CC BY
51
Матвеева Елена Сергеевна
аспирант, кафедра экономики и предпринимательства в строительстве, Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Оптимальная структура жилищного фонда в системе государственных услуг на рынке жилья
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Аннотация:
В статье рассматривается оптимальная структура жилищного фонда, выстраивание которой позволяет дифференцировать мероприятия государственной жилищной политики в зависимости от категории граждан. Акцент делается на разделении жилищного фонда на наемный сегмент и сектор частной собственности.
Ключевые слова: наемное жилье, социальное жилье, доступное жилье, жилищное строительство, жилищные программы, жилищный фонд
В настоящее время на рынке недвижимости существует сложившаяся классификация жилищного фонда, в рамках которой ведется учет жилых помещений в Российской Федерации. С целью повышения социально-экономической эффективности государственной жилищной политики нами поставлена задача по созданию разнообразных механизмов улучшения жилищных условий. Одним из ключевых направлений выступает дифференциация жилищного фонда, прежде всего, на наемный сегмент и сектор частной собственности. Учитывая вышеизложенное, жилищный фонд предлагаем разделить на 5 видов:
• общественное жилье, принадлежащее государству и муниципальным образованиям, и предоставляемое по срочным договорам социального найма;
• социальное жилье, принадлежащее частным инвесторам и предоставляемое по срочным договорам социального найма;
• доходное жилье (арендный жилищный фонд), принадлежащее государству, муниципальным образованиям и частным инвесторам и предоставляемое по срочным договорам коммерческого найма;
• доступное жилье (жильем эконом-класса), принадлежащее гражданам на правах собственности и в том числе приобретаемое с государственной поддержкой;
• коммерческое жилье (принадлежащее гражданам на правах собственности и приобретаемое на рыночных условиях) (табл.1).
Таблица 1
Оптимальная структура жилищного фонда в системе государственных услуг
на рынке жилья
Параметр Виды жилищного фонда
Наемный фонд Собственность
Общественное жилье Социальное жилье Доходное жилье Доступное жилье (эконом-класс) Коммерческое жилье
1.Собственник Государство, муниципальное образование Некоммерческие жилищные объединения Некоммерческие жилищные объединения, частные лица Граждане Граждане
2.Условия оплаты Льготные ставки, установленные законодательством Льготные ставки благодаря субсидированию государства На рыночных условиях, с возможной компенсацией Собственные, заемные и бюджетные средства Собственные и заемные средства
3.Оплата (т.р.): • аренды (в месяц); • приобретения (1 кв.м.) 4-6 4-6 10-15 не более 30 40-45
4.Оператор (поставщик жилья) Коммерческие застройщики, работающие по государственному заказу Некоммерческие жилищные объединения Некоммерческие жилищные объединения, коммерческие застройщики Коммерческие застройщики, работающие по государственному заказу Коммерческие застройщики
б.Источник финансирования строительства Собственные средства застройщика, бюджетные средства Собственные средства некоммерческих жилищных объединений Собственные средства застройщика, заемные средства Собственные средства застройщика, бюджетные средства Собственные средства застройщика, заемные средства
6.Существующа я доля на рынке не более 10% - не более 5% 30% 55%
7.Оптимальная доля на рынке 10% 20% 20% 30% 20%
8.Законодательн ая база Отсутствует Отсутствует Отсутствует Сформирована Сформирована
9. Вектор необходимых усилий для развития Разработка законодательства Создание условий для формирования некоммерческих жилищных объединений Привлечение институциональных инвесторов Оптимизация по целевым группам Обеспечение стабильности рынка
Исходя из предложенной классификации жилищного фонда, а также по итогам анализа федеральной и региональной жилищной политики можно сделать вывод, что даже социальное жилищное строительство в России предусматривает исключительно поддержку строительства жилья в частную собственность. Вместе с тем, в экономически развитых странах социальная жилищная политика охватывает как строительство жилья предназначенного для сдачи в аренду, так и строительство жилья в собственность.
Исследование зарубежного опыта социального жилищного строительства, а также достижения государственной жилищной политики позволяют сделать вывод, что для появления в России сегмента социального жилья необходимо расширять круг участников процесса создания и управления фондами социального жилья. В частности, создавать муниципальные жилищные корпорации, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, некоммерческие жилищные ассоциации, привлекать частных инвесторов, что позволит разработать принципы распределения социального жилья и устанавливать согласованные размеры оплаты за его найм.
Ключевая роль при старте социальной жилищной политики, безусловно, должна отводиться государству. В частности, фонд общественного жилья должен создаваться исключительно на бюджетные средства, что позволит установить малоимущим гражданам доступную плату за найм жилого помещения и не потребует из бюджета дополнительных инвестиций. Вместе с тем, объемы данного фонда будут зависеть от масштабов финансирования, что, как нам предполагается, будет недостаточным.
Таким образом, в современных условиях государству необходимо акцентировать свое внимание на создании частно-государственных партнерств. При данном формате фонд арендного жилья будет принадлежать частным инвесторам, но благодаря государственной поддержке удастся сохранить приемлемую плату за найм социального жилья.
Использование бюджетных средств как единственного источника, в условиях практически всегда дефицитного бюджета, экономически неамбициозно. Наше предположение о необходимости и возможности внешнего финансирования основывается на ранее предложенной нами классификации сегментов жилья, где показано, что подвиды социального жилья в настоящее время фактически финансируются за счет внебюджетных источников. Таким образом, в настоящее время необходимо ставить вопрос о расширении перечня и активации использования внебюджетных источников.
Особенностью реализации жилищных программ по обеспечению доступным жильем населения является организация строительства нового жилья для участников программ, что позволяет добиться снижения договорной цены почти до уровня себестоимости. Операторами жилищных программ являются некоммерческие организации, а застройщики контролируются муниципалитетом. Таким образом, до минимума снижены строительные и финансовые риски. Однако финансирование жилищного строительства до сих пор осуществляется без привлечения средств будущих покупателей. Между тем, в одной из программ долевое софинансирование строительства активно используется как раз с целью повышения эффективности использования бюджетных средств, однако в масштабе республики объемы данных мероприятий незначительны.
Вместе с тем, законодательная база позволяет применить ряд организационно-правовых новаций. В частности, с целью преодоления ограничений закона о долевом участии, запрещающем привлечение средств населения в определенных условиях (присутствующих на ранних этапах строительства), целесообразно воспользоваться схемой создания жилищно-строительных кооперативов.
Отметим, что все вышепредложенное направлено на увеличение объемов предложения доступного жилья. Тем временем, наиболее актуальными на сегодня являются вопросы финансирования фонда жилья, предоставляемого в найм [1].
В настоящее время отсутствуют экономические предпосылки для привлечения инвестиционных ресурсов в сектор арендного жилья, что связано с низкой доходностью проектов. Решение этого вопроса, с нашей точки зрения, лежит в области создания частно-государственных партнерств.
Кроме того, на социальное жилищное строительство необходимо направить средства физических лиц. По результатам социологических опросов около 50% населения инве-
стиции в недвижимость рассматривают как наиболее надежные. Однако высокий пороговый уровень инвестиций не позволяет гражданам реализовать свой инвестиционный спрос, а рынок недвижимости не получает значительный объем ликвидности.
В этих условиях требует использования механизм закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Финансовая архитектура фондов недвижимости позволяет осуществлять инвестиции в объемах меньших, чем стоимость единого объекта недвижимости. Более того, правила использования средств фонда позволяют инвестировать средства пайщиков на ранних стадиях строительства.
Для сокращения затрат на создание фонда социального и общественного жилья, необходимо больше уделять внимания повышению эффективности строительства — разработать минималистичные архитектурно-планировочные решения, сокращающие конечную стоимость помещения.
Одним из направлений повышения доступности жилья является малоэтажная загородная застройка. Технологической основой для развития малоэтажного строительства должно стать деревянное домостроение.
Одним из вопросов, который возникнет после строительства массового и доступного загородного жилья, станет необходимость развития территорий. Ключевым условием успеха в этом вопросе является размещение производительных сил. Другими словами, инвестиции в создание современных производств определяется не только потребностями экономического развития, но и требуют размещения в местах массовой жилищной застройки. Это приведет к синергетическому эффекту и позволит решить ряд серьезных социально-экономических задач: повысит обеспеченность населения жильём, обеспечит занятость населения и мобильность трудовых ресурсов, скорректирует цены на жильё.
К примеру, в настоящее время в Татарстане осуществляется экономическая трансформация ряда районов, связанная, прежде всего, с развитием промышленных и особых экономических зон. Например, вблизи г. Нижнекамска осуществляется крупнейшая в России промышленная застройка под комплекс нефтехимических производств. Из регионов с меньшей интенсивностью экономического развития осуществляется приток трудовых ресурсов [2].
В итоге, застройка комплекса нефтехимических производств потребовала актуализации вопросов массового жилищного обеспечения трудовых ресурсов, что может быть рассмотрено как площадка для реализации пилотного проекта по обеспечению населения массовым социальным жильем.
Масштабное формирование фондов социального жилья, обеспеченное возможностью трудовой мобильности, является одним из действенных стабилизирующих факторов в сложившихся условиях. А в ближайшей перспективе оно послужит скорейшему выходу страны из экономического кризиса и дальнейшему снижению зависимости от колебаний
мировой финансовой системы. Возможность найма жилья на приемлемых условиях позволит государству гибко реагировать на изменение демографической структуры и доходы населения.
Увеличение объемов жилищного строительства, как мощнейшего мультипликатора, обеспечит экономический рост, запустит процесс реабилитации депрессивных территорий и поспособствует структурной перестройке экономики с сырьевой и экспортоориенти-рованной направленности на развитие промышленного производства.
Вывод
Завершая исследование рынка наемного жилья, отметим, что в настоящее время методы участия государства в решении жилищного вопроса однообразны, не отличаются необходимой дифференциацией по группам населения, а в целом, реализуются без постановки вопросов о качестве форм улучшения жилищных условий. С этой целью очевидным видится разработка и установление социальных стандартов государственных услуг, что позволит повысить адресность государственной поддержки. С нашей точки зрения, для достижения указанной задачи должен послужить «жилищный лифт», когда улучшение жилищных условий осуществляется в соответствии со стадией развития семьи (в зависимости от количества детей и возраста) [3].
Первым этапом в решении жилищного вопроса («жилищного лифта»), безусловно, должен выступать наемный жилищный фонд, когда для семьи отсутствует необходимость аккумулировать какие-либо денежные средства и иметь доход не ниже определенного минимума.
Литература
1. Гареев И.Ф. Вопросы развития наемного жилья в современных условиях // Экономика, предпринимательство и право. - 2011. - № 7. - С.37-44. - http://epp.enjournal.net/article/356/
2. Орлов В.Я., Гареев И.Ф. Инвестиционная привлекательность наемного жилья в современных условиях // Российское предпринимательство. 2012. - №5 (203). - С.148-154.
3. Орлов В.Я., Гареев И.Ф. Формирование социальных стандартов государственных услуг на рынке жилья // Российское предпринимательство. - 2011. - №10 (1). - С.175-180.
Elena S. Matveeva
Postgraduate Student, Chair of Economy and Entrepreneurship in Construction, Kazan State
Architectural and Construction University
Optimal Structure of Housing Facilities in System of State
Services on Housing Market
Abstract:
Article considers optimal structure of housing facilities, development of which allows to differentiate arrangements of state housing policy according to citizens category. Focus is made on separation of housing facilities on letting segment and private property sector.
Keywords: letting, social housing, available housing, housing construction, housing program, housing facilities
