 дней
Возрастные ограничения Заемщик должен Заемщик должен быть Заемщик должен быть старше 18 года и
быть старше 21 года старше 21 года и моложе моложе 75 лет
и моложе 70 лет 65 лет
Возможность досрочного Через 6 мес. Через 4 мес. В любое время
погашения
ипотечных пулов у региональных операторов, что составило по итогам 2007 г. 15—20 % от запланированного объема. Так, за 2007 г. Тверским областным фондом ипотечного кредитования (далее — Фонд) было рефинансировано 223 закладные на сумму 235,48 млн руб. Лишь наличие альтернативных рефинансирующих организаций — контрагентов Фонда помогло не только сохранить объем выкупа закладных у банков, находящихся в Твери, но и увеличить этот объем на 40 % по сравнению с 2006 г.
По состоянию на 01.04.2008 Фондом были рефинансированы 32 закладные на сумму 35,97 млн руб., в том числе одна закладная на сумму 1,24 млн руб. в рамках проведения эксперимента по накопительной системе ипотечного жилищного кредитования военнослужащих.
Несмотря на положительную динамику увеличения объемов предоставленных ипотечных кредитов, приобретение жилья даже с использованием механизма ипотеки доступно далеко не всем гражданам Тверского региона.
В настоящее время на территории Тверской области реализуется областная целевая программа «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009—2013 гг.», целью которой является развитие ипотечного жилищного кредитования на территории области и улучшение жилищных условий населения. В рамках этой программы оказывается государственная поддержка в виде субсидий гражданам, приобретающим (строящим) жилье с помощью ипотечного кредитования. Организацией — исполнителем программы является Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования.
Необходимо отметить, что контракт, согласно которому Тверской областной фонд ипотечного
жилищного кредитования является организацией — исполнителем программы, рассчитан на весь период ее действия, т. е. до 2013 г. включительно. В связи с этим прием документов в 2008 г. начался уже 5 февраля, а не в июле-августе (как это было в 2005—2006 гг.). Таким образом, граждане, приобретя жилье с помощью ипотечного кредитования и собрав необходимые документы для получения субсидии, получили возможность сразу подать их на рассмотрение в Фонд и получить решение согласно установленным программой срокам, а не ждать начала ее реализации.
Однако в связи с этим возникли и некоторые трудности. Согласно условиям областной целевой программы (ОЦП) размеры субсидий на приобретение (строительство) жилья в 2008—2009 гг. устанавливаются по итогам реализации программы в 2007 г. В связи с тем, что данные изменения в I квартале 2008 г. не были внесены в ОЦП, Фондом договора на предоставление субсидий не заключались (осуществлялись лишь консультации и прием документов на получение субсидии ит. д.).
По данным о реализации программы, в I полугодии 2010 г. в ней приняли участие 826 семей из 32 муниципальных образований Тверской области и из самой Твери.
По количеству участников можно выделить следующие муниципальные образования:
— Тверь — 547 семей (66,2 % от общего количества участников);
— Удомельский и Конаковский районы (по 28 семей);
— Ржев — 19 семей.
Количество участников программы, приобретающих (строящих) жилье в Тверской области (без учета областного центра — г. Тверь), составило
279 семей, или 33,8 % от общего количества участников.
Гражданами — участниками программы приобретено жилья на сумму 1 170,546 млн руб. общей площадью 34,179 тыс. м2, в том числе на первичном рынке — в объеме 11 %.
Ипотечные кредиты составили наибольшую долю в общей сумме средств, направляемых на приобретение (строительство) жилья, — 69,51 %, доля собственных средств граждан составила 30,49 % (расчеты произведены без учета субсидий). Средняя процентная ставка составила 13,3 % годовых.
В некоторых муниципальных районах доля собственных средств с учетом субсидии была равна 0 %. Это обусловлено, во-первых, тем, что доходы в этих районах невелики, а, следовательно, доля ипотечных кредитов выше (от 90 до 95 %). Во-вторых, при приобретении индивидуального дома заемные средства тратятся не только на жилье, но и на приобретение земельного участка, соответственно размер ипотечного кредита (займа) больше, чем стоимость приобретаемой жилой недвижимости.
Среди банков и других организаций, предоставляющих ипотечные кредиты гражданам-участникам программы, Сбербанк России остается несомненным лидером, его доля составляет 77,2 % от всего объема предоставленных ипотечных кредитов.
Автор считает целесообразным рассматривать Сбербанк России как основного стратегического партнера администрации области по регулированию деятельности ипотечного рынка. В связи с этим для организации взаимодействия на постоянной основе между Тверским областным фондом ипотечного жилищного кредитования и Тверским отделением № 8607 Сбербанка России по выработке предложений, совместных программ и соглашений в рамках ипотечного кредитования различных социальных групп населения, была создана постоянно действующая рабочая группа, куда вошли представители каждой из сторон. Создание этой рабочей группы позволит своевременно реагировать на изменения на ипотечном рынке, а также проводить более взвешенную политику в области развития ипотечного кредитования на территории Тверского региона.
По данным за I полугодие 2010 г., средневзвешенная площадь приобретенного (строящегося) жилья составила 50,79 м2 , или 17,78 м2 на человека. Средневзвешенная стоимость 1 м2 жилья по области составила 34 048 руб.
Средневзвешенный ежемесячный доход семей граждан, принявших участие в программе, составил
32 965 тыс. руб., средний доход на одного члена семьи — 11 627 тыс. руб.
Накопить самостоятельно денежные средства на покупку собственного жилья среднестатистической семье очень сложно, а если учесть, что на протяжении нескольких лет жилье стремительно дорожает, то его приобретение на собственные накопления для многих семей становится практически нереальным. Выходом из ситуации, когда нет необходимой суммы собственных средств для покупки жилья, является только участие в программе ипотечного кредитования. Однако для получения кредита необходимо иметь определенные доходы в соответствии с условиями, которые предъявляют банки в рамках программ кредитования, а также первоначальные накопления.
Банки обычно отказывают в получении ипотечного кредита при следующих обстоятельствах:
— при предоставлении поддельных документов о доходах;
— при отсутствии информации о фирме-работодателе;
— при возможных проблемах заемщика с налоговыми органами;
— при высоком риске нестабильности доходов заемщика;
— при несоответствии образования и квалификации заемщика занимаемой должности;
— в случае наличия факта имевшего место быть увольнения заемщика с занимаемой должности в связи с несоответствием занимаемой должности или нарушением трудовой дисциплины.
Кредиторы также внимательно изучают трудовую книжку заемщика и учитывают такие факты, как пропуски в трудовом стаже, перерегистрация фирмы-работодателя и «работа» в фирмах-однодневках. Хроническое заболевание или рискованное увлечение также могут стать причиной отказа в выдаче кредита. Банки также учитывают и совокупный семейный доход. Если в едином и неделимом состоянии ваша зарплата вполне удовлетворяет кредитора, то поделенная на число членов семьи она может стать слишком маленькой и ненадежной.
Для учета вероятности получения ипотечного кредита среднестатистической семье Тверской области рассмотрим индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита. Он показывает соотношение доходов домохозяйств из трех человек и доходов, которые необходимо иметь для приобретения стандартного жилья размером 54 м2 с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на
38
финансы и кредит
стандартных условиях. Значение этого показателя по условиям АИЖК равно 50 %, это означает, что среднестатистическое домохозяйство Тверской области должно тратить 50 % дохода на выплату ежемесячного платежа по кредиту. Необходимо отметить, что данный индекс следует правильно интерпретировать.
Проблема обеспечения жильем населения с помощью кредитования требует реализации дифференцированного подхода к гражданам с различным уровнем доходов. Граждане с доходами на уровне средних и выше могут улучшать жилищные условия рыночными способами, приобретая (или строя) жилье на рынке за счет собственных средств и средств ипотечных жилищных кредитов (они могут рассчитывать на налоговый вычет). Для малообеспеченных семей, которые ни при каких условиях не смогут воспользоваться рыночными инструментами, необходима реализация жилищной социальной политики. Для граждан с невысоким уровнем доходов, которых недостаточно для приобретения (строительства) жилья на рынке,
необходимо разработать механизмы жилищного финансирования, которые позволят данной многочисленной категории граждан обеспечить себя жильем. Необходимо развитие таких инструментов, которые позволят создать недорогое жилье и при поддержке администрации Тверской области и органов местного самоуправления удовлетворить потребность в жилье граждан с невысоким уровнем доходов.
Список литературы
1. Жилищно-коммунальное хозяйство Тверской области. 1995—2008: Стат. сборник / Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тверской области, 2008.
2. Краткий статистический сборник. Россия в цифрах 2010 / Росстат. М., 2010
3. Сайт Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования. URL: http://www. ipotekatver.ru.
4. URL: http//:www.ipocredit.ru.
