Характеристика и критика существующих теорий ипотечного жилищного кредитования Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

которые могут быть одинаково успешно применены как для кратко- и среднесрочных, так и для стратегических прогнозов оптимального развития конкурентоспособных отраслей региональной экономики. Найденная таким образом стоимость конкретного проекта определяет прогнозную оценку его будущей стоимости и позволяет исследовать проекты на устойчивость по отношению к инфляции, неточности исходных данных и другим факторам риска в условиях неопределенности, присущим рыночной экономике.

ЛИТЕРАТУРА.

1. Ворожейкин А.Ю., Медведев A.B., Семенкин Е.С. Автоматизированное рабочее место инвестиционного аналитика. М.: ВНТИЦ, 2006.

2. Губанов С. Промышленная политика и государство // Экономист. 2004. № 7.

3. Медведев A.B. Моделирование стратегии социально-экономического развития региона на основе мезоэкономического подхода и оптимизационной математической модели // Вестник Красноярского госуниверситета. Серия «Физико-математические науки». 2006. № 1.

4. Медведев A.B., Победаш П.Н. Параметрический анализ модели реальных инвестиций без ограничений на спрос с помощью дискретного принципа максимума // Вестник университетского комплекса. 2005. Вып. 4(18).

F 5. Медведев А.В., Победаш П.Н. Решение многошаговой задачи линейного программирования мето-и дом последовательных приближений / Программа для ЭВМ // Свидетельство о регистрации в Роспатенте №2004611491 от 17.06.2004.

П и

^ 6. Медведев А.В., Победаш П.Н. Теоретический анализ задачи оптимального планирования иннова-

^ ционных проектов // Вестник университетского комплекса. 2005. Вып. 6(20).

7. Ногин В.Д., Протодьяконов И.О., Евлампиев И.И. Основы теории оптимизации. М.: Высшая школа,

0 1984. Ь

ГУ -

♦ МУСАЕВА М.А.

R ХАРАКТЕРИСТИКА И КРИТИКА СУЩЕСТВУЮЩИХ ТЕОРИЙ

1 ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

ф -

о

>

о В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования

| [1].

® Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских стра-

о нах. Суть этой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном

^ рынке, переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти аген-

о тства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:

о

- переуступить их вторичным инвесторам;

£ - сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесто-

о рам такие неделимые пулы ипотек или же право участия (доли) в подобных пулах;

- выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

о Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распростра-

^ нение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных

® листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это

>| регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.

о Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей

ф

ц ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска.

§ Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме

о тех. Которые указаны в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством

о и органами банковского надзора.

В современной мировой практике наиболее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов, подробно рассмотренные в специальной литературе [1, 2]:

- традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;

- ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;

- ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;

- ипотечные займы с увеличением собственного капитала;

- ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с «шаровой выплатой», двухступенчатые.

В настоящее время в Российской Федерации существует множество способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье, но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большинстве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека.

Тем не менее, квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспективе им предстоит стать отправными точками для формирования и развития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования. Несмотря на немалое число вариаций этих систем, их можно классифицировать и выделить основные, так называемые квазиипотечные.

Классификацию существующих схем ипотечного кредитования на российском рынке недвижимости можно произвести по схожим признакам и выделить основные модели: [1, 2, 4].

1. Первая модель — долевое строительство и продажа жилья в рассрочку.

Данная схема, которую разработали строители, привлекательная, но рисковая. Толч- ^ ком для ее создания послужили два объективных фактора — сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования. о

В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется в среднем на сумму 3050% от стоимости покупаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения (жилье об- □

1П

□ ги

ходится дешевле на стадии строительства и при этом привлекаются «живые» деньги, а не суррогаты). Однако эту схему сопровождает ряд рисков, как криминального характера (ею умело пользовались мошенники), так и естественные — затягивание и не завершение строительства, инфляция. о

2. Эта схема представлена региональными программами с использованием бюджетных средств. £

Организуется фонд поддержки жилищного строительства, который является финансо- о вой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значитель- ^ ная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье х продают фонду. Вырученные средства составляют в среднем 50-60% цены нового. 20-25% о стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15-30% предос- § тавляется рассрочка. |

3. В этой схеме используются муниципальные жилищные облигации со сроком погашения 10 о лет. Заем

дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необходимый пакет облига-

ций, можно его обменять на квартиру.

4. Согласно этой модели предприятия предоставляют своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных процветающих предприятиях (таких как «Норильский никель», «Череповецкий металлургический комбинат» и др.), проводящих активную социальную и кадровую политику и проявляющих заботу о сохранении ценных кадров. Работ-

о

ники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длительный срок о (до 10-15 лет) в размере 70-80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20-30% они ^ оплачивают из своих накоплений. ^

5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается ва- ф риант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20-40% стоимости приобретаемого жилья. ^ Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополнительными обязательствами ® работников (относительно длительности работы на предприятии, иных условий по контрактам для ^ менеджеров высокой квалификации). ^ Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефицит долгосрочных ресурсов кредитова- о

ния. Из-за реальной угрозы потерять ликвидность банки проявляют сдержанность в осуществлении долгосрочных вложений за счет привлечения краткосрочных средств. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от 2 до 5 лет. Сегодня кредитование на эти сроки реально производится только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Если одна проблема связана со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то другая — отсутствие вторичного рынка закладных — возникает в результате неподготовленности отечественного законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования.

Залог недвижимости может быть высоколиквидным видом обеспечения кредитов. Но сегодня в России он не применяется. Остаются неясными многие налоговые аспекты. В частности, согласно главе 21 Налогового кодекса РФ, любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от продажи заложенной частным лицом недвижимости, банк вынужден платить в бюджет налог на добавленную стоимость. Соответственно эти расходы ведут к увеличению залоговых коэффициентов, т.е. той максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Помимо прочего, среди причин, тормозящих развитие ипотеки, необходимо отметить перестраховочную позицию банков, в частности Сбербанка РФ. Из тысяч желающих получить кредит только 100 становятся заемщиками, т.е. порядка 10% обращающихся. Средний размер кредита составляет 20 тыс. долл. США, средний возраст кредитора — от 30 до 45 лет, причем 82% заемщиков составили служащие, 13% — рабочие и 5% -пенсионеры. Условия кредитования: 10-13% в валюте, 22% в рублях, легальный (продекларированный) доход заемщика должен равняться не менее 15 тыс. руб. в месяц. Из остальных 4500 заявителей оценочно половину можно признать вполне надежными и платежеспособными клиентами, т.е. около 2000 как минимум потенциальных заемщиков упускается по причине их несоответствия каким-либо формальным требованиям.

Многие эксперты, однако, считают, что ипотека в России входит в стадию бурного роста.

По их мнению, уже в 2003-2005 годах развитие рынка ипотечного и потребительского кредитования добавит к росту ВВП примерно 0,3%, а в 2008 году процентный доход от ипотечного кредитования достигнет половины всех доходов в секторе розничного кредитования. Иными словами, нас ожидает ипотечный бум [4].

Но, как уже указывалось, полноценному развитию ипотечного кредитования в России препятствует большое количество факторов. Пока эти факторы, сдерживающие развитие ипотеки, не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.

Мы считаем, что основными сдерживающими факторами являются следующие:

- слабая информированность населения;

- низкая платежеспособность большей части населения;

- высокие издержки оформления ипотеки;

- несовершенство законодательной базы;

- отсутствие рефинансирования;

- финансовая несогласованность спроса и предложения на рынке жилья.

Большую роль в решении указанных этих проблем призван сыграть Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», принятый Государственной Думой 14 октября 2003 г., который регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам [3].

Однако, несмотря на принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах» и подготовку поправок к этому закону, пока еще рано говорить о функционировании в России системы рефинансирования ипотечных кредитов.

По своей сути выпуск ипотечных ценных бумаг является одним из способов секьюритизации активов. Однако отечественное законодательство подробно урегулировало результат секьюритиза-ции — ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), но не сам процесс.

Любая секьюритизация, в том числе предлагаемая Законом об ИЦБ, основывается на использовании только фондовых ценных бумаг.

Но при заимствовании западных правовых моделей всегда желательно учитывать особенности российской экономики, в частности, например, возможность рефинансирования следовало бы предоставить в отношении максимального круга обеспеченных ипотекой денежных требований.

Также нельзя никогда упускать из виду, что механизмы Закона об ИЦБ, равно как и любой другой секьюритизации, следует организовать таким образом, чтобы при их осуществлении издержки были минимальными.

Мы считаем, что решить задачу формирования рынка доступного жилья возможно только при условии динамичного и сбалансированного развития, как спроса, так и предложения жилья. Этот принцип зафиксирован и в перечне поручений Президента Российской Федерации по итогам заседания Президиума Государственного совета Российской Федерации 19 апреля 2005 г.

Анализ ситуации в плане доступности жилья в субъектах РФ показывает, что основными проблемами в области спроса на жилье являются низкие текущие доходы населения и небольшие денежные сбережения. Ипотечное кредитование, как аванс будущих доходов, дает людям средства на покупку жилья и, таким образом, является важнейшим фактором формирования рынка доступного жилья.

Президентом Российской Федерации поставлена задача: выйти к 2010 году на объемы ипотечного кредитования не менее 1 млн. кредитов ежегодно. Для выхода на указанные объемы выдачи кредитов совокупный объем ипотечного кредитования в 2006 году должен составить, по оценкам Агентства, 117 млрд. рублей. При этом АИЖК исходит из необходимости адекватного развития вторичного рынка ипотечных кредитов и формирования на нем достаточного количества операторов, обеспечивающих ликвидность выданных ипотечных кредитов и создающих тем самым условия для эффективной деятельности первичных кредиторов в регионах.

С целью недопущения роста жилищных цен при ограниченном предложении вторичного жилья необходимо увеличить предложение жилья на первичном рынке. В настоящий момент банковское кредитование как форма финансирования не получила достаточного развития из-за высоких о рисков жилищного строительства и ориентации заказчиков-застройщиков на физических лиц, как соинвесторов. Недавно принятый ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» еще больше увели- □ чил риски банковского кредитования строительства: О

1. Увеличился кредитный риск: требования дольщиков к заказчику-застройщику являются первичными, а требования банков-кредиторов — вторичными. ^

2. Увеличился риск ликвидности: банк-кредитор несет солидарную ответственность с заказчи- о ком-застройщиком. £

АИЖК предлагает банкам совместно разработать стандарты финансирования жилищного строи- о тельства, которые обеспечат массовое привлечение средств на основе единого отработанного меха- ^ низма. Концептуально предлагается секьюритизация высоких рисков жилищного строительства и син- х дицирование средств среди широкой базы инвесторов. Речь идет о дроблении риска жилищного стро- о ительства, о переводе его в форму ценной бумаги и продажи не одному, а многим инвесторам.

Ш

о

х

Так же как массовое развитие ипотечных кредитов невозможно без ипотечных ценных бумаг, так и массовое финансирование жилищного строительства, по нашему мнению, вряд ли возможно о без развития механизмов привлечения ресурсов с помощью ценных бумаг. о

Ведущая кредитная организация — АИЖК, на сегодняшний день не может пока предложить конкретные финансовые инструменты в решении данной проблемы.

Мы считаем, что решению этой задачи могут способствовать комплексный, системный подход ^

к решению задачи, эффективное использование современных методов экономико-математического о

m

моделирования, и в частности, разработка финансового механизма погашения ипотечного кредита ¡2

с учетом низкой платежеспособности населения и дальнейшее совершенствование методики оцен- о

ки сбалансированного спроса и предложения на рынке жилья. ^

ЛИТЕРАТУРА. ф

ш

1. Жарковская Е.П. Банковское дело. М.: Омега-Л, 2005.

2. Печникова А.В., Маркова О.М., Стародубцева Е.Б. Банковские операции. М.: ФОРУМ-ИНФРА-М, g 2005.

3. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» № 127-ФЗ от 26.10.2002. s

4. Шитов Н. Ипотечный бум — уже на пороге. Что нужно успеть? // Банковское дело в Москве. 2003. о

№ 8(104). о