CC BY
20
УДК 330.332
АРЕНДНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ВОВЛЕЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ
© М.В. Матвеева1, К.С. Просвирин2
Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Приоритеты развития экономики России предполагают дальнейшее освоение территорий Сибири и Дальнего Востока. Рассмотрены вопросы вовлечения земельных ресурсов для реализации инвестиционно-строительных проектов. Целевая управленческая установка может быть реализована только посредством управления, сущность которого определена как обеспечение максимально возможного уровня рациональности деятельности. Показано, что одной из составляющих технологии вовлечения земельных ресурсов являются арендные механизмы. Обоснована взаимосвязь экономических интересов участников инвестиционно-строительной деятельности и общественной полезности предлагаемой технологии. Пополняя бюджеты всех уровней, арендные платежи позволяют решать не только специальные задачи, но и инвестировать развитие недвижимости. В рамках рассматриваемой технологии конкретизировано единство управленческих решений и осуществляемого на их основе выбора того варианта использования, который и должен привести к получению максимального эффекта. Ил. 3. Библиогр. 8 назв.
Ключевые слова: земельные ресурсы; инвестиционно-строительный проект; развитие территорий; арендные механизмы; экономические интересы; общественная полезность; эффективность.
LEASING MECHANISMS OF LAND RESOURCES INVOLVEMENT IN INVESTMENT AND CONSTRUCTION PROJECTS IMPLEMENTATION M.V. Matveeva, K.S. Prosvirin
Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
Development priorities of the Russian economy imply further development of the territories of Siberia and the Far East. The article deals with the issues involving land resources for the implementation of investment and construction projects. The target managerial purpose can only be implemented through management, whose essence is defined as ensuring the highest possible level of rational activity. Leasing mechanisms are shown to be one of the components of the technology of land resource involvement. The interrelation of economic interests of the participants of investment and construction activities and the social utility of the proposed technology is substantiated. Supplementing the budgets of all levels the lease payments enable the solution of specific problems as well as investment into real estate development. Within the technology under consideration the author specifies the unity of the managerial decisions and the choice of the use variant that is performed on their basis and should lead to the maximum effect. 3 figures. 8 sources.
Key words: land resources; investment and construction project; territory development; lease mechanisms; economic interests; social usefulness; efficiency.
Создание благоприятных условий (качества) жизни населения является главной целью программы социально-экономического развития (ПСЭР) любого региона. Согласно ПСЭР это, в первую очередь, наличие рабочих мест для собственных граждан, гарантированные качественные услуги здравоохранения и социального обеспечения, доступное жилье и т.д. Наличие возможности улучшения жилищных условий - важный показатель ПСЭР, указывающий на повышение благосостояния населения и признак социальной и экономической стабильности государства.
В годы экономических реформ и последующие периоды обеспечение жильем стало значительно отставать как от достигнутых в прежние годы темпов, так и от общемировых стандартов [1-5]. Рынок недвижимости является своеобразным индикатором состояния экономики. Решение этого вопроса особенно актуаль-
но для целей инновационного развития территорий Сибири и Дальнего Востока.
На рис.1 представлена обобщённая схема управления государственной (федеральной и региональной) недвижимостью, в том числе и земельными ресурсами.
Как известно [1,2,5], планирование предстоящих расходов для реализации инвестиционно-строительных проектов осуществляется с помощью подготовки сметных расчетов на проектные, строительные, ремонтные, реконструкционные, ликвидационные и другие работы.
Полная стоимость реализации проекта в российских условиях для инвестора, как правило, является более высокой, чем скалькулированная в сметных расчетах. И причиной этого являются не погрешности, возникающие из-за роста цен на ресурсы, и действия
1-
Матвеева Мария Витальевна, кандидат экономических наук, доцент, докторант. Matveeva Mariya, Candidate of Economics, Associate Professor, Doctoral Candidate.
2Просвирин Кирилл Сергеевич, аспирант, e-mail: eunexpert@istu.edu Prosvirin Kirill, Postgraduate, e-mail: eunexpert@istu.edu
Механизм управления федеральной и региональной недвижимостью
Купля -продажа
Хозяйственное ведение
Аренда
1 г 1----, '----1 1 1
Правовые механизмы 1 1 Экономические механизмы 1 1 Организационные механизмы
Оперативное управление
Г
Социальная направленность _] г_
Бюджетная обеспеченность _][_
Доход от аренды федеральной и региональной недвижимости
Граница системы исследования
Рис.1. Обобщённая схема механизмов управления недвижимостью
других подобных факторов, а неучитываемый или не-транспарентный характер части затрат, которые в итоге, тем не менее, оплачивает инвестор.
Основные ценообразующие факторы строительства жилой недвижимости представляют собой стоимость земли, строительно-монтажных работ, сдачи объекта в эксплуатацию, заключения всех договоров с энергоснабжающими и коммунальными организациями, доля которых также значительно велика [5]. И эти статьи затрат непрерывно растут, тем самым увеличивая инвестиционную стоимость строительных проектов.
Обобщая фактически сложившиеся результаты деятельности и выводы экспертов [1, 5-7], выделим в частности следующие аспекты, критически влияющие на стоимость жилой недвижимости: проблемы землепользования (отвода, оплаты земельного ресурса, изменение целевого назначения земли); отсутствие генпланов развития территорий, правил землепользования и застройки.
Следует отметить, что недостаточный учет факторов стоимости проекта возникает уже на стадии проработки концепции реализации строительного проекта и выделения земельного участка. Так, на практике сложилось два метода подготовки реализации инвестиционно-строительных проектов:
1) выкуп прав аренды земельного участка с последующим строительством на нем нового объекта или реконструкцией существующего;
2) заключение инвестиционного контракта.
В основе регулирования земельных отношений для целей капитального строительства в современных условиях лежит частная собственность. Наличие эф-
фективно функционирующего земельного рынка свидетельствует о чётко установленных правилах в этом вопросе со стороны государства, что пока не является общим правилом для отдельных регионов и страны в целом. Причины недостаточного развития рынка земельных ресурсов в России приведены на рис. 2. При этом следует учитывать, что участники инвестиционно-строительной деятельности принимают решения, в том числе и в сфере земельных взаимоотношений, сообразно собственным экономическим интересам, основываясь на принципе синхронизации экономических интересов.
Эффективно функционирующий рынок земельных ресурсов и возможность осуществления сделок на этом рынке имеет и общественную полезность. Общественная полезность заключается в целевой направленности смены владельца земельного участка (собственника участка) исходя из предполагаемого более эффективного использования земельного участка. Участники рынка, вступая в отношения купли-продажи, аренды земельного участка по правилам, установленным законом, конкретизируют условия договора сообразно собственным экономическим интересам, что в итоге направлено на развитие отдельных территорий, региона и страны в целом. Такой рынок характеризуется тем, что участники рынка сами устанавливают конкретные условия договора, учитывая назначение и специфические параметры участка, собственные экономические интересы, действуя при этом строго в рамках существующего законодательства. Существенным регулятором развития рынка земельных ресурсов выступает цена земельного участка (в т.ч. аренды земельного участка).
Рис.2. Земельные ресурсы и инвестиционно-строительные проекты
Несмотря на то что выделение земельного участка и оформление прав на него является основополагающим этапом для реализации проектов строительства, в настоящее время отсутствуют обоснованные методики и нормативы определения условий предоставления земельного участка, в т.ч. продолжительности оформления прав на землю. В действующих строительных нормативах инвестиционный процесс не рассматривается как целостная система, а следовательно, не учитываются все его составляющие. Сложилась ситуация, когда методы в области организации строительства не соответствуют, а во многом и противоречат требованиям развития рыночных отношений в области инвестиционно-строительной деятельности.
Определяя теоретические предпосылки расчета величины выплат инвестора при выкупе прав аренды земельного участка, отметим, что они по своей стоимости должны быть равны рыночной стоимости площадей в готовом объекте, передаваемых инвестором городу в случае заключения инвестиционного контракта. И причина в том, что это варианты реализации одного и того же экономического явления - выплаты стоимости прав аренды земельного участка, предоставляемого под строительство. Однако анализ применения существующих методик определения стоимости выкупа прав аренды не отражает рыночной стоимости рассматриваемых прав. По существу это серьезно деформирует процесс обоснования инвестиционной стоимости проекта и создает предпосылки для снижения привлекательности проекта и искажения расчетов инвесторов.
В связи с особенностями хозяйственного оборота земельных ресурсов и спецификой ценообразования на землю особую значимость приобретают арендные отношения в сфере недвижимости, Земельные ресурсы не подлежат девальвации, как это характерно для зданий, строений, сооружений, что обуславливает зачастую нежелательность для собственника продажи даже с учетом высокого уровня цен на землю. Кроме того, они по-прежнему в основном находятся в государственной собственности и ускорение их оборота становится актуальной задачей.
Вместе с тем, анализ практики, а также существу-
ющих нормативно-правовых актов свидетельствует о том, что именно на стадии проработки организации строительства, и в частности земельных отношений, возникает наибольшее количество факторов, обусловливающих эффективность инвестиционных проектов. В этом отношении обратимся к законодательным актам в области земельных отношений. Среди документов, принятых на федеральном и региональном уровнях за последние 5 лет, выделим следующие:
1. В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, на аукционах.
2. В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2004 № 141-ФЗ в Налоговый кодекс добавлена глава 31 «Земельный налог», в которой в ст. 396 установлено: в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока (коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок) строительства, начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки и вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Аналогичные коэффициенты (2 и 4) используются и при определении арендной платы за земельные участки, предоставленные под жилищное строительство в г. Иркутске.
Необходимо отметить, что в Гражданском и Земельном кодексах РФ предусмотрена ответственность за неосвоение земельных участков под строительство более 3-х лет, вплоть до изъятия земельных участков. А это в свою очередь может отрицательно повлиять на инвестиционный проект, если он действительно по объективным для инвестора причинам, например из-за оформления документов, не был начат.
3. В соответствии с Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»:
3.1. Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ: В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
3.2. До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В г. Иркутске практически все земельные участки до 1 марта 2007 г. были оформлены в аренду.
3.3. Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
- в размере не менее двух с половиной процентов
от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Значительно увеличилась арендная плата за землю у арендаторов земельных участков, предоставленных под жилищное строительство без аукционов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта в 2009-2010 гг. Например, в Свердловском районе г. Иркутска за земельный участок площадью 2,5 га арендная плата в 2008 г. составляла 2,6 млн руб., в 2009 г. - 7,2 млн руб., в 2010 г. - 7,2 млн руб.
4. В соответствии с Федеральным законом от 17.04.2006 № 53-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Ограничения по развитию арендных отношений можно разделить на две группы: ограничения, связанные с самими объектами недвижимости, и ограничения, связанные с арендными отношениями (рис. 3).
Рис. 3. Ограничения по развитию арендных отношений
В соответствие с законом Иркутской области от 21.12.2006 № 99-ОЗ «Об отдельных вопросах использования и охраны земель в Иркутской области» полномочия по предоставлению земельных участков под строительство, в том числе под жилищное, в г. Иркутске перешли к Правительству Иркутской области. Об эффективности данного Закона можно судить по статистике: с 01.01.2007 г. по 25.03.2010 г. в г. Иркутске предоставлен под жилищное строительство 1 земельный участок площадью 2052 кв.м. Для сравнения, для целей, не связанных со строительством, Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска в 2009 г. продано на торгах 90 земельных участков.
Следует отметить, что на данный момент жилищное строительство в г. Иркутске осуществляется:
1) на земельных участках, ранее отведенных администрацией г. Иркутска, - до 2007 г. (170 договоров аренды земельных участков площадью 174 га);
2) на земельных участках, которые выкуплены в собственность и на которых изменено разрешенное использование (за 2009 г. вынесено 129 распоряжений Комитета по управлению муниципальным имуществом об изменении разрешенного использования земельных участков).
5. В соответствии с Федеральным законом от 27.12.2009 № 343-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее, чем до 1 января 2012 года, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, с учетом результатов публичных слушаний.
Тем не менее, затраты, обусловленные факторами аренды или покупки земли, являются не единственными при оформлении земель для строительства. Существует и ряд вопросов организационного характера.
В г. Иркутске утверждение Правил землепользования и застройки планировалось до 31.07.2010 г. До данного срока администрация г. Иркутска не имела права изменять разрешенное использование земельных участков, предусматривающее жилищное строительство.
Комитет по градостроительной политике при под-
готовке ответов по формированию земельных участков для предоставления под капитальное строительство руководствуется генеральным планом г. Иркутска, утвержденным Решением Городской Думы от 28.06.2007 г. № 004-20-390583/7, на соответствие:
- градостроительному зонированию территории,
- зонам охраны объектов археологии,
- зонам охраны памятников истории и культуры,
- санитарно-защитным зонам предприятий, инженерных сооружений,
- водоохранным зонам и т.п.,
а также с учетом:
- наличия капитальных строений (и такие обращения направляются в Комитет по градостроительной политике),
- наличия инженерных коммуникаций,
- наличия прав третьих лиц,
- формирования земельных участков для предоставления по ранее поданным заявлениям.
Итак, проведенный анализ содержания и сущности арендных отношений в сфере недвижимости позволил установить следующее:
1. Экономические интересы являются важнейшей составляющей повышения эффективности функционирования рынка земельных ресурсов.
2. Аренда недвижимости, находящейся в государственной собственности (федеральной и муниципальной), является значительным, воспроизводимым и стабильным источником доходов бюджетов всех уровней при условии обеспечения паритета экономических интересов сторон арендных отношений. Пополняя бюджеты всех уровней, арендные платежи позволяют не только решать специальные задачи, но и инвестировать развитие недвижимости. Исчерпание потенциала созданных фондов в прошлые десятилетия не позволяет получить существенного пополнения и расширения бюджетной базы за счет активизации арендных механизмов.
3. Высокий уровень неопределенности динамических характеристик арендных отношений предопределяет необходимость учета их особенностей в механизмах управления. Логика их формирования исходит из идентификации арендных механизмов как с экономической, так и с управленческой точки зрения, задающей целевую ориентацию основной экономической характеристике арендных отношений - арендной плате. Последняя должна быть равнодействующей экономических интересов участников арендных отношений.
Статья публикуется в рамках выполнения гранта Президента РФ для государственной поддержки молодых российских учёных МК-7049. 2013.6.
Библиографический список
1. Пешков В.В. Методологические основы управления экономическим потенциалом развития инвестиционно-строительной сферы: дис. ... д-ра эконом. наук. Иркутск, 2006. 315 с.
2. Сидоренко В.И., Пешков А.В. К вопросу инвестиционного обеспечения жилищного строительства // Вестник экономической интеграции. 2012. №4. С.162-171.
3. Пешков В.В., Токарева К.А. Управление развитием недвижимости: инновационный подход // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2012. № 2. С.28-34.
4. Матвеева М.В. К вопросу целевой фокусировки инвестиционно-строительной деятельности в современных условиях развития национальной экономики // Известия ВУЗов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2013. №1. С.46-55.
5. Пешкова М.В. Обоснование структуры стоимости жилищного строительства в оценке его инвестиционной привлекательности: дис. ... канд. эконом. наук : 08.00.05. Иркутск, 2010. 164 с.
6. Яськова Н.Ю. Эволюция процессов развития инвестиционно-строительной деятельности // Известия ВУЗов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2012. №1. С.44-55.
7. Пешков В.В. Модернизация национальной экономики и
развитие инвестиционно-строительной сферы // Известия ВУЗов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2011. №1. С.20-27.
8. Матвеева М.В. К вопросу целевой фокусировки инвестиционно-строительной деятельности в современных условиях развития национальной экономики // Известия ВУЗов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2013. №1. С.46-55.
УДК 336.717
РОЛЬ ФИНАНСОВО-КРЕДИТНЫХ ИНСТИТУТОВ В ИНВЕСТИЦИОННОМ РАЗВИТИИ РЕГИОНА
л
© Л.В. Нефедьева1
Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Рассмотрена сущность инвестиционного процесса при участии финансово-кредитных институтов (ФКИ); обозначены основные направления инвестиционных процессов, в которых участвуют банковские структуры. Дано описание экономического содержания банковских инвестиций в микро- и макроэкономических аспектах, а также важнейшие направления взаимодействия банковского и реального секторов. Сформулирована роль ФКИ в инвестиционной деятельности в целом в России и в Иркутской области в частности. Табл. 1. Библиогр. 8 назв.
Ключевые слова: инвестиционный процесс; банки; банковские инвестиции; макроэкономические, отраслевые и региональные внутрибанковские факторы.
FINANCE AND CREDIT INSTITUTIONS ROLE IN REGIONAL INVESTMENT DEVELOPMENT L.V. Nefedyeva
Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
The article considers the essence of the investment process through finance and credit institutions. It outlines the major courses of the investment processes with banking structure involvement. A description is given to the economic content of bank investments in micro- and macro-economic aspects as well as to the most important interaction areas of banking and real sectors. The role of the finance and credit institutions in investing activity as a whole and in the Irkutsk region in particular is formulated. 1 table. 8 sources.
Key words: investment process; banks; bank investment; macroeconomic, sectoral and regional intrabank factors.
Деятельность коммерческих банков на рынке инвестиционных услуг включает в себя совокупность мероприятий, которые направлены на разработку стратегии и тактики по управлению инвестиционным портфелем в целях увеличения прибыльности банковских операций, а также поддержания допустимого уровня риска по банковским операциям и ликвидности банка. Коммерческие банки относятся к самым заинтересованным финансовым институтам в стабильной экономической среде, но, с другой стороны, устойчивость экономического развития, как страны, так и региона, зависит от степени надежности банковской системы.
Основными направлениями инвестиционного процесса коммерческого банка являются:
1) мобилизация средств на основные цели;
2) предоставление кредитов инвестиционного характера;
3) вложение средств в ценные бумаги, паи, долевое участие.
Перечисленные направления связаны между собой, так как, мобилизуя капиталы и иные свободные денежные средства, коммерческие банки формируют свои ресурсы. При этом объем и структура банковских операций определяют основные факторы воздействия на кредитные и инвестиционные портфели банков, которые, в свою очередь, определяют возможность инвестиционной деятельности банков.
Следует иметь в виду, что банковские инвестиции имеют собственное экономическое содержание. Инвестиционную активность в микроэкономическом аспекте, с точки зрения банка как экономического субъекта, можно рассматривать как деятельность, в процессе которой банк выступает в качестве инвестора, вкладывая свои ресурсы на срок в создание или приобретение реальных и покупку финансовых активов для извлечения прямых и косвенных доходов.
Вместе с тем, инвестиционная деятельность банков имеет и иной аспект, связанный с осуществлением их макроэкономической роли как финансовых по-
1 Нефедьева Лидия Викторовна, доцент кафедры мировой экономики, тел.: 89148839590. Nefedyeva Lidiya, Associate Professor of the Department of World Economy, tel.: 89148839590.
