CC BY
38
13.22. ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Крупин В.О., соискатель
Перейти на Главное МЕНЮ
Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ
Аннотация. Программа ипотечного кредитования, принятая к реализации в Тверской области, основанная на софинансировании, реализуется с большим эффектом, чем в соседних областях. Широкий спектр привлекаемых ресурсов и общий объем направляемых средств обусловлен влиянием рекомендуемых индикаторов. В условиях глобального финансового кризиса предложено внести в Программу дополнения и изменения, что позволит реализовать в полном объеме в независимости от ограниченности источников финансирования.
Ключевые слова: программа ипотечного кредитования
Вопросы совершенствования региональной модели ипотечного жилищного кредитования предлагается рассмотреть на примере Тверской области. Выбор данного субъекта Российской Федерации обусловлен несколькими обстоятельствами.
Во-первых, Тверская область является одним из динамично развивающихся регионов Центрального федерального округа. Во-вторых, в области функционирует областная целевая программа «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2007-2009 годы», являющаяся продолжением областных целевых программ, начатых в 2002 г. В-третьих, за 2007 г. показатели жилищного строительства в области в сравнении с общероссийскими показали меньшую динамику.
В 2004 г. удельный вес построенного в Тверской области жилья в сравнении с общероссийским показателем составлял 0,78%, в 2005 г. - 0,67%, в 2006 г. - 0,70%, в 2007 г. - 0,68%. Одна из причин сложившегося положения - недостаточное развитие региональной жилищной ипотеки. Однако прежде чем рассмотреть текущую ситуацию с жилищной ипотекой в Тверской области, представим данные о состоянии жилищной сферы региона.
По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тверской области в 2007 г. в регионе за счет всех источников финансирования введено 412,2 тыс. кв. м общей площади жилых домов. Отметим, что в 1980 г. в Калининской области было введено в действие 710 тыс. кв.м, а в 1987 г. еще больше - 971 тыс. кв.м общей площади жилых домов, что стало абсолютным результатом за всю историю Тверской (Калининской) области. В 2007 г. было построено лишь 42,5% жилья от показателя 1987 г. По пока-
зателю ввода в действие жилых домов в расчете на 1000 жителей (298,9 кв.м) Тверская область среди регионов Российской Федерации в 2007 г. заняла 49 место, среди регионов Центрального федерального округа - 13 место.
В Тверской области в 2007 г. 86,9% жилья построено гражданами и предприятиями. По данным выборочного обследования домашних хозяйств на одного респондента в Тверской области в 2006 году приходилось 20,4 кв. м общей площади жилья (по России в среднем 21,7 кв.м). На начало 2007 г. в улучшении жилищных условий нуждалось 23780 семей, из общего числа нуждающихся семей молодых семей насчитывалось 1480, многодетных семей - 567. По итогам 2006 г. из ранее состоявших на учете семей улучшили свои жилищные условия 1073 семьи, приобрели жилую недвижимость 144 семьи, в том числе по ипотечному жилищному кредитованию - 49 семей , или 4,6% от всех семей, улучшивших свои жилищные условия и 0,2% от всех семей, нуждавшихся в улучшении жилищных условий.
По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тверской области в 2007 г. стоимость жилья на первичном рынке области составила 39446 рублей, на вторичном - 37519 рублей, средняя фактическая себестоимость строительства жилья - 13914 рублей за кв.м общей площади. Отметим, что себестоимость индивидуального жилищного строительства в 2003-2006 гг. была в среднем в полтора раза дешевле по сравнению со строительством многоквартирных жилых домов, что является дополнительным аргументом в пользу развития индивидуального жилищного строительства и в регионе, и в России в целом. В Тверской области строительство 1 кв.м многоквартирных жилых домов по сравнению с индивидуальным жилищным строительством обходилось дороже в среднем: в 2003 г. - на 31,2%, в 2004 г. - на 43,8%, в 2005 г. - на 46,5%, в
2006 г. - на 73,8%.
Основным показателем эффективности развития жилищной ипотеки является динамика предоставления ипотечных жилищных кредитов. По данным Банка России в 2006 г. объем выданных жителям Тверской области ипотечных жилищных кредитов составил 1379,9 млн. рублей, в 2007 г. - 3105,7 млн. рублей, таким образом, за 2007 г. объем кредитования увеличился в 2,3 раза.
Разрыв в себестоимости строительства индивидуальных жилых домов и строительства типового жилья неуклонно увеличивается. Вместе с тем, невысокие реальные доходы населения Тверской области, сохраняющиеся сложности при оформлении земельных участков, перманентный рост цен на строительные материалы, неразвитая инфраструктура в сельской местности обуславливают получение ипотечных жилищных кредитов преимущественно на приобретение жилой недвижи-
мости в многоквартирных жилых домах. Так, в 2007 г. лишь 6% ипотечных жилищных кредитов были направлены на строительство индивидуальных жилых домов, а 80% - на строительство и приобретение квартир в многоэтажных многоквартирных домах (остальные ипотечные кредиты были выданы на строительство или приобретение квартир в 2-х (7%) и 3-х этажных (6%) жилых домах или на приобретение половины дома (1%)). Таким образом, значительная часть жилья по-прежнему возводится в индивидуальном порядке предприятиями и гражданами.
Рефинансирование выданных ипотечных жилищных кредитов осуществляет Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования (далее - Фонд), являющийся региональным оператором АИЖК. За 2007 г. Фондом было рефинансировано 223 закладные на сумму 235,5 млн. рублей, в том числе с финансовой помощью АИЖК - всего 85,9 млн. рублей или 36,5%. Другими рефинансирующими компаниями в 2007 г. стали Инвестиционный банк «КИТ Финанс» (ОАО), АТТА Ипотека (ООО), АКБ ВТБ24 (ЗАО), АКБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), КБ «Русский ипотечный банк» (ООО).
Далее перейдем к рассмотрению хода реализации областной программы ипотечного жилищного кредитования на 2007-2009 гг., для чего остановимся на основных положениях областной целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2007-2009 годы» (далее -Программа).
Прежде всего, в Программе отмечается мультипликационный эффект ипотечного жилищного кредитования - 1 рубль бюджетных средств, задействованных при выполнении предыдущей областной целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2006-2008 годы», в
2006 г. позволил привлечь на рынок жилья 6 рублей кредитных средств и 3,8 рубля средств граждан. Если по итогам выполнения предыдущей областной целевой программы в 2006 г. 1 рубль бюджетных средств позволил привлечь на рынок жилья 6,0 рублей кредитных средств и 3,8 рубля средств граждан (итого - 9,8 рублей), то в результате реализации действующей Программы 1 рубль бюджетных средств позволил привлечь же 7,7 рублей кредитных средств и 3,7 рубля средств граждан на рынок жилья (итого - 11,4 рубля).
Среди участников областной целевой программы ипотечного жилищного кредитования в 2006 г. наибольший вес составили молодые семьи - 69%, работники бюджетной сферы и государственные гражданские служащие - 27%. Профессиональный состав участников был таким: 40% - представители рабочих специальностей, 14% - научно-
технические работники, 13% - работники правоохранительных органов и военнослужащие, 3% - работники сферы здравоохранения, 2% - работники сферы образования.
Благодаря реализации предыдущей программы за счёт субсидирования из областного бюджета в размере 113,1 млн. рублей 1015 семей улучшили свои жилищные условия, приобретено 53,4 тыс. кв.м жилья на общую сумму 996 млн. рублей. Ипотечные жилищные кредиты составили 53% от общей суммы средств, направленных на строительство или приобретение жилья по региону (по г.Тверь - 60%), доля собственных средств граждан по области в целом составила 37% (по г.Тверь -40%). В 2005 г. доля собственных средств, направляемых на строительство или приобретение жилья, по региону составила 50%. Вместе с тем, доля семей в Тверской области, воспользовавшихся жилищной ипотекой, по итогам 2006 г. составила всего 0,4%, хотя в 2005 г. в области было выдано 268, а в 2006 г. - 1823 ипотечных жилищных кредита.
В 2007 г. в Программе приняли участие жители 31 муниципального образования Тверской области, заключено 1127 договоров что на 11,0% больше по сравнению с 2006 г. На предоставление субсидий на приобретение или строительство жилья из областного бюджета выделено 119183,5 тыс. рублей. Объем субсидий по ранее заключенным договорам составил: субсидии на обслуживание кредитов -1999,5 тыс. рублей, субсидии на возмещение части расходов по уплате процентов по ипотечным жилищным кредитам - 1999,9 тыс. рублей. Участниками Программы приобретено жилья на сумму 1354,7 млн. рублей общей площадью 57,2 тыс. кв. м, из них 17% - на первичном рынке (в 2006 году -20%). Ипотечные кредиты составили наибольшую долю в общей сумме средств, направляемых на приобретение или строительство жилья - 67,8%. Доля собственных средств граждан составила 23,4%, доля субсидий для приобретения или строительства жилья - 8,8%.
Действующая в настоящее время Программа включает два блока мероприятий.
Первый блок - предоставление субсидий по ипотечным жилищным кредитам. Субсидии на приобретение (строительство) жилья предоставляются:
работникам организаций, финансируемых из областного или муниципального бюджета, членам молодых семей, государственным гражданским служащим Тверской области, гражданам, замещающим государственные должности, гражданам, имеющим двоих и более детей в возрасте до 18 лет - в размере 10% стоимости жилья, но не более 150 тыс. рублей;
работникам организаций, финансируемых из федерального бюджета - в размере 10% стоимости жилья, но не более 150 тыс. рублей при условии выделения организацией-работодателем средств на безвозвратной основе в размере не менее 5% стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного кредита;
участникам проекта «Офицер-фермер - возрождение села», участникам региональной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом - в размере 30% стоимости жилья, но не более 150 тыс. рублей;
гражданам, приобретающим жилье на условиях софинансиро-вания организации-работодателя - в размере 40 тыс. рублей;
гражданам, в семьях которых рождается одновременно трое и более детей в период действия Программы - в размере 50% стоимости жилья, но не более 1 млн. рублей Субсидии на обслуживание ипотечных жилищных кредитов или возмещение части расходов по уплате процентов по ним предоставляются гражданам, заключившим в 2006 г. с областным фондом ипотечного жилищного кредитования договоры о предоставлении субсидий на обслуживание кредитов, а также на возмещение части расходов по уплате процентов по ипотечным кредитам только для возмещения фактически произведенной части расходов по оплате основного долга и процентов и в соответствии с условиями договоров.
В 2007-2009 гг. Программой предусматривается выплата банковского вознаграждения за зачисление сумм субсидий на счета граждан-получателей, которая осуществляется на основании договоров с банками в соответствии с порядком финансирования программных мероприятий.
Предельное значение цены одного квадратного метра общей площади жилья в 2007 г. для предоставления субсидий на приобретение или строительство жилья участникам Программы в 2007 г. составляло 40 тыс. рублей, а для однокомнатных и двухкомнатных квартир - 45 тыс. рублей.
Второй блок - мероприятия по сопровождению Программы, в том числе: выполнение работ по реализации Программы в части функций государственного заказчика, выполнение работ по информационно-рекламным мероприятиям, выполнение работ по мониторингу, анализу и прогнозированию состояния ипотечного жилищного кредитования в Тверской области.
Индикаторами эффективности Программы могут стать следующие индикаторы: количество квадратных метров жилья, приобретенного или построенного получателями субсидий в рамках Программы;
объем средств, направленных на строительство нового жилья в рамках настоящей Программы; коэффициент доступности жилья;
доля ипотечных жилищных кредитов, выданных в Тверской области, в общем объеме кредитов на покупку жилья;
доля субсидированных в рамках Программы ипотечных жилищных кредитов в общем объеме ипотечных жилищных кредитов, выданных в Тверской области.
С учетом вышеизложенного, автор считает необходимым внести в Программу ряд дополнений и изменений.
1. Увеличение размеров субсидий.
При анализе Программы обращает на себя внимание тот факт, что в 2007 г. размера наиболее распространенных субсидий на приобретение или строительство жилья (150 тыс. рублей), было достаточно для приобретения либо 3,8 кв.м на первичном рынке, либо 4,0 кв.м на вторичном рынке, либо для строительства 10,8 кв.м индивидуального жилья. В то же время принятый в Федеральной целевой программе «Жилище» социальный стандарт обеспечения жилыми помещениями составляет 54 кв.м на семью из трех человек, а принятое
по стандартам АИЖК максимальное соотношение кредит/залог составляет 90%, то есть заемщик, подпадающий под действие Программы должен оплатить не менее 6 кв.м приобретаемого жилья. Исходя из этих расчетов, размер субсидии необходимо увеличить не менее чем до 236,7 тыс. рублей при приобретении готового жилья на первичном рынке.
Не будем забывать, что к категориям потенциальных получателей субсидий относятся работники организаций, финансируемых из областного или муниципального бюджета, члены молодых семей, государственные гражданские служащие Тверской области, граждане, имеющие двоих и более детей в возрасте до 18 лет, то есть все те, для кого накопление первоначального взноса, а также оплата дополнительных расходов при оформлении кредита и жилой недвижимости, которые могут достигать 2,44% от суммы кредита (57,7 тыс. рублей при приобретении квартиры на первичном рынке и 54,9 тыс. рублей на вторичном рынке при приобретении квартиры по социальному стандарту) является финансово затруднительным.
По действующим условиям Программы, гражданам, приобретающим жилье на условиях софинан-сирования организации-работодателя, предоставляется в размере 40 тыс. рублей. Представляется необходимым увеличить размер субсидии данной категории заемщиков до 118,4 тыс. рублей при условии, что не менее 5% первоначального взноса будет внесено организацией-работодателем. Указанная мера позволит дополнительно простимулировать организации-работодателей к оказанию поддержки в приобретении жилья работниками.
2. Индексация субсидий.
Действующей Программой нее предусматривается индексация суммы субсидий. Учитывая рост стоимости готового жилья, а также затрат на индивидуальное жилищное строительство представляется уместным закрепить параметры ежегодной индексации субсидий в соответствии с приростом валового регионального продукта (ВРП), скорректированным на индекс-дефлятор ВРП, либо на уровень региональной инфляции.
При определении уровня индексации представляется важным учесть то обстоятельство, что средняя величина денежных доходов населения по Тверской области в 2007 г. составила 8591,0 рублей, при этом общероссийский показатель составил 12550,7 рублей (а показатель по Центральному федеральному округу - 16812,8 рублей), то есть величина денежных доходов жителей области на 31,5% ниже по сравнению с общероссийским показателем. В то же время в 2007 г. стоимость жилья в Тверской области на первичном рынке была меньше общероссийского показателя на 16,9%, на вторичном - на 20,5%. Из этого следует вывод, что жителям Тверской области приобретение жилой недвижимости, в том числе с помощью жилищной
ипотеки еще менее доступно по сравнению со среднестатистическим российским гражданином. Данное обстоятельство является дополнительным аргументом в пользу введения ежегодной индексации размеров субсидий.
3. Расширение перечня банковских услуг, при предоставлении которых в рамках Программы производится компенсация из областного бюджета.
В настоящее время Программой предусматривается выплата банковского вознаграждения лишь за зачисление сумм субсидий на счета граждан-получателей субсидий. Финансовый план Программы предусматривает выделение на эти цели
3.0 млн. рублей или 0,74% общего финансирования мероприятий, связанных с предоставлением субсидий гражданам. Данная статья расходов Программы представляется необоснованной, так как в настоящее время большинство кредитных организаций комиссионную плату за зачисление денежных средств на счета граждан не взимают.
В то же время исключать из Программы данную статью расходов непродуктивно. Список банковских услуг при предоставлении ипотечного жилищного кредита может включать не только зачисление субсидий на счета получателей, но и сборы за выдачу кредита, за выдачу со счета наличных денежных средств, конвертацию денежных средств, комиссию за перевод денежных средств и другие виды услуг банков-кредиторов. Более эффективным для развития жилищной ипотеки в регионе было бы определение перечня банковских услуг, плата за оказание которых возмещается из бюджета Программы. Одним из вариантов решения могло бы стать заключение рамочного соглашения со Среднерусским банком Сбербанка России, обслуживающим данный регион.
4. Изменение показателей финансирования и реализации Программы.
Как следует из финансового плана Программы, а также показателей ее реализации, в 2008-2009 гг. предусматривается снижение показателей финансирования и реализации программных мероприятий. Так, общее финансирование мероприятий, связанных с предоставлением субсидий гражданам, снизится со 159,7 млн. рублей в 2007 г. до
123.0 млн. рублей в 2009 г. или на 23,0%, а объем финансирования субсидий уменьшится со 148,5 млн. рублей в 2007 г. до 122,1 млн. рублей в 2009 г. или на 17,8%. Кроме того, доля субсидированных в рамках Программы кредитов в общем объеме ипотечных жилищных кредитов снизится с 48,6% в
2007 г. до 31,3% в 2009 г.
Следует отметить, что процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам в первом полугодии
2008 г. возросли в среднем на 2,5%. Между тем, никакой корректировки Программы по этому вопросу проведено не было.
Эти данные свидетельствуют о том, что региональные власти при решении жилищной проблемы переносят акцент с привлечения бюджетных средств на другие инструменты, например, повышение реальных доходов граждан, уменьшение стоимости жилой недвижимости и снижение себестоимости возводимого жилья. Однако практика показывает, что при неоспоримой актуальности развития подобных инструментов, такая трансформация требует значительного времени, к сожалению, в том, что в годы реализации Программы этого не произойдет, сомневаться не приходится. В связи с этим финансовую стратегию Программы необходимо пересмотреть.
5. Корреляция Программы и областной программы жилищного строительства.
Как уже отмечалось, ситуация в Тверской области в сфере жилищного строительства оставляет желать лучшего. Так, по России в целом ввод в действие жилых домов в расчете на 1 жителя в
2007 г. составил 0,43 кв.м, а в Тверской области -всего 0,29 кв.м. И если по России в целом в 2008 г. запланировано ввести в действие 72,5 млн. кв.м общей площади жилья, то Тверская область до настоящего времени не достигла и половины от уровня жилищного строительства в позднесоветские годы. Острота стоящей перед областью жилищной проблемы заставляет использовать для ее решения все возможные инструменты, среди которых ипотечное жилищное кредитование является безусловным приоритетом.
В настоящее время в плановых показателях общественной и экономической эффективности реализации Программы лишь один индикатор (объем средств, направленных на строительство нового жилья в рамках Программы) соотносится с областной программой жилищного строительства. Более того, в Программе не указано, каким образом мероприятия по развитию жилищной ипотеки будут способствовать развитию жилищного строительства в области. В Программе нет упоминаний о заключенных договорах и соглашениях со строительными организациями о реализации части вводимых жилых площадей различным категориям участников Программы, не раскрывается механизм приобретения жилой недвижимости, находящейся или передаваемой в собственность региональной и муниципальным администрациям, нет информации о строительстве жилья эконом-класса, осуществляемом при участии органов государственной и муниципальной власти.
Реализация высказанных предложений позволит выполнить и перевыполнить поставленные в Программе ориентиры, что в свою очередь позволит снизить остроту жилищной проблемы в регионе.
