CC BY
416
Список литературы:
1. Асфандиарев Б.М. Право интеллектуальной собственности / Б.М. Ас-фандиарев, В.И. Казанцев. - М.: Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», 2013. - 442 с.
2. Барышева Г.А. Интеллектуальная собственность и рынок: учебное пособие / Г.А. Барышева, Е.В. Пономарева. - Томск: Издательство «ТРО», 2012. - 654 с.
3. Брякина А.В. Определение реабилитации осужденных в уголовном процессе РФ / Н.А. Хузина, Д.Г. Ремизов, А.В. Брякина // Актуальные направления научных исследований 21 века: теория и практика / ФГБОУ ВПО «ВГЛТА». - Воронеж, 2014. - С. 436.
4. Еременко Г.А. Интеллектуальная собственность: проблемы и решения: аналитический обзор / Г.А. Еременко. - М.: Издательство «ЮРАЙТ», 2010. - 132 с.
5. Катихана О.В. Интеллектуальная собственность и экономические формы ее реализации / Под ред. О.В. Катихана. - М., 2008.
6. Кравченко А.И. Культурология: учебное пособие для вузов / А.И. Кравченко. - М., 2013. - 542 с.
7. Судариков С.А. Экономика и интеллектуальная собственность / С.А. Судариков, Н.Г. Грек, И.А. Бахренькова. - М.: Издательство «ПРАЙМ», 2014. -653 с.
К ВОПРОСУ О ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
© Гордеев А.Ю.*, Гордеева О.Н.*
Белгородский юридический институт МВД России, г. Белгород Белгородский государственный национальный исследовательский университет, г. Белгород
Статья посвящена современному состоянию и системе правого регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. Рассмотрены основания и особенности возникновения гражданско-правовых отношений в рассматриваемой сфере в силу закона, в силу договора и по закладной. Анализируется правовой статус сторон договорных отношений, предмет ипотеки, особенности ее государственной регистрации. Автором рассматриваются отдельные проблемные вопросы, свя-
* Старший преподаватель кафедры Уголовно-правовых дисциплин Белгородского юридического института МВД России, кандидат юридических наук.
* Магистрант кафедры Гражданского права и процесса Юридического института Белгородского государственного национального исследовательского университета.
занные с правовой природой ипотеки как одного из элементов института акцессорных обязательств.
Ключевые слова: ипотека, залог недвижимости, ипотечный кредит, залогодержатель, закладная, предмет ипотеки.
Гражданское законодательство Российской Федерации определяет разнообразие гражданско-правовых общественных отношений. Названное обстоятельство формирует динамичность развития законодательства в данной отрасли права и гражданского оборота в нашей стране. В значительной мере эти отношения складывается по вопросу реализации прав и исполнения обязанностей субъектами договорных и иных гражданско-правовых обязательств.
Развитие цивилизованных рыночных отношений в России на современном этапе привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких является финансово-правовой институт ипотеки.
Ипотека, ипотечный кредит (от греч. «Ыpotheka» - заклад, залог) - это кредит под залог недвижимого имущества. Данный институт начал свое историческое развитие в Византии в начале VI в. н.э. Он представлял собой обязательственное право кредитора, которое заключается в залоге недвижимости, приобретаемой должником на полученные от кредитора заемные средства [1].
Ипотека сегодня является наиболее распространенным и эффективным способом обеспечения возврата кредита. Его суть состоит в обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства за счет заложенного имущества получить удовлетворение перед другими кредиторами (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 [2], Закон РФ «О залоге» [3], ст.ст. 334-358 Гражданского кодекса РФ [4]).
Роль государства как основного регулятора общественных отношений в целом и рыночной системы ипотечного кредитования в частности состоит в создании современной и эффективной системы нормативно-правового обеспечения прав кредиторов (залогодержателей) и инвесторов, предоставляющих денежные ресурсы на длительные сроки, а также предоставление социальных гарантий гражданам, приобретающих недвижимость с помощью ипотечных кредитов. И функция государства - установить оптимальный баланс реализации прав кредиторов и интересов заемщиков, т.е. система выдачи кредитов была менее рискованной и рентабельной для банков, а для заемщиков она была «прозрачной» и доступной [5, с. 53].
Так, например, согласно Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы сегодня наиболее актуальным является стабилизация и сохранение достижений на рынке ипотеки и дальнейшее развитие данного
1 Далее - Закон об ипотеке.
финансово-правового института и его инфраструктуры, поддержание здоровой конкуренции на ипотечного кредитования, обеспечение всех условий для выдачи и сопровождения ипотечных кредитов региональными банками и иными кредитными организациями [6].
Согласно Программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», подписанной Д.А. Медведевым, государство ставит задачу повышения доступности ипотечных жилищных кредитов для населения, а по целевым индикаторам и показателям в ближайшие 5 лет государством им планируется предоставление определенного количества ипотечных жилищных кредитов - 871 тыс. кредитов в 2015 году, 946 тыс. кредитов в 2018 году, 1053 тыс. кредитов в 2020 году. Количество молодых семей, которые улучшат жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных кредитов и займов) в 2011-2015 годах при оказании содействия за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов достигнет -159,16 тыс. семей [7].
На сегодняшний день средняя сумма ипотечного кредита составляет 1 млн. 720 тыс. рублей. Это примерно на 107 тыс. рублей больше, чем было годом ранее в 2013 г. (что составило 6,3 %). Средневзвешенная ставка в рублях снизилась на 0,5 п.п. и составляет сейчас 12,2 %. Средний срок кредитования - 15 лет.
Вместе с тем, не будем забывать, что российский рынок ипотеки сильно отстает от развитых стран. Доля ипотеки в ВВП у нас составляет всего лишь 4 %, тогда как во Франции, Германии - 40-45 %, а в США и Великобритании - и вовсе 70-80 %. Мы ожидаем - и это было заложено в Стратегии развития ипотечного кредитования РФ-2030 - что к 2030 году соотношение ипотеки к объему ВВП составит уже 15,5 % [8].
По мнению известного российского юриста П.А Астахова система ипотечного кредитования в России в части обеспечения возврата кредита формируется следующими тремя способами [9, с. 182]:
1. Ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи недвижимости за счет кредитных средств банка или другой кредитной организации.
2. Ипотека по договору в связи с приобретением жилого помещения с нотариальным сопровождением сделки, а также ее госрегистрацией.
3. Договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения (трехсторонним или смешанным договором), при котором все заинтересованные лица (продавец, заемщик и кредитор) фактически одновременно документируют, нотариально оформляют и регистрируют переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю (заемщику), и, соответственно, ипотеку этого помещения в пользу кредитора.
Отчасти мы согласны с вышеуказанным мнением с учетом положений предусмотренных п. 3 ст. 334 ГК РФ, в которых указано, что ипотека является определенной формой залога, в связи с чем, к ней применяются нормы о залоге. Так, например, согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Мы считаем, что в соответствии с гражданским законодательством четко предусмотрено два основания возникновения ипотеки: первое - в силу закона (легальная или законная ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от воли сторон); второе -в силу договора (договорная ипотека, т.е. ипотека, возникающая при условии заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости)).
Основное их отличие законной (легальной) от договорной ипотеки в том, что этом случае договор об ипотеке между залогодателем и залогодержателем, направленный на установление залога недвижимости (ипотеки), отсутствует.
Государственная регистрации ипотеки в силу закона, согласно сложившейся правоприменительной практики, происходит, как правило, в следующем порядке: 1) стороны (покупатель и продавец) подписывают договор купли-продажи, в котором должно быть указано, что данный объект недвижимости приобретается за счет кредитных средств, либо помимо вышеуказанного договора представляются документы, которые подтверждают факт получения заемных средств (кредитный договор, договор займа) на приобретение объекта недвижимости.
Основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона будет являться факт получения кредита в банке одновременно с регистрацией права собственности залогодателя в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При этом залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит будет являться покупатель, без предоставления каких бы то ни было иных документов.
Таким образом, для регистрации ипотеки в силу закона не требуется специально заключать и представлять в Росреестр договор ипотеки и иные правоустанавливающие, если они не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона [10, с. 75-98].
В отличие от законной ипотеки договорная ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеки «жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого зай-
ма, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При договорной ипотеке может заключаться несколько договоров - например, договор купли-продажи (в силу закона), кредитный договор, договор об ипотеке (при ипотеке в силу договора), договор комплексного ипотечного страхования, договор поручительства, закладная. Этот факт может объясняется тем, что в большинстве случаев ипотека является дополнительным соглашением между залогодателем и залогодержателем в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде и т.д.
Например, при заключении договора купли-продажи жилого помещения между продавцом (собственником жилья) и покупателем возникают возникает институт ипотеки в силу закона, при этом последнему на покупку жилого помещения предоставляются кредитной организацией заемные средства на основании кредитного договора или договора займа.
Также стоит отметить, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной (ст. 13 Закона об ипотеке).
Закладная - это именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки, и в случае необходимости может быть перепродана третьим лицам. Закладная одновременно закрепляет права кредитора на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, и право на залог недвижимости.
Это предполагает тот факт, что новый её владелец сможет получать платежи, которые выплачиваются по договору, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Вместе с тем, указанная ценная бумага, удостоверяющая ипотечное обязательство, по отношению к кредитному договору является вторичным и зависимым от него документом, хотя в ч. 4 ст. 14 Закона об ипотеке прямо закрепляется приоритетность требований по закладной перед кредитным договором, т.е. документом, который содержит базовое обязательство, в обеспечение которого появилась ипотека, и как следствие - закладная [11].
Кроме того в чч. 1, 2 ст. 48 Закона об ипотеке определено, что передача прав по закладной влечет передачу прав по основному обязательству, а не наоборот). В связи с чем, приоритетность содержания закладной и передачи
прав по ней противоречат не только нормам ст. 1 -3 этого же Закона, но и положениям Гражданского кодекса РФ о залоге как способе обеспечения обязательства и не соответствуют правовой природе и смыслу акцессорных обязательств.
Это положение на наш взгляд требует дальнейшей научной разработки и правового регулирования. Эту позицию также разделяют отдельные авторы [12].
Исходя из общих требований, при ипотечном кредитовании Сторонами являются залогодержатель - банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение, строительство или реконструкцию жилого помещения, и залогодатель -заемщик или созаемщики ипотечного кредита. Залогодержатель одновременно является кредитором по основному обязательству.
Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, т.е. физические лица не моложе 18 и не старше 65 лет (имеется в виду предельный возраст как возможность выплачивать кредит), юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, что установлено в соответствующих учредительных документах. Обычно ни гражданство, ни место жительства или работы не имеет принципиального значения для банка, главное - обладать финансовыми возможностями для погашения займа.
В законодательстве четко определено имущество, которое может выступать в качестве предмета ипотеки. Итак, залогом может являться только недвижимое имущество, права на которое в установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество порядке зарегистрированы. В их число могут входить: земельные участки, здания, сооружения, отдельные предприятия, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, объекты незавершенного строительства, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Также к недвижимости, которая может выступать в качестве залога, п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 334 ГК РФ относят воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Согласно ст. 9 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Следует также иметь ввиду, что предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (п. 1 ст. 336 ГК РФ). Не могут быть предметом залога (заложены) дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.). При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой соб-
ственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона об ипотеке).
Несмотря на исчерпывающий перечень, к имуществу, которое выступает залогом, предъявляется ряд требований. В соответствии со ст. 74 Закона об ипотеке допускается ипотека индивидуального жилого дома (части жилого дома) или квартиры (части квартиры) в многоквартирном доме, если они предназначены для постоянного проживания и принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Вместе с тем помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, но не предназначенные для постоянного проживания, например гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения, также могут быть предметом ипотеки.
Практика показывает, что банки неохотно оформляют ипотечный кредит, если в качестве залога выступает недостроенная недвижимость. Во-первых, очень трудно определить в этом случае степень завершенности объекта (если только вырыт котлован для фундамента, какой процент готовности жилья будет в этом случае?). Во-вторых, практически невозможно составить его описание в силу постоянно меняющейся стоимости и степени готовности. В-третьих, пока еще не выработана методика определения существенных признаков недвижимого имущества на том или ином этапе строительства применительно к конкретным его разновидностям. Как правило, банки требуют, чтобы недостроенное жилье было зарегистрировано в бюро технической инвентаризации и в Росреестре как «объект незавершенного строительства»; степень готовности должна составлять не менее 50 %; желательно, чтобы к участку, на котором возводится жилой объект, уже были подведены все коммуникации, необходимые для сдачи в эксплуатацию; земля под домом должна быть в собственности. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76 Закона об ипотеке).
В соответствии с Законом об ипотеке договор должен содержать основные права и обязанности залогодателя и залогодержателя, которые определяются соглашением сторон. Залогодатель может пользоваться заложенным имуществом и отчуждать его, имеет право на последующую ипотеку, обязан содержать и ремонтировать заложенное имущество, охранять его от повреждений, утраты и гибели. Залогодержатель, в свою очередь, имеет право в любое время проверять состояние заложенного имущества, досрочно исполнить обеспечиваемое ипотекой обязательство и т.д.
Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества, при заключении которого действуют общие правила гражданского законодательства. Для его заключения достаточно простой письменной формы. При этом договор должен быть обязательно составлен в виде одного документа. После подписания договора он подлежит обязательной государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это должно быть обязательно указано в договоре ипотеки, иначе в регистрации будет отказано.
Подводя итог нашему рассуждению, стоит отметить, что действующий сегодня институт ипотечного кредитования имеет ещё не оконченную конфигурацию. Он динамично развивается в ходе своей правовой эволюции. Так, например, планируется совершенствование нормативных правовых актов по активизации содействия формированию рынка доступного жилья, в том числе в части совершенствования законодательного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных накоплений и средств страховых резервов на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных жилищных кредитов, деятельности бюро кредитных историй и жилищных накопительных кооперативов, системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав добросовестного приобретателя жилого помещения.
Список литературы:
1. Экономический словарь / Под ред. А.И. Архипова. - М.: ТК «Велби»; Проспект, 2004 // СПС «Гарант» (дата обращения: 9 октября 2014 г.).
2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Российская газета. - 1998. - N 137.
3. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1 // Российская газета. -1992. - N 129. - (утратил силу с 01.07.2014).
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014) // Российская газета. - 1994. -N 238-239.
5. Летута Т.В., Летута С.С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике // Банковское право. -2013. - № 4. - С. 53-59.
6. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от 18.04.2014) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» // СПС КонсультантПлюс.
7. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.
8. Ручко С. Главное - не завести клиента в долговую петлю (блиц-интервью с С. Озеровым) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.ban-kir.ru (дата обращения: 10 октября 2014).
9. Астахов П.А. Жилье: юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма. - М., 2011. - С. 182.
10. Хуснетдинова Л.М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. - 2010. - № 12. - С. 75-98.
11. Серков Е.В. Закладная и ее роль в обеспечении исполнения обязательства по законодательству Российской Федерации [Электронный ресурс]: автореф. дисс. ... к.ю.н.: 12.00.03. - М., 2004. - Режим доступа: www.lawlib-rary.ru/disser2018386.html (дата обращения: 10.10.2014).
12. Орлова. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования [Электронный ресурс]: автореф. дисс. ... к.ю.н.: 12.00.03. - Волгоград, 2001. - Режим доступа: http://www.dissercat.com/con-tent/nekotorye-problemy-pravovogo-regulirovaniya-ipotechnogo-zhilishchnogo-kreditovaniya (дата обращения: 10 октября 2014 г.); Летута Т.В., Летута С.С. Указ. работа. - С. 53-59; Серков Е.В. Указ. работа.
ПРОБЛЕМЫ ПРИВЛЕЧЕНИЯ РАБОТОДАТЕЛЯ К МАТЕРИАЛЬНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ, СВЯЗАННОЙ С ЛИШЕНИЕМ РАБОТНИКА ВОЗМОЖНОСТИ ТРУДИТЬСЯ
© Михайличенко К.А.*
Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики», г. Москва
Одним из важнейших механизмов защиты нарушенных трудовых прав работника является возможность привлечения работодателя к материальной ответственности, что предусмотрено главой 38 Трудового кодекса РФ. В работе мы рассмотрим один из видов материальной ответственности работодателя, а именно возмещение работнику материального ущерба, причинённого в результате незаконного лишения его возможности трудиться. Особое внимание будет уделено спорным вопросам, возникающим в судебной практике.
Ключевые слова: работник, работодатель, Трудовой кодекс РФ, материальная ответственность, лишение возможности трудиться, утраченный заработок.
В ст. 234 ТК РФ предусмотрены три случая привлечения работодателя к данному виду ответственности: незаконное отстранение работника от работы, его увольнение или перевод на другую работу; отказ работодателя от исполнения или несвоевременное исполнение решения органа по рассмотрению трудовых споров или государственного правового инспектора труда о восстановлении работника на прежней работе; задержка работодателем выдачи работнику трудовой книжки, внесение в трудовую книжку неправильной или не соответствующей законодательству формулировки причины увольнения работника.
* Учебный ассистент кафедры Трудового права.
