CC BY
65
инвестирование
в недвижимость
в условиях кризиса
_Аннотация
Что выгоднее: положить крупную сумму денег в банк или приобрести квартиру с целью её сдачи в аренду (либо ее аренда для себя)? В статье этот вопрос рассматривается с использованием индекса доходности недвижимости. Учитывая, что на рынке недвижимости в периоды кризиса снижается такой рыночный показатель, как ликвидность, по мнению автора, при правильном подходе и удачно выбранном времени покупки инвестирование в недвижимость полностью оправдывается. _
Ключевые слова: индекс доходности, недвижимость, инвестирование, экономический кризис, рынок недвижимости, экономическая эффективность, доход от аренды _
Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Он основывается на идеологии доходного метода оценки недвижимости, согласно которому стоимость квартиры оправдана, если квартира может приносить соответствующий доход. Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. В этом смысле готовое жилье рассматривается как инструмент для инвестирования.
Например, квартира может приносить 6% годовых за счет аренды, плюс еще 20% годовых за счет общего роста цен на жилье, которые в сумме и формируют уровень ее потенциальной доходности [4, с. 11]. Однако индекс доходности не учитывает такие детали, как накладные расходы, амортизация, возможный простой квартиры, налоги, страховка и другие индивидуальнее издержки, которые могут снижать потенциальную доходность. Кроме того, при общем снижении цен на недвижимость общая доходность жилья может оказаться отрицательной, если темпы потери стоимости превышают доход от аренды.
Григорьева О.Ю.
аспирантка
Российского
государственного
социального
университета,
г. Москва
o.u.grigoreva@mail.ru
рынок недвижим'
мости
_...индекс доходности не учитывает такие
_детали,
_как накладные
_расходы,
_амортизация,
возможный простой
_квартиры, налоги,
_страховка и другие
_индивидуальнее
издержки
Доходность от жилья и банковского депозита
Для компенсации таких факторов, как инфляция или изменение курсов валют, влияющих на уровень реальной доходности, индекс доходности жилья рассчитывается в относительных единицах. В качестве номинальной доходности рассматриваются долгосрочные банковские депозиты для крупной суммы денег (используется усредненная и округленная ставка по нескольким наиболее крупным и стабильным российским банкам), по логике сравнимые с долгосрочными вложениями в жилье. В этом смысле индекс доходности жилья является своеобразным сравнением двух финансовых инструментов. В зависимости от конъюнктуры рынка недвижимости он показывает, во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или не выгоднее), чем внесение денег на банковский депозит. Более того, в случае с квартирой можно играть еще и на енении ее цены, что приносит доход от переОтвет на такой вопрос может дать только сравнение текущего уровня цен с расчетами доходного метода. Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если цена предложения выше, чем рассчитанная доходным методом, то выгоднее просто положить эти деньги в банк и получать проценты по депозиту. Если доходность финансового инструмента превышает величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости (возможно за минусом потерь ее стоимости при падении цен на рынке), то экономически выгоднее жить не в собственном, а в арендованном жилье.
Относительная величина индекса доходности
На основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой рассчитывается индекс доходности, который складывается из двух источников:
- во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду;
- во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени.
кое предпринимательство, 2010, № 5 (1)
Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует брать не один месяц, а интегральный темп изменения цен за несколько месяцев. В идеале нужно брать год, но чтобы сделать заметными изменения в тенденциях, периодом может быть полгода или квартал. Можно взять период в полгода с учетом последних трех месяцев и тренда цен на ближайшие три месяца. Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам. Такие условия в большей степени аналогичны вложению средств в квартиру (длительный срок - от года, деньги в валюте). Используется среднее значение процентов по депозитам в наиболее стабильных московских банках. Таким образом, получаем:
Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/Доход в банке.
Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п. Все эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется в виду формальный доход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты. Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что, как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.
Снижение ликвидности жилья и дисконт
Рассмотрим ситуацию инвестирования средств в недвижимость в условиях кризиса. В этот период появилась возможность для того, чтобы заработать денег или просто улучшить жилищные условия. Например, вряд ли кто-то откажется от возможнос-
если доходность финансового инструмента превышает величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости, то экономически выгоднее жить не в собственном, а в арендованном жилье
_шА <=1
рынок недвижимости
_Литература
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2007. - 624 с.
2. Грэхем Б., Цвейг Д. Разумный инвестор. - М.: Вильямс, 2009. - 669 с.
3. Ионова А.Ф., Селезнева Н.Н. Финансовый анализ: Учебное пособие. - М.: Юнити-Дана, 2002. - 639 с.
4. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация, управление, финансирование: Учеб. для вузов. - М.: Юнити, 2005. - 446 с.
5. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. -70 с.
ти поменять 1-комнатную квартиру на 2-комнатную квартиру, доплатив всего 10-20% (вариант 2-ком-натная квартира на 3-комнатную также рассматривается). Речь идет о равнозначных объектах, вплоть до квартир в одном доме. Доходность на свободный капитал достигает 150-200% годовых. Не только на фондовом рынке, но и на рынке недвижимости в периоды кризиса снижается такой рыночный показатель, как ликвидность. Под ликвидностью обычно понимается возможность продать тот или иной актив быстро и без потери в цене. Одним из проявлений снижения ликвидности является увеличение разницы между ценами продавцов и покупателей, которая называется спредом. Самые интересные сделки проходят у нижней границы спреда. Здесь можно получить до 20% дополнительного дисконта к рыночной цене. Такие сделки совершаются не каждый день и нужны некоторые навыки, чтобы их находить и заключать. Агент по недвижимости, риэлтор здесь не помощник, а скорее конкурент и нахлебник, избавившись от которого можно сэкономить (равносильно заработать) еще дополнительные 6-15% только на комиссиях. Агенты недвижимости берут за посреднические услуги от 2-3% (частные маклеры) до 10% (крупные агентства недвижимости). При этом в подавляющем большинстве случаев ничего выдающегося они не делают, зато берут внушительные комиссионные.
Квартира как мощный финансовый рычаг
В обозримом будущем вряд ли стоит ждать роста цен на все объекты. Однако в этом направлении тоже можно работать. С инвестиционной точки зрения не обязательно брать риски покупки квартиры на уровне котлована. Можно заработать, купив квартиру в уже жилом доме, на которую пока не оформлено право собственности или подождать, когда в районе появится развитая инфраструктура или откроется новая станция метро. На практике вряд ли кому-то удаётся воспользоваться всеми перечисленными возможностями в полном объеме. Более того, в чистом виде доходность полного цикла описанных сделок с недвижимостью может оказаться не слишком высокой, например, в диапазоне 10-25% годовых. Но идея в том, что
российское предпринимательство, 2010, № 5 (1)
наиболее привлекательно это для тех, у кого уже есть квартира и относительно небольшой свободный капитал. В этом случае за счет мощного финансового рычага в виде уже имеющейся квартиры можно получить доходность на свободный капитал в районе 150-200%годовых.
Приведём для примера расчет продажи 1-комнат-ной квартиры за 4500 тыс. рублей (с ремонтом). Сбережения - еще 500 тыс. рублей. Покупка 2-ком-натной квартиры за 5000 тыс. рублей (без ремонта). Кредит 500 тыс. рублей на ремонт. После проведения ремонта в квартире можно как жить, так и продать за 6500 тыс. рублей. С учетом выплаты по кредиту 20% за год, прибыль составит 900 тыс. рублей, или 180% годовых на свободный капитал (500 тыс. сбережений) [2, с. 349].
Этот пример иллюстрирует нам, что при правильном подходе и при удачно выбранном времени покупки (когда цены минимальны, например, в разгар кризиса) инвестирование в недвижимость полностью оправдывается.
Grigorieva O.Yu.
Postgraduate Student, Russian State Social University, Moscow
Investing in Real Estate in Crisis Conditions
_Abstract
Using the index of real estate profitability the author compares efficiency of investing a large sum of money in a bank and buying an apartment with the purpose to let it. As in the crisis conditions such market index as liquidity declines, the author regards that using the right approach and properly selected time of purchase investing in the real estate is fully justified
Keywords: profitability index, real estate, investing, economic crisis, real estate market, economic efficiency, income from rent
рынок недвижимости
