ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Текст научной статьи по специальности «Право»

ПАРХОМЕНКО Александр Григорьевич,

доктор юридических наук, профессор, профессор Приамурского государственного университета имени Шолом-Алейхема, Директор Департамента защиты прав граждан в правоохранительных и налоговых органах, Московская городская коллегия адвокатов «Московская гильдия адвокатов и юристов», e-mail: [email protected]

12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

УДК - 347 ББК - 67.404

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Аннотация. С принятием Жилищного кодекса РФ изменения претерпело правовое регулирование договора социального найма. Изменения коснулись, в частности, оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, порядка предоставления жилых помещений по договору социального найма, предмета указанного договора, прав и обязанностей сторон по этому договору, порядка его заключения, изменения и расторжения.

Ключевые слова: право на жилище, муниципальный жилищный фонд, договор социального найма.

PARKHOMENKO Alexander Grigorievich,

doctor of law, Professor, Professor Amur state University named for Sholom Aleichem, Director of the Department ofprotection of citizens ' rights in law enforcement and tax authorities, Moscow city bar Association «Moscow Guild of lawyers»

CONTRACT OF TENANCY IN CIVIL LAW RUSSIAN FEDERATION

Annotation. With the adoption of the Housing code of the Russian Federation has undergone changes in the legal regulation of the social contract of employment. The changes concerned, in particular, the grounds for the recognition of citizens in need of housing, the procedure for the provision of premises under the social lease agreement, the subject of the said agreement, the rights and obligations of the parties under this agreement, the order of its conclusion, change and termination.

Key words: right to housing, municipal housing stock, social contract of employment.

Конституция Российской Федерации 1993 г. провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище (ст. 40).

Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека. Так, в п. 1 ст. 40 Конституции РФ установлена и гарантия охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишен жилища» [7]. Данная статья предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то, согласно ст. 40 Конституции РФ, такое жилье предо-

ставляется только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.

Вплоть до 2005 г. владение и пользование жилыми помещениями регулировалось советскими и российскими нормативными правовыми актами. В Жилищном кодексе РФ [5] (далее - ЖК РФ) впервые получила законодательное развитие конституционная норма о предоставлении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда бесплатно или за доступную плату малоимущим и иным категориям гражданам [21, с. 47-53]. В соответствии со ст. 49 ЖК РФ жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются гражданам, признанным в установленном ЖК РФ порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, а жилые помещения государственного жилищного фонда - иным категориям

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018

граждан, признанным по установленным федеральным законодательством или законодательством субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Малоимущие граждане пользуются жилыми помещениями по договору социального найма без внесения платы за наем, иные категории граждан плату за наем вносить обязаны [13, с. 26-29].

Конституционное положение о предоставлении жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов впервые получило развитие в ЖК РФ. В Кодексе принцип предоставления жилых помещений социального использования, исходящий из уровня обеспеченности граждан жильем, заменен другим принципом. За исходное начало берется, в первую очередь, материальное положение граждан, обратившихся за получением социального жилья [20].

С принятием ЖК РФ изменения претерпело правовое регулирование договора социального найма. Изменения коснулись, в частности, оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, порядка предоставления жилых помещений по договору социального найма, предмета указанного договора, прав и обязанностей сторон по этому договору, порядка его заключения, изменения и расторжения.

Согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (най-модатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Предметом договора социального найма выступает жилое помещение. Предоставление по указанному договору помещений, не являющихся жилыми, даже в ситуации острой необходимости недопустимо. Жилое помещение, непригодное для постоянного проживания, предметом договора социального найма также быть не может. Предоставляя нанимателям право пользования жилым помещением, государство возлагает на них и ряд обязанностей по соблюдению жилищных законов, заключенных договоров жилищного найма, правил пользования и сохранения жилых помещений и т.д. Поэтому в жилищном праве установлена ответственность нанимателей за нарушение своих обязательств по договору найма жилого помещения в виде привлечения к судебной ответственности, когда при наличии оснований, предусмотренных законом, суд может вынести решение о расторжении договора жилищного найма и выселении виновного с прекращением всех субъективных прав и обязанностей сторон по договору [11, с. 27-30].

В соответствии со ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Прожи-

вающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и исполняют все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством [8, с. 164-169]. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ). Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 674 ГК РФ).

Обязанностям нанимателя жилого помещения посвящена ст. 678 ГК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии [20]. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя [16, с. 134]. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК РФ).

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. Согласно ст. 50 ЖК РФ, нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018

самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов [12, с. 377-380]. Итак, норму устанавливают местные власти. Например, в Москве она составляет 18 квадратных метров общей площади на человека [6].

Наем жилого помещения регулируется, помимо гл. 35 Гражданского кодекса РФ, рядом подзаконных нормативных правовых актов, в том числе:

- Постановлением Правительства РФ от 29.08.2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»;

- Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»;

- Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 (в ред. 02.08.16 г.) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

В соответствии с ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Следует особо отметить, что к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные в п. 2 ст. 677, ст. 680, 684-686, абзацем четвертым п. 2 ст. 687 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное [9, с. 257-265]. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем [19, с. 14-23]. Если наймода-тель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения (ст. 684 ГК РФ).

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ). Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймода-теля в случаях:

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018

а) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

б) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за чьи действия он отвечает [3, с. 29-35].

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения [10, с. 849-853]. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер к их устранению, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года [17, с. 45-52]. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством России [1, с. 15-19].

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за чьи действия он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения [2].

Последствиям расторжения договора найма жилого помещения посвящена ст. 688 ГК РФ. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда [17, с. 21-36].

Практика применения нового ЖК РФ показала, что его нормы, регулирующие договор социального найма, нуждаются в совершенствовании. В ЖК РФ не нашли ответа некоторые вопросы, связанные с владением и пользованием жилыми помещениями, занимаемыми гражданами по договору социального найма, что приводит к вынесению противоречивых решений в судебной практике, а также к возникновению трудностей в деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления [4, с. 14-19].

Отдельно следует остановиться на судебной практике, посвященной спорам о найме жилого помещения, в частности постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» [15]. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью

дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации [14, с. 127-137]. Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений ст. 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.

Список литературы:

[1] Бакулина А.А., Топчий П.П. Управление и финансы в оборонно-промышленном комплексе: преобразования в рамках цифровой экономики // Банковское право. 2017. № 4.

[2] Габричидзе Б.Н., Елисеев Б.П., Чернявский А.Г., Кузнецов С.М., Войтенко О.Н. Правоохранительные органы Российской Федерации: Учебно-справочное пособие. Москва, 2002.

[3] Дмитриев Ю.А., Миронов В.О. О понятии и структуре формы государства // Актуальные вопросы образования и науки. 2015. № 1, 2 (47-48).

[4] Дмитриев Ю.А., Миронов В.О. О системе органов публичной власти // Вестник международного Института управления. 2015. № 1-2 (131-132).

[5] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

[6] Закон г. Москвы от 14.06.2006 г. № 29 (ред. от 28.12.2016 г.) «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» (вместе с «Перечнем стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в многоквартирных домах в городе Москве», «Перечнем правовых актов, дающих гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья2) // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 42. 26 июля; Тверская, 13. 2006. № 90.

[7] Конституция Российской Федерации 1993 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 147.

[8] Линников А.С. Концепция эффективного регулирования деятельности финансовых организаций // Проблемы экономики и юридической практики. 2013. № 6.

[9] Линников А.С. Роль источников «мягкого» права на европейском уровне в развитии законодатель-

ства ЕС о банковском надзоре // Московский журнал международного права. 2009. № 1 (73).

[10] Линников А.С. Система вероятных индикаторов риска для финансовых организаций // Экономика и предпринимательство. 2013. № 12-2 (41-2).

[11] Миронов В.О. Обжалование гражданином в суде итогов выборов // Вестник Владимирского государственного университета имени Александра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых. Серия: Юридические науки. 2016. № 2 (8).

[12] Миронов В.О. Оценка результативности предупреждения преступлений, совершаемых в исправительных учреждениях // Российский криминологический взгляд. 2010. № 2.

[13] Миронов В.О. Прокурорские гарантии реализации прав и свобод человека в России // Актуальные вопросы образования и науки. 2012. № 3, 4.

[14] Разгильдеев А.В., Селезнев П.С. Новые подходы к финансированию инновационной деятельности в России // Финансовый менеджмент. 2006. № 5.

[15] Российская газета. 2009. № 123. 8 июля.

[16] Селезнев П., Трюэль Ж.-Л. Инструменты современной инновационной политики: сравнительный анализ опыта Франции и России // Региональные проблемы преобразования экономики. 2014. № 9.

[17] Селезнев П.С. Инновационная политика России: в поисках мотивации // Философские науки. 2013. № 3.

[18] Селезнев П.С. Инновационная стратегия выживания и успеха в конкурентной среде: опыт Сингапура // Каспийский регион: политика, экономика, культура. 2014. № 1 (35).

[19] Селезнев П.С., Соснило А.И. Шестой технологический уклад и индустриализация // Власть. 2014. № 10.

[20] Чернявский А.Г., Грудцына Л.Ю. Формирование государственной школы права в Российской Империи. Москва, 2017.

[21] Чернявский А.Г., Червяков Н.Н. Первоосновы права и поиск новых познавательных парадигм // Вестник Академии права и управления. 2018. № 1 (50).

Spisok literatury:

[1] Bakulina A.A., Topchij P.P. Upravlenie i finansy' v oboronno-promy'shlennom komplekse: preobrazovaniya v ramkax cifrovoj e'konomiki // Bankovskoe pravo. 2017. № 4.

[2] Gabrichidze B.N., Eliseev B.P., Chernyavskij A.G., Kuznecov S.M., Vojtenko O.N. Pravooxranitel'ny'e organy' Rossijskoj Federacii: Uchebno-spravochnoe posobie. Moskva, 2002.

[3] Dmitriev Yu.A., Mironov V.O. O ponyatii i strukture formy' gosudarstva // Aktual'ny'e voprosy' obrazovaniya i nauki. 2015. № 1, 2 (47-48).

[4] Dmitriev Yu.A., Mironov VO. O sisteme organov publichnoj vlasti // Vestnik mezhdunarodnogo Instituta upravleniya. 2015. № 1-2 (131-132).

[5] Zhilishhny'j kodeks Rossijskoj Federacii ot 29.12.2004 g. № 188-FZ (red. ot 28.12.2016) // SZ RF. 2005. № 1 (chast' 1). St. 14.

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018

[6] Zakon g. Moskvy' ot 14.06.2006 g. № 29 (red. ot 28.12.2016 g.) «Ob obespechenii prava zhitelej goroda Moskvy' na zhily'e pomeshheniya» (vmeste s «Perechnem standartov, kotory'm dolzhny' sootvetstvovat' blagoustroenny'e zhily'e pomeshheniya v mnogokvartirny'x domax v gorode Moskve», «Perechnem pravovy'x aktov, dayushhix grazhdanam, stradayushhim tyazhely'mi formami nekotory'x xronicheskix zabolevanij, pravo na dopolnitel'nuyu ploshhad' po sostoyaniyu zdorov'ya2) // Vestnik Me'ra i Pravitel'stva Moskvy'. 2006. № 42. 26 iyulya; Tverskaya, 13. 2006. № 90.

[7] Konstituciya Rossijskoj Federacii 1993 g. // Vedomosti S"ezda narodny'x deputatov RF i VS RF. 1993. № 3. St. 147.

[8] Linnikov A.S. Koncepciya e'ffektivnogo regulirovaniya deyatel'nosti finansovy'x organizacij // Problemy' e'konomiki i yuridicheskoj praktiki. 2013. № 6.

[9] Linnikov A.S. Rol' istochnikov «myagkogo» prava na evropejskom urovne v razvitii zakonodatel'stva ES o bankovskom nadzore // Moskovskij zhurnal mezhdunarodnogo prava. 2009. № 1 (73).

[10] Linnikov A.S. Sistema veroyatny'x indikatorov riska dlya finansovy'x organizacij // E'konomika i predprinimatel'stvo. 2013. № 12-2 (41-2).

[11] Mironov V.O. Obzhalovanie grazhdaninom v sude itogov vy'borov // Vestnik Vladimirskogo gosudarstvennogo universiteta imeni Aleksandra Grigor'evicha i Nikolaya Grigor'evicha Stoletovy'x. Seriya: Yuridicheskie nauki. 2016. № 2 (8).

[12] Mironov V.O. Ocenka rezul'tativnosti

preduprezhdeniyal prestuplenij, sovershaemy'x v ispravitel'ny'x uchrezhdeniyax // Rossijskij kriminologicheskij vzglyad. 2010. № 2.

[13] Mironov VO. Prokurorskie garantii realizacii prav i svobod cheloveka v Rossii // Aktual'ny'e voprosy' obrazovaniya i nauki. 2012. № 3, 4.

[14] Razgil'deev A.V., Seleznev P.S. Novy'e podxody' k finansirovaniyu innovacionnoj deyatel'nosti v Rossii // Finansovy'j menedzhment. 2006. № 5.

[15] Rossijskaya gazeta. 2009. № 123. 8 iyulya.

[16] Seleznev P., Tryue'l' Zh.-L. Instrumenty' sovremennoj innovacionnoj politiki: sravnitel'ny'j analiz opy'ta Francii i Rossii // Regional'ny'e problemy' preobrazovaniya e'konomiki. 2014. № 9.

[17] Seleznev P.S. Innovacionnaya politika Rossii: v poiskax motivacii // Filosofskie nauki. 2013. № 3.

[18] Seleznev P.S. Innovacionnaya strategiya vy'zhivaniya i uspexa v konkurentnoj srede: opy't Singapura // Kaspijskij region: politika, e'konomika, kul'tura. 2014. № 1 (35).

[19] Seleznev P.S., Sosnilo A.I. Shestoj texnologicheskij uklad i industrializaciya // Vlast'. 2014. № 10.

[20] Chernyavskij A.G., Grudcy'na L.Yu. Formirovanie gosudarstvennoj shkoly' prava v Rossijskoj Imperii. Moskva, 2017.

[21] Chernyavskij A.G., Chervyakov N.N. Pervoosnovy' prava i poisk novy'x poznavatel'ny'x paradigm // Vestnik Akademii prava i upravleniya. 2018. № 1 (50).

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018