CC BY
14
Аубакирова Ю.Р. студент 3 курса магистрант
Тюменский государственный университет
Россия, г. Тюмень ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
В данной статье рассматривается понятие «ипотека», а также что является предметом договора ипотеки.
Ключевые слова: ипотека, договор об ипотеки, предмет договора ипотеки.
Ипотека - неотъемлемая часть института частного права любого развитого государства. Данный термин впервые появился в Римском праве, где под ипотекой понималось обеспечение определённых обязательств, по смысловому содержанию означающее залог (заклад) недвижимого имущества (земельных участков) с целью получения денежного вознаграждения - ипотечного кредита.
Позже правовое применение договора ипотеки было расширено, и после заключения договора ипотеки всё заложенное имущество оставалось во владении должника, а право требования заложенной вещи с последующей возможностью её продажи переходило к кредитору. Продажа могла проходить как в форме торгов, так и в форме отдельной гражданско-правовой сделки, в результате которой кредитор имел право на получение денежной компенсации из полученной суммы остатка долга залогодателя.
На сегодняшний день в российском законодательстве нет точной закрепленной дефиниции данного термина, что обусловливает значительное количество проблем, возникающих на практике.
Ипотека рассматривается как институт залоговых отношений, как ограниченное вещное право, и даже как важный элемент кредитно-расчётных обязательств и социальной политики государства.
Например, Назаров В. и Королёва С. утверждают, что «термин "ипотека" обозначает форму обеспечения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом»32.
Брагинский М.И. придерживается такого мнения, что большинство гражданских правоотношений, в том числе и залог, являются смешанными, "веш,но-обязательственными"33, что применительно и к ипотеке.
В российской цивилистике ипотека рассматривается через призму договора об ипотеке, который определён как договор о залоге недвижимого имущества.
«По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
32 В. Назаров, С. Королёва Ипотека. Руководство к действию. - БХВ Петербург, 2005, С. 12
33 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 2000. С. 222.
обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом»34, в то время как пункт 3 статьи 334 действующей редакции Гражданского кодекса говорит «К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге»35.
Обращаясь к законодательству, можно сделать вывод, что договор ипотеки функционирует как комплексное частное правоотношение, так как просматривается правовой дуализм института, позволяющий отнести этот договор как к обязательственному праву, так и к ограниченным вещным правам.
Представляется, ипотека - один из способов обеспечения обязательств, неотъемлемой чертой которого является акцессорность, поскольку ипотека устанавливается в обеспечение:
обязательства по кредитному договору или по договору займа;
иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре.
допускается установление ипотеки в счет обеспечения обязательства, возникшего из причинения вреда, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке.
Ипотека может обеспечивать только требования, имеющие денежный характер, так как неденежные требования не могут удовлетворяться за счёт стоимости заложенной недвижимости (например, требования, вытекающие из договора об оказании услуг и выполнении работ).
Более того, исходя из формулировок статьи 3 Закона об ипотеке, следует, что законодателем закреплена императивная норма об исполнении обязательства в полном объёме, а не частично.
По общему правилу, ипотека обеспечивает выплату кредитору определённых сумм, причитающихся ему, стороны в договоре управомочены предусмотреть различные формы и способы таких выплат.
Что же может быть предметом договора ипотеки?
Договор ипотеки - залог недвижимого имущества, следовательно, предметом договора могут выступать земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, перемещение которого не представляется возможным без несоразмерного ущерба их назначению. Также, предметом ипотеки могут быть подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
На практике представляется сложная процедура заключения договора
34 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
35 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014)
ипотеки, так как законодатель установил очень детальный список содержания договора, а именно:
• предмет ипотеки
• оценка предмета ипотеки
• существо предмета ипотеки
• размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Невыполнение одного из требований влечёт незаключённость договора.
Так почему же некоторые цивилисты относят ипотеку к ограниченным вещным правам, несмотря на ряд значительных признаков способа обеспечения обязательств?
Всё дело в том, что в целях удовлетворения своих требований залогодержатель имеет право распорядиться этой заложенной вещью (сдать в аренду, продать и т.д.) на условиях, определённых законом или договором.
Ипотека следует за судьбой основного обязательства, тем самым ограничивая права собственника на его недвижимое имущество, так как он лишен права свободного распоряжения имуществом, обеспеченного ипотекой, хотя и обладает правом пользования им.
Выделяют два вида ипотеки как ограниченного вещного права:
- Акцессорная - может быть установлена на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства;
- Независимая - заключается в обеспечение исполнения обязательств без указания таких данных, но с определением в договоре предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, а также срока существования права залога.
Проблема отнесения ипотеки как к одному из способов обеспечения обязательств, так и к ограниченным вещным права, понятна, ввиду сложности правовой природы.
Дуализм института ипотеки вызывает ряд практических проблем, поэтому необходимо создать единый нормативный правовой акт, который будет регулировать отношения, возникающие из договора ипотеки, а не ряд законов и подзаконных актов, которые зачастую противоречат друг другу.
Решение данной проблемы требует подробного рассмотрения и обсуждения не только на федеральном, но и региональном уровне, и проработки всего гражданского законодательства России.
