Научная статья на тему 'Городской сценарий'

Городской сценарий Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

CC BY
26
4
Поделиться

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Наталья Денисова

За градостроительные ошибки прошлого городские жители расплачиваются на протяжении нескольких поколений: скученностью, дефицитом инфраструктуры, транспортными проблемами. Между тем решение найдено давно, и прячется оно за аббревиатурой КОТ — комплексное освоение территорий. За ней стоит простая житейская мудрость: пусть человек живет там, где работает, и отдыхает там, где живет.

Похожие темы научных работ по экономике и экономическим наукам , автор научной работы — Наталья Денисова,

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

Текст научной работы на тему «Городской сценарий»

НАТАЛЬЯ ДЕНИСОВА

городской

СЦЕНАРИЙ

Масштаб проектов КОТ определяется не квадратными метрами, а многообразием типов недвижимости и сценариев жизни в отдельно взятом месте. Именно такой подход делает город динамичным, считала канадско-американская писательница, классик нового урбанизма Джейн Джейкобс. Девелопер в таких проектах сродни творцу, который создает самодостаточную ткань города по актуальным мотивам времени. «КОТ улучшает имидж городов, повышает качество жизни, создает условия для развития бизнеса», — подчеркивает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP.

Так, в бизнес-районе Songdo, который возводится на насыпном острове недалеко от Сеула (Южная Корея), нашли отражение модные концепции вроде «улиц без машин», «интеллектуального здания», «энергосберегающего дома» и пр. В голландском Роттердаме квартал Коп ван Зюйд, реализуемый на месте бывших портовых зон, станет новым ориентиром города и связующим звеном между разрозненными районами. Как видно из этих примеров, единого знаменателя у проектов КОТ нет: они бывают масштабными и не очень, актуальными и устаревшими. Удачными проектами, реализованными на принципах КОТ, в международной практике считаются построенный с нуля мегаполис-легенда Бразилиа, город для европейцев на территории Кейптауна (Южная Африка) Сенчури Сити, самый чистый и благополучный город Индии Чандиарх.

ЭТО КОМПЛЕКСЫ!

Свой опыт комплексного освоения территорий имел и Советский Союз. В эпоху массового строительства Москва и другие города-миллионники словно на дрожжах прирастали спальными районами, а вокруг производств и научных учреждений формировались микрогорода. Урбанизация

За градостроительные ошибки прошлого городские жители расплачиваются на протяжении нескольких поколений: скученностью, дефицитом инфраструктуры, транспортными проблемами. Между тем решение найдено давно, и прячется оно за аббревиатурой КОТ — комплексное освоение территорий. За ней стоит простая житейская мудрость: пусть человек живет там, где работает, и отдыхает там, где живет.

рассматривалась в контексте хрущевок, которые в народном сознании быстро деградировали до «хрущоб». Эксперты считают, что строительство велось без оглядки на будущее. «Такое жилье не имеет отношения к нашему времени: в нем низкие потолки, крошечные кухни, сидячие ванны», — подчеркивает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED.

По словам Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», итогом советского девелопмента стали огромные территории промзон в центре Москвы и других городов, улицы и дороги, не рассчитанные на большое количество личного транспорта. Из-за того что ткань городов прирастала объектами инфраструктуры неравномерно, уже тогда был заложен сумасшедший сценарий жизни, который мы воспроизводим и по сей день: жить в спальном районе — работать в центре — отдыхать на даче. «В мире все

давно по-другому, — уверяет известный архитектор Эрик ван Эгераат. — Из Манхэттена люди никуда не уезжают на уикэнд, поскольку здесь много общественных пространств. Сады и ресторанчики есть даже на крышах».

В 1990-е годы, когда наше государство отказалось от функции застройщика, российские города, а в особенности Москву, охватила эпидемия точечной застройки, создававшая дополнительную нагрузку на социальную и транспортную инфраструктуру. Попытки реализовать проекты КОТ тоже не всегда оказывались успешными. «Сколько было построено дешевых микрорайонов с единственной целью — получить прибыль! — восклицает Андрей Сорокин, главный архитектор проекта ApartVille. — Как жители будут добираться до работы и до дома, где они будут хранить авто — никого не волновало. Куда они будут водить детей — тоже. В результате мы получили потенциальные гетто с высоким уровнем преступности».

Жирную точку в этом процессе поставил масштабный градостроительный проект «Москва-Сити» — «конгломерат» недвижимости всех мастей: от офисов и торговых галерей до апартаментов и гостиничных номеров. К столичному «Сити» можно относиться по-разному, однако то, что у Москвы появился комплекс небоскребов «на вырост», очевидно. Как говорит Эрик ван Эгераат, ни один «Сити» мира сразу гармонично не вливался в жизнь города.

Достаточно вспомнить парижский La Defense, который сначала имел очень ограниченный успех, а потом стал достойной альтернативой престижным районам центрального Парижа. Если сейчас московский «Сити» рассматривается как место, куда можно приехать, то в перспективе это будет район,

где можно остаться. Клерки «распробуют» для проживания имеющиеся здесь апартаменты, изменится логистика.

живи и РАБОТАЙ

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

«На текущий момент комплексное освоение территории — единственно правильный подход к развитию города, — считает Александр Зубец, генеральный директор компании «Новые Ватутинки». — Он позволяет решить множество проблем, связанных с маятниковой миграцией (за счет увеличения рабочих мест), дефицитом инфраструктурных объектов, неудовлетворительным состоянием инженерных коммуникаций...»

По данным «Метриум Групп», в старых границах Москвы на первичном рынке жилья экономкласса только восемь из 22 проектов относятся к категории точечной застройки, остальные — к комплексной. В комфорт- и бизнес-классе около 60% новостроек — проекты, основанные на принципах КОТ. В частности, удачным примером может служить минипо-лис «Строгинский», который как раз сочетает в себе жилые комплексы этих двух классов.

Старые промышленные зоны, которые по мере разрастания городов оказались в их черте, а то и недалеко от центра, — первейшие кандидаты для применения принципов КОТ. «Комплексное освоение территорий серьезно изменит облик городов: деградирующая среда превратится в современную», — уверен Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group.

КОТ не только предполагает возможность построить жизнь в рамках одного района, но и практически позволяет ходить на работу «в тапочках». Как рассказала Екатерина Батынкова,

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Виталий Разуваев

коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век»

Комплексное освоение территорий требует квалифицированной работы над проектом маркетологов и урбанистов, причем в тесном контакте с будущими жителями — для выявления их истинных потребностей. подобные проекты наша компания реализует с 2010 года в рамках концепции «миниполис».

В «миниполисах» мы, например, отказались от продажи нежилых помещений: коммерческие площади только сдаются в аренду, поэтому мы можем влиять на состав арендаторов. при этом есть преференции для жителей. мы даем дополнительные арендные каникулы на время ремонта, индивидуально подходим к социально значимым арендаторам. так, если речь идет о детском развивающем центре, загрузка которого происходит с сентября по май, в ставке учитывается фактор сезонности.

коммерческий директор группы компаний INSIGMA, в элитном квартале Сейнт Джордж Ворф, расположенном в Лондоне на набережной Темзы, бизнесмены, топ-менеджеры и специалисты работают в офисном центре, который находится у порога дома.

В России формула «живи и работай» откровеннее всего воплощена в ММДЦ «Москва Сити», где создано свое «государство» с апартаментами и офисами, обслуживающее интересы белых воротничков. Согласно подсчетам Олеси Кошкиной, директора по маркетингу ОАО «Сити» (управляющая компания ММДЦ «Москва-Сити»), к 2018 году, когда строительство масштабного проекта будет завершено, количество служащих и посетителей достигнет 250 тыс. человек, что сопоставимо с населением целого города.

По версии Ирины Могилатовой (TWEED), со временем вокруг «Сити» непременно сформируется новый элитный район Москвы, который прирастет премиальными жилыми комплексами: «Это место располагает к семейному проживанию: рядом Москва-река, есть прекрасная парковая зона. Возможность ходить на работу в «Сити» пешком станет серьезным преимуществом для жителей новостроек. Выиграет и город: разгрузится логистика».

Близость к работе дает и другие бонусы. Для предпринимателей это хорошая возможность контролировать бизнес и оперативно реагировать на нештатные ситуации. К тому же во многих проектах КОТ местные жители-бизнесмены имеют возможность приобрести или снять нежилые помещения на льготных условиях.

В Подмосковье комплексные проекты насыщаются бизнес-возможностями с прицелом на улучшение транспортной

ситуации в конкретной локации, ведь в этом случае происходит отток служащих из Москвы. Как рассказал Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», согласно нормам, в региональных КОТ половина от общего количества жителей должна быть обеспечена рабочими местами. «Правда, на практике создать такое количество офисов и магазинов вряд ли получится, — размышляет эксперт. — Придется строить промышленные производства, соседство с которыми жителей не обрадует».

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

Определенные надежды возлагаются на индустриальные парки вроде «Сколкова», которые должны стимулировать бизнес к переезду за город. Ожидается, что в Подмосковье, например, их к 2018 году будет около десятка. Так, в Зеленограде планируется построить кластер микроэлектроники и высокотехнологичного бизнеса (во времена СССР это было специализацией города, и там сохранились необходимые кадры и научная база), в Волоколамском районе возникнет первый в Московской области кластер «Фармополис».

Впрочем, важнейший принцип, который девелоперам стоило бы перенять из западной практики, — соблюдение планов и сроков строительства. «Комплексное освоение территорий предполагает длительный период реализации — до 15-20 лет, — комментирует Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). — За это время меняются условия, экономическая и политическая ситуация, да и люди, стоящие у власти. В Европе или, например, Японии ни одно из этих событий никак не отражается на реализации уже согласованных проектов КОТ. А в нашей стране, к сожалению, ситуация иная: то и дело корректируются детали и пересматриваются щв первоначальные условия». ■■

Концепция «Миниполис» строится на семейных и духовных ценностях. К нам поступало достаточно предложений по сдаче в аренду помещений под специализированные магазины алкогольной продукции. Такие операторы готовы платить двойную, даже тройную ставку. Однако мы были вынуждены им отказать: логичнее сдать помещение под аптеку или лингвистический центр. Например, в миниполисе «Строгинский» работают магазины, которые занимаются продажей хоккейного инвентаря, что не случайно: рядом расположен Дворец спорта «Янтарь», который посещают жители.

Мы тщательно выбираем операторов и арендаторов, не забывая о творческом подходе. Несколько раз давали карт-бланш новичкам в бизнесе и ни разу не прогадали. Свежий пример — открытие одним из жителей прачечной, в которую интегрирован пункт химчистки известного оператора. К такому предпринимателю всегда есть кредит

доверия, ведь это сосед, живущий в том же доме. Все вопросы и пожелания клиентов могут быть приняты лично.

Ноу-хау нашей компании — соседские клубы, где представители разных поколений общаются, делятся знаниями и возможностями. Сферы интересов жителей миниполиса разнообразны: здесь проводятся мастер-классы по кулинарии, работают танцевальные студии, секции йоги... Эту форму общения не заменят никакие чаты.

Сейчас компания «Сити-XXi век» работает над тремя новыми проектами в Подмосковье, которые могут появиться на рынке к концу следующего года. Они создаются в соответствии с концепцией «Миниполис». Наш подход складывается из таких составляющих: экологическая среда, транспортная доступность (удаленность от Москвы — не более 15 км), социально полезная инфраструктура и добрососедский микроклимат.