CC BY
66
Роль сферы услуг в развитии российского рынка недвижимости Service trade role in development of the Russian real estate market
Медовый Александр Ефимович Medovyy Aleksandr
доктор экономических наук, профессор Северо-Кавказский Федеральный университет
E-mail: [email protected]
Аннотация
В статье отражены вопросы совершенствования сферы услуг, роль и значение сферы услуг применительно к рынку недвижимости, показан рост интереса к сфере услуг в недвижимости в постиндустриальном обществе. Приведены данные о структуре сферы услуг на рынке недвижимости, а также данные о структуре консалтинговых услуг, необходимых для обслуживания рынка недвижимости. Проанализировано место сферы услуг на рынке недвижимости в общей системе сферы услуг. Показана взаимосвязь структур городского хозяйства с рынком недвижимости и со сферой услуг на рынке недвижимости. Summary
Questions of enhancement of service trade, role and value of service trade in relation to the real estate market are reflected in article, growth of interest in service trade in the real estate in post-industrial society is shown. Data on structure of service trade are given in the real estate market, and also data on structure of the consulting services necessary for servicing of the real estate market. The place of service trade in the real estate market in general system of service trade is analysed. The interrelation of structures of municipal economy with the real estate market and with service trade in the real estate market is shown.
Ключевые слова: недвижимость, сфера услуг, рынок недвижимости, консалтинг, платные услуги, оформление недвижимости, операции с недвижимостью.
Keywords: real estate, service trade, real estate market, consulting, paid services, registration of the real estate, real estate transaction.
Проводимые реформы в России вызвали глубокие изменения во всех сферах экономики. В связи с ними произошло изменение роли каждого сектора в экономике страны, в частности, изменение роли сферы услуг в экономике.
Сфера услуг - активно развивающаяся сфера современной экономики. Эта сфера имеет больше работающих, чем все остальные отрасли вместе взятые в крупных европейских странах, а также в США и Японии. Разные оценки официальных и неофициальных источников свидетельствуют о том, что в этих странах государственный и частный секторы услуг охватывают от 60 до 70 % ВВП [1,2]. По другим данным в современных развитых экономиках в секторе услуг создается до двух третей и более совокупного ВВП и сосредоточивается подавляющая доля занятых [3]. За последние годы, учитывая общемировые тенденции трансформации к постиндустриальному типу экономик промышленно развитых стран, значение сферы услуг существенно возросло и для российской экономики. В настоящее время более половины активного населения страны занято в сфере услуг: здесь формирующая значительная часть ВВП страны, в то же время как в начале экономических преобразований в сфере услуг работало не более 1/3 населения. Тенденция улучшения качества жизни приводит к увеличению объема оказываемых услуг и к расширению их спектра [4,5].
В настоящее время роль сферы услуг, как одного из важнейших секторов рыночной экономики, значительна и актуальна. Это можно связать с все возрастающим усложнением производства, насыщением рынка
современными товарами, сложной бытовой техникой с быстрым ростом НТП. Это касается не только промышленно развитых стран, но и стран с развивающейся экономикой. В странах Западной Европы в сфере услуг занято более 60 % от общего числа занятых, в США - 70 %, 80 - 90 % мирового прироста рабочих мест приходится на этот сектор [6]. Все это невозможно без существования специфических видов услуг, обслуживающих рынки развитой рыночной экономики: информационных, финансовых, страховых и других видов услуг. Рынок недвижимости является специфическим рынком развитой экономики и с ним связан и для него характерен разветвленный сектор услуг.
На рынке недвижимости значительную долю составляют консалтинговые услуги, доля которых в общем объеме услуг весьма значительна и достигает 60% [7].
В самой структуре консалтинговых услуг наибольший удельный вес занимают информационные технологии разработка и системная интеграция [8] (18,2%) и управленческий консалтинг (18,1%). Затем следуют налоговый консалтинг (14,2 %), а также услуги в области стратегического планирования и вопросов организационного развития (12,1%). Услуги в области финансового управления и оценочной деятельности составляют соответственно 10,7 и 10,1 % от общего объема услуг. Наименьший удельный вес имеют консалтинг в области организации и управления производством товаров и услуг (3,8 %), управления персоналом и рекрутинга (2,5%), маркетинга и связей с общественностью (1,9%). Прочие консалтинговые услуги составляют 1,8 %.
Специфика ограниченно рыночной экономики России в том, что в настоящее время происходит расширение воспроизводства как рыночных, так и нерыночных видов услуг, причем рыночные виды услуг занимают все более значительную часть в общем объеме предоставляемых населению и юридическим лицам услуг.
Вместе с ростом благосостояния населения и повышения его
инвестиционного потенциала возрос спрос и потребности в услугах иного
3
рода - информационных, консалтинговых, посреднических в различных областях как реального сектора экономики, так в области обслуживания фиктивного капитала. Особую роль в этой сфере играет специфические услуги сектора, обслуживающего рынок недвижимости и связанные с ним процессы.
Рост показателей развития рынка недвижимости является одним из основополагающих показателей экономического роста экономики страны. Все большее развитие рынка недвижимости порождает спрос на оказание услуг на рынке недвижимости, а это способствует дифференциации услуг и расширению их спектра.
Прежде всего, отметим, что услуги на рынке недвижимости практически всегда являются платными, за исключением незначительного числа случаев, когда услуга поставляется вместе с товаром и является его неотъемлемым приложением. Согласно определению, услуги являются полезными результатами деятельности субъектов рынка услуг, которые удовлетворяют определенные потребности граждан, но не воплощаются в материально-вещественной форме. Услуги представляют собой объекты сделок купли-продажи и реализуются по рыночным ценам, которые в значительной мере или полностью, покрывают за счет выручки от их реализации все издержки производства и обращения.
В общем случае, платные услуги включают в себя следующие виды услуг (классификация Росстата): бытовые услуги, услуги пассажирского транспорта, услуги связи, жилищно-коммунальные услуги, услуги
Таблица 1.- Номинальный объем произведенного ВВП в текущих ценах, млрд рублей
Отрасли 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство 615,5 730.1 850.5 962.4 1 102.9 1 349.7 1 696.3
Обрабатывающие производства 1 690,9 1 976.3 2 687.6 3 521.0 4 272.8 5 265.3 6 366.7
Производство и распред., газа электроэнергии и воды 359,6 428.0 566.5 632.5 755.2 900.5 1 087.8
Строительство 522,6 716.2 863.1 1 012.0 1 231.8 1 680.9 2 356.7
Оптовая и розничная торговля; ремонт автотрансп. средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования 2 207,7 2 589.5 3 040.3 3 649.4 4 726.1 5 848.8 7 535.1
Гостиницы и рестораны 89,0 95.1 141.6 170.6 211.2 279.2 362.2
Транспорт и связь 993,7 1 261.6 1 662.0 1 925.1 2 283.8 2 733.2 3 413.0
Финансовая деятельность 298,0 397.6 511.4 759.0 1 050.1 1 386.1 1 696.9
Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг 1 029,0 1 259.3 1 421.4 1 848.2 2 311.1 3 141.2 3 999.4
Образование 280,3 318.5 400.8 494.1 620.5 766.1 941.8
Здравоохранение и предоставление социальных услуг 322,3 376.7 473.9 566.3 767.6 964.7 1 135.3
Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг 183,1 220.0 276.0 326.0 422.2 524.9 637.6
Косвенно измеряемые услуги финансового посредничества -179,3 -211.6 -307.1 -442.9 -578.6 -783.1 -1 084.3
Итого добавленная стоимость по видам экономической деятельности (в основных ценах) 9 581,3 11 654.8 14 879.7 18 533.3 22 963.6 28 476.0 35 384.8
Валовой внутренний продукт (в рыночных ценах) 10 830,5 13 243.2 17 048.1 21 625.4 26 903.5 33 111.4 41 668.0
Источник. Основные показатели системы национальных счетов Федеральная служба государственной статистики
учреждений и предприятий культуры, физкультурно-спортивные услуги, медицинские и санаторно-курортные услуги, ветеринарные услуги, туристско-экскурсионные, услуги правового характера, услуги системы образования и прочие услуги [8].
Из таблицы 1 видно, что доля услуг по операциям с недвижимым имуществом, аренде и предоставлению услуг в недвижимости составляет по отношению к валовому внутреннему продукту достаточно внушительную цифру: от 9,5 (2002 год) до 9,6% (2008 г) находясь примерно на одном и том же уровне.
Таблица 2. - Структура платных услуг населению в состав которых включены
услуги на рынке недвижимости*
Годы 1995 2000 2005 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Бытовые 19,3 14,6 12,2 11.7 10,7 10,5 10,1 9,1 10,0 10,1
Жилищные - 6,1 3,7 4.3 4,5 4,8 5,3 5.6 5,2 5,1
Правовые 8,0 5,2 4,8 3,9 3,2 2,7 2,3 2,5 2,6 2,6
Прочие услуги 6,2 4,5 4,3 4,2 4.2 4,0 3,6 3,6 3,5 3,6
*Данные Росстата. Структура платных услуг населению. Электронный ресурс. Режим доступа http://www.gks.ru/bgd/regl/b08 11ЛssWWW.exe/Stg/d02/21-23.htm
Таблица 3. - Объем платных услуг населению в состав которых включены
услуги на рынке недвижимости*
Годы 1995 2000 2005 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Всего оказано услуг, млрд.руб 113,0 602,8 811,7 1088,6 1430,7 1789,7 2271,7 2798,8 3458,4 3784,2
Бытовые 21,8 87,9 109,6 126,8 152,8 188,5 228,6 277,8 330,8 336,1
Жилищные - 36,5 52,2 47,1 63,8 85,2 120,3 155,6 184,7 207,4
Правовые 9,08 31,6 39,0 42,7 45,2 49,8 52,3 69,5 88,1 98,5
Прочие услуги 7,03 26,8 35,5 45,8 60,0 71,9 81,0 102,1 131,9 141,8
*Данные Росстата. Объем платных услуг населению. Электронный ресурс. Режим доступа http://www.gks.ru/scripts/db_inet/dbinet.cgi
В таблице 2. по данным Росстата [9] приводится структура платных услуг населению, а в таблице 3 объем оказанных платных услуг в Российской
Федерации в динамике. В классификации Госкомстата услуги на рынке недвижимости не отражены, а включены как составляющая часть бытовых услуг, жилищных услуг, услуг правового характера, прочих платных услуг.
Из данных таблиц видно, что в течение 1995-2015 годов отмечался устойчивый рост на все виды услуг, за исключением 2002 года в котором зафиксирован спад объемов оказания услуг; данный спад характерен для этого года - общего падения объемов производства и услуг.
Необходимо отметить спектр распределения платных услуг по: формам собственности [9] в 2000 г. - 67,3% - негосударственная, 32,7% -государственная, в 2015 г. - 78,2%, - негосударственная, 21,8% -государственная, а так же по каналам реализации в 2000 г.: 63,8% - услуги, оказанные предприятиями, 36,2% - физическими лицами, в 2015 году 58,2% - предприятиями, 47,1% - физическими лицами.
Заслуживает внимания разработанная К. Хаксевером и др. [10] классификация причин роста сферы услуг, по которой причинами роста сферы услуг являются (цитируется):
- увеличение эффективности в сельском хозяйстве и на производстве, которое освобождает рабочую силу для услуг;
- приток рабочих из сельского хозяйства и других добывающих отраслей в производство, а затем в сферу услуг;
- применение сравнительного преимущества в международной торговле;
- спад доли инвестиций в ВВП в высокоразвитых индустриальных странах и увеличение этой доли в ВВП в странах с низким и доходом;
- рост дохода на душу населения;
- урбанизация;
- демографические перемены - расширение международной торговли;
- рост услуг, сопутствующих производству.
Чтобы определить место системы услуг на рынке недвижимости в общей сфере услуг в аналитических целях сферу услуг в
постиндустриальном обществе [11] подразделяют на 3 подсектора: третичный, четвертичный и пятиричный.
Место сферы услуг на рынке недвижимости в общей системе сферы услуг показано на рис. 1.
Сектора сферы услуг
Третичный Четвертичный Пятеричный
Обслуживание сферы материального производства Торговля Наука и научное обслуживание
Финансы Здравоохранение и курорты
Общественное питание Образование и просвещение
Страхование Информационно-научные услуги
Банковские услуги Услуги в области культуры
Услуги на рынке недвижимости Услуги по управлению и деловые услуги
Составлено с использованием источника ЗАО ЭКО-инвест. Место и роль сферы услуг в национальной экономике. Электронный ресурс. Режим доступа http://economyst.ru/text/1043
Рис.1. Место услуг на рынке недвижимости в сфере услуг Услуги на рынке недвижимости не являются социально значимыми услугами, которые обладают крупномасштабным внешним эффектом, таким как образование, здравоохранение и неразвлекательные виды культуры, в частности, библиотечное, музейное обслуживание, услуги парков культуры и отдыха, национальных заповедников, тем не менее, они чрезвычайно важны.
Учитывая высокую социальную значимость социально-культурных услуг, государство оказывает приоритетную поддержку указанным услугам, осуществляя патернализм по отношению к социально-культурной сфере. К сожалению, такого патернализма по отношению к услугам на рынке недвижимости государство не оказывает, данные услуги развиваются в свободно-рыночных условиях. Регулирование рынка данных услуг со стороны государства минимизировано. Сфера услуг на рынке недвижимости
обременена связями со многими отраслями в рамках городского хозяйства. Связи такого рода показаны на рис.2
В условиях развития рынка значительным образом меняются принципы и методы хозяйствования в секторе сферы услуг на рынке недвижимости, характер экономических связей и взаимоотношений, которые обусловлены полиморфизмом форм собственности и организационно-правовых форм, развитием инфраструктуры рынка недвижимости, активизацией предпринимательства на рынке недвижимости, ростом конкуренции в услугах, что предъявляет повышенные требования к управлению субъектами этой сферы, деятельность которых немыслима без стремления повышения качества услуг на фоне обеспечения высокой прибыльности, так как только эффективное функционирование этого сектора открывает дальнейшие возможности, как его развития, так и сферы услуг в целом.
Управление развитием сектора сферы услуг на рынке недвижимости сопряжено с решением новых задач, которые по существу являются задачами совершенствования управленческой деятельности в субъектах предпринимательской деятельности, а также стратегией развития рынка недвижимости в целом. Однако, несмотря на наличие значительного количества работ, посвященных сфере услуг и изучению рынка недвижимости, в проведенных исследованиях практически не учитывались рыночные специфические условия оказания услуг на этом рынке, вскрытие внутренней взаимосвязи между субъектами рынка, вследствие чего очень многие теоретико-методические вопросы данной проблемы и проблемы их приложения в практической деятельности пока не достаточно изучены.
Рис. 2. Взаимосвязь структур городского хозяйства в сфере недвижимости.
Дальнейшее развитие рыночных отношений в России направлено на формирование и развитие экономики смешанного типа, где в конгломерате институтов регулирования взаимодействуют государственное регулирование и рыночные формы регулирования. Роль и масштабы государственного регулирования сектора сферы услуг на рынке недвижимости в настоящее не являются значительными, преобладают рыночные формы регулирования, которые институционально не оформлены и эта работа по укрепления государственного влияния пущена на самотек.
Основной целью оказания услуг на рынке недвижимости является осуществление комплекса операций по осуществлению наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника. Услуги на рынке недвижимости в общем случае можно подразделить по направлениям: экономические, технические и правовые.
Развитие принципов формирования и функционирования рынка недвижимости направлены на установления соблюдения основных прав и законных интересов участков рынка, а также направлены на формирование и развитие стабильного рынка недвижимости.
Эти принципы, как и система функционирования рынка в нашей стране, не достаточно урегулирована.
Значительная роль в функционировании рынка недвижимости принадлежит маркетинговым исследованиям услуг рынка недвижимости [12].
Подводя итоги, я позволю себе внести несколько предложений по дальнейшему развитию сферы услуг на рынке недвижимости.
1. С моей точки зрения роль государства и государственного регулирования этой сферы возрастала. В этой связи для более эффективного развития необходимы государственные формы поддержки, в том числе и государственное финансирование приоритетных направлений.
2. Необходимо дальнейшее развитие научных прикладных
исследований в области изучения сферы услуг на рынке недвижимости с
26
целью выработки рекомендаций и предложений по дальнейшему развитию этой сферы.
3. Повышение качества услуг (особенно новых видов) -важнейшая проблема в сфере услуг на рынке недвижимости. Так как услуги в большей степени носят неосязаемый характер, а качество услуг мы можем оценить только после их предоставления, полезным было бы установить систему сертификации услуг на рынке недвижимости, разработать систему показателей качества услуг и гарантировать потребителю оказание качественных услуг через разработку и внедрение в практику системы институциональных факторов, стимулирующих участников рынка недвижимости на оказание наиболее качественных услуг.
Становление современного рынка немыслимо без развития ранее не культивировавшихся услуг в нерыночной экономике: посреднических услуг, услуг юридического и налогового консультирования, информационных, аудиторских, профессиональных услуг оформления документации, формирования и управления объектами недвижимости и инвестиционными портфелями недвижимости. Что касается уровня доходов участников рынка недвижимости, то необходимо отметить высокий уровень дифференциации их доходов в зависимости от уровня оказываемых услуг, места и значения участника на рынке, а также в силу значительного различия уровней доходов клиентов, пользующихся услугами профессиональных участников рынка недвижимости.
Библиографический список
1. К. Хаксевер. Управление и организация в сфере услуг. - К. Хаксевер, Б. Рендер, Р. Рассел, Р. Мердик.- 2-Е ИЗД.. .-Питер.-2006.- 679 с.
2. Медовый А.Е. Модернизация сферы услуг на рынке недвижимости: теория и практика. Дисс... доктора экономических наук. Ростов на Дону, 2011
3. Структура и особенности развития сферы услуг в развитых странах и России. - Электронный ресурс. Режим доступа:
http: //economyst.ru/text/1043
4. Бурменко Т. Д. Сфера услуг: менеджмент.- "КноРус".- 2007, 416 с.
5. Медовый А.Е., Медовый В.В. Экономика, организация и управление системным развитием сферы услуг на рынке недвижимости. Монография. Пятигорск, 2009.
6. Флеминг Д., Асплунд Д. Управление качеством услуг: Перевод с английского. М.-Альпина Бизнес Букс.- 2009, 218 с.
7. Миринко Г. И. Управленческий консалтинг. -ИНФРА-М.-: 2009, 380 с.
8. Крофт М.Дж. Сегментирование рынка. - СПб.: Питер, 2001.-128 с.
9. Федеральная служба государственной статистики. Электронный ресурс. Режим доступа.
http://www.gks.ru/scripts/db_inet/dbinet.cgi7pH1812003
10. Федеральная служба государственной статистики. Россия в цифрах. Электронный ресурс. Режим доступа
http: //www.gks .ru/wps/portal/! ut/p/. cmd/cs/.ce/7_0_A/.s/7_0_311/_th/J_0 _CH/_s.7_0_A/7_0_FL/_s.7_0_A/7_0_31I
11.Развитие сферы услуг в условиях рыночной экономики (на примере Тамбовской области). Электронный ресурс. Режим доступа. http://2devochki.ru/98/27075/27075.zip
12.К. Хаксевер, Б. Рендер, Р. Рассел, Р. Мердик. Управление и организация в сфере услуг. 2-е изд.-Издательский дом 'ПИТЕР', 2006.- 665 с.
