CC BY
74
В-четвертых, в случае дефолтов заемщиков по ипотечным кредитам удовлетворение требований инвесторов может осуществляться путем фидуциарной уступки обеспечения в пользу доверенного лица, т. е. инвестор получает права на соответствующие требования и обеспечение. Для уступки их другому лицу необходимо передать только ценную бумагу.
Специфика секьюритизации ипотечных активов определяется непосредственной связью и согласованностью потока платежей, генерируемого конкретным пулом ипотечных активов, и выплат по ипотечным ценным бумагам[3].
Таким образом, секьюритизация представляет собой финансовый механизм, который значительно повышает мобильность кредитных учреждений, расширяет их возможности по управлению денежными потоками и способствует росту эффективности финансового менеджмента[2].
Литература
1. Усоскин В.М. Секьюритизация активов // Деньга и кредит. - 2002. - № 5.
2. Усоскин В.М. Современный коммерческий банк: управление и операции. - М.: ИПЦ f Вазар-Ферро t, 1994.
3. Лупырь А.А. Анализ финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов// Ученые записки Санкт-Петербургской академии управления и экономики. - 2009. - № 2. - С. 170-175.
УДК 336.339.1 ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ СИСТЕМЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Медовый Александр Ефимович, кандидат технических наук, профессор Международная академия финансовых технологий, г. Пятигорск, Россия
Finteh l@narod. ru
В статье отражены результаты комплексных исследований институциональной организации среды сферы услуг на рынке недвижимости, выявлены институциональные инструменты воздейстия на среду рынка. На основе аналитических данных, полученных автором, показана зависимость эффективности институционального взаимодействия внутри структуры от значительного числа факторов, главными из которых необходимо назвать личностные, социально-экономические и технико-организационные. Проанализирован характер и размеры трансакционных издержек в сфере услуг на рынке недвижимости при оформлении права собственности на объекты институциональной структуры.
Ключевые слова: институциональная экономика; недвижимость; сфера услуг; институциональная среда; трансакционные издержки; модернизация сферы услуг.
INSTITUTIONAL BASES OF SYSTEM OF GRANTING OF SERVICES IN THE REAL ESTATE MARKET
Мedovyy Alexander Efimovich, Cand.Tech.Sci., the professor
International academy of financial technologies, Pyatigorsk, Russia Fintehl@narod.ru
In article results of complex researches of the institutional organisation of the environment of sphere of services are reflected in the real estate market, institutional tools of influence on Wednesday of the market are revealed. On the basis of the analytical data received by the author, dependence of efficiency of institutional interaction in structure from considerable number of factors the main things from which it is necessary to name personal, social and economic and tehniko-organizational is shown. Character and the sizes transaction costs in sphere of services in the real estate market is analysed at registration of the property right to objects of institutional structure.
Keywords: institutional economy; real estate; sphere of services; the institutional environment; transaction costs; modernisation of sphere of services.
Рынок недвижимости в нашей стране находится в стадии безсистемного развития и подвержен влияниям различных факторов, как общеэкономического характера, так и политическим влияниям. Большинство граждан нашей страны, а также значительное число юридических лиц, имеющих в собственности, хозяйственном ведении и оперативном управлении объекты недвижимости, так или иначе, вынуждены совершать сделки на этом рынке, оформлять права на недвижимость [1]. В связи с присущими недвижимости специфи-
ческими индивидуальными свойствами смешанного характера - с одной стороны как предмета потребления, с другой инвестиционного ресурса, а также в связи с малоликвидностью этого товара, участники рынка вынуждены пользоваться услугами профессионалов, основным видом деятельности которых является оказание услуг на рынке недвижимости. Наличие посредников на любом рынке является объективной необходимостью, которая обеспечивает развитие рынка и имеет фундаментальное экономическое обоснование - снижает издержки и риски заинтересованных сторон в процессе совершения сделок.
Теоретическую основу системного исследования в области сферы услуг на рынке недвижимости составили функдаментальные положения институциональной теории, в частности теории соглашений, прав собственности, трансакционных издержек, которые подвергли ревизии устоявшиеся стереотипы взаимоотношений субъектов сектора между собой и с другими секторами институциональной структуры общества [2].
Выявление закономерностей развития институтов сферы услуг позволяют учитывать взаимодействие между собой основных и комплиментарных составляющих, оказывающих воздействие на рынок недвижимости в целом.
Развитие институционализма как экономической теории связано с активной деятельностью ученых, поддерживающих фундаментальное направление в науке таких как К.Гелбрейт, Т.Веблен, Дж.Коммонс, Р.Коуз, Д.Норт, И.Шумпетер и отечественных ученых таких как Л.Абалкин, Д.Львов, Р.Капелюшников, С.Кирдина, Г.Клейнер, Н. Лебедева, В.Полтерович, В.Радаев,. В.Тамбовцев, А.Шаститко, К. Чарахчян, А.Яковлев и других..
В связи с ростом благосостояния населения и повышения его инвестиционного потенциала возрос спрос и потребности в услугах иного рода - информационных, консалтинговых, посреднических в различных областях как реального сектора экономики, так в области обслуживания фиктивного капитала. Особую роль в этом направлении играют специфические услуги сферы, обслуживающей рынок недвижимости и связанные с ним процессы.
Комплексные исследования институциональной организации сферы услуг на рынке недвижимости позволили предложить современную концепцию развития сферы услуг на основе формирования обновленной институциональной среды, придания суьъектам сферы услуг новых качественных свойств, разработке системы взаимодействия институциональных субъектов и объектов посредством институционального экономико-организационного механизма, которая обеспечит трансформацию институциональной структуры сферы услуг.
Г осударство в рыночной экономической системе с одной стороны выступает как субъект контрактных отношений, с другой как вышестоящий орган, регулирующий деятельность субъектов институциональной структуры. Государство может эффективно регулировать процессы посредством формироания адекватной институциональной среды и через адекватные институциональной средпе инструменты, важнейшими из которых являются институты направленного государственного регулирования и саморегулирования.
Анализируя различные точки зрения на процесс развития сферы услуг на рынке недвижимости, нами были выявлены институциональные инструменты воздействия на среду, важнейшими из которых являются: система управления собственностью, хозяйственное законодательство, регламентирующее деятельность субъектов сферы услуг на рынке недвижимости и работу с объектами по возникновению, переходу и прекращению права собственности, организация инфраструктуры рынка недвижимости, стандарты деятельности субъектов институциональной структуры, декларируемые государством и саморегулируемыми организациями, управление социально-экономическим развитием регионов.
Выявленная система иерархической координации институтов сферы услуг на рынке недвижимости, уровнями вертикальной структуры которой являются рыночное взаимодействие субъектов сферы услуг, правила функционирования рынка недвижимости, нормотворческая деятельность субъектов управляющих структур как государственных, так возникших в процессе саморегулирования, а также поведение экономических элит, позволяет направленно влиять на институциональную систему сферы услуг с точки зрения ее модернизации и приведения к виду при котором она в наибольшей степени способствет выполнению функций для которой она функционирует.
Место сферы услуг на рынке недвижимости в общей системе сферы услуг показаны в Табл. 1.
Таблица 1
Место услуг на рынке недвижимости в общей системе сферы услуг
Сектора сферы услуг46
Третичный Четвертичный Пятиричный
Обслуживание сферы материального производства Торговля Наука и научное обслуживание
Финансы Здравоохранение и курорты
Общественное питание Образование и просвещение
Страхование Информационно-научные услуги
Банковские услуги Услуги в области культуры
Услуги на рынке недвижимости Услуги по управлению и деловые услуги
В процессе исследования нами были выявлены противоречия развития институциональной структуры сферы услуг на рынке недвижимости, показана их специфика на различных уровнях и в системе поведения различных субъектов.
Основной целью оказания услуг на рынке недвижимости является осуществление комплекса мероприятий по осуществлению наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственников [3]. Это совпадает с целями «контрактного государства», которое сочетает рыночный механизм управления с административно-иерархическими принципами и направленностью интересов участников контрактных рыночных отношений.
Изучение потребительского поведения участников (клиентуры) на рынке услуг показало, зависимость эффективности институционального взаимодействия внутри структуры от значительного числа факторов, главными из которых необходимо назвать личностные, социально-экономические и техникоорганизационные (табл.2).
Таблица 2
Факторы, определяющие поведение потребителей на рынке недвижимости
Личностная группа Социально-экономическая группа Технико-организационная группа
Возраст Общеэкономические факторы государства и влияние мировой экономики Сроки оказания услуги и зависимость сроков от сроков оказания услуг третьих лиц
Пол Уровень доходов Технико-технический уровень оказания услуги
Образование и квалификация Инфляционные процессы в экономике, рост цен на товары и услуги, диспропорции роста цен Использование современных технических и технологических приемов оказания услуги
Образ жизни, род занятий Динамика цен на недвижимость Соответствие качества оказанной услуги потребительским ожиданиям
Психологический тип личности Рост цен на коммунальные услуги и содержание недвижимости Соответствие качества оказанной услуги стандартам качества или обычаям делового оборота
Степень влияния других личностей Влияние других рынков, в частности рынка инвестиций, ценных бумаг, валюты, иных фондовых ценностей Несовершенство системы оказания услуг
Платность услуг на рынке недвижимости способдствует ограниченной рациональности в деятельности институциональных субъектов, значительное число и объем трансакционных издержек, порождают оппортунистическую направленность деятельности институциональных структур в связи с наличием личных интересов работников субъектов сферы услуг. Таким образом налицо необходимость разработки методов борьбы с оппортунистическим поведением субъектов или, по меньшей мере, ограничения возможностей оппортунистического поведения.
В связи с наличием огромного числа трансакционных издержек самостоятельно гражданам и юридическим лицам работать на рынке недвижимости затруднительно, что вынуждает к использованию множества посредников [4].
46 Составлено с использованием источника ЗАО ЭКО-инвест. Место и роль сферы услуг в национальной экономике. Электронный ресурс. Режим доступа http://economyst.ru/text/1043
125
Нами была предпринята попытка модифицировать классификацию трансакционных издержек в сфере оказания услуг на рынке недвижимости и при сделках с недвижимостью на основе общемировой классификации трансакционных издержек (табл. 3). Данные, приведенные в таблице являются результатом опроса, порядка 120 профессиональных участников рынка недвижимости.
Серьезными проблемами развития отечественного рынка услуг на рынке недвижимости является недостаточная правовая регламентация механизма обеспечения сделок, слабое информационное обеспечение функционирования рынка. Сложившаяся система обращения и регистрации недвижимости фактически тормозит сделки на рынке недвижимости и препятствует нормальному хозяйственному обороту этого актива, что приводит к низкой эффективности использования этого важного инвестиционного ресурса: налицо абсолютная неадаптированность системы регистрации прав на недвижимости и сделок к рыночным отношениям, поскольку в реализации данной системы отсутствует принцип рыночной конкуренции.
Таблица 3
Стоимость трансакционных издержек в сфере оказания услуг на рынке недвижимости, (в % от стоимости недвижимости)*
Тип трансакционных издержек Стоимость трансакционной издержки Вид услуги, связанной с издержками
1. Издержки поиска информации 2-5% стоимости недвижимости или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей Информационные услуги по поиску варианта
2. Издержки ведения переговоров 2-5% стоимости недвижимости или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей Переговоры с участниками сделки от имени и за счет клиента. Подготовка и обсуждения условий сделок
3. Издержки измерения 7-30 тыс. рублей по тарифам оценщиков, 1-2 тыс. рублей - экспресс оценка риэлторов Заключение соглашения о цене и порядке расчетов
4. Издержки по установлению права собственности 2-4% от стоимости недвижимости, или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей Совершение сделки (подготовка документов и регистрационные сборы)
5. Издержки оппортунистического поведения 5-10 тыс. рублей - услуги юриста, 10-15 тыс. рублей при расторжении договора. Потеря прав. Противодействие - правильное заключение предварительных и иных договоров, пакета документов по расчетам и совместным действиям участников сделки
*Составлено автором.
Кроме того, необходимо отметить, что государство и субъекты институциональной структуры рынка в рамках института саморегулирования, предписывают определенную модель поведения на рынке и создают систему контроля поведения институциональных субъектов и применяют санкции за игнорирование предписанных правил поведения на рынке. В рамках этой системы характерна субординации элементов институциональной структуры.
Важным вопросом является разработка мер государственного регулирования и стимулирования развития сферы услуг на рынке недвижимости, внедрение системы стандартизации качества услуг, переход к новому этапу сертификации специалистов и услуг, системам on-line взаимодействия с обслуживающими рынок предприятиями технической инвентаризации, органами земельного кадастра, регистрирующими органами, нотариатом. Также необходимы сфере услуг качественные системы автоматического поиска информации по заданным параметрам недвижимости на основе интернет-технологий «всемирной паутины».
Модернизация сферы услуг на рынке недвижимости имеет больше перспектив при использовании направленной системы регулирования институциональной среды, чем при использовании либеральных и консервативных моделей развития. Тем не менее, очевидно, что направленное видоизменение институциональной среды надо проводить постепенно, формируя и модифицируя соответстующие рыночные институты с точки зрения развития социальной направленности институров сферы услуг на рынке недвижимости, так это в наибольшей степени способствует укреплению позиций социального государства и основой повышения благосостояния субъектов.
Литература
1. Российская Федерация. Федеральные законы. «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.2001 г. - М., 1997.
2. Кузьминов Я. И. Курс институциональной экономики. - /Я.И. Кузьминов, К.А. Бендукидзе, М.М. Юдкевич. - М.: Изд. Дом ГУ ВШЭ, 2006. - 442 с.
3. 3. Хаксевер К. Управление и организация в сфере услуг.- К. Хаксевер, Б. Рендер, Р. Рассел, Р. Мер-дик. - 2-е изд. - Питер, 2006. - 679 с.
4. Бальсевич А. А., Подколзина Е. А., Юдкевич М. М. Курс институциональной экономики: часть 3: Трансакционные издержки. - Издательский дом ГУ ВШЭ., 2009. - 209 с.
УДК 37.014.542 МАТЕМАТИЧЕСКАЯ ТЕОРИЯ КОНФЛИКТОВ
Найденов Николай Дмитриевич, заведующий кафедрой бухгалтерского учета, анализа и аудита,
доктор экономических наук, профессор Коми филиала Вятской государственной сельскохозяйственной академии, г. Сыктывкар, Республика Коми, Россия nd.naidenov@mail.ru
В статье дана математическая трактовка конфликтов, определены особенности регулирования конфликтов в США, Западной и России в начале XXI столетия.
Ключевые слова: конфликты; менеджмент; математическое представление конфликтов.
THE MATHEMATICAL THEORY OF CONFLICTS
Naidyonov Nikolay Dmitrievich, the managing chair of book keeping, the analysis and audit,
The Doctor of Economics, the professor
Komi branch of Viatka state agricultural academy, Syktyvkar, Republic Komi, Russia
nd.naidenov@mail.ru
In article the mathematical treatment of conflicts is given, features of regulation of conflicts in the USA, Western and Russia in beginning XXI of century are defined.
Keywords: conflicts; management; mathematical representation of conflicts.
Математическое представление о конфликтах в организации имеет в своей основе экономическое представление взаимоотношений между работодателем и сотрудниками организации. В марксизме экономическое отношение между капиталистом и наемным рабочим строится на представлении, что рабочий продает свой труд как рабочую силу. Поэтому он получает необходимый продукт, но производит стоимость, состоящую из стоимости, равной стоимости необходимого продукта, и стоимости прибавочного продукта. Общего основания для сотрудничества здесь нет. То, прибавляется к прибавочному продукту, это же отнимается из необходимого. И наоборот.
В математических символах антагонизм отношений между работодателем и работников описывается формулой
С=СНТ+СПТ,
где С - добавленная стоимость; СНТ - стоимость необходимого продукта; СПТ - стоимость прибавочного продукта.
Под воздействием повышения удельного веса стоимости средств производства, противоречие между капиталистами и рабочими имеет тенденцию к обострению. Конфликт разрешается путем формирования собственности рабочих на средства производства.
Начиная с 1960 года в различных странах возникла практика «социального партнерства», когда развивается гибкое взаимодействие между работниками и работодателями в процессе заключения индивидуальных и коллективных договоров, направленная на предупреждение конфликтов.
Целью производства становится получение излишка потребителя или добавленная стоимость вместе с положительными внешними эффектами. Добавленная стоимость централизуется и должна быть распределена между рабочими и собственниками в интересах последующего роста общественного и индивидуального благосостояния. Поэтому на первый план выступает разработка и осуществление оптимальной стратегии в самых разнообразных видах сотрудничества.
Разнообразие видов взаимодействия между работниками и работодателями хорошо иллюстрирует игровая модель «дилемма заключенного» [См.: 1].
Предположим. Что у работников и работодателей имеются две полярные стратегии сотрудничества (С) и конфронтации (К). Результаты сочетания этих стратегия представим в идее матрицы исходов игры.
