157XIVМеждународная научно-практическая конференция
УДК 347
Бетрозова Нонна Батразовна, Betrozova Nonna Batrazovna,
магистрант 2-го года обучения Джикаева Фатима Зауровна, Dzhikaeva Fatima Zaurovna,
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права и процесса Лолаева Альбина Славовна, Lolaeva Albina Slavovna,
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВО «Северо-Кавказский горно-металлургический институт (государственный технологический университет)» North Caucasus Mining and Metallurgical Institute (State Technological University)
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
CIVIL LAW CONSTRUCTION OF A SOCIAL LEASE AGREEMENT
FOR RESIDENTIAL PREMISES
Аннотация. Авторами данной статьи раскрыты вопросы гражданско-правового регулирования социального найма жилого помещения. Социальный найм жилья - что это такое? Как происходит предоставление муниципального жилья по договору социального найма. Условия для получения социального найма жилья. Порядок предоставления, особенности договора социального найма жилья.
Ключевые слова, договор, социальный найм, жилое помещение, стороны договора, содержание договора, исполнение договора.
Abstract: The authors of this article discuss the issues of civil law regulation of social housing rental. Social housing hiring - what is it? How does the provision of municipal housing under a social rental agreement take place? Conditions for obtaining social housing rental. The procedure for providing, the specifics of the contract of social rental of housing.
Key words: contract, social employment, residential premises, the parties to the contract, the content of the contract, the execution of the contract.
«Научные междисциплинарные исследования»
Социальный наем - это одна из разновидностей аренды жилья.
Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.
За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги - но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.
Предмет в рассматриваемом договоре - это площадь, предназначенная для проживания: квартира; обособленно стоящий дом; их части.
Предметом соглашения о соцнайме не могут являться: помещение, которое не изолировано от прочих; имеющее второстепенную роль; общее имущество состоящего из нескольких квартир дома.
Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.
Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.
На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:
- человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;
- человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 1012 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;
- люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;
XIVМеждународная научно-практическая конференция - люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.
Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.
Согласно Жилищному кодексу [1], членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.
К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.
Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. - прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей [2, с. 20].
Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму. Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.
Особенности договора усматриваются в характеристике его субъектов, предмете и сроке. Предмет договора социального найма жилого помещения -жилые помещения, или их части, которые гражданин может получить и использовать для проживания в законном порядке. Жилье должно иметь отдельный вход, то есть быть изолированным. По договору социального найма
«Научные междисциплинарные исследования» предоставляется жилое помещение, имеющее особый статус: жилье муниципального, а также государственного фонда [3, с. 15].
Под понятием «субъекты договора» подразумеваются его участники. Выдается жилище наймодателем - государственным органом, уполномоченным на подобные действия законом, с соблюдением четко регламентированной процедуры, а получить жилье для использования может наниматель -гражданин. Закон разрешает заключение договора соцнайма на особенных условиях: с представителем семьи гражданина, которому положено жилье, по общему соглашению и заявлению всей его семьи. Если наниматель умер, договор перезаключается с членом его семьи, проживающим на территории принятого по договору соцнайма помещения, и полноправно его использующий, на основании заполненного в определенной форме заявления. Заявление подается наймодателю, который может как согласиться на переоформление, так и отказать в нем, но такой отказ должен быть четким и обоснованным. Важно отметить, что отказ кого-то из членов семьи умершего гражданина существенно помешает переоформлению договора [4, с. 91].
Понятием «срок договора» определяется временной промежуток, в течение которого гражданин имеет правомочия по договору. Особенность договора соцнайма в том, что пределы срока проживания граждан не установлены. Тем не менее, договор социального найма жилого помещения можно расторгнуть как по инициативе нанимателя, так и в судебном порядке.
По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15-18 кв. м жилого помещения.
Могут выделить и больший метраж - все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре - больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) -больше 54 кв. м.
XIVМеждународная научно-практическая конференция
Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь
ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося [5, с. 48].
К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери. Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека - 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв. м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.
На данный момент граждане, которые хотят получить бесплатное жильё, могут встать на учёт исключительно в роли нуждающихся в жилом помещении. Это связано с некоторыми изменениями в законодательстве.
Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:
- заявление, в котором должны стоять подписи и членов семьи;
- положительное решение о выделении жилья;
- документы, удостоверяющие личность заявителя и членов семьи;
- единый жилищный документ, выписка из домовой книги или выписка со счета заявителя;
- ордер на квартиру.
У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве - 1742 руб.
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
«Научные междисциплинарные исследования»
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Все это Жилищный кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.
К примеру, муж и жена, получившие в соцнаем 60-метровую квартиру из жилищного фонда Минстроительства Тульской области, развелись. До тех пор, пока они не разъедутся, сохраняются их равные права на квартиру. Если они решат жить порознь и при этом оба будут оставаться малоимущими, то они имеют право обменять одну квартиру на две поменьше [6, с. 28].
При заключении договора соцнайма помимо других сведений, указывается численный состав семьи нанимателя, имеющий право пользования получаемым помещением. Если позже наниматель решит поселить в помещение других членов семьи, например, при смене своего статуса, он должен получить согласие на вселение всех лиц, определенных договором соцнайма. Это положение не распространяется на несовершеннолетних детей. Они вселяются даже при отказе кого-то из членов семьи нанимателя. Важно отметить, что указанные в договоре соцнайма и проживающие в помещении люди, с прекращением семейных отношений сохраняют право пользования помещением и имеют основания для обращения в суд, если наниматель отказывается предоставлять в пользование помещение.
XIVМеждународная научно-практическая конференция Библиографический список:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188 -ФЗ (ред. от 11.0.2021) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть I). Ст. 14.
2. Лолаева А.С., Джикаева Ф.З. Цифровые права как новый вид обязательств // Аграрное и земельное право. 2020. № 8. С. 19-21.
3. Лолаева А.С., Джикаева Ф.З. Понятие и признаки объектов интеллектуальной собственности // Аграрное и земельное право. 2020. № 9. С. 14-18.
4. Лолаева А.С. Информационная безопасность в свете развития цифровой экономики в Российской Федерации // Междисциплинарные исследования: опыт прошлого, возможности настоящего, стратегии будущего: сборник статей III Международной научно-практической конференции. - Мельбурн: МЦНИР «Научный взгляд», 2021. С. 90-98.
5. Лолаева А.С. Цифровые права в структуре объектов гражданских прав // Аграрное и земельное право. 2019. № 6. С. 47-49.
6. Лолаева А.С. Имущественный оборот цифровых данных // Аграрное и земельное право. 2019. № 7. С. 27-29.
