CC BY
24
СОЦИАЛЬНАЯ СФЕРА
УДК 338.242
тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования: трудный путь к доступному жилью
в. а. никольская,
кандидат технический наук, профессор кафедры экономики и управления производством E-mail: tgtu-eup@rambler.ru
С. В. розова,
старший преподаватель кафедры экономики и управления производством E-mail: tgtu-eup@rambler.ru Государственный технический университет,
г. Тверь
В статье анализируются программы ипо-течного жилищного кредитования и их влияние на уровень доступности жилья в регионе. Дана оценка эффективности работы долгосрочных целевых программ, предлагаемых Тверским областным фондом ипотечного жилищного кредитования для разных категорий граждан.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, государственная поддержка, социальные выплаты, субсидии, коэффициент доступности жилья.
По оценке экспертов, национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» - не только самый масштабный, но и самый сложный в реализации. Достижение намеченных проектом целей удвоения объемов жилищного строительства, внедрения механизмов ипотеки и решения неотложных нужд по обеспечению жильем отдельных категорий граждан - это только первый шаг в направлении комплексного решения жилищной проблемы. Проект должен запустить механизмы
развертывания массового строительства жилья для всех категорий граждан с выходом на уровень ввода жилья, характерным для развитых стран, - 1 м2 жилья на чел. в год. Одним из таких механизмов является ипотечное жилищное кредитование, выступающее не только как способ финансирования строительства, но также и как средство разрешения противоречий между стоимостью жилья доходами и накоплениями граждан, желающих приобрести жилье.
Региональным оператором агентства по ипотечному жилищному кредитованию в части реализации федеральной ипотечной программы и долгосрочной целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы» является Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования [6].
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано Правительством РФ в 1997 г. для обеспечения ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению за счет покупки прав требований по таким кредитам на
средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. Целями АИЖК являются, в частности:
• создание общих стандартов ипотечного жилищного кредитования;
• обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России;
• создание института рефинансирования ипотечных кредиторов;
• создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
• формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Главной задачей Тверского областного фонда
ипотечного жилищного кредитования, исходя из вышеперечисленных целей, является:
• развитие ипотечного жилищного кредитования на территории области;
• повышение уровня доступности ипотечных жилищных кредитов (займов) для жителей области.
Национальное агентство финансовых исследований в 2007-2008 гг. провело опрос населения, посвященный знанию об ипотеке (статистическая погрешность не превышает 3,4 %). Ответы респондентов на вопрос, знают ли они, что такое ипотека, представлены на рис. 1.
Наиболее осведомлен- 50 ными об ипотеке являются россияне в возрасте 25-44 лет, проживающие в городах с населением более 500тыс. чел. По результатам опроса значительная часть населения не планирует воспользоваться ипотекой. Основным препятствием для участия в ипотеке население России считает в первую очередь свои невысокие доходы (33 % ответов), высокие процентные ставки (27 %) и неуверенность в стабильном доходе (19 %).
По данным о реализации целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 20002013 годы» за полугодие 2010 г. в ней приняли участие 826 семей из 32 муниципальных образования (рис. 2).
На первичном рынке было куплено 9,6 % от всей приобретенной площади на сумму 133 011 тыс. руб. Всего было приобретено 34 179,00 м2 на сумму 1 170 546 тыс. руб. Среди участников программы наибольший вес составили молодые семьи - 65 %, областные и муниципальные бюджетники - 4,2 %, федеральные бюджетники - 7,4 %, граждане, имеющие двоих и более детей до 18 лет - 2,3 %.
По-прежнему большее количество участников программы - это представители рабочих специальностей и работники коммерческих структур (рис. 3).
По данным мониторинга эффективности рекламных мероприятий, большинство граждан получили информацию о ее действии от кредитных организаций - 33,3 %, от друзей и знакомых -32,3 %, из прессы и телевидения - 27 %, из интернета - 3 %, из уличной рекламы 3 %.
Для оценки влияния данной программы на уровень доступности жилья воспользуемся коэффициентом доступности жилья (КДЖ), рассчитанный как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 м2 к среднему годовому доходу семьи из 3 чел. (двое из которых работают). Как видно из рис. 4, программы хотя и слабо, но все-таки влияют на КДЖ, уменьшая его на несколько месяцев.
40 30 20 10 0
□ Ничего не знаю об ипотеке
I Затрудняюсь ответить
□ Знаю только понаслышке
□ Я ¡наю, что такое ипотека
2007 2008
Рис. 1. Осведомленность респондентов об ипотеке в 2007-2008 гг., %
1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0
2008
2009
2010
Рис. 2. Количество семей - участников программы ипотечного кредитования в Тверской области в 2008, 2009 и I полугодии 2010 г
Прочие 17%
Работники сферы образования и
дошкольных Работники сферы учреждений - здравоохранения -4% 5%
Научно-технические работники -4%
Государс твенные
служащие -7%
Работники
коммерческих структур -22%
Работники правоохранитель ных органов и военные -12%
Работники администраций городов и области -2%
Лица рабочих специальностей -27%
Рис. 3. Категории граждан - участников программы ипотечного кредитования
---КДЖ (по методике
ООН-ХАБИТАТ)
<5*
Практика показывает, что средний размер сбережений российской семьи составляет около 200 тыс. руб., но эта цифра весьма приблизительна (дополнительные доходы домохозяйств трудно оценить точно). При этом 35-45 % семей не имеют сбережений вовсе это бедные семьи и семьи среднего класса, потратившие свои сбережения, 35 % имеют незначительные сбережения (20-100 тыс. руб.), 15 % домохозяйств имеют сбережения 100-500 тыс. руб., 6 % - 500 тыс. руб. до 1 млн руб., около 2,5 % - 1-3 млн руб., 1 % - более 3 млн руб. сбережений. Только 3,5 % семей могут приобрести недвижимость, рассчитывая только на свои сбережения. Остальные, скорее всего, будут привлекать заемные средства.
---КДЖ (по методике
ООН-ХАБИТАТ с учетом социальных выплат)
Рис. 4. Динамика значений индексов доступности жилья в России за 2003-2010 гг.
Для определения доступности кредитных ресурсов воспользуемся показателем «коэффициент доступности жилья» с учетом ипотечного кредита домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Значение показателя в 100 % означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения среднестатистического стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс доступности жилья с кредитом меньше 1, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру.
3
Так, например, значение показателя в 0,6 означает, что у домохозяйства есть только 60 % дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита. Коэффициент доступность жилья Кс с учетом ипотечного кредита можно определить по следующей формуле 1: Кс = еЯ/С,
где е - предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита; R - средний годовой доход семьи из 3-х чел.; С - ежемесячный платеж по кредиту, с помощью которого приобретается жилье. По стандартам АИЖК заемщик несет расходы, связанные с обслуживанием ипотечного кредита: страхование жизни и трудоспособности заемщика и созаемщика, если такой имеется, страхование объекта кредитования. Эти расходы составляют 2,2 % от суммы кредита. В первый платеж заемщика включаются только проценты, поэтому формула ежемесячного платежа С принимает следующий вид:
г/12
С = В •
1 -
1
(1 + г /12)12"-1
где В - сумма кредита, необходимого семье для приобретения жилья; г - ставка по кредиту; п - срок кредита, лет.
Дальнейшие расчеты показателя С ведутся с помощью ипотечного калькулятора. Пример расчета этого показателя рассмотрим для семьи из трех человек на основе данных, приведенных в табл. 1 и 2. Совокупный месячный доход семьи составляет 28 321,4 (среднестатистические данные на декабрь 2010 г.). Стоимость покупаемой в кредит двухкомнатной квартиры - 1 798 200 руб. Собственные средства, вносимые за жилье, составляют 40 % (размер жилищной субсидии для семьи, имеющей ребенка), кредит - 60 %, что составляет 1 078 920 руб. Размер ежемесячного платежа по кредиту сроком на 15 лет под 12 % годовых составит 11 920 руб. (расчеты автора с помощью ипотечных калькуляторов; е = 0,5). Подставляем данные в формулу Кс = еЯ/С, получим:
Кс = 0,5 х 28 321,4/11 920=1,1879 > 1. В результате делаем вывод, что получение кредита при данных условиях возможно.
Месячные доходы не могут полностью уходить на покрытие кредита. Домохозяйства несут потребительские расходы, расходы на содержание
и ремонт жилища. Американская модель предусматривает, что е может быть равно, но не более 25 %, т. е. на погашение ежемесячных платежей по кредиту используется максимум четверть месячных доходов семьи. Российское «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» утверждает, что предельное значение соотношения «платеж/доход» е может быть равно, но не более 50 %, т. е. российская семья, по мнению экспертов агентства, вполне может тратить половину своего совокупного дохода на оплату кредита.
Коэффициент доступности жилья с помощью кредита является комплексным показателем. Определив величину заемных средств и срок кредита, рассчитывается ежемесячный платеж, который соотносится с доходами семьи. Если условие е > 1, кредит для данной семьи считается доступным. Если условие не соблюдается, пересматривается величина кредита в меньшую сторону, или срок кредита - в большую.
Рассмотрим доступность жилья с учетом социальных выплат, предоставляемых Тверским областным фондом.
Проанализируем степень доступности жилья по долгосрочным целевым программам, предлагаемым Тверским областным фондом ипотечного жилищного кредитования, для разных категорий граждан.
1. Граждане категории «а» и «б» (бюджетники, госслужащие, граждане, имеющие двоих и более детей, молодые семьи), сумма выплат в размере 10 % стоимости жилья, но не более 150 тыс. руб. При средней цене за один м2 жилой площади по Тверской области 33,3 тыс. руб. цена квартиры составит 54 • 33 300 = 1 798 200 руб., 10 %, которой не соответствует размеру выплачиваемой дотации.
2. Граждане категории «в» (граждане - участники проекта «Офицер-фермер - возрождение села) и «е» (врачи общей практики), сумма выплат в размере 30 % стоимости жилья, но не более 150 тыс. руб. В процентном отношении размер социальных выплат увеличивается по сравнению с предыдущей категорией втрое, но в денежном эквиваленте остается прежним, что снижает уровень доступности жилья для данной категории граждан.
3. Граждане категории «г» (граждане, приобретающие жилье с использованием средств организаций-работодателей), сумма выплат в размере 5 % стоимости жилья, не более 40 тыс. руб.
4. Граждане категории «д» (в семьях которых рождается одновременно трое и более детей), сумма
выплат в размере 50 % стоимости жилья, не более 1 млн руб. По статистике из общего числа родов рождаются 0,014 % тройни, 0,000147 % - четверни. За первое полугодие 2010 г. в Тверской области родилось 7 231 младенца. Расчет показывает, что существует только две возможности рождения тройняшек в год и одна возможность рождения четверни на 47 лет при существующих темпах рождаемости (расчет произведен автором на основе статистических данных). Эти данные показывают, что возможность социальных выплат по этой категории граждан практически равна нулю. Стоит так же учитывать тот факт, что семье из пяти чел. и более (двое родителей, близнецы и, возможно, старшие дети) понадобиться квартира больших размеров, чем 54 м2.
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут так же рассчитывать на получение государственных субсидий.
Субсидия предоставляется в размере не менее 35 % расчетной (средней) стоимости жилья - для молодых семей, не имеющих детей, и 40 % расчетной (средней) стоимости жилья - для молодых семей, имеющих 1 и более ребенка.
Расчет размера субсидии производится, исходя из размера общей площади жилого помещения, установленного для семей разной численности, количества членов молодой семьи - участницы подпрограммы и норматива стоимости 1 м2 общей площади жилья по муниципальному образованию, в котором молодая семья включена в список участников подпрограммы.
Норматив стоимости 1 м2 общей площади жилья по муниципальному образованию для расчета размера субсидии устанавливается органом местного самоуправления, но не выше средней рыночной
стоимости 1 м2 общей площади жилья по субъекту Федерации. Размер субсидии рассчитывается на дату выдачи свидетельства, указывается в нем и остается неизменным в течение всего срока действия свидетельства. В табл. 1 представлены вариантные расчеты размеров субсидий и собственные средства граждан, необходимые для покупки квартиры для семьи в соответствии с санитарными нормами.
Доступность жилья при получении субсидий растет, ежемесячные выплаты по кредиту уменьшаются. Но однозначно сказать, что государственная поддержка дойдет до нуждающихся в улучшении жилищных условий нельзя. В полной мере субсидиями могут воспользоваться следующие категории граждан:
1) граждане, имеющие недостающие средства (соответственно, 65 % или 60 % стоимости недвижимо сти);
2) граждане, имеющие в собственности готовое к продаже жилье стоимостью не ниже недостающих средств;
3) граждане, имеющие подтверждение банка на выдачу кредита на сумму не ниже недостающих средств.
С ростом численности семьи растет стоимость необходимого жилья (табл. 1) и размер субсидии. Доход семьи, напротив, остается постоянным (двое взрослых - остальные дети). В табл. 2 приведен пример возможности получения ипотечного кредита на примере ООО «Мособлбанка» и Тверского областного фонда ИЖК в зависимости от дохода семьи, срок кредита 15 лет.
В результате за три года работы фонда по следующим категориям заявителей программы остались невостребованными или был заключен всего один-
Таблица 1
Размер жилищных субсидий для семей разного состава
Состав семьи, чел. Размер общей площади жилья, м2* Стоимость 1 м2 площади, руб.** Расчетная стоимость квартиры, руб. Жилищная субсидия, % Жилищная субсидия, руб. Собственные средства семьи, руб.
2 42 33 300 1 398 600 35 485 510 909 090
2(неполная семья) 42 33 300 1 398 600 40 559 440 839 160
3 54 33 300 1 798 200 40 719 280 1 078 920
4 72 33 300 2 397 600 40 959 040 1 438 560
5 90 33 300 2 997 000 40 1 198 800 1 798 200
6 108 33 300 3 596 400 40 1 438 560 2 157 840
7 126 33 300 4 195 800 40 1 678 320 2 517 480
* Молодая семья может приобрести жилое помещение меньше указанного размера, но не менее, чем по 8 м2 общей площади на каждого члена семьи.
** Стоимость 1 м2 площади (в руб.) подлежит ежеквартальной корректировке. 33 300 руб. - это стоимость 1 м2 для расчета социальной выплаты на III квартал 2010 г по Тверской области.
* Доход семьи рассчитан как средняя заработная плата по Тверской области (14 160,7 руб.), умноженная на число работающих (1 или 2 чел.).
** Кредитная ставка - 12 % годовых. *** Д - доступен; НД - недоступен.
Таблица 2
Уровень доступности кредитных средств для семей, рассчитывающих на получение жилищной субсидии на срок до 15 лет
ООО «Мособлбанк» Тверской областной фонд
Состав семьи, чел. Размер кредита, руб. Доход семьи*, руб. ИЖК**
Необходимый доход, руб. Процентная ставка, % Ежемесячный платеж, Уровень доступности*** Необходимый доход, Ежемесячный платеж, Уровень доступности
руб. руб. руб.
2 909 090 28 321,4 24 159,02 10,5 10 072,28 Д 21 909,36 10 954,68 Д
2 (неполная 839 160 14 160,7 22 260,64 10,33 9 209,38 НД 20 224 10 112,01 НД
семья)
3 1 078 920 28 321,4 28 225,1 10,45 11 920 НД 26 002,32 13 001,16 Д
4 1 438 560 28 321,4 37 300,25 10,62 16 045,57 НД 34 669,76 17 334,88 НД
5 1 798 200 28 321,4 47 494,52 10,77 20 224,78 НД 43 337,2 21 668,6 НД
6 2 157 840 28 321,4 56 838,14 10,92 24 471,88 НД 52 004,64 26 002,32 НД
7 2 517 480 28 321,4 67 331,95 11,7 28 787,25 НД 60 672,08 30 336,04 НД
единственный договор:
• софинансирование;
• переселение;
• офицер - фермер;
• одновременно трое или более детей (1 участник в 2008 г.);
• врачи общей практики (1 участник в 2009 г.). По мнению автора, это связано в первую очередь
с низким уровнем доходов населения и ограничением суммы выплат (в размере 10 % стоимости жилья, но не более 150 тыс. руб. или 30 % стоимости жилья, но не более 150 тыс. руб.) по пунктам 1, 2, 3, 5.
Анализ программ получения социальных выплат показывает, что данные выплаты практически не влияют на уровень доступность жилья, приобретаемого с помощью кредитных ресурсов, так как они осуществляются после рассмотрения заявки на кредит, заключения кредитного договора и покупки квартиры и являются своего рода премией за сотрудничество.
В заключение можно сделать следующие выводы. С одной стороны, доступность кредитных ресурсов для населения увеличивается - предельное значение соотношения «платеж - доход» равно 50 %. Количество заключенных договоров Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования с каждым годом растет (см. рис. 3).
С другой стороны, очевидно, что жилищные субсидии доступны для граждан, доходы которых
составляют не менее 8-10 тыс. руб. на члена семьи или граждан, имеющих значительные накопления и нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Следовательно, для самых малообеспеченных граждан эта форма государственной поддержки недоступна.
Список литературы
1. Жилищное кредитование в Тверской области за 2008-2009 гг. и I полугодие 2010 г. Отчет о ходе реализации долгосрочной целевой программы. URL: http://www.ipotekatver.ru.
2. Жилищно-коммунальное хозяйство Тверской области: стат. сборник. Тверь. 2009.
3. Ипотека, ипотечное кредитование в России: URL: http://www.ipocredit.ru.
4. О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие 2010 г. и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на первый квартал 2010 г.: приказ Минрегионразвития России от 25.12.2009 № 603.
5. Россия в цифрах 2010. Краткий статистический сборник. М. 2010.
6. Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования: URL: http://www.ipotekatver. ru.
7. URL: http://economy.tver.ru.
