Правовая природа договора ипотеки Текст научной статьи по специальности «Право»

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ИПОТЕКИ Извощикова С.А.

Извощикова Светлана Анатольевна — магистрант, кафедра гражданского права, Восточно-Сибирский филиал Российский государственный университет правосудия, г. Иркутск

Аннотация: в статье анализируется ипотека как мера обеспечения исполнения должником обязательств. Рассматриваются мнения отечественных правоведов относительно правовой природы ипотеки, а также особенности и преимущества ипотеки как вида залога. Ключевые слова: ипотека, обязательство, кредитор, должник, недвижимое имущество, залог, договор.

Гражданское законодательство Российской Федерации закрепляет меры, направленные на обеспечение гарантий исполнения должником обязательств, принятых им в рамках гражданско-правового договора, с целью обеспечить защиту интересов кредитора. Указанные меры призваны стимулировать должника надлежащим образом исполнить основное обязательство. По общему правилу, эти меры приводят к созданию для должника неблагоприятных материальных последствий. Указанные меры законодатель называет способами обеспечения обязательства, они возлагают на должника дополнительные обязанности (обременения) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства [2, 3400].

В соответствии с действующим законодательством, кредитор, по обеспеченному залогом обязательству, имеет право, если должник не исполняет или ненадлежащим образом исполняет обязательство, получить удовлетворение своих требований за счет стоимости заложенного имущества, причем залогодержателям предоставляется преимущественное право удовлетворения обязательства перед иными кредиторами должника [1].

Что же касается правовой природы ипотеки, то среди отечественных правоведов отсутствует единое мнение. Часть российских ученых считают, что залоговое право относится к институту вещного права. Так, например, Е.В. Васьковский в своих трудах рассматривает ипотеку, как вещное право, которое предоставляет своему обладателю возможность удовлетворения своих требований их стоимости заложенного имущества в случае, если должник не исполняет или ненадлежащим образом исполняет основное обязательство.

При этом один из известных дореволюционных правоведов Г.Ф. Шершеневич в своих трудах указывал, что залоговое право является вещным правом и относится к правам на чужую вещь. Он также отмечает, что вещный характер залога проявляется в том, что залог имеет в качестве объекта вещь, залог всюду следует за вещью, независимо от того к кому переходит право собственности. При этом Шершеневич указывает, что залоговое право хоть и относится к группе вещных прав, тем не менее, не лишено особенностей, которые отличают его от других вещных прав. В качестве основной особенности он выделяет тот факт, что залоговое право не имеет самостоятельного значения, а находится в зависимости от основного обязательства.

Другой отечественный правовед, А.А. Вишневский, в трудах указывает, что главной особенностью залога, по сравнению с другими способами обеспечения обязательства, заключается в том, что ему присущ вещно-правовой характер, в то время, как поручительство, задаток, неустойка, банковская гарантия - это такие способы обеспечения обязательства, которым не присущ вещно-правовой характер. При это Вишневский отмечает, что залогу присущи черты, позволяющие классифицировать его, как вещно-правовой способ обеспечения обязательства. Также по мнению Вишневского право залога заключено не в личности залогодателя (должника), а именно в имуществе, которое выступает предметом залога [4, 5].

Отечественные правоведы, Н.Н. Аверченко, Ф.О. Богатырев, Ю.К. Толстой, Л.В. Щенникова и многие другие, в своих трудах выдвигали предложение причислять к числу вещных прав только право залога недвижимости - ипотеку. Именно поэтому в России ипотека, изначально, оценивалась правоведами как вещное право. Тем не менее, в настоящий момент ведущей признается концепция, выдвинутая В.М. Хвостовым, который указывает, что залогу присущи черты, позволяющие рассматривать его как вещное и как обязательственное право, но все вопросы, возникающие в процессе применения норм, регулирующих залог, могут быть разрешены только в том случае, если оценивать залог, как обязательственное право. Именно указанная концепция нашла отражение в современном отечественном законодательстве.

На настоящий момент ипотека признается самым надежным способом обеспечения исполнения основного обязательства в гражданском обороте. З.И. Цыбуленко объясняет это несколькими факторами:

- при ипотеке определяется конкретное недвижимое имущество, стоимость которого превышает стоимостную оценку основного обязательства, что гарантирует погашение основного обязательства в случае его неисполнения или ненадлежащего исполнения;

- стороны изначально осознают тот факт, что стоимость заложенного имущества превышает стоимость основного обязательства, что создает гарантии для кредитора и стимулирует должника надлежащим образом исполнить обязательство;

- залогодержатель получает возможность преимущественного удовлетворения своих требований к должнику за счет заложенного имущества;

- имущество, переданное в залог по договору ипотеки, зачастую имеет не просто высокую стоимость, а также представляет высокую ценность для должника, что выступает дополнительным стимулом для надлежащего исполнения основного обязательства;

По мнению К.И. Скловского главным отличительным свойством предмета залога по ипотеки является не только высокая стоимость недвижимого имущества, но и особый режим оборота недвижимого имущества, который не позволяет незаметно для залогодержателя отчуждать заложенное имущество.

Также необходимо отметить особенные черты, которые позволяют выделить ипотеку, как особый вид залога:

- имущественный характер, так как предметом ипотеки выступает исключительно недвижимое имущество, как находящиеся в собственности у должника по обязательству, так и то, которые он приобретет в будущем времени [5, 11];

- высокая экономическая ценность и стоимость недвижимого имущества, которое делает его значимым в хозяйственной деятельности и в жизни граждан;

- высокий стимулирующий эффект, который направлен принудить должника в добровольном порядке надлежащим образом исполнить основное обязательство;

- особый порядок оборота недвижимого имущества, который не позволяет должнику (не нарушив нормы законодательства) реализовать уже заложенное имущество без согласия залогодержателя [3, 52].

В общем и целом, ипотека, как способ обеспечения исполнения основного обязательства, на данный момент является наиболее предпочтительным способом для кредиторов, так как не просто стимулирует должника к надлежащему исполнению обязательства, но и в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, способно полностью обеспечить исполнение основного обязательства, тем самым снижая риски кредитора понести убытки. При этом ипотека способна обеспечить любое гражданско-правовое обязательство, ведь ипотека может обеспечивать исполнения обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, подряда, или ином договоре, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая). Федеральный закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. От

07.02.2017) [Электронный ресурс]: Справочно-правовая система

«КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=L

AW&n=212416&fld= 134&dst= 1000002291,0&rnd=0.5527729242537394#0/ (дата обращения:

13.03.2017).

2. Федеральный закон от 16 июня 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //

Собрание законодательства Российской Федерации. № 29. С. 3400.

3. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., Центр ЮрИнфоР,

2001. 371 с.

4. Вишневский А.А. Залоговое право: Учебное и практическое пособие. М.: БЕК, 1995. 178 с.

5. Царапкина О.С. Правовое регулирование ипотеки: Дисс. ... канд. юрид. наук. М., 2007. 15 с.