Формирование управляющими компаниями инвестиционной стратегии на рынке недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ИННОВАЦИИ № 3 (90), 2006

Формирование управляющими компаниями и№ес1ициотой стратегии на рыже недвижимости

П. А. Овчинников, (

к. э. н., доцент кафедры экономического анализа и управления недвижимостью Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета

В статье представлены методические подходы к формированию стратегии управления инвестициями в развитие объектов недвижимого имущества. Для выбора эффективных направлений инвестирования даны предложения по конкурентному позиционированию недвижимости.

Стратегическое управление недвижимостью направлено на максимизацию экономического эффекта от инвестирования в объекты недвижимого имущества. При этом возникает потребность в обосновании решений по вложению инвестиций в развитие объектов коммерческой недвижимости с разным уровнем дохода и риска, что обусловливает возможность использования методов стратегического управления недвижимостью на основе портфельного подхода. Объекты недвижимости могут быть представлены как элементы портфельного управления активами, каждый из которых имеет свои отличительные характеристики. Таким образом, портфель представляет собой совокупность объектов недвижимости, каждый из которых характеризуется различными функциями, положением на рынке и степенью риска.

Одним из ключевых факторов эффективного управления объектами недвижимости является обеспечение рациональной структуры портфеля недвижимости. Для этого производится группировка элементов портфеля по характеру использования и виду

The article is presented methodical approaches to formation of strategy of management by investments into development of objects of real estate. Offers are given on competitive positioning the real estate for a choice of effective directions of investment.

пользователей. Сочетание этих двух критериев позволяет определить комбинации «продукт-рынок» (модель Products and Markets Combinations). Доходность и рискованность портфеля зависят от того, насколько стабильны и доходны различные комбинации «продукт-рынок» (КПР).

Для решения этой задачи необходимо осуществить конкурентное позиционирование земельноимущественных комплексов на поле стратегических событий рынка недвижимости. Анализ перспективности различных комбинаций «продукт-рынок» с учетом их влияния на доходность и степень риска портфеля недвижимости выполним на основе модели Бостонской консалтинговой группы (матрица BCG, рис. 1).

Задачу позиционирования элементов портфеля недвижимости предлагается сформулировать следующим образом: требуется найти аналитические выражения зависимостей доходности и риска всего портфеля от организационно-экономических факторов инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества с целью обоснования стратегии их развития.

ПРАВО • МЕНЕДЖМЕНТ • МАРКЕТИНГ

Формализовать такие взаимосвязи позволяет метод корреляционно-регрессионного анализа, посредством которого моделируются уравнения множественной регрессии:

X = f (Xj, X2, ... Xi) и Y = f (xj, X2, ... Xi),

(1)

где Xj, X2, ... x{ — организационно-экономические факторы инвестиционной привлекательности объектов недвижимости; X, Y — уровень риска и доходности портфеля недвижимости, соответственно (координаты комбинаций «продукт-рынок» в матрице BCG).

Эти уравнения рассчитываются для определения места дислокации комбинации «продукт-рынок» для каждого земельно-имущественного комплекса, образующего портфель, на поле стратегических событий рынка недвижимости и строительства.

Анализ влияния выбранного варианта использования объекта недвижимости на соотношение риска и доходности портфеля в целом предлагается проводить на основе модели «средних расхождений» в рамках современной теории управления портфелем (модель Modern Portfolio Theory). Здесь ключевыми являются два соотношения. Первое отражает средневзвешенную сумму ожидаемых ставок доходов от индивидуальных активов, где каждая часть отражает долю актива в общем портфеле. Второе состоит в том, что возможные изменения в ставке дохода портфеля являются взвешенной суммой отклонений ставки доходности отдельных активов плюс совместное изменение активов по отношению друг к другу. Таким образом, изменения в ставке доходности портфеля принимаем как меру риска.

Ожидаемую доходность портфеля недвижимости Rp рассчитаем по следующей формуле:

риод t (за год); RQ (норма прибыли) вычисляемая по формуле:

3-

>>

си о~ g 8 S CU

(2)

где 7?дЄД — доходность г-го объекта недвижимости; — доля инвестиций в г-й объект недвижимости

Как следует из формулы (2), доходность портфеля недвижимости зависит от двух параметров: доходности каждого элемента портфеля и доли инвестиций.

Стандартное отклонение доходности объекта недвижимости (#нед, %) определим как риск и рассчитаем по формуле:

(З)

где Rt, нед. — доходность объекта недвижимости в пе-

^ср, нед. — среднегодовая доходность (норма прибыли) объекта недвижимости за п лет,

(4)

«Звезды»

КПР 8

о S?

«Кошки»

КПР 9 'Д;

КПРЗ

КПР 1

Юкпр;

/ 7 к0''

1 : / ТІ/

L.— /

» /

О КПР 5

«Дойные коровы»

КПР 4

КПР 7

«Собаки»

Уровень риска портфеля земельно-имущественных комплексов X, %

Рис. 1. Позиционирование земельно-имущественных комплексов на конкурентном поле стратегических событий: О — текущее положение комбинации «продукт-рынок» в портфеле; О - прогнозное положение комбинации

«продукт-рынок» в портфеле; Л...— направление

развития комбинаций «продукт-рынок» в портфеле;

<----перераспределение средств от «дойных коров»

Таким образом, стандартное отклонение доходности портфеля (ор) есть взвешенная средняя стандартных отклонений для отдельных элементов порт-

феля:

п

р~ 2*1°нед-у ;=1

Or)

(5)

где о^ед— стандартное отклонение доходности (риск) г-го объекта недвижимости; — доля инвестиций в г-й объект недвижимости

г = 1

Анализируя портфель активов, состоящий из недвижимого имущества, с позиции риска и доходности, инвестор может однозначно определить оптимальное соотношение вариантов использования земельно-имущественных комплексов.

Оптимальный портфель представляет собой наиболее эффективное соотношение между риском и доходностью. В сформированной матрице каждый элемент (единица) портфеля занимает свою исходную или базовую стратегическую позицию, что дает возможность управляющему недвижимостью через их последующую коррекцию выбирать направление вектора стратегического развития портфеля и существенно сузить область выбора стратегий, нацеленных на получение ожидаемого экономического эффекта.

ИННОВАЦИИ № 3 (90), 2006