CC BY
61
РЕГИОНАЛЬНЫ!-: НРОВ.1ГМЫ HPrOr>P/\SOti;\HHQ экономики, №2, 2015
КОРОСТИН С.А.
ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОЕ ПАРТНЕРСТВО КАК ЭФФЕКТИВНЫЙ МЕХАНИЗМ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ВОПРОСА В РЕГИОНАХ
Аннотация. В статье рассматривается один из действенных механизмов стимулирования малоэтажного жилищного строительства в регионах — государственно-частное партнерство (ГЧП). Рассмотрены основные формы финансирования проектов ГЧП. Предложена общая концепция развития ГЧП, при рассмотрении которой были сделаны акценты на сильные и слабые стороны предложенной модели. Ключевые слова: государственно-частное партнерство, жилищная политика, малоэтажное домостроение, стимулирование жилищного строительства.
KOROSTIN S.A.
STATE-QUOTIENT PARTNERSHIP AS EFFICIENT MECHANISM OF THE DECISION OF THE HOUSING PROBLEM IN REGION
Abstract. The article describes one of the most effective mechanisms to encourage low-rise housing construction in the regions - a public-private partnership (PPP). The main forms of financing PPP projects. A general concept of PPP, the consideration of which were to focus on the strengths and weaknesses of the proposed model. Keywords: public-private partnerships, housing policy, low-rise housing, stimulate housing construction.
В настоящее время развитие эффективных механизмов реализации региональной жилищной политики развития малоэтажного домостроения рассматривается как социально-политическая и экономическая задача первостепенной важности. С каждым годом в нашей стране расширяются масштабы и ускоряются темпы жилищного строительства, повышается качество проектирования и застройки жилых районов, включая малоэтажную застройку. Современные методы реализации региональной жилищной политики, направленные на повышение доступности жилья для населения, можно сгруппировать по трем основополагающим направлениям, таким, как: сохранение существующего жилищного фонда, восстановление жилищного фонда посредством капитального ремонта, стимулирование жилищного строительства.
Обеспечение населения доступным жильем ввиду особой социальной значимости этой проблемы для региональной жилищной политики входит в число главных и первостепенных задач социально-экономического развития регионов. При этом ее решение неоднозначно и связано с множеством факторов, важнейшие из которых: качество, стоимость, расположение, наличие удобств, обеспеченность объектами социальной инфраструктуры.
В нашей стране исторически сформировалось достаточное разнообразие форм и методов региональной жилищной политики, которые используются по сей день. Однако с приходом рыночной экономики возникли и новые эффективные механизмы решения жилищного вопроса, один из них — государственно-частное партнерство.
Государственно-частное партнерство (ГЧП) является эффективным механизмом привлечения долгосрочных инвестиций, направленным на развитие инновационных проектов и секторов экономики. Непременным условием освоения новых территорий под жилищное строительство является параллельное развитием среды как основного фактора удобного и комфортного проживания. Учитывая бюджетный дефицит, региональная жилищная политика для возведения социальных и инфраструктурных объектов продолжает использовать в качестве основного механизма государственно-частное партнерство. Его основная задача синхронизировать жилищное строительство с программами развития социального жилья, инженерной, транспортной инфраструктуры и «всего того, что составляет качество жизни человека». Использование механизмов ГЧП при реализации инфраструктурных проектов снимает бюджетные ограничения для государственных заказчиков и открывает возможности частным компа-
ниям по доступу к сферам экономики, которые традиционно находились в ведении государства. Однако при всех видимых преимуществах на сегодняшний день существует ряд препятствий и противоречий, ограничивающих широкое применение ГЧП в развитии инфраструктуры.
В настоящее время преобладает две формы финансирования проектов:
- договорная форма ГЧП — софинансирование на договорных условиях инвестиционного проекта, которое реализуется в рамках концессионных соглашений (данная форма в настоящее время является мало проработанной, ей присуще отсутствие практического опыта реализации таких соглашений и недостаточная проработанность законодательной базы);
- долевая форма ГЧП — распространенная в настоящее время форма сотрудничества государства и бизнеса — заключается в инвестировании частных и публичных средств в уставные капиталы юридических лиц, оптимальна по простоте и доступности для организации партнерства.
Наиболее успешным вариантом долевой формы ГЧП является закрытый паевой инвестиционный фонд. В настоящее время существует два варианта реализации проектов ГЧП с применением закрытых фондов, различаются они способом участия государства. Условно эти способы можно обозначить как «максимально прямое» и «опосредованное»:
- «максимально прямое» участие государство принимает в реализации проектов, связанных с венчурным финансированием при посредничестве ОАО «Российская венчурная компания» (со 100%-ным участием государства). Российская венчурная компания (РВК) призвана инвестировать средства в создание нескольких десятков венчурных паевых инвестиционных фондов (ПИФов) по всей стране, которые, в свою очередь, должны профинансировать 100200 «стартапов» в российской экономике;
- «опосредованное» участие вызвано тем, что по действующему законодательству прямое внесение государственного имущества в закрытый фонд невозможно.
Реализация подобных механизмов соответствует задачам национальных проектов, а также целому ряду иных федеральных целевых программ, базовым принципом которых определено развитие различных форм ГЧП с целью привлечения средств внебюджетных источников.
В ряде регионов строительство социальных объектов или объектов инфраструктуры ведется по принципу, когда предприниматель по программе комплексного освоения территории строит социальный объект, затем субъект РФ выкупает его в течение 10-15 лет по льготной ставке за средства, предоставляемые Внешэкономбанком. По другой схеме объект остается в собственности предпринимателя, но субъект РФ покупает места, к примеру, в школе или кой-ко-места в больнице. Следовательно, фактически вместо объекта покупается услуга в нем. Региональный бизнес готов участвовать в инвестировании средств на развитие инженерной инфраструктуры, в том числе путем создания отдельных компаний-операторов для строительства локальных и межквартальных сетей. Однако региональный бизнес хочет видеть меры государственной поддержки на уровне региона — к примеру, через субсидирование процентной ставки.
Механизм ГЧП имеет широкие перспективы, однако его необходимо применять на более продолжительный срок. Это позволит региональному бизнесу участвовать даже в таких государственных программах, например, как обеспечение жильем льготных категорий граждан. В контексте этого для малоэтажного домостроения может быть разработана специальная модель ГЧП, учитывающая особенности этой деятельности и наиболее полно обеспечивающая для инвестора привлекательность, безопасность вложения средств в соответствующий строительный проект. Такой подход позволяет реализовать основную цель проекта, а именно: развить стратегически важную для государства сферу малоэтажного строительства.
Общая концепция ГЧП в сфере малоэтажного домостроения должна предусматривать создание специализированной управляющей компании, ответственной за строительство малоэтажного жилья, приобретающей право собственности на него и реализующей жилье после завершения строительства частным лицам, коммерческим организациям, органам местного самоуправления. Специализированная управляющая компания, участвующая в проекте, должна отбираться органами местного самоуправления по итогам конкурса, исходя из требований, предъявляемых к объектам малоэтажного домостроения, выставленным на конкурс. При этом
РЕГИОНАЛЬНЫ!-: ИРОВЛГМЫ ПРЮЬРЛЙО&ЛНИУ экономики, №2, 2015
уставной капитал специализированной управляющей компании формируется за счет вкладов частных инвесторов. Специализированная управляющая компания для осуществления своей деятельности привлекает кредитные ресурсы, источником которых может быть государственные и коммерческие банки и несет ответственность перед кредиторами по выплате процентов и основной суммы долга. В качестве залога по кредитным договорам могут использоваться акции, имущество, права по договорам специализированной управляющей компании. Для непосредственного исполнения своих обязательств специализированная управляющая компания заключает договор со строительной организацией, предусматривающий разработку проектной документации на объект и его строительство.
Практика государственно-частного партнерства не противоречит тому, что частные инвесторы специализированной управляющей компании могут быть владельцами привлекаемой строительной организации. При этом в роли строительной организации может выступать один или несколько частных инвесторов проекта, между которыми распределяются функции по организации и ведению строительства, либо это может быть независимая привлеченная компания. Строительная организация также может быть специально создана частными инвесторами исключительно под данный проект.
Финансирование деятельности специализированной управляющей компании коммерческими банками может осуществляться посредством предоставления кредитных ресурсов под залог акций, имущества, а также прав по договорам специализированной управляющей компании. При этом размер и условия предоставления кредитов определяются двусторонними договоренностями, которые могут быть достигнуты как предварительно, то есть до начала конкурса на право участия в проекте, так и в процессе его реализации. Специализированная управляющая компания может частично компенсировать свои процентные платежи по кредитам, предоставленным коммерческими банками, за счет средств местного бюджета.
Реализация каждого проекта в рамках ГЧП завершается покупкой возведенных объектов малоэтажного домостроения частными лицами или организациями, заключающими со специализированной управляющей компании договор купли-продажи. Органы местного самоуправления также могут выкупить у специализированной управляющей компании часть объектов и впоследствии реализовать малоэтажное жилье собственными силами либо распределить по социальным схемам. Среди основных преимуществ этой модели следует назвать то, что частные инвесторы обладают правом собственности на возводимые объекты малоэтажного домостроения. Такая ситуация позволяет использовать их в качестве залога по кредитам, что может существенно снизить стоимость заемных средств.
Предложенная модель также имеет и слабые стороны, среди которых возложение риска несоответствия между реальными и прогнозными объемами спроса на малоэтажное жилье на инвесторов, не всегда способных этим риском управлять. В качестве механизма его снижения могут использоваться схемы выкупа значительной части малоэтажного жилья муниципальным образованием. Описанная для объектов малоэтажного домостроения модель ГЧП может быть применима также на региональном и федеральном уровнях. К примеру, с ее использованием в 2007 г. было успешно реализовано 8 проектов комплексного освоения территорий в рамках постановления Правительства РФ от 05.05.2007 № 265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства».
В качестве альтернативы для организации малоэтажного домостроения следует рассмотреть модель ГЧП, направленную на создание эффективного механизма привлечения денежных средств в инвестиционные проекты, связанные со строительством малоэтажного жилья. Данная модель ГЧП принципиально отличается от предложенной ранее, т. к. предусматривает учреждение муниципальным образованием за счет собственных денежных средств и иного имущества закрытого паевого инвестиционного фонда. Его основной целью является финансирование прошедших конкурсный отбор проектов, связанных с малоэтажным домостроением и комплексным освоением территорий.
Деятельность инвестиционного фонда регулируется Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ (ред. от 12.03.2014) об инвестиционных фондах. Согласно закону, инвестиционный фонд представляет собой находящийся в общей долевой собственности физических и юридических лиц имущественный комплекс, пользование и распоряжение которым осуществляются
управляющей компанией исключительно в интересах учредителей доверительного управления. Паевым инвестиционным фондом является обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем или учредителями. Основным условием здесь является объединение имущества всех учредителей доверительного управления с выделением доли каждого в праве собственности, удостоверяемом ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Особенностью паевого инвестиционного фонда является отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия иначе, как в случаях, предусмотренных законом.
Управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права по ценным бумагам, составляющим паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам. Таким образом, полномочия, связанные с заключением договора со строительной компанией, предусматривающего разработку проектной документации на объекты малоэтажного домостроения и их возведения, относятся к компетенции управляющей компании. Инвестиционный фонд, по существу, является основным инструментом в начале реализации модели, его задача — организовать финансирование соответствующего проекта до уровня инвестиционной привлекательности и создание условий для привлечения сторонних инвесторов, а также средств с рынка ценных бумаг.
Малоэтажное жилье, построенное в итоге реализации проекта, находится в общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев, в числе которых муниципальное образование и прочие инвесторы. Паи, принадлежащие органу местного самоуправления, могут по его усмотрению уменьшаться либо продавать полностью.
Преимуществом описанной модели ГЧП является создание путем объединения средств нескольких инвесторов финансово самостоятельного механизма, наращивающего в процессе деятельности свои активы, позволяющего осуществлять инвестиции в крупные и высокодоходные проекты. В качестве, безусловно, положительной стороны этой модели следует назвать возможность пайщиков (в т. ч. органов местного самоуправления) контролировать действия управляющей компании и влиять на стратегические вопросы функционирования закрытого паевого инвестиционного фонда посредством голосования на общем собрании владельцев паев. Это достигается за счет качественной институциональной базы деятельности инвестиционных фондов, предполагающей подробное законодательное регулирование управляющей компании, обеспечивающее максимальную открытость и прозрачность названных институтов, что гарантирует надежную защиту интересов инвесторов.
Несомненно, данный механизм, направленный на решение жилищной проблемы на уровне региона, должен быть включен в перечень мер региональной жилищной политики применительно к стимулированию малоэтажного домостроения. Несмотря на перспективность возведения малоэтажного жилья, во многих регионах сохраняется инерция и бюрократические барьеры, приводящие к значительному увеличению сроков и стоимости строительства. Имеющейся богатый опыт малоэтажного строительства в сочетании с современными и актуальными формами его стимулирования могут рассматриваться в качестве основных элементов эффективного механизма реализации региональной жилищной политики развития малоэтажного домостроения.
Литература
1. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости. —2-е изд. — СПб. : Питер, 2007.
2. Черкасов, П. С., Ложко, В. В. Жилищно-строительная политика — ключевой элемент системы формирования, развития и воспроизводства человеческого капитала региона // Проблемы современной экономики. 2013. № 1 (45).
3. Чернов, А. В. Государственно-частное партнерство в сфере малоэтажного жилищного строительства /Недвижимость и инвестиции //Правовое регулирование. 2011. № 4 (45). С. 22-28.
PtU'MOHAJlbHUi: IIPOB.IKMU 11P K O ti P A â O ti A H M Q 3KOHOMMKM, №2, 2015
References:
1.Asaul A. N. Economics of real estate. —2nd ed. — SPb. : Peter, 2007.
2. Cherkasov, P. S., Loiko, V. Housing policy — a key element of the system of formation, development and reproduction of human capital of the region // Problems of modern economy. 2013. No. 1 (45).
3. Chernov, A. V. Public-private partnership in the sphere of low-rise housing construction / real Estate and investments //Legal regulation. 2011. No. 4 (45). P. 22-28.
