CC BY
166Р.Р. Хотянович
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Раскрывается понятие и признаки договора ипотеки, анализируется предмет договора ипотеки, правовые ограничения, связанные с распоряжением и пользованием имущества, являющегося предметом договора ипотеки.
Ключевые слова: ипотека, залог недвижимости, имущество, договор ипотеки.
Начало процесса реформирования гражданского законодательства, которое связано с изданием Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. N° 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» [2], дало возможность выделить из норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге нормы, регулирующие договор ипотеки. На сегодняшний день ипотека представляет собой наиболее надежное правовое средство, позволяющее обеспечить обязательства. Здесь следует подчеркнуть, что главное преимущество ипотеки заключается в том, что требования кредитора удовлетворяются не только непосредственно за счет средств должника, но также в некоторых случаях за счет заложенного имущества.
Несмотря на то, что договор ипотеки обособлен, но все же он не является самостоятельным гражданско-правовым договором. Договор ипотеки является разновидностью договора залога, который является одним из особенно важных правовых инструментов, снижающий возможность правовых рисков сторон залога недвижимости. Соответственно, детальное рассмотрение правовой характеристики данного договора неразрывно связано с вопросами его правового регулирования. Так, как правило, самой распространенной причиной возникновения рассматриваемых в судах споров выступает ненадлежащее исполнение должником договора, обеспеченного ипотекой. В Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» [3] указывается, что в процессе определения основных подходов и направлений создания рыночного механизма жилищного финансирования и повышения его эффективности и направления создания рыночного механизма жилищного финансирования и повышения его эффективности одним из блоков является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [1], по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Представляется, что можно выделить ряд характерных признаков договора ипотеки. К ним можно отнести:
- предмет. Предметом по договору ипотеки является исключительно недвижимое имущество;
- залогодержатель. В договоре ипотеки он с одной стороны является обладателем залогового права на имущество, а с другой стороны он также является кредитором. В свою очередь, как залогодатель, так и должник в договоре ипотеки могут являться разными лицами;
- обязательство обеспеченное ипотекой. Указанное обязательство в обязательном порядке должно содержать денежное требование [4].
Следует отдельно сказать, что договор ипотеки подлежит оформлению одновременно с кредитным договором. Они становятся юридически значимыми после государственной регистрации права собственности заемщика. Если же в тексте договора обозначено лишь обязательство предоставить кредит на приобретение недвижимости, то такой договор считается предварительным. Такое положение объясняется тем, что такой договор выступает только соглашением перед тем как будет заключен основной договор. Основной же договор вступит в силу лишь с момента возникновения ипотеки на недвижимость [6].
Основываясь на ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» [1], можно сказать, что в договоре ипотеки в обязательном порядке следует указать следующее: предмет ипотеки, а также его оценку; существо, размер и срок исполнения обязательства, которое подлежит обеспечению ипотекой.
Понятно, что договор ипотеки можно считать заключенным лишь тогда, когда его стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям.
© Хотянович Р.Р., 2021.
Научный руководитель: Анохин Сергей Александрович - кандидат юридических наук, доцент, АНО ВО «Открытый университет экономики, управления и права», г. Москва.
Проведенное исследование материалов судебной практики привело к заключению о том, что на практике встречаются две весьма распространенные ситуации, которые возникают в процессе заключения договора ипотеки между его сторонами:
1.в договоре отсутствует информация об оценке предмета ипотеки;
2. указанная в договоре информация относительно существа, срока и размера исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой, представлено не в полной мере.
В данном случае можно привести пример из практики. Так, в случае внесения изменений в основное обязательство при составлении и подписании дополнительных соглашений к кредитному договору в обязательном порядке необходимо внести указанные изменения и в текст договора ипотеки. В противном случае, договор ипотеки может быть признан незаключенным.
А в связи с тем, что договор ипотеки является акцессорный, то он может быть признан недействительным после признания недействительным кредитного договора [7]. В качестве примера можно привести ситуацию, когда сделки совершена заинтересованными лицами, а также имеются нарушения в порядке заключения договора.
Известно, что предметом ипотеки могут являться земельные участки; предприятия, в том числе здания и сооружения; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; дачи и иные строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты [8, с. 64].
Следует остановиться на том, что имущество, которое находится в залоге по договору ипотеки, одновременно является имуществом, которое принадлежит заемщику на праве собственности. Это влечет за собой ряд паровых особенностей в пользовании и распоряжении этим имуществом. Приведем несколько примеров.
Так, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого на основании гражданского законодательства находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной будет признана и такая доля в праве общей собственности наряду с жилым помещением.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке [7]. На практике ипотека, как правило, оформляется на обоих супругов, один из которых является заемщиком, а второй выступает по кредиту созаемщиком. Следовательно, при расторжении брака ипотеку нужно будет переоформить. И опять же, как показывает практика, переоформление производится на одного из супругов.
Исходя из изложенного в статье материала, можно сделать вывод о том, что ипотека представляет собой весьма сложное правоотношение. Оно имеет и вещную и обязательственную природу, что соединяет между собой залогодателя и залогодержателя.
Библиографический список
1. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
2. Указ Президента РФ от 18.07.2008 № 1108 (ред. от 29.07.2014) «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 21.07.2008, № 29 (ч. 1), ст. 3482.
3. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, № 3, ст. 278.
4. Алмакаев Д.Н. Правовая характеристика договора об ипотеке // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2021. №4-3. // URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovaya-harakteristika-dogovora-ob-ipoteke (дата обращения: 03.06.2021).
5. Богатков С.А. Ипотека в силу закона // СПС КонсультантПлюс. 2021.
6. Бритвин Н. С., Александрова Л. С. Ипотечный кредит и перспективы его развития в России // Studnet. 2021. №5. // URL: https://cyberleninka.ru/artide/n/ipotechnyy-kredit-i-perspektivy-ego-razvitiya-v-rossii (дата обращения: 03.06.2021).
7. Иванова Т. А. Ипотечное кредитование как способ повышения доступности жилья в России // Вестник РУК. 2021. №1 (43). // URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotech№oe-kreditovanie-kak-sposob-povyshenniya-dostupnosti-zhilya-v-rossii (дата обращения: 03.06.2021).
8. Юридическая помощь: вопросы и ответы. Выпуск IV. Москва: Редакция «Российской газеты», 2020. Вып. 11. 176 с.
ХOТЯНOВИЧPИММА PУМИЛЬЕВНА - магистрант, АНО ВО «Открытый университет экономики, управления и права», г. Москва.
