CC BY
83
МАРКЕТИНГ
МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА ИНВЕСТИЦИЙ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ В РФ И ЗА РУБЕЖОМ В. А. Тётушкин, канд. техн. наук, доцент,
Тамбовский государственный технический университет
Актуальность исследования заключается в том, что инвестирование в недвижимость всегда считалось отличным вложением капитала. Кто-то инвестирует для того, чтоб сохранить свои деньги, а кто-то рассчитывает и на неплохую прибыль от такого рода вложения. Возникают вопросы: почему же инвестиции в недвижимость так привлекают многих людей, чем они выгодны, как правильно вкладывать свои деньги, чтобы минимализировать риски, а в дальнейшем и вовсе получать хорошую прибыль. Цель данного исследования — проведение маркетингового анализа современного рынка инвестиций в сфере недвижимости в России и за рубежом. Реализация задачи была достигнута за счет использования эконометрических методов сравнения, анализа и системного подхода. Исследование доказало, что инвестирование в недвижимость только набирает обороты. Это один из самых стабильных и проверенных способов не только сохранить, но и приумножить свой вклад. С каждым годом спрос как на коммерческую, так и на жилую недвижимость увеличивается, а вот предложение растет не так быстро. Цены на недвижимость медленно, но уверенно растут. Бывают моменты обвалов, когда недвижимость за несколько месяцев существенно теряет в цене, но это, скорее всего, исключение, нежели правило. Чаще всего инвесторов привлекает торговая и другая коммерческая недвижимость. При сделках с недвижимостью необходимо придерживаться определенного маркетингового и инвестиционного плана и учитывать проблемы социально-экономического развития конкретной страны
Введение
Причиной более высокой инвестиционной привлекательности для граждан объектов недвижимости, чем таких объектов инвестиций, как антиквариат или драгоценные металлы, является то, что они могут приносить доход не только в результате перепродажи, но также могут использоваться самим правообладателем-инвестором (для личного проживания) или для извлечения дохода в текущем периоде (например, от сдачи в аренду). Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё то, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения [1].
Создание каждого объекта недвижимости - особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту. Система финансового обеспечения инвестиционного процесса складывается из органического единства источников финансирования инвестиционной деятельности и методов финансирования. К методам финансирования реальных инвестиций относятся: самофинансирование, финансирование через механизмы рынка капитала, привлечение капитала через кредитный рынок, бюджетное финансирование, комбинированные схемы финансирования инвестиций [2]. Инициатором инвестиционного проекта может быть физическое лицо или предприятие. Выдвинув инвестиционную идею, инициатор проекта определяется с источниками ее финансирования. Это могут быть собственные ресурсы, привлеченные (консолидированные средства инвесторов - пайщиков или акционеров) и заемные средства (долгосрочный банковский кредит, размещение облигаций, лизинг, ссуды юридических лиц и государства), а также средства государственно-
го бюджета (в виде прямых государственных инвестиций, налоговых льгот и освобождений). Выбирая источник финансирования, инициатор проекта руководствуется стремлением минимизировать индивидуальные затраты по оплате финансирования при рациональном распределении рисков [3].
1. Состояние проблемы инвестиций в недвижимость
У всех разные причины инвестирования: одни хотят быстро заработать, другие - сохранить средства, третьи - сформировать источник стабильного дохода. С помощью недвижимости можно при желании преуспеть в любой стратегии.
1. Инвестиции в России. Вторичный рынок недвижимости. За 2013-2014 годы по темпам роста цен на недвижимость Россия занимает 4 место после Бразилии, Австрии и Турции. Если брать города, то Москва с приростом в 5,5% - вторая после Гонконга по приросту стоимости. В основном, вложения во вторичный рынок (приобретение квартир, офисов, земельных участков) используются для получения арендного дохода. Такой инструмент, как правило, не дает больших доходов - уровень порядка 8-12%, требует достаточно весомые изначальные вложения и наличия руки на пульсе для отслеживания добросовестности арендатора, оплаты налогов и сборов. Инвестиции в недвижимость достаточно низкорисковые, но при этом и низколиквидные: быстро продать недвижимость непросто. И не всегда будет достаточно грамотно составить договор и предусмотреть в нем свои риски и возможности. Инструмент хорош для тех, кто заинтересован в получении стабильного дохода.
2. Инвестиции в России. Строящиеся объекты. Вложения в строящиеся объекты выбирают более рисковые и опытные инвесторы, которые хотят заработать на росте стоимости объекта от закладки фундамента до сдачи объекта в эксплуатацию. Доходность - в среднем - от 20 до 40% годовых. Изначаль-
ЭКОНОМИНФО. 2016. № 25
57
ные вложения как правило несколько меньше, чем во вторичный рынок, но все зависит от объекта, его расположения и ряда других параметров. Что касается рисков - они также выше. При выборе объекта важно оценивать застройщика, инвестора, сам объект, планируемую инфраструктуру анализировать планы застройки или реконструкции ближайшего окружения. Ситуация, когда объект сдается вовремя - скорее исключение из правила, поэтому определенный лаг времени на задержку придется заложить. Ликвидность строящихся объектов несколько выше, чем у вторичного рынка, поскольку цена на объект даже при «стоящем рынке» будет расти по мере увеличения его готовности.
3. Инвестиции в Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ). Этот инструмент может подойти как тем, кто хочет получать стабильный доход (инвестиции в рентные ЗПИФы), так и для высокорисковых инвесторов (вложения в строительные и девелоперские ЗПИФы). На начало марта 2013 года из более, чем 500 ЗПИФов на непрофессиональных частных инвесторов ориентировано всего около 25. Инвестирование в ЗПИФ недвижимости рентного типа будет иметь небольшой уровень риска, но и доходность рентного фонда будет не слишком высокой
- порядка 10-12%. Ожидаемая доходность инвестирования в венчурные или девелоперские фонды может быть значительно выше (до 150%), соответственно, выше будет и уровень риска. Минимальный порог входа - от 100 000 рублей. Срок инвестиций -до 15 лет. Приобрести паи можно выкупив часть паев у уже существующих инвесторов, при дополнительном выпуске паев по подписке или же купить на бирже ММВБ-РТС. Вложения в ЗПИФы имеет ряд преимуществ от диверсификации рисков до получения налоговых льгот.
4. Зарубежная недвижимость. Прежде, чем инвестировать в зарубежную недвижимость очень важно понимать, с какой целью это делать. Если планировать приобрести для последующей сдачи и получения дохода - это одно. Если арендный доход - временное явление, пока не подрастет ребенок и не уедет на учебу - это другое. Если же инвестировать в строящиеся объекты или ориентироваться на быстрое получение прибыли в рамках периода строительства
- это третье.
Важно оценивать страну будущих инвестиций комплексно сквозь призму целей и имеющихся возможностей. Начиная с информации по уровню инфляции (в европейских странах в отличие от России она, как правило, не превышает 2-3%) и до информации по условиям ипотечного кредитования. По этому параметру мы тоже сильно отстаем от Европы. У нас ставки в долларах начинаются с 8-9%, в Европе средняя ставка (в зависимости от страны) 2-4%. При отсутствии полной суммы инвестиций можно оформить ипотечный кредит на гораздо более выгодных 58 ЭКОНОМИИ
условиях, нежели в России. Недвижимость (при грамотном инвестировании) может предложить разные варианты доходности как по периодичности, так и по уровню этого самого дохода. Все зависит от желаний, возможностей и в первую очередь - целей.
2. Маркетинговый анализ видов инвестиций в недвижимость.
Инвестиции в недвижимость бывают разные. В соответствии от целей и возможностей можно выбрать именно тот вариант инвестирования, которые оптимально подходит. Далее разберем основные виды инвестиций в недвижимость, поговорим об их плюсах, о том, в каких условиях можно получить максимальную выгоду от подобного рода вложений.
Инвестиции в жилую недвижимость. Как правило, инвестиции в жилую недвижимость связаны с покупкой и последующей сдачей жилплощади в аренду. Даже люди очень далекие от мира бизнеса и финансов понимают всю простоту данной схемы. Квартира покупается, а потом сдается в аренду с помесячной оплатой. Это самый простой вид инвестирования в недвижимость, самый доступный и понятный широкому кругу людей. Но тут тоже есть моменты, учитывать которые нужно еще до покупки квартиры. Возникают вопросы: например, какой район выбрать, насколько должна быть благоустроенной планировка, дорогой делать ремонт или нет, как обставить и так далее. Тем не менее, практически отсутствует возможность ошибиться по-крупному и потерять все средства. Первый минус, с которым связан данный вид инвестирования - это личное участие во всем процессе. Можно нанять профессионала, который подберет квартиру, просмотрит десятки вариантов, составит договор, соберет все необходимые документы, договорится с продавцами, а клиенту останется лишь поставить подпись и передать деньги. Но услуги таких людей стоят не дешево, и выгода покупки может быть утрачена. Если стоит задача максимально выгодно вложить деньги в жилую недвижимость, то придется все делать своими силами. Второй минус уже возникнет после того, как приобретете квартиры. Сдача жилья непосредственно связана с общением. Придется искать квартиранты, договариваться с ними, получать оплату, откликаться на их запросы о мелких поломках в квартире и т.д. Все это время, а если вкладывать деньги в несколько квартир, то можно столкнуться с тем, что просто не будет возможности успевать уделять внимание всем своим жильцам. Не уходит в прошлое такой вид вложения в жилую недвижимость как ипотека. Но тут нужно понимать, что инвестор должен быть с определенным опытом, чтоб суметь выбрать правильную квартиру или застройщика, оптимальное предложение от банка, разобраться во всех документах и выявить подводные камни кредитования. Ипотека имеет свои плюсы. Во-первых, клиенту понадобится значительно меньшая сумма денег, во-вторых, ипотека дается ). 2016. № 25
на длительное время, что позволит выплачивать квартиру не один год. Подобный вид инвестирования подойдет не всем, и особенно тем, кто не признает никаких займов.
Инвестируя в жилую недвижимость, клиенты должны учесть такие особенности. Более выгодные вложения в объекты, которые имеют развитую инфраструктуру: подземный паркинг, различные заведения в жилом комплексе (магазины, рестораны, тренажерные залы, аптеки). Также стоит обратить внимание на квартиры с необычным и интересным дизайном, хорошим видом из окна. Транспортная развязка. Квартиры у метро или остановок транспорта будут дороже. Поэтому, инвестируя деньги в жилую недвижимость, нужно обращать внимание и на данный фактор. Есть только один случай, когда можно не учитывать транспортную развязку - покупка элитной недвижимости. Люди, которые собираются отдать более миллиона долларов за квартиру, вряд ли будут сильно озадачены тем, что рядом нет метро.
Инвестирование в строящуюся недвижимость. Очень часто компании застройщики предлагают стать инвесторами их проектов. Схема тоже довольно простая и понятная, но в отличии от инвестирования в уже готовые квартиры, может принести значительную прибыль. Инвесторы вкладывают определенную сумму денег, как правило, это полная стоимость квартиры, еще на этапе возведения. Этапы могут быть разные. Одни компании предлагают внести плату как только закладывается фундамент, другие когда уже готова какая-то часть объекта. В любом случае, вносимая сумма будет значительно ниже той, что отдают уже за достроенный дом. Получается, что внеся сегодня некоторую сумму денег, после окончания строительства можно рассчитывать, как минимум, на продажу с выгодой 20% и более. Но тут есть и свои сложности, а также рискованные моменты. В первую очередь, нельзя предугадать кризисных моментов, в результате которых строительство может быть заморожено. Так было в 2008 году, когда возведение многих проектов приостановилось на неопределенный срок. Деньги инвесторов оказались заморожены, и вернуть их не представляло возможности. Аналогичная ситуация может сложиться в начале-середине 2016 года.
Инвестиции в коммерческую недвижимость привлекают к себе вниманием тем, что вы можете без особых проблем делегировать право на управление третьим лицам, и принимать минимальное участие во всем процессе. Можно нанимать электриков, сантехников, можно вообще подписать договор с управляющей фирмой, которая будет следить за состоянием вашего объекта, поддерживать его в рабочем и надлежащем состоянии. Подобного рода делегирование может снять большую часть мелких хлопот. Работу управленцев придется оплачивать, но тут стоит отметить, что это будет не настолько ощутимо как
при сдаче жилой недвижимости. Прибыль от коммерческих объектов значительно больше, и можете себе позволить часть заработка выделять на оплату труда технических работников. Основное же препятствие в таком варианте инвестиций - они требуют значительных вложений. Да и времени уделять нужно ощутимо больше, чем при владении жилплощадя-ми. Нужно будет переоформить электроснабжение, устанавливать и обслуживать все виды счетчиков, вести бухгалтерию, уплачивать налоговые сборы. Обо всем этом нужно иметь хотя бы начальное представление, даже когда управляет недвижимостью команда профессионалов.
Покупка земельных участков. Плюсы подобного рода инвестирования заключаются в том, что купить участок значительно проще, денег понадобится не так много, риски сведены практически к нулю, да и сделать из выгодной покупки невыгодную нереально. Инвестиции в земельные участки тоже имеют разновидности, и зависят от целевого предназначения земель. Более короткие, с меньшими затратами, но и меньшей прибылью - это инвестиции в земельные участки под строительство жилой недвижимость. Как правило, такие земли покупают вблизи крупных городов. Другой вид, который связан со значительно большими вложениями, это инвестиции в земли сельскохозяйственного предназначения, и под строительство коммерческой недвижимость. Не нужно забывать и о том, что пока налоги на землю довольно низкие в нашей стране, что позволяет выгодно вкладывать свои капиталы. Но тут, как и в любом другом виде инвестирования, тоже есть свой минус - увеличение контроля со стороны государства относительно использования земель в соответствии с целевым предназначением.
Инвестирование в загородную недвижимость. Спрос на загородную недвижимость растет с каждым днем. Соответственно и цены на коттеджи с хорошим расположением стабильно увеличиваются. Это связано, в первую очередь, с тем, что жители больших городов уезжают от суеты, пробок, задымленности. Они хотят более спокойной жизни в чистом месте. Загородные коттеджи - это то, что соответствует всем запросам. Если собрались инвестировать в загородную недвижимость, то вариантов несколько: покупка недостроенного дома, покупка готового дома, покупка земли под застройку, строительство дома с последующей продажей. Подобного рода вложения станут доходными в ближайшее время. Если хотите, чтоб ваше вложение было максимально выгодным, и обязательно принесло прибыль, то нужно обратить внимание на расположение коттеджа, инфраструктуру поселка, отдаленность от центральных автомобильных магистралей. Также стоит учитывать и соседей. Если рядом живут известные люди (политики, бизнесмены, актеры), то цена дома может увеличить). 2016. № 25 59
ся в разы. Проанализируем другие способы инвестирования в недвижимость.
Инвестиции в недвижимость, у большинства людей, ассоциируются с вложением денег в покупку квартир и домов, с последующей арендой или выгодой продажей. Но есть еще масса других способов инвестирования, о которых мало кто задумывается, но которые приносят значительную прибыль.
Инвестиция в парковку. Особенно этот способ вложения денег актуален для больших городов. Придется выделить значительную сумму денег, но окупаемость гарантирована. Хорошие парковки востребованы всегда, а учитываю тенденцию роста количества автомобилей, можно сказать, что спрос будет только расти.
Партнерство в фондах недвижимости. Подразумевается паевое инвестирование в какой-либо фонд, который уже сам решает, каким образом и во что вложить общие средства. Здесь имеется два положительных момента. Первый - недвижимое имущество не покупается в собственное владение, то есть не оформляется регистрация на свое имя. Это оказывается очень удобно в отдельных случаях. Второй - инвестированием занимаются профессиональные люди, имеющие базу объектов инвестирования, высокие диверсификационные показатели. Это само по себе уже гарантия высокой доходности.
Инвестиции в недвижимость за рубежом. В последние несколько лет подобного рода вложения начали пользоваться большим спросом среди состоятельных граждан нашей страны. Это вызвано тем, что зарубежная недвижимость, как и российская, не собирается дешеветь, а цены плавно растут из года в год. Да и квартиру у моря можно использовать как отличное место для летнего отдыха.
У россиян, которые пытаются найти страну, чтобы вложить средства в недвижимость, большой интерес вызывает Бельгия. Очевидно, это вызвано тем, что здесь недвижимость построена и строится в настоящее время по европейским стандартам. При строительстве используются современные технологии и новейшие строительные материалы. А такое положение полностью снимает вопрос у покупателей о качестве приобретаемого дома или других апартаментов в Бельгии. Высокое качество и новейшие технологии - не единственное преимущество недвижимости Бельгии, здесь имеется масса и других преимуществ. Так, большинство россиян, купивших квартиру в Бельгии, совершают не только выгодное вложение капитала, но и получают возможность уйти от суеты больших городов.
Цена жилой недвижимости в Бельгии в среднем находится в пределах 500-600 евро за 1 м2. Если эту цену сравнивать с ценами на жилье в других странах Европы, то окажется, что это достаточно низкая цена для инвестиций. Правда, следует помнить, что стоимость недвижимости в Бельгии будет зависеть от го-60 ЭКОНОМИН
рода или местности, где недвижимость расположена. Для приобретения недвижимости в Бельгии сейчас легко оформить ипотечный кредит. Но только в том случае, если вы в состоянии оплатить 40% стоимости недвижимости. Срок пользования кредитом на приобретение недвижимости в Бельгии составляет 30 лет. Стоимость кредита - 6% годовых.
Сейчас, в кризисных условиях 2016 года, можно выгодно купить недвижимость, так как многих нужда заставляет по любой цене расстаться со своей недвижимостью, а банки ловят клиентов в этих сложных условиях, поэтому предлагают ряд скидок и прочих приманок. Поэтому при оформлении кредита не нужно забывать внимательно проверить договор. Ведь он будет действительным, только если банк выдает клиенту кредит. Любая инвестиция предполагает прибыль. Однако данному процессу всегда сопутствует определенная доля риска, поскольку заранее неизвестно, окажется ли прибыльным проект. Самым надежным инструментом инвестирования считаются инвестиции в недвижимость. Такое положение вещей объясняется стабильным спросом на коммерческую и жилую недвижимость в крупных городах, которая постоянно растет в цене.
На первый взгляд коммерческие объекты выглядят привлекательнее как объекты инвестиций. Тем не менее, при ближайшем рассмотрении жилые метры тоже выглядят неплохо. Хотя они всегда дешевле коммерческих, зато более ликвидны, если расположены в правильном месте. Большим плюсом также является удачная планировка квартиры и расположение дома. Эксперты рекомендуют приобретать недвижимое имущество в больших городах миллион-никах. Выгоднее всего вкладывать в объекты, расположенные вблизи городских транспортных артерий. Если речь идет о покупке элитных апартаментов, нужно рассматривать конкретные районы, которые считаются престижными.
Современный мир перестал требовать от своих обитателей постоянного проживания в той местности, где им довелось родиться. Сегодня принято легко менять не только город, но и страну обитания. Те, кто любит жить комфортно, успели оценить, насколько приятно продолжать трудовую биографию в родном государстве и покупать недвижимость в других государствах, которая в равной степени может использоваться в качестве второго места проживания или инвестиционного вложения. Именно по этой причине в настоящий момент значительное число наших сограждан рассматривает возможность купить недвижимость в Греции и оценивает, насколько это просто и привлекательно с финансовой точки зрения. Тем более, что недвижимость Греции в последние годы продается активно и предлагает возможность выбора различных вариантов.
Учитывая прекрасное транспортное сообщение между нашими государствами, те, кто предполагает >. 2016. № 25
рассмотреть возможность покупки квартиры или дома в древней Элладе, могут самостоятельно отправиться на берега Средиземного моря, чтобы оценить предлагаемые варианты. Покупая квадратные метры в солнечной Греции, также желательно обратиться за профессиональной консультацией к риэлтору и юристу. Первый окажет содействие в оптимальном определении стоимости предложения и его потенциальной инвестиционной привлекательности. Второму по силам помочь в подготовке всей необходимой документации и вступить во владение в короткий срок и без каких-либо проблем.
Эксперты пришли к выводу, что в 2016 году доходность вложений в строящееся и новое жилье останется на прежнем уровне. Аналитики считают, что с точки зрения инвестиций, наиболее привлекательными будут сегменты «люкс» и «эконом». Аналитики заключили, что самым верным способом сохранить и преумножить деньги станет вложение в жилую недвижимость. Эксперты прогнозируют, что рынок новостроек не ожидает перемен в ближайшем будущем. Наиболее доходными будут инвестиции в элитное жилье и дома эконом-класса. Недорогие квартиры легче продать и сдать в аренду, также они не потребуют больших затрат на эксплуатацию. «Люкс» - это возможность установить высокие арендные ставки и выгодно продать недвижимость впоследствии. Такие дома строятся в престижных районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
Заключение
Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес. У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка
и системы страхования также формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости объектов и прав собственности [4].
Каждый инвестор стремится вложить деньги в проект с перспективой. Это могут быть объекты с продуманной концепцией, интересной архитектурой, современной инфраструктурой. Оценивать следует все в комплексе. Инвестора сначала может привлечь удачная планировка жилья, но из окон он не увидит живописный вид. Очевидно, что ликвидность таких квартир вызывает сомнения. Некоторые покупатели приобретают жилье для последующей сдачи в аренду. И хотя доходность данного сегмента рынка невелика, стабильный заработок рантье не теряет своей популярности.
Литература
1. Радыгина, С.В. Инвестиции в земельные участки и иные виды недвижимости [Текст] / С.В. Радыгина // Вестник Удмурсткого университета. Вып. 4. - 2013.
2. Овчинников, П.А. Совершенствование форм и способов финансирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости [Текст] / П.А. Овчинников // Транспортное дело России. - 2009. - № 1.
3. Сычева, Н.В. Оценка эффективности инвестиционной деятельности с учетом способа финансирования [Текст] / Н.В. Сычева // Вестник Сибирского государственного аэрокосмического университета им. академика М.Ф. Решетнева. - 2010. - № 3.
4. Тарата, О.А. Связь оценки стоимости предприятия и эффективности инвестиционных проектов [Текст] / О.А. Тарата // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. - 2011. - № 1.
E-mail: volodtetus@yandex.ru
Ключевые слова: маркетинг, инвестиции, анализ, недвижимость, экономика, рынок, строительство
ЭКОНОМИНФО. 2016. № 25
61
