CC BY
47
Таблица б
Расчёт значений усредненного показателя_
Цена, руб. Себестоимость единицы, руб. Темпы изменения цены,% Темпы изменения себестоимости, % К, при m=1 К, при m=2 К, при m=3 К, при m=4
20 9,00 -4,76 - - - - -
19 6,15 -5,00 -31,67 6,33 - - -
18 5,20 -5,26 -15,45 2,93 4,83 - -
17 4,73 -5,56 -9,13 1,64 2,27 3,55 -
16 4,44 -5,88 -6,03 1,03 1,33 1,83 2,87
15 4,25 -6,25 -4,28 0,68 0,85 1,099 1,52
14 4,11 -6,67 -3,19 0,48 0,58 0,72 0,93
14 4,01 0,00 -2,47 0 0,85 0,77 0,85
13 3,93 -7,14 -1,97 0,28 0,62 0,55 0,59
12 3,87 -7,69 -1,61 0,21 0,24 0,41 0,43
Применение методики оценки предельных затрат с введением предложенных параметров и коэффициента является целесообразным практически для всех предприятий и может служить надёжным сигналом
для руководителей, что позволит разработать соответствующее эффективное решение, не дожидаясь снижения показателей деятельности предприятия, т.е. меры будут приняты своевременно.
УДК 330.332
ИННОВАЦИИ И ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
М.В. Пешкова
Национальный исследовательский Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Рассматриваются вопросы, связанные с необходимостью внедрения инноваций в жилищное строительство. Показано, что ключевым моментом является повышение инвестиционной привлекательности. Рассмотрены физические свойства объектов строительства в разрезе инвестиционной проработки. Установлено, что в конкретном объекте недвижимости можно удовлетворять различные интересы, реализуя инвестиционные цели и предпочтения различных участников инвестиционно-строительного проекта. Ил. 5. Табл. 1. Библиогр. 15 назв.
Ключевые слова: инновации; инвестиционная привлекательность; объект жилищного строительства; участники инвестиционного проекта.
INNOVATIONS AND INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF HOUSING BUILDING M.V. Peshkova
National Research Irkutsk State Technical University, 83, Lermontov St., Irkutsk, 664074.
The article deals with the questions related to the necessity to introduce innovations in housing building. It is shown that the key point is to increase the investment attractiveness. The author examines physical properties of construction objects in the context of investment developmental work. It is established that a specific real estate object can satisfy various interests, realizing the investment objectives and preferences of the different participants of an investment and building project.
5 figures. 1 table. 15 sources.
Key words: innovations; investment attractiveness; object of housing building; participants of an investment project.
Наличие возможности улучшения жилищных условий - важный показатель повышения благосостояния населения, предпосылка социальной и экономической стабильности государства. Поэтому решение
жилищной проблемы граждан является одним из приоритетов государственной политики Российской Федерации. В годы экономических реформ и последующие периоды обеспечение жильём стало значительно
1 Пешкова Мария Витальевна, ассистент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 405412, e-mail: [email protected]
Peshkova Maria, Assistant of the chair of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 405412, e-mail: [email protected]
отставать как от достигнутых в прежние годы темпов, так и от общемировых стандартов. Приобретя общегосударственный масштаб, данная проблема была определена важнейшей для решения Правительством РФ, и в 2002 г. стартовал национальный проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России».
Данный проект значительно скорректировали общие негативные тенденции. Идея доступности жилья для большей части населения страны на практике далека от получения высоких положительных результатов как по причине кризиса в строительной сфере, так и ввиду неплатёжеспособности граждан. Вместо оптимистичных оценок в виде стагнации показателей или медленного роста, имеющиеся данные свидетельствуют лишь о спаде в сфере жилищного строительства.
В настоящее время низкий уровень доступности жилья для большинства граждан является ничем иным, как следствием существующего системного кризиса в строительной сфере. При этом изменение тенденции на противоположную не возможно осуще-
ствить в течение относительно короткого периода времени. Для активизации роста строительства постоянно необходимы заделы для реализации новых эффективных проектов. Но в результате кризиса строительные организации ещё больше утратили потенциал нового строительства, ставя в первую очередь цель завершить начатые объекты и предотвратить собственное банкротство. После завершения кризисного периода и увеличения платёжеспособности граждан спрос на жильё будет очень высоким. Но вопреки этому заделы под новое строительство практически не разрабатываются.
Ключевой проблемой является высокая непрозрачность как рынка в целом, так и структуры стоимости возводимой недвижимости. Банковский сектор и иные финансовые институты по-прежнему не оперируют бизнес-планами и технико-экономическими обоснованиями инвестиционных проектов жилищного строительства, где предложена степень детализации и уровень проработки, достоверно отражающие состав и структуру использования денежного капитала [1, 2].
Особенности инвестиционно-строительной деятельности
Особенности, сняп^нные С общими производственными процессами
Капиталоемкость - необходимость высоких единовременных инвестиций для организации, строительных работ с отнесением вопросов возврата капитана а будущее
Нестационароность - временный характер размещения производственных мощностей и неоднородность строительного производства и характера конечной строительной продукции
Необходимость ны сокопрофесс ионал ьного управления объектами из-за высокой сложности системы обеспечения и синхронизации работ, разнесенных во времени, и привлечения различных соисполнителей работ в вцце подрвд-ных, субподрядных организаций
Технологическая взаимоувязанное™ всех стадий строительства, высокие требования к начальной подготовке работ в виде создания производственно-бытовых зданий, административных, складских объектов, временных дорог
Неустойчивость в течение отчетного периода реализуемых строительно-мон тажных работ по темпам, сложности, объемам, видам, что затрудняет прогнозирование ресурсного Обеспечения
Особые риоии реализации работ в виде: риска физического повреждения в результате природных, техногенных факторов: ответственности перед третьими лицами, финансовые риски из-за нехватки средств на этапа* работ; экономические риски и др.
Объективная необходимость учета факторов климата, времени годэ при про извещетее строительно-монтажных работ, как следствие учета данных фаетю-рое в проектной документации, ресурсном обеспечении
Особенности, Снизанные С
типами строительства
Создание промышленных объектов строительства, требующих
реализации сложных пусчонб ладонных работ Создание объектов инфраструктуры, водного хозяйства, линий электропередач, сельхозкиначепш, имеющих крайне высокие сроки окупаемости
Создание объектов социально-бытового и жилищного назначения с учетом необходимости обеспечения относительно низкого уровня цен
на конечную продукцию
Рис. 1. Отличительные характеристики инвестиционно-строительной деятельности
Лишь высокая динамика роста цен на недвижимость, наблюдавшаяся до 2008 г., позволяла привлекать ссудные средства в проекты с непрозрачной структурой стоимости и платить за это соответствующую высокую цену. В условиях снижения рыночных цен на жильё до уровня, близкого к себестоимости, падения доходности строительного бизнеса и наличия по-прежнему необъективной структуры денежных потоков по конкретному проекту владельцы денежного капитала оказались не готовы к продолжению денежной экспансии, наблюдавшейся в прежние годы.
Особенности внедрения инноваций в жилищном строительстве обусловлены специфическими свойствами объектов строительства, которые оказывают влияние не только на сам процесс создания жилой недвижимости, но и на структуру ресурсного обеспечения, к которому, прежде всего, относятся инвестиции. Рынок объектов строительства и их оборот -это важнейший сектор экономики, представляющий собой совокупность участников различных стадий инвестиционно-строительной деятельности, объектов недвижимости, процессов осуществления строительно-монтажных работ и операций потребления, обмена, управления фондами недвижимости.
Современное строительство должно не только превзойти достигнутые ранее темпы ввода жилья, но и войти в совершенно новую фазу устойчивого развития с соответствующим уровнем технологий, параметрами энергоэффективности, экологичности, комфорта проживания. Внедрение инноваций именно в жилищном строительстве можно рассматривать как основу инновационного развития региона при условии, что объём
инвестирования должен находиться в пределах приемлемой итоговой стоимости строительной продукции для потребителя.
Отличительные характеристики строительной деятельности (рис. 1) определяют и особый характер факторов инвестиционной привлекательности строительных объектов, строительно-монтажных работ и услуг [3, 4, 5].
Среди учёных и практиков существует различное понимание объекта строительства, по поводу которого ведутся дискуссии и разрабатываются научные положения, методы создания и эксплуатации и др. [3, 4, 6]. Жилищное строительство имеет отличительные признаки по отношению к другим объектам, например, к объектам инфраструктуры (дороги, промышленные здания, объекты социально-культурного назначения и т.д.). В тех или иных случаях исследователь определяет для себя, какими уникальными признаками обладает предмет изучения.
Что же представляют собой объекты строительства? В первую очередь обратимся к действующему гражданскому законодательству [7]. Группы объектов, включённых в юридическое понятие недвижимость можно представить следующим образом (таблица).
Как отмечается в исследовании [8], несмотря на законодательное закрепление определения недвижимости и недвижимого имущества, большинство учёных, работающих в этой области, считают необходимым выделить его существенные элементы, имея в виду, что законодательная трактовка слишком широка применительно к конкретному объекту исследования.
В целях установления чёткого понимания иссле-
Рис. 2. Сущность определения объектов строительства и недвижимости
Объекты, относящиеся к определению недвижимости
Отдельные объекты Сложные объекты
Все объекты, которые прочно связаны с землей, в том числе: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства Предприятия в целом как имущественный комплекс, в том числе: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; продукция и сырье; требования и долги; права на обозначения, выделяющие организацию, её услуги, работы и продукцию
Участки недр Другие исключительные права
Земельные участки -/-
Приравненные к недвижимости и подлежащие государственной регистрации морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты -/-
Иные предметы, наделённые статусом недвижимости по закону -/-
дуемой области отдельные исследователи предлагают разделять объекты строительства по ряду параметров и классов, в частности, по признакам материально-вещественной формы (рис. 2).
Данные подходы сами по себе не являются универсальными, и применение каждого требует собственной задачи и инструментария. Более того, применяя конкретное определение к объектам строительства, следует иметь в виду, что другие определения сущности объектов тесно взаимосвязаны и также дополняют друг друга.
Взгляд на объекты строительства с материально-вещественной формой является наиболее распространённым в практике [9]. Результаты строительства определяются как физические объекты, созданные на земельном участке неотделимо от него. Поэтому свойства объектов строительства, определяющие их материально-вещественную основу, являются фундаментальными и наряду с их ролью в удовлетворении потребности человека во многом определяют особенности объектов строительства как объектов инновационного, инвестиционного и экономического пространства (рис. 3).
Важным свойством объекта строительства является наличие нескольких взаимосвязанных, но требующих различного подхода к управлению характеристик. Это существование самого объекта в виде здания, сооружения, другого объекта, имеющего форму и созданное исключительно человеком, а также существование земельного участка, который не создан человеком и имеет, как правило, неограниченный срок су-
ществования (исключая территории, подвергающиеся разрушению вследствие техногенных факторов) [10, 11, 12].
В этом отношении именно здания и сооружения из-за изменяющихся во времени физических характеристик предъявляют наибольшие требования в части совершенствования используемого инструментария инвестиционной оценки. Следует отметить, что специфика объектов недвижимости в виде земельных участков также определяет свои требования к методологии обоснования структуры инвестиций, но с гораздо меньшей динамикой.
В свою очередь и инвестиционная привлекательность, и ценность объекта строительства могут заключаться в достижении различных целей инвесторов и собственников данного имущественного комплекса.
Так, исследователь Т.А. Велижанская определяет объекты строительства в качестве товара, источника дохода для собственника, источника финансовой устойчивости, предмета потребления, фактора (средства) производства [13]. Е.С. Озеров также считает, что объекты строительства выступают как экономическое благо и выполняют определённые функции [14] (рис. 4). Близкую по смыслу классификацию роли строительной продукции в финансовой системе даёт Н.Ю. Яськова [15]. По её мнению, строительная продукция выступает как: статья расходов и источник доходов; залоговое обеспечение кредита и материальное обеспечение эмиссии ценных бумаг; разновидность взносов в совместную деятельность; форма сбережения накоплений резидентов и нерезидентов, юридических
Фиксация объекта в пространстве
Определяется принадлежность к конкретному рынку, что в свою очередь определяет конкретное позиционирование объекта для конкретной категории инвесторов, соответствующие потенциальные инвестиции, их размеры, сроки, ожидания по доходности, конечные цели
Уникальность каждого объекта
О
Необходимость осуществления новых расчетов и инвестиционных обоснований при реализации каждого нового объекта строительства
Ф
Инерционность стоимостных характеристик
Сохранение и даже рост инвестиционной стоимости и привлекательности объекта с течением времени в силу отсутствия утраты стоимости земельных участков, инфраструктуры других свойств при одновременной утрате стоимости здания, сооружения. Возможность придания стоимости в целом объекту при осуществлении ремонта, реконструкции без необходимости полного цикла осуществления строительных работ
аз ш
I-
о
д ц
а> н з о о.
о
0
1 I
о ю о о
о о со ш * о со
о
О Ю
т О
и
х =£
^ со о =г
0 о
й о
41
1 §
X X
К Ь
Рис. 3. Физические свойства объектов строительства в разрезе инвестиционной проработки
Финансовый (инвестиционный) актив
Товар, приобретаемый для последующих спекулятивных целей
Капитал в вещной форме, приносящий прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческое строительство)
Средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, в т.ч. закладные, ипотечные ценные бумаги и др)
Предмет потребления (бездоходный) -
ресурс для личного или общественного пользования
\ \
\ Жилая недвижимость, включая приусадебные земельные участки или \ садоводство
Земпв и строения медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений
Реальный актив - ресурс (фактор производства) для производства товаров, услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческая недвижимость, а том числе производственная, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы организаций и др
Рис. 4. Экономические функции объектов строительства
и физических лиц, гораздо в меньшей степени подверженная обесцениванию; база налогообложения, легко поддающаяся учёту и контролю. При этом финансы обслуживают процесс возникновения недвижимости как объекта собственности, потребляемого в относительно длительном периоде времени, её хозяйственный оборот и процессы воспроизводства (рис. 5).
Так, исследователь Т.А. Велижанская определяет объекты строительства в качестве товара, источника дохода для собственника, источника финансовой устойчивости, предмета потребления, фактора (средства) производства [13]. Е.С. Озеров также считает, что объекты строительства выступают как экономическое благо и выполняют определённые функции [14] (рис. 4). Близкую по смыслу классификацию роли строительной продукции в финансовой системе даёт Н.Ю. Яськова [15]. По её мнению, строительная продукция
выступает как: статья расходов и источник доходов; залоговое обеспечение кредита и материальное обеспечение эмиссии ценных бумаг; разновидность взносов в совместную деятельность; форма сбережения накоплений резидентов и нерезидентов, юридических и физических лиц, гораздо в меньшей степени подверженная обесцениванию; база налогообложения, легко поддающаяся учёту и контролю. При этом финансы обслуживают процесс возникновения недвижимости как объекта собственности, потребляемого в относительно длительном периоде времени, её хозяйственный оборот и процессы воспроизводства (рис. 5).
При восприятии объекта жилищного строительства в качестве объекта экономического пространства важной особенностью является государственное регулирование инвестиционно-строительной деятельности в силу того, что это ключевая сфера производства
Объект инвестирования
Источник расходов
X
Залоговое обеспечение кредита
--\
База на-логооблажения
Вид взносов в совместную деятельность
Стабилизатор финансово-кредитной системы
Форма сбережения накоплений
Рис. 5. Роль строительной продукции в разрезе финансовой системы
в экономике относительно вклада в валовой внутренний продукт и значительный ресурс решения общественных и социально значимых задач. В этом отношении государство может влиять на такие направления, как:
- обеспечение земельными участками под жилищное строительство;
- контроль эксплуатации и использования земельного фонда с точки зрения эффективности расселения, плотности;
- инфраструктурное обеспечение территорий;
- стимулирующие методы налогообложения;
- методы освоения государственных капиталовложений;
- принудительные меры изъятия земель.
Важной особенностью оперирования объектами
жилищного строительства как объектами инновационного пространства является то, что при рассмотрении конкретного объекта возможно удовлетворение интересов и предпочтений различных групп участников инвестиционно-строительной сферы: арендаторов и арендодателей, жильцов и работников коммунальных служб, собственников объекта и представителей власти. Это, в конечном итоге, приводит к реализации инвестиционных целей.
Таким образом, разные подходы к оценке значения инноваций для объектов жилищного строительства и роли готовой продукции для владельца, потребителя, пользователя, несомненно, обуславливают факторы инвестиционной привлекательности объекта строительства.
Библиографический список
1. Зубченко Е. Притоку инвестиций мешает непрозрачность российских компаний // Новые известия. 2010. 21 сентября.
2. Строители осуждают собственную непрозрачность // РИА РосБизнесКонсалтинг «РБК Недвижимость». 2010. 12 июля. 3 Моисеенко Н.А. Разработка строительной части инвестиционного проекта. М.: Изд-во ГУУ, 2005.
4. Серов В.М., Нестерова Н.А., Серов А.В. Организация и управление в строительстве. М.: Академия, 2008.
5. Экономика строительства: учебник / под общей ред. И.С. Степанова. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Юрайт-Издат, 2002.
6. Гальперина З.М., Добромыслова С.А. Научно-теоретические положения по созданию системы экономического управления строительными организациями в форме корпоративных объединений // Зарубежный и отечественный опыт в строительстве: ОИ/ ВНИИНТПИ. 2006. С. 1-32.
7. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ в ред. от 09.02.2009.
8. Руднев А. В. Стратегия управления недвижимым имуществом: монография. М.: Юго-Восток-Сервис, 2006.
9. Лившиц В.Н., Лившиц С.В. Макроэкономические теории,
реальные инвестиции и государственная российская экономическая политика. М.: Изд-во ЛКИ, 2008.
10. Очерки экономической науки. Актуальные проблемы. Ч.
11. / под общ. ред. Н.Ю. Яськовой. М.: Изд-во КЦ МАГМУ, 2006.
11. Перегудов Ф.И., Тарасенко Ф.П. Введение в системный анализ. М.: Высш. шк., 1989.
12. Пешков В.В. Потенциал развития как основа формирования стратегии управления инвестиционно-строительной сферой // Вестник ИрГТУ. 2008. № 2. С 57-61.
13. Велижанская Т.А. Методические основы повышения эффективности управления региональным рынком недвижимости: дис. ... канд. экон. наук.: 08.00.05. Тюмен. гос. ун-т. Тюмень, 2004.
14. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости: учебное пособие. СПб.: Изд-во «МКС», 2003.
15. Финансы и кредит в строительстве: учебное пособие / под ред. проф., д-ра экон. наук. Н.Ю. Яськовой. М.: Изд-во МГСУ, 2008.
УДК 338.432.003.13
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ
i 2 3
А.А. Самотаев , Ю.А. Дорошенко , Э.Х. Таипова
1Уральская государственная академия ветеринарной медицины, 457100, г. Троицк, Челябинская область, ул. Гагарина, 13. 2Челябинская государственная агроинженерная академия, 454080, г. Челябинск, пр. Ленина, 75.
3 Челябинский институт (филиал) Российского государственного торгово-экономического университета, 454000, г. Челябинск, ул. Орджоникидзе, 50.
Обосновывается необходимость использования совокупности технологических, технических и финансово-
1Самотаев Александр Александрович, доктор биологических наук, профессор кафедры биологии и экологии, тел.: (351) 6323680, е-mail: [email protected].
Samotaev Alexander, Doctor of Biology, Professor of the Department of Biology and Ecology, tel.: (351) 6323680, e-mail: [email protected].
2Дорошенко Юрий Анатольевич, кандидат экономических наук, доцент, заведующий кафедрой экономики и организации сельскохозяйственного производства, тел.: (351) 266654В, 89080504154, e-mail: [email protected] Doroshenko Yury, Candidate of Economics, Associate Professor, Head of the Department of Economics and Organization of Agricultural Production, tel.: (351) 2666548, 89080504154, e-mail: [email protected]
3Таипова Эльвира Хаерсламовна, старший преподаватель кафедры экономики и управления на предприятии, тел.: (351) 2Э71В66, 89085721243, e-mail: [email protected]
Taipova Elvira, Senior Lecturer of the Department of Economics and Management at the Enterprise, tel.: (351) 2Э71В66, 89085721243, e-mail: [email protected]
