CC BY
58Сычева, И.И., Алехина, Л.В. (2015). Проекты государственно-частного партнерства на рынке арендного жилья региона: роль, условия внедрения, сценарии развития (на примере Белгородской агломерации). Жилищные стратегии, 2(4), 267-288. doi: 10.18334^.2.4.1937
Язык публикации: русский_
Public-Private Partnership Projects in the Regional Rental Housing Market: the Role, Conditions of Implementation, Development Scenarios (the Case of Belgorod Agglomeration)
Irina Sychyova1, Lyubov Alyokhina113
1 Belgorod State National Research University, Russian Federation
ABSTRACT_
The authors analyze the current functioning of public-private partnership system in the Russian housing market and determine its role in development of the regional rental housing market. It was established that a region's competitive advantages and the level of agglomeration development (that is the priority of the current policy) are the main conditions of PPP projects implementation in the market. The authors propose some development scenarios for segments of the regional rental housing market. Belgorod agglomeration was used as the object of the analysis.
This study was funded by Russian Foundation for the Humanities. Project No. 14-32-01319.
KEYWORDS_
regional economy, housing market, public-private partnership, rental housing, market segmentation
Sychyova, I.I., Alyokhina, L.V. (2015). Public-Private Partnership Projects in the Regional Rental Housing Market: the Role, Conditions of Implementation, Development Scenarios (the Case of Belgorod Agglomeration). Russian Journal of Housing Research, 2(4), 267-288. doi: 10.18334/zhs.2.4.1937
JEL: L32, R10, R31 Original Research Language: Russian
Received: 24 Sep 2015, Published: 30 Dec 2015
Russian Journal of Housing Research, 2015, Volume 2, Issue 4
CITATION
© Sychyova I.I., Alyokhina L.V. / Publication: Creative Economy Publishers
Minii'.J This work is licensed under a Creative Commons BY-NC-ND 3.0
H For correspondence: [email protected]
HIGHLIGHTS
► the major part of rental housing market is "in the shadow", where monopoly pricing takes place without state control
► among public instruments of housing market regulation used in Belgorod region, we can mark out the restructuring of housing demand and developers' pricing policy
► PPP projects are meant to make rental housing more available to economically active population of the region
► the main obstacle in the rental housing market is the weak management institution
► based on the analysis of the region, it is possible to determine the development scenario of the rental housing market segment
Жилищные стратегии, 2015, Том 2, Выпуск 4
Проекты государственно-частного партнерства на рынке арендного жилья региона: роль, условия внедрения, сценарии развития (на примере Белгородской агломерации)
Ирина Сычева1, Любовь Алехина1
1 Белгородский государственный национальный исследовательский университет, Россия
АННОТАЦИЯ_
В статье проанализировано текущее функционирование института государственно-частного партнерства на российском рынке жилья, и определена его роль в развитии регионального рынка арендного жилья. Определено, что условиями, влияющими на процесс внедрения проектов ГЧП на рынок, являются конкурентные преимущества региона и приоритет текущей политики - уровень агломерационного развития. Предложены сценарии формирования сегментов регионального рынка арендного жилья. Анализ произведен на примере Белгородской агломерации.
Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ. Проект № 14-32-01319.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА_
региональная экономика, рынок жилья, государственно-частное партнерства, арендное жилье, сегментирование рынка
ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:_
Сычева, И.И., Алехина, Л.В. (2015). Проекты государственно-частного партнерства на рынке арендного жилья региона: роль, условия внедрения, сценарии развития (на примере Белгородской агломерации). Жилищные стратегии, 2(4), 267-288. doi: 10.18334^1^.2.4.1937
JEL: L32, R10, R31
Язык публикации: русский
© Сычева И.И., Алехина Л.В. / Публикация: Издательство «Креативная экономика» Статья распространяется по лицензии Creative Commons BY-NC-ND 3.0
н Для связи: [email protected]
ТЕЗИСЫ
► большая часть рынка арендного жилья находится в тени, где фактически происходит монополизированное формирование цен найма, никак не регулируемое государством
► среди государственных инструментов регулирования жилищного рынка, применяемых в Белгородской области, выделяются меры реструктуризации спроса на жилье и ценовой политики застройщиков
► применение проектов ГЧП должно повысить доступность арендного жилья для экономически активного населения региона
► на рынке арендного жилья главным препятствием является слабый институт управления
► сценарий развития сегмента рынка арендного жилья можно определить, проведя анализ региона
Об авторах:
Сычева Ирина Игоревна, младший научный сотрудник, Белгородский государственный национальный исследовательский университет
Алехина Любовь Владимировна, аспирант, Белгородский государственный национальный исследовательский университет ([email protected])
Введение
Развитие региональных рынков жилья России сегодня тормозится недостатком эффективных форм взаимодействия государственных и частных участников. Так, бюрократические препятствия на этапах реализации инвестиционно-строительного проекта, завышенные монополистические цены реализуемого жилья, слабые позиции института управляющих компаний на рынке, слабая мотивация к сотрудничеству в итоге снижают доступность жилья и обеспеченность жилищными условиями, наносят ущерб качеству жизни населения всего региона.
Существующие отношения между публичной и частной стороной носят, в основном, краткосрочный, непостоянный характер и ограничены реализацией отдельных строительно-инвестиционных проектов. Современные реалии диктуют настоятельную необходимость распространения нового института взаимоотношения участников на рынке жилья - института государственно-частного партнерства (ГЧП). В связи с относительной новизной данного метода регулирования рынка и малой изученностью процессов функционирования ГЧП на рынках жилья регионов России актуальным становится определение условий развития института и сценариев его внедрения, что и является целью нашего исследования.
Условия внедрения ГЧП-проектов на рынок жилья
Опыт развитых стран (США, Великобритании, Нидерландов, Канады, Бразилии, Китая и др.) во внедрении ГЧП на рынке представляет значительный интерес. За рубежом функционирование института направлено на повышение доступности жилья для населения, имеет успех в сегментах арендного жилья и жилья экономического класса, поскольку здесь предоставляются наибольшие возможности для
и 1
улучшения жилищных условий1.
Поскольку федеральный закон о ГЧП пока еще не принят, на региональном уровне ГЧП может толковаться несколько по-разному. Однако, несмотря на различия, в основе всегда лежат единые задачи и функции партнеров. В частности, задачей ГЧП является повышение качества и обеспечение доступности предоставляемых услуг населению,
1 Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 20.06.2011 № 492 «Об утверждении долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011-2015 годы» (ред. от 31.08.2012).
а также привлечение в экономику частных инвестиций. Функциями частного партнера является полное или частичное финансирование, эксплуатация и (или) техническое обслуживание объекта соглашения ГЧП. А функциями публичного партнера - предоставление частному партнеру имущества <...> во владение и (или) пользование или права использования результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации, необходимых для исполнения соглашения о ГЧП2.
Опираясь на данные положения, можно синтезировать концептуальное содержание понятия ГЧП на региональном рынке жилья. Под ГЧП на региональном рынке жилья следует понимать формы долгосрочного взаимовыгодного сотрудничества государственного и частного партнеров с целью реализации задач жилищной политики региона, повышения уровня доступности жилья, качества жилищного управления. Такое сотрудничество достигается посредством распределения между участниками функций, рисков и ответственности, совместного использования частных и государственных ресурсов.
Для рынка жилья важен выбор формы ГЧП, обеспечивающий сбалансированность распределения рисков, прав и ответственности между участниками. Анализ аналитики показывает, что основной формой ГЧП на российском региональном рынке жилья сегодня является комплексное освоение территории под застройку. В рамках этой формы партнеры заключают соглашения (контрактная форма ГЧП), образовывают совместные компании (институциональная форма ГЧП) или используют при реализации строительного проекта и контракты, и институты одновременно (смешанная форма ГЧП).
Выделим эндогенные и экзогенные факторы развития ГЧП-проектов (форм) на рынке жилья. Формирование внешней среды в отрасли происходит через нормативно-правовую базу и функционирование общественных инфраструктурных организаций; внутренними факторами, влияющими на специфику каждой формы ГЧП, являются доля и вид государственного участия (рисунок 1).
В частности, к государственным инструментам, перспективным на рынках жилья российских регионов, относятся использование специального режима налогообложения; частичное бюджетное финансирование затрат на строительство, а также процентов по строительному кредиту; бесплатное предоставление земельных участков;
2 Концепция проекта федерального закона о государственно-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий в целях строительства жилья экономического класса.
бесплатное подключение (присоединение) к сетям инженерно-технической инфраструктуры; бесплатное предоставление типовой проектной документации и др. Данные государственные инструменты устанавливаются и регулируются нормативно-правовыми актами различных уровней (федерального, регионального, местного).
ГЧП-институты ~г
Правила и нормы (нормативно-правовая база) Общественные и инфраструктурные организации (Инвестфонд РФ, Внешэкономбанк, госкорпорации, Центр развития ГЧП и др.)
Формирование внешней среды в регионе, отрасли -
Формы / контракты ГЧП
Гарантии под инвестиционные проекты
контракты ГЧП /I—
чГ тг ^
Субсидии
Услуги залоговых фондов
Другое
X
Государственная поддержка предпринимательства
ГЧ П-инструменты
Рисунок 1. Внешние и внутренние факторы образования форм ГЧП Источник: составлено авторами
Факторы формирования! рынка доступного арендного житья
Возможности распространения ГЧП на рынке жилья основываются на Федеральном законе № 217-ФЗ от 21.07.2014, определяющем базовые положения в развитии сегментов рынка жилья и в применяемых для этого государственных инструментах. Развитие инструмента ГЧП происходит по зарубежному образцу. Так, федеральный закон закрепляет положения о формировании рынка доступного арендного жилья для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, и возможность внедрения института ГЧП на рынках арендного жилья регионов России.
Действительно, арендное жилье должно стать механизмом реализации стратегических направлений государственной жилищной поддержки до 2020 года3. В частности, создание фонда арендного жилья в регионе дает возможность:
3 Стратегия-2020: Новая модель роста - новая социальная политика. Итоговый доклад о результатах экспертной работы по актуальным проблемам социально-экономической стратегии России на период до 2020 года (2013; Кн. 1). М.: ИД «Дело» РАНХиГС.
—учесть социально-экономические и демографические перспективы развития региона;
— расширить и дифференцировать меры по развитию различных форм удовлетворения жилищных потребностей граждан в зависимости от доходов, стадии жизненного цикла и места проживания семьи;
— повысить доступность жилья (большая часть трудоспособного населения - молодые семьи и специалисты - часто не имеет возможности улучшения жилищных условий рыночными способами);
— привлечь работодателю трудовые ресурсы (в т. ч. высококвалифицированные кадры из других регионов) при условии строительства арендного жилья в непосредственной близости от нового места работы.
На рисунке 2 отражен выделенный нами комплекс условий формирования и использования фонда арендного жилья в регионе.
Рисунок 2. Условия формирования и использования фонда арендного жилья в регионе Источник: составлено авторами
Рассмотрим представленные блоки на примере Белгородской агломерации.
В Белгородской области нет регионального закона о государственно-частном партнерстве, однако при реализации проектов ГЧП область опирается на Гражданский, Градостроительный, Жилищный кодексы и иные нормы федерального законодательства в различных отраслях права.
Среди общеэкономических факторов, влияющих на формирование и использование фонда арендного жилья в регионе, необходимо отметить его геополитическое положение (Белгородская область граничит с Украиной), что обусловливает стабильный миграционный приток населения; конкурентные преимущества региона, к которым относится благоприятное климатическое расположение, способствующее развитию сельского хозяйства, что также привлекает рабочую силу; агломерационное развитие.
В «Стратегии развития Российской Федерации до 2020 года» одним из инструментов повышения экономического благосостояния страны видится формирование агломерационных образований4. Рекомендован переход к развитию регионов и агломераций на базе преобладающих конкурентных преимуществ, в особенности финансовых, научных, социальных и иных инновационных точек роста. Для достижения поставленной цели российскими учеными-экономистами должен быть решен ряд проблем, связанных с повышением уровня агломерационного развития регионов. Опыт показывает, что каждая агломерация в своем развитии проходит уникальный путь, однако можно выделить опорную схему, свойственную для каждой.
Вопросы интенсификации роста сегодня актуальны для регионов с развитой экономикой, но низким или пониженным уровнем агломерационного развития. В ряду таких регионов особо выделяется Белгородская область, которая в результате кризиса 2008-2010 годов смогла не только удержаться на прежних экономических позициях, но и улучшить свой инвестиционный рейтинг за счет активного инновационного развития. В настоящее время Белгородская область позиционирует две агломерации: Старооскольско-Губкинскую (развитие промышленности) и Белгородскую (специализация на аграрном комплексе и развитии инновационного потенциала).
В данных агломерациях благодаря их разным специализациям специфически формируются рынки труда. В Старооскольско-Губкинской агломерации конъюнктура рынков труда и жилья тесно связана с добывающей промышленностью и имеет ярко выраженный тренд. Очевидно, что до тех пор, пока стабильна добыча в железорудном бассейне Курской магнитной аномалии - стабильно предложение на рынке труда. В связи с трудоемкостью данной сферы деятельности
4 Стратегия-2020: Новая модель роста - новая социальная политика. Итоговый доклад о результатах экспертной работы по актуальным проблемам социально-экономической стратегии России на период до 2020 года (2013; Кн. 1). М.: ИД «Дело» РАНХиГС.
преобладает спрос на рабочие специальности, а вредность производства обусловливает развитие сферы санаторно-медицинской поддержки.
В то же время в Белгородской агломерации больше, чем в Старооскольской, дифференцированы риски за счет ее специализации не в одной, а в нескольких областях - аграрной (животноводческие комплексы, птицефабрики и молочные фермы) и инновационной (технопарки, инновационная инфраструктура, поддержка инновационного предпринимательства, создание кластеров). Преобладание наукоемкого производства обусловливает привлечение высококвалифицированных специалистов и их семей, в частности за счет обеспечения высокого качества условий их проживания.
В рамках оптимизации социально-экономического развития страны рекомендуется стимулирование малого и среднего бизнеса, способного к эффективному использованию венчурного финансирования и продвижению инновационных продуктов. Такие предприятия остро нуждаются в государственной поддержке, в особенности для создания корпоративного фонда жилья. Исходя из всего вышесказанного, логично предположить, что поддержка будет предоставлена при правильной маркетинговой оценке рынка.
Проанализируем доступность жилья на рынках регионов Центрального федерального округа (ЦФО). Индекс доступности приобретения жилья, измеряемый количеством лет, необходимых среднестатистической семье для накоплений достаточных денежных средств, составляет по областям от 7 до 14 лет, что превышает общеевропейский стандарт в 2-3 раза. В это же время затраты на аренду занимают до 70% среднедушевого дохода, что также не соответствует стандарту - 30%5 (таблица 1). Таким образом, ситуацию на рынке жилья регионов России можно охарактеризовать как кризисную.
Несмотря на то, что низкая доступность приобретения жилья в собственность теоретически должна способствовать развитию альтернативного сегмента рынка (арендного жилья), практически наблюдается характерный дисбаланс. Большая часть рынка арендного жилья находится в тени, где фактически происходит монополизированное формирование цен найма, никак не регулируемое государством, что недопустимо в отношении социального блага, которым является жилье.
5 Копейкин, А.Б., Рогожина, Н.Н., Туманов, А.А. (2009). Формирование жилищного фонда, доступного для граждан с невысокими доходами: подходы зарубежных стран. М.: Институт экономики города.
Таблица 1
Доступность приобретения и аренды жилья в регионах ЦФО
Области Среднедушевые доходы, руб. Цена аренды 1-комнатной квартиры, руб. Цена аренды 2-комнатной квартиры, руб. Средние цены на вторичном рынке жилья, руб. Индекс доступности приобретения жилья, лет* Критерий доступности аренды по остаточным доходам, %**
Белгородская 23 521,67 11 243,00 13 787,00 49 433,00 7,74 26,60
Брянская 20 087,53 11 000,00 17 000,00 34 944,00 7,65 34,85
Владимирская 18 682,32 11 147,00 14 839,00 44 475,00 12,21 34,77
Воронежская 22 259,73 14 083,00 17 905,00 47 411,00 8,08 35,93
Ивановская 18 082,71 9 050,00 10 150,00 41 689,00 12,46 26,54
Калужская 23 293,13 16 033,00 20 386,00 58 976,00 10 39,09
Костромская 17 438,18 10 180,00 10 860,00 40 455,00 12,89 30,16
Курская 20 832,63 8 500,00 11 520,00 38 138,00 7,18 24,02
Липецкая 22 071,23 11 942,00 17 550,00 45 507,00 8,03 33,41
Московская 32 436,44 19 435,00 23 660,00 70 246,00 7,77 33,21
Орловская 18 262,40 8 100,00 10 420,00 35 794,00 9,37 25,35
Рязанская 19 825,13 12 270,00 14 800,00 45 077,00 10,34 34,14
Смоленская 19 775,74 11 545,00 16 300,00 33 887,00 9,21 35,20
Тамбовская 19 833,58 9 900,00 12 100,00 38 759,00 7,27 27,73
Тверская 19 126,46 16 150,00 18 600,00 52 413,00 13,96 45,42
Тульская 20 825,83 12 350,00 16 950,00 43 447,00 9,12 35,17
Ярославская 21 124,94 12 397,00 18 100,00 52 439,00 10,37 36,09
г. Москва 55 100,15 35 132,00 53 112,00 177 899,00 10,36 40,04
* Рассчитано как отношение средней стоимости жилья площадью 54 кв. м. к
разнице среднедушевых доходов семьи из 2 человек и прожиточного минимума семьи.
** Рассчитано как разница между суммарным доходом домохозяйства и суммы платы за наем жилого помещения.
Источник: Составлено по материалам сайта Федеральной службы государственной статистики
Государственная поддержка регионального рынка арендного жилья в процессе субурбанизации
Определим условия внедрения и сценарии развития государственной поддержки и механизмов регулирования на рынке арендного жилья Белгородской агломерации.
Белгородская агломерация, как и подавляющее большинство российских агломераций, в настоящее время находится, согласно подходу А.А. Нещадина, на начальном этапе своего развития, характеризующимся процессами формирования единого рынка труда, созданием нормативно-правовой базы регулирования, распределением полномочий между
уровнями государственного управления и т. д. (Нещадин, Прилепин, 2010). Специфические особенности Белгородского региона находят отражение в присвоенном ему показателе пониженного уровня агломерационного развития (Гринчель, Антонова, 2012).
В то же время среди существующих российских агломераций лишь Санкт-Петербургская и Московская завершают процесс организации. Давать обоснованный прогноз направлений развития Белгородской агломерации возможно, с нашей точки зрения, с опорой на анализ опыта столичных регионов (Нещадин, Прилепин, 2010). Так, в процессе формирования и Московской, и Белгородской агломераций возникают схожие проблемы объединения города с пригородами. Вследствие высокой стоимости ресурсов и земли в городе-ядре, а также высоких ставок налогообложения инвесторы предпочитают выводить свои активы в другие регионы с более выгодными условиями. Кроме того, тормозится реализация национальных проектов (например, в Белгородской области объем строительства арендного жилья не соответствует заданным целевым индикаторам)6.
Процессы агломерации тесно связаны с системой расселения, урбанизацией и субурбанизацией. В частности, в настоящий момент в Белгородской области наиболее активны процессы субурбанизации, сопровождающиеся концентрацией населения в пригородных зонах за счет его притока из города-ядра и городов, не входящих в состав агломерации.
Процесс переселения горожан в пригороды - субурбанизация -давно сложившаяся общемировая тенденция. Анализ особенностей развития пригородов в современном субурбанизационном процессе позволил выделить перспективные направления их организации:
— преобразование современной стихийной системы расселения в небольшие концентрированные поселения;
— преобладание в поселениях малоэтажного и индивидуального
жилья;
—расположение поселений в экологически чистых районах;
— наличие развитой коммунальной и социальной инфраструктуры;
— организация кластерной застройки, специализирующейся на определенных направлениях (основу должны составлять учебные заведения, медицинские учреждения);
6 Постановление Правительства Белгородской области от 28.10.2013 № 441-пп «Об утверждении государственной программы Белгородской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами жителей Белгородской области на 2014-2020 годы».
— наличие фонда доступного арендного жилья7.
Реализация данных перспективных направлений должна способствовать созданию удобных анклавов для молодежи, а также других социально незащищенных групп населения8.
Среди государственных инструментов регулирования жилищного рынка, применяемых в Белгородской области, выделяются меры реструктуризации спроса на жилье и ценовой политики застройщиков, к которым относятся финансово-кредитная поддержка застройщика, предоставление земельных участков, инженерное обеспечение (рисунок 3).
Определим особенности создания фонда арендного жилья в Белгородском регионе и выделим комплекс условий, влияющих на его формирование и использование:
— различия в стоимости земли и ресурсов в городе и пригородах (цены в черте города значительно превышают загородные);
— наличие успешного опыта в развитии малоэтажного и индивидуального строительства;
— инвестиционная привлекательность региона (Белгородская область - лидер Центрально-Черноземного экономического района с рейтингом инвестиционной привлекательности 2А - средний потенциал, минимальный риск)9;
—развитие социальной инфраструктуры с целью повышения привлекательности пригородного пояса агломерации, и в том числе арендного жилья для населения;
— наличие в области развитого АПК, генерирующего большое количество рабочих мест в пригородах.
Анализ показывает, что в Белгородской области вносить ощутимый вклад в развитие арендного жилья на данном этапе способны крупные агропромышленные предприятия, которые находятся в пригородной зоне в непосредственной близости от города-ядра, что, с одной стороны, приводит к развитию субурбанизации, с другой -к развитию жилищного найма. Большое количество предприятий АПК в Белгородской области формирует объективность утверждения о перспективности развития арендного жилья в пригородной зоне.
7 Малый город как основа «Большой России» (2012). Технологии строительства, 5. Режим доступа: http://www.ard-center.ru/home/publ/TS_5-2012/town
8 Анклавы для молодых и пенсионеров могут быть за городом (2012, 26 мая). Режим доступа: https://news.rambler.ru/14098528/
9 Белгородская область (2015). Режим доступа: http://www.raexpert.ru/database/regions/belgorod/pdf/
Рисунок 3. Государственные инструменты на рынке жилья в Белгородской области
Источник: составлено авторами
Сценарии и механизмы формирования фонда арендного жилья
Значительный положительный эффект, который извлекают участники рыночных отношений от внедрения института ГЧП на рынок арендного жилья, - это эффективное решение вопросов собственности на жилые объекты.
В зависимости от того, в каком фонде будет закреплено вводимое арендное жилье (частном, государственном или корпоративном), и от форм государственного участия в инвестиционно-строительных проектах можно выделить несколько сценариев формирования фонда арендного жилья (таблица 2).
Так, с нашей точки зрения, выделяется 3 направления формирования рынка арендного жилья. Форма государственного участия в данных направлениях зависит от института управления жилым фондом. В первом случае, когда жилье переходит в собственность арендатора, управляющими компаниями будут являться действующие частные организации. Во втором случае, когда жилье остается в собственности инвестора, работодателя или частного партнера, - наиболее вероятна реализация проектов ГЧП, механизмы которых подразумевают наем управляющей компании, причем данные компании должны иметь узкую специализацию в сегменте арендного жилья.
Таблица 2
Сценарии формирования сегментов арендного рынка жилья
№ Вид собственности Цель Государственное участие
1 Жилье переходит в собственность арендатора Привлечение высококвалифицированных сотрудников в интересах инвестора Средства инвестиционного фонда; средства в рамках реализации национальных проектов
2 Жилье остается в собственности инвестора / работодателя / частного партнера Создание корпоративного фонда арендного жилья для оптимизации кадровой политики Создание ЗПИФН или специальной проектной компании
3 Жилье в собственности государства / в смешанной собственности Реализация целей социально-экономической политики региона; развитие рынка труда, жилья, повышение качества жизни Доля собственности регулируется федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ
Государственные инструменты
Льготное
налогообложение; финансирование затрат на строительство, процентов по кредиту; предоставление земли; подключение к инженерным сетям; предоставление типовой проектной документации и др.
Источник: составлено авторами
Несмотря на принятие федерального закона № 217-ФЗ, механизмы ввода арендного жилья, относящиеся к последнему сегменту (жилье в собственности государства или в смешанной собственности), пока еще не нашли широкого распространения10. Для их реализации требуется включение обширного государственного аппарата и значительное государственное финансирование.
Кроме того, подчеркнем, что именно форма и степень государственного участия в инвестиционном строительном проекте формируют сегмент арендного рынка. Действительно, в том случае, когда средства бюджетов различных уровней инвестируются в освоение земли под застройку, а для строительства и ввода в эксплуатацию жилых объектов используются исключительно заемные и собственные средства инвесторов, появляется возможность свободного оперирования жильем, а именно передача его в собственность арендатора.
Формирование сегмента арендного рынка происходит по диаметрально противоположному сценарию в том случае, когда государство налагает необходимые ему ограничения на вводимое
10 Сычева, Алехина, 2015; Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».
арендное жилье в рамках договора с застройщиком на основе действующего правового поля (стоимость аренды, категория арендаторов, площадь сдаваемого жилья и прочее).
Сегмент арендного жилья, который, по нашему мнению, наиболее актуален на текущем этапе развития Белгородской агломерации, формируется по второму сценарию с помощью представляющих значительный интерес ГЧП-проектов. Среди существующих форм государственно-частных проектов на российском рынке жилья нашли распространение пока только несколько. Это, во-первых, ГЧП, финансовой основой которого является закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Его преимуществами являются отсутствие необходимости образования юридического лица, ограничение ответственности каждого участника размерами пая, возможность наличия в активах прав на недвижимое имущество. Участниками ЗПФИН в данном случае являются государственные и частные компании, а основными операциями - финансирование строительства объектов недвижимости и приобретение существующих объектов недвижимости с последующей сдачей в аренду11.
Большими перспективами, с нашей точки зрения, обладает еще одна форма ГЧП, в основе которой лежит процедура создания публичным партнером и инвестором специальной проектной компании (СПК) для выкупа здания, секции или отдельного жилого помещения у застройщика с целью сдачи его в наем (рисунок 4). Средства для выкупа помещений СПК изыскивает в Агентстве финансирования жилищного строительства (АФЖС) (используется ипотечный продукт «Арендное жилье») под залог этих помещений. При этом для повышения окупаемости здания арендатору предоставляется возможность дальнейшего выкупа жилья12.
Частичная реализация (данные о государственном финансировании отсутствуют) первого сценария формирования арендного рынка жилья прослеживается, в частности, в процессе функционирования специализирующегося на производстве и продаже продуктов маслопереработки и сельскохозяйственной продукции предприятия ГК ЭФКО и проведения им кадровой политики в Алексеевском районе Белгородской области13. Данное предприятие для привлечения сотрудников предоставляет в аренду малоэтажное жилье
11 Шемендюк, Р. (2007). Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости - инструмент для инвесторов и девелоперов. Рынок ценных бумаг, 7, 40-42.
12 Сайт АО «Агентство финансирования жилищного строительства».
13 Сайт Группы компаний ЭФКО.
(коттеджи), которое при соблюдении определенных условий и при прошествии установленного периода времени может перейти в собственность арендатора-сотрудника компании. Коттеджный поселок располагается в экологически чистом районе и обладает развитой социальной инфраструктурой с детским садом, медицинским, образовательным и спортивным комплексами, что способствует созданию новых рабочих мест для обслуживающего персонала и, как следствие, развитию пригородов Алексеевского района. Подчеркнем, что рентабельность данного предприятия повышается за счет наличия в регионе собственного экологически чистого сырья: подсолнечника, продукции птицефабрик и молочных производств (развитый аграрный комплекс). Однако Алексеевский район непосредственно не входит в Белгородскую агломерацию, имеющую аналогичные предприятия. С нашей точки зрения, крупные агропромышленные предприятия Белгородской агломерации могут перенять опыт соседнего района.
Применение проектов ГЧП должно повысить доступность арендного жилья для экономически активного населения региона, поскольку инвестором на настоящем этапе развития ГЧП является работодатель, т. е. предприятие, заинтересованное в привлечении квалифицированных сотрудников, молодых специалистов. Так, работодатель, как и государственный партнер, может влиять на величину арендной платы, частично субсидируя ее сотрудникам (таблица 3).
Рисунок 4. Схема реализации институционально-контрактной формы ГЧП
на рынке арендного жилья Источник: составлено авторами по данным сайта АО «Агентство финансирования жилищного строительства»
Таблица 3
Механизмы образования арендной стоимости по формам взаимодействия _участников строительства наемных домов в регионах_
Тип дома Регион Величина арендной платы (однокомнатная квартира) Механизм ценообразования Механизм строительства
Коттеджи, малоэтажное строительство Пензенская область 10 462 руб.; для сотрудников - 3 808 руб. Публичный партнер - земля, подвод коммуникаций, банковские гарантии; частный партнер - взнос в УК; АФЖК - кредит до 80% от суммы проекта возможен выкуп арендного жилья в собственность (через опцию продажи в рассрочку); субсидирование аренды работодателем или администрацией Создание СПК и использование продукта «Арендное жилье»
Алтай 3 500 руб. (50% субсидия администрации)
Новосибирская область 7 000 руб.; для сотрудников - 3 500 руб.
Нижегородская область 6 100 руб.; для сотрудников - 3 050 руб.
Многоэтажное строительство Белгород (Аврора-парк) 3 500 руб. - для сотрудников Технопарка Субсидирование аренды работодателем 1. Контрактная форма ГЧП (инвестиционное соглашение) 2. Поэтапное финансирование: освоение земли под застройку, подвод коммуникаций
Омск от 11 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру площадью 28,3 м2 Субсидирование аренды работодателем Согласно программе АФЖС
Источник: составлено авторами по материалам сайта АО «Агентство финансирования жилищного строительства»
Существующий региональный опыт создания фонда арендного жилья на основе ГЧП (Белгородская, Омская, Нижегородская, Новосибирская, Пензенская области, Республика Алтай), свидетельствует о наличии инструментов снижения величины арендной платы.
Отметим, что в отдельных регионах (Омске, Белгороде) некоторые проекты ГЧП не смогли реализоваться из-за недостаточного финансирования. Мы предполагаем, что параметром проекта, который мог не удовлетворить запросам инвестора, является тип вводимого жилья (инвестирование не в малоэтажное, а в многоэтажное строительство).
Во избежание повторения негативного опыта выделим типы препятствий, с которыми сталкиваются участники инвестиционно-строительного проекта в процессе его реализации (таблица 4).
Таблица 4
Типы проблем развития рынка жилищного найма по участникам
Государство Инвестор Застройщик Население
наличие теневого фонда арендного жилья длительный срок окупаемости проектов право собственности высокая стоимость аренды
уход участников от налогообложения изыскание ресурсов поиск инвестора нестабильность отношений с арендодателем
поиск управляющей компании невозможность получения в собственность
управление арендным фондом жилья и его эксплуатация размер арендных платежей сравним с ипотечными
процедура выделения земли наличие стабильного спроса
распределение прав собственности на объект
Источник: составлено авторами
Для основных участников на рынке арендного жилья главным препятствием является слабый институт управления, поскольку именно данному направлению свойственны высокая рисковость, низкая рентабельность и необходимость долгосрочного инвестирования.
В случае внедрения проектов ГЧП на рынок расширяются возможности участников в преодолении указанных в таблице 4 проблем. Так, инвестором могут быть снижены риски процесса строительства жилья благодаря переориентации инвестиций на приобретение готовых объектов. Кроме того, участие в капитале специальной проектной компании расширяет возможности инвестора в изыскании ресурсов (используются средства АФЖС) и в поиске управляющей компании (СПК является и собственником, и управляющей компанией жилого фонда). Если инвестор и работодатель - одно лицо, то решаются вопросы привлечения и удержания высококвалифицированных рабочих кадров, происходит сокращение издержек на кадровую политику, увеличиваются объемы производства. Участие строительной компании в проектах ГЧП позволяет снизить ей риски и увеличить прибыль за счет реализации проектов на заказ.
Распространение проектов ГЧП на рынке арендного жилья способствует развитию цивилизованного рынка и снижает долю теневых
операций. Кроме того, институт ГЧП способствует реализации социально-экономической политики государства. Использование арендодателем (инвестором) государственного финансирования, льгот, субсидий на обслуживание кредита и т. п. подразумевает выполнение им ряда условий: обеспечения приемлемого для населения уровня арендной платы, стабилизации отношений с арендаторами посредством заключения долгосрочных договоров. Непосредственная заинтересованность работодателя в создании корпоративного фонда арендного жилья снимает с публичного участника ответственность по управлению таким фондом (жилой фонд, в основном, находится в собственности СПК). В процессе выделения земли под застройку снижаются бюрократические препятствия, поскольку проекты ГЧП находятся на особом государственном контроле.
Выводы и рекомендации
Таким образом, мы пришли к выводу, что сценарий развития сегмента рынка арендного жилья (первый - жилье переходит в собственность арендатора; второй - жилье остается в собственности инвестора, арендодателя или частного партнера; третий - жилье в собственности государства или смешанной собственности) в регионе и форму ГЧП можно определить, проведя анализ региона согласно следующим четырем этапам:
1. определение конкурентных преимуществ агломерации (приоритеты развития, существующие хозяйственно-промышленные связи и прочее);
2. классификация агломераций согласно этапам и уровням развития (по подходам Б.М. Гринчеля и А.А. Нещадина);
3. анализ эндогенных и экзогенных факторов развития рынка жилья (наличие земли или наличие свободного жилого фонда; параметры смежных сегментов жилищного рынка; цена аренды; наличие института управления арендным фондом жилья и т. д.);
4. определение инвесторов и источников финансирования проектов в соответствии с конкурентными преимуществами агломерации (рисунок 5).
С \
сценарий 1
Рисунок 5. Этапы определения сценариев развития арендного рынка в агломерации
Источник: составлено авторами
Выбор оптимального сценария формирования арендного сегмента будет результатом проведенного анализа по предлагаемой методике. В частности, для Белгородской агломерации конкурентные преимущества -аграрные и инновационные. Агломерация находится на первом-втором этапах развития, которые подразумевают создание единого рынка жилья. Существенное влияние на развитие жилищного рынка оказывают процесс субурбанизации и тенденция строительства малоэтажного жилья в пригороде. При определении формы и целей инвестирования в инвестиционно-строительные проекты обращаем внимание на то, что конкурентными преимуществами являются направления хозяйствования, имеющие первостепенное значение в текущей социально-экономической политике государства, и для их развития требуется перманентное привлечение высококвалифицированных специалистов. На основе данного анализа мы пришли к выводу, что наибольшими перспективами развития будет обладать сегмент арендного жилья, в случае если он будет создаваться по второму сценарию, когда арендное жилье остается в собственности работодателя.
Данный поэтапный анализ агломерации представляет собой универсальную схему определения направления развития рынка жилья в регионе.
ИСТОЧНИКИ:
Гринчель, Б.М., Антонова, А.А. (2012). Измерение динамики агломерационных процессов в региональной экономике. Экономические и социальные перемены: факты, тенденции, прогноз, 5, 79-90.
Нещадин, А., Прилепин, А. (2010). Городские агломерации как инструмент динамичного социально-экономического развития регионов России. Общество и экономика, 12, 121-139.
Сычева, И.И., Алехина, Л.В. (2015). Оценка эффективности создания фонда арендного жилья как отдельного бизнеса в Белгородской области. В книге Актуальные проблемы экономики в условиях реформирования современного общества (Ч. 1; С. 37-45). Белгород: ИД «Белгород» НИУ «БелГУ».
