CC BY
37
ПРЕДПОСЫЛКИ И НАПРАВЛЕНИЯ НСТИТУЦИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Магомадова З.Х., соискатель Дагестанского государственного технического университета
Рассматриваются проблемы институционального развития рынка недвижимости в Республике Дагестан и предлагаются основные пути их решения.
Ключевые слова: рынок недвижимости, институциональное развитие, экономические механизмы.
PREMISESES AND DIRECTIONS NSTITUCIONALINOGO DEVELOPMENTS MARKET TO PREMISES
Magomadova Z., the competitor, Dagestan state technical university The problems of institutional real estate development in the Republic of Dagestan, and suggests key ways to address them.
Keywords: market to premises, институциональное development, economic mechanisms.
Главной особенностью рынка недвижимости является его локальный, т.е. региональный характер, что объясняется таким качеством недвижимости как неперемещаемость. В итоге для любого объекта недвижимости местоположение является ключевым фактором формирования стоимости, а, следовательно, рыночного равновесия, а значит и равновесная цена объектов недвижимости формируется на каждом территориальном рынке обособленно.
Республика Дагестан относятся к группе регионов, характеризующихся низким предложением жилья по сравнению с высокой потребности в ней. Это можно объяснить, главным образом, высокими административными барьерами в строительном секторе и недостаточной активностью рынка и низкой покупательской способностью основного числа потребителей нуждающихся в жилье. Такая парадоксальная ситуация обусловлена тем, что в основном строится элитное жилье, которое по цене является недоступным для основного населения республики.
При этом Республика Дагестан занимает лидирующее место по объемам и темпам роста выполненных работ по виду деятельности «строительство» среди субъектов Южного федерального округа РФ (см. табл. 1).
В настоящее время рынок коммерческой недвижимости в Дагестане только набирает обороты, причем пик активности приходился на последние два-три года, когда строительство торговых и
арендных площадей достигло достаточно высоких оценок. В сравнении с другими регионами небольшие кризисные потери офисного сегмента рынка недвижимости в 2008-2009 гг. Дагестана были связаны с общим состоянием российского бизнеса.
При достаточно высоких объемах строительства следует отметить относительно высокие средние цены одного квадратного метра общей площади жилых помещений типовых квартир в Республике Дагестан по сравнению с субъектами Южного федерального округа РФ (см. табл. 2)
По демографической структуре Республика Дагестан является молодежной республикой. Средний возраст населения составляет 31,4 лет, 53,6% составляют граждане до 30 лет, молодые граждане брачного возраста 19-29 лет составляют 22,6% от населения республики. В настоящее время в республике, по оценкам социологов, насчитывается более 130 тыс. молодых семей, или 39% от общего количества семей, 42 тыс. молодых семей, или 31% от общего числа молодых семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Более 80% молодых семей в республике не имеют собственного жилья. Плохие жилищные условия, вынужденное проживание молодых семей с родителями увеличивают количество разводов. Решение жилищной проблемы может серьезным образом повлиять на репродуктивное поведение молодой семьи.
Табл. 1. Объем выполненных работ по виду деятельности «строительство» в январе-декабре 2010 года (по полному кругу организаций).
Всего, млн. рублей В % к январю-декабрю 2009г., (в сопоставимых ценах)
Республика Дагестан 60223,5 109,6
Республика Ингушетия 3253,7 72,2
Кабардино-Балкарская Республика 4008,6 70,4
Карачаево-Черкесская Республика 4192,2 68,3
Республика Северная Осетия-Алания 12943,9 100,4
Чеченская Республика 21505,0 76,6
Ставропольский край 29457,2 107,4
Российский статистический ежегодник. 2010: Стат.сб./Росстат. М., 2010.
Табл. 2. Средние цены одного квадратного метра общей площади жилых помещений типовых квартир на конец 4 квартала 2010 года.
На первичном рынке жилья На вторичном рынке жилья
рублей в % к концу предыдущего квартала рублей в % к концу предыдущего квартала
Республика Дагестан 27090 101,4 38654 100,3
Карачаево-Черкесская
Республика 16233,4 108,2 26326,0 101,7
Республика Северная
Осетия-Алания 25813,5 100,0 27996,1 100,1
Чеченская Республика 12136,0 100,0 15048,9 96,7
Ставропольский край 33490,0 104,3 29238,0 100,0
Российский статистический ежегодник. 2010: Стат.сб./Росстат. М., 2010.
Таким образом, состояние рынка недвижимости Республики Дагестан определяется общим состоянием экономики региона и демографическими тенденциями, которые, по нашему мнению, должны использоваться в качестве ориентиров при формировании государственной политики, обеспечивающей институциональное развитие регионального рынка недвижимости.
К сожалению, за годы экономических реформ не удалось обеспечить эффективность деятельности большинства региональных отраслевых рынков, и связано это, в первую очередь, с недостаточным развитием институтов, необходимых для устойчивого эффективного функционирования рынка. Вследствие этого в настоящее время можно констатировать неразвитость институциональной структуры региональных отраслевых рынков, в том числе и рынка недвижимости.
Под институциональным развитием регионального рынка недвижимости следует понимать совокупность институциональных изменений, ведущих к логической трансформации институциональной структуры, способствующих уменьшению трансакционных издержек.
Институциональная структура регионального рынка недвижимости включает в свой состав институциональную среду и организационную структуру рынка недвижимости. Институциональная среда является базой для трансакций, и формируется под влиянием социально-политических, организационно-экономических и правовых норм. Организационная структура рынка недвижимости представляет собой совокупность организаций, профессионально занимающиеся деятельностью на региональном рынке недвижимости либо ее регулированием.
Определяющим условием развития рынка недвижимости является соответствие уровень развития институциональной среды и его организационной структуры. Если же уровень развития институциональной среды не соответствует уровню развития организационной структуры рынка недвижимости, то формируются неформальные нормы и правила, которые ведут к институциональным изменениям и трансформации институциональной структуры, что лишает возможности рынку недвижимости развиваться. По приведенным выше результатам анализа данная ситуация характерна для рынка недвижимости Республики Дагестан. Поэтому, с точки зрения, перспектив стратегического развития рынка недвижимости региона, необходимы такие изменения институциональной среды и организационной структуры, которые бы приводили к институциональному развитию данного рынка и уменьшению трансакционных издержек.
Одним из институциональных ограничений развития рынка недвижимости в настоящее время являются высокие трансакционные издержки по регистрации прав собственности на жилье. По оценкам специалистов, трансакционные издержки при осуществлении сделки купли-продажи жилья, включая оплату услуг риэлтерской фирме, регистрацию сделки в органах юстиции, налоговых институтах, в совокупности могут составлять до 10% от стоимости самого приобретаемого объекта недвижимости. Серьезными барьерами на пути широкого распространения передовых форм ипотеки в России являются также низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства граждан, масштабность теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика.
Для формирования рынка доступного жилья и преодоления административных барьеров необходимо:
- изменить ситуацию в области подготовки и экспертизы проектной документации. Так, вместо 15-20 согласований экспертиз достаточно будет 4-5 согласований;
- для подготовки разрешительной документации застройщику вместо выплат в размере 20% стоимости строительства достаточно будет выплатить только 4-5%;
- общая продолжительность подготовительного этапа строительства вместо 40% (около года) от продолжительности инвестиционно-строительного цикла может быть сокращена до 10%, т. е. до 3 месяцев;
- перейти от строительства элитного жилья к строительству жилья доступного по стоимости для основного населения республики, что значительным образом повысит ликвидность на рынке недвижимости.
Важно отметить, что развитие процесса институционализации рынка недвижимости предполагает формирование новых экономических механизмов, таких как институты частной собственности на землю, функционального зонирования земельных участков, эффективной оценки имущества для целей налогообложения. По нашему мнению, без реализации перечисленных экономических механизмов институциональная структура рынка недвижимости не будет эффективной и не сможет обеспечить устойчивое развитие рынка недвижимости.
МЕТОДИКА ОПТИМАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ТЕХНИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ
Магомедов А.Г., д.э.н., проф.,
Кушиев Р.Г., к.э.н., докторант Дагестанский государственный технический университет
Предлагается оригинальная методика оптимального управления техническим развитием строительного предприятия на инновационной основе.
Ключевые слова: строительное предприятие, техническое развитие, инвестиции, инновационный проект.
METHODS OF OPTIMUM MANAGEMENT TECHNICAL ADVANCES BUILDING ENTERPRISE
Magomedov A., Doctor of Economics, professor,
Kushiev R., Ph.D., Dagestan state technical university
It is proposed an original technique for optimal control of the technical development of the construction company on an innovative basis.
Keywords: building enterprise, technical advances, investments, инновационный project.
Оптимальное управление техническим развитием строительного производства на базе последних достижений НТП и связанного с этим повышения эффективности его функционирования представляет собой комплекс научно-технических, организационных и хозяйственных мероприятий с расчетным обоснованием их эффективности. Данные мероприятия, прежде всего, должны обеспечивать повышение организационно-технического и социально-экономического уровня строительства, а также выполнение установленных плановых заданий при наиболее рациональных затратах тру-
довых, материально-технических и финансовых ресурсов и высоком качестве работ.
В общем случае все мероприятия технического развития группируются по следующим основным направлениям НТП:
- освоение строительства новых типов зданий и сооружений;
- применение новых конструкций и материалов;
- освоение выпуска новой продукции на подведомственных производственных предприятиях, изготавливающих различные строительные материалы;
