CC BY
4DOI 10.47643/1815-1329_2023_9_45
ГАРАНТИИ КОНКУРЕНЦИИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ.
АНАЛИТИЧЕСКАЯ ФОРМУЛА GUARANTEES OF COMPETITION FOR THE ACQUISITION OF RIGHTS TO LAND PLOTS. ANALYTICAL FORMULA
РЫБАКОВ Михаил Алексеевич,
кандидат юридических наук, старший преподаватель
Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). 123001, Россия, г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, 9. E-mail: casus2008@yandex.ru;
RYBAKOV Mikhail Alerseevich,
PhD in Law, Senior Lecturer Moscow State Law University named after O.E. Kutafin. 123001, Russia, Moscow, Sadovaya-Kudrinskaya str., 9. E-mail: casus2008@yandex.ru
Формула выполнена при содействии преподавателя математики Кротова Андрея Геннадьевича, e-mail krotscompa-ny@mail.ru
Краткая аннотация: Высокие цены на землю, нормативно-правовая база, политическая ситуация оказывают влияние на приобретение прав. Неправильное представление о том, что существует простое решение таких обширных и сложных проблем, также привело к неспособности понять различные правовые, культурные, экономические и политические уровни, которые действуют на права на земельные участки.
Abstract: High land prices, the regulatory framework, the political situation have an impact on the acquisition of rights. The misconception that there is a simple solution to such vast and complex problems has also led to a failure to understand the various legal, cultural, economic and political levels that govern land rights.
Ключевые слова: конкуренция, доступ к правам, отсутствие изменений права, ограничения.
Keywords: Competition, access to rights, no change in law, restrictions.
Для цитирования: Рыбаков М.А. Гарантии конкуренции приобретения прав на земельные участки. Аналитическая формула // Аграрное и земельное право. 2023. № 9(225). С. 45-48. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2023_9_45.
For citation: Rybakov M.A. Guarantees of competition for the acquisition of rights to land plots. Analytical formula // Agrarian and Land Law. 2023. No. 9(225). pp. 45-48. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2023_9_45.
Статья поступила в редакцию: 12.08.2023
Гарантии конкуренции приобретения прав на земельные участки - вытекают из прав по приобретению земельных участков и прав землепользования, которые должны гарантироваться нормативными правовыми актами правом и это право должно быть доступно для реализации.
На процедуру приобретения прав можно повлиять по-разному, в зависимости от правовых рамок, социальных норм, культурных ценностей и, в некоторой степени, индивидуальных предпочтений, экономических механизмов. Таким образом, правообладатели земельных участков пользуются гарантированными правами и доступом к земле, если они защищены от принудительных, неправомерных действий государством, за исключением исключительных обстоятельств, и когда посредством известного и согласованного юридического процесса, который должен быть объективным, равноправным, обжалуемым и независимым на них оказывается то или иное воздействие.
Чтобы отразить более широкое восприятие гарантий землепользователей, в него можно включить степень уверенности в том что, землепользователи не будут произвольно лишены своих прав на землю, а также они получат экономические выгоды.
Эта ситуация объясняется тем, что понятие гарантии конкуренции приобретения прав на земельные участки часто относятся к восприятию, субъективной оценке ситуации в данное время и в данном месте, как заинтересованными лицами, так и наблюдателями, политиками и экспертами. Они также зависят от политических факторов и государственной политики, которые могут быстро меняться с течением времени. Методологические попытки решить эту проблему пока дали лишь ограниченные результаты.
Но можно предложить следующий механизм, который будет представлен в виде математической формулы.
S - это стабильность объекта земельных правоотношений. То есть показатель, при котором земельный участок не заставляет правообладателя или пользователя предпринимать действия направленные на защиту своих прав, затрачивать определенные денежные суммы или временные издержки.
То есть в данном случае со стороны органов государственной власти или органов местного самоуправления создаются максимальные условия для равноправных действий по приобретению прав на земельные участки и с их стороны нет злоупотреблений.
Данный показатель должен варьироваться от минимальных значений до максимальных, он должен представлять собой шкалу. Минимальное значение, это земельный участок инвестиционно - непривлекательный, и значит, он тоже находится в зоне риска, требует действий по анализу его характеристик и возможностей вступления в те или иные правоотношения по приобретению прав на него. Расчетная величина, конвенциальная, должен быть определенный эталон, который необходимо взять за условную основу.
Т - период освоения земельного участка, в течение которого будет считаться, что субъект осуществляет целевое использование, и не осуществляет неправомерных действий, либо его неиспользование.
Данное числовое значение должно браться для разных прав. В зависимости от установленного императивного срока.
Примерами таких сроков может быть:
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 N 51-ФЗ1, а именно Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется по целевому назначению:
3 года
Или
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 N 136-ФЗ2, п. 8 Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:
На срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений.
И другие сроки в иных статьях Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 N 136-ФЗ3: ст.39.9 или ст.39.10.
К - количество дополнительных сведений об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах. В данном случае, необходимо руководствоваться именно этими характеристиками, которыми оказывают различное воздействие регулирующие органы власти, которые приводят к нарушению прав правообладателей земельных участков.
При этом в данном множестве будут относиться не все дополнительные характеристики, а только существенные4:
1. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
2. сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в границах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;
3. категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
4. вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения (за исключением вспомогательных видов разрешенного использования), помещения;
5. сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута;
6. сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств;
7. сведения о том, что земельный участок расположен в границах особой экономической зоны, территории опережающего развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной зоны;
8. сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, требования к сохранению, содержанию и использованию указанных объектов, требования к обеспечению доступа к таким объектам, наименование и реквизиты документа, на основании которого внесена запись об указанных требованиях или об отнесении объекта недвижимости к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо об отказе включить их в данный реестр, с указанием требования к содержанию и использованию выявленного объекта культурного наследия, наименование и реквизиты документа, на основании которого внесена запись об указанных требованиях;
9. назначение здания (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание;
10. наименование здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования;
11. назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
12. назначение единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс;
13. назначение предприятия как имущественного комплекса (основной вид деятельности, осуществляемый собственником с использованием данного предприятия, либо (при наличии) коммерческое обозначение, используемое собственником предприятия для индивидуализации предприятия), если объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс;
14. сведения о результатах проведения федерального государственного земельного контроля (надзора);
15. сведения о том, что земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;
16. сведения о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления находящегося в государственной
1 СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301,
2СЗ РФ,, 29.10.2001, N 44, ст. 4147
3СЗ РФ,, 29.10.2001, N 44, ст. 4147
4П. 5 Статья 8. Кадастр недвижимости// Федеральный закон от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"// СЗ РФ, 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344.
или муниципальной собственности земельного участка для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, или сведения о решении собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо о договоре указанного собственника земельного участка с органом государственной власти, органом местного самоуправления или иным лицом, предоставившим указанному собственнику в соответствии с жилищным законодательством государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования на таком земельном участке, если объектом недвижимости является земельный участок;
17. условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизиты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения, которым предусматривается утверждение данной схемы;
18. сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков в предусмотренном частью 5 статьи 43 настоящего Федерального закона случае;
19. адрес объекта недвижимости (при его наличии);
20. сведения о том, что земельный участок или земельные участки образованы на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
21. сведения о том, что земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также сведения об органе, на основании решения которого был образован данный земельный участок;
22. сведения об ограничении оборотоспособности земельного участка в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), если такой земельный участок предоставлен в безвозмездное пользование в соответствии с указанным Федеральным законом. Орган регистрации прав вносит эти сведения в Единый государственный реестр недвижимости без дополнительного заявления одновременно с государственной регистрацией договора безвозмездного пользования земельным участком, заключенного в соответствии с указанным Федеральным законом. Эти сведения сохраняются при государственной регистрации возникновения, перехода прав на такой земельный участок, государственной регистрации сделок с таким земельным участком. Эти сведения исключаются из Единого государственного реестра недвижимости одновременно с государственной регистрацией прекращения права безвозмездного пользования таким земельным участком по основаниям, предусмотренным статьей 9 Федерального закона "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
23. сведения об указанных в документе, на основании которого в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о ранее учтенном объекте недвижимости, вещных правах на данный объект недвижимости, а также о выявленном в порядке, предусмотренном статьей 69.1 настоящего Федерального закона, правообладателе данного объекта недвижимости в объеме, определенном в соответствии с частью 7 статьи 7 настоящего Федерального закона, в случае, если правоустанавливающие документы на данный объект недвижимости или документы, удостоверяющие права на данный объект недвижимости, были оформлены до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и указанные права не были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
24. сведения о том, что земельный участок или земельные участки образованы путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка либо согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
25. сведения о решении об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
26. сведения о расположении земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд;
27. сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании жилого дома непригодным для проживания.
Следовательно, всегда R = 27. Данный показатель может быть изменен в связи с принятием новых нормативных правовых актов, и появлением иных необходимых признаков для учета.
K - это коэффициент, отмечающий какие характеристики из множества R, были изменены за период Т в отношении исследуемого земельного участка. То есть этот показатель означает качественную характеристику.
Еще одной важной цифрой должно стать - значение N, которое будет обозначать количество изменений K за период Т. То есть эта переменная означает количественную составляющую.
Чтобы объяснить два последних показателя, то они буду выглядеть таким образом. K будет свидетельствовать, что у земельного участка изменился вид разрешенного использования земельного участка, а N, что за период Т, это произошло 2 раза. Теперь попытаемся вывести формулу.
S - это стабильность объекта земельных правоотношений выражает вероятность нарушения в процентах: S= K*N * 100 R* T
K*N -число изменений характеристик в единицу времени;
R* T - число потенциальных изменений характеристик на рассматриваемом земельном участке.
В качестве итога, можно подвести, что стабильность должна проявляться в масштабе от 5% до 55%.Если данный показатель выше или ниже, то данные участки свидетельствуют о злоупотреблениях со стороны органов власти. Пример расчета:
РВИ и Категория (2) * 2 ( раза изменили за весь срок аренды) / *100 27 (все характеристики)*3 (весь срок аренды) Итого: 44%
Библиография:
1. СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301,
2. СЗ РФ,, 29.10.2001, N 44, ст. 4147
3. СЗ РФ,, 29.10.2001, N 44, ст. 4147
4. П. 5 Статья 8. Кадастр недвижимости // Федеральный закон от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // СЗ РФ, 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344.
References:
1. Federal Law of the Russian Federation, 05.12.1994, N 32, art. 3301,
2. Federal Law of the Russian Federation,, 29.10.2001, N 44, art. 4147
3. Federal Law of the Russian Federation,, 29.10.2001, N 44, Article 4147
4. Item 5 Article 8. Real estate Cadastre// Federal Law No. 218-FZ of July 13, 2015 "On State Registration of Real Estate"// Federal Law of the Russian Federation, 20.07.2015, No. 29 (Part I), Article 4344.
