CC BY
327
УДК 332.85
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕТОДОВ ПОРТФЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Юлия Юрьевна Соловьева
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат экономических наук, доцент кафедры управления и предпринимательства, тел. (383)361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru
Софья Владимировна Китаева
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант кафедры управления и предпринимательства, тел. (383)361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru
В статье изучаются проблемы и перспективы развития управления специализированными объектами недвижимости в системе отношений собственности и использования портфельного анализа.
Ключевые слова: экономические и социальные проблемы, инновационное развитие, оценка жилой недвижимости, федеральная собственность, портфельный анализ.
PORTFOLIO ANALYSIS APPLICATION FOR REAL PROPERTY VALUATION
Julia Yu. Solovyova
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph.D., Assoc Prof, Department of Management and Business, tel. (383)361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru
Sofia V. Kitayeva
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Postgraduate student, Department of Management and Business, tel. (383)361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru
The challenges and development prospects for specialized property units management in the system of property relations and portfolio analysis are considered.
Key words: economic and social problems, innovative development, residential property valuation, federal property, portfolio analysis.
Развитие рынков недвижимости набирает все более стремительные обороты. На сегодняшний день едва ли можно представить себе ведение какого-либо бизнеса, без соприкосновения со сделками с недвижимостью. Что уж говорить о социально-бытовой жизни населения - все сферы жизнедеятельности общества непосредственно связаны с использованием недвижимого имущества. Необходимость и важность развитых рынков недвижимости очевидна и неоспорима, что является причиной многочисленных анализов и исследований рынков, нацеленных на создание полноценной картины существующего оборота недвижимого имущества, разработку методов и направлений развития, а также поддержание оптимального уровня активности субъектов рынков недвижимости.
Однако не стоит упускать из виду тот факт, что положение дел на рынках недвижимого имущества возможно не только фиксировать на момент проведения исследования, но и прогнозировать путем стратегического планирования. Формирование прогнозных направлений развития рынков недвижимости становится возможным
благодаря использованию различных методов стратегического планирования. В данной статье речь пойдет об использовании метода портфельного анализа для целей оценки недвижимости.
Прежде всего, следует обозначить сущность данного метода анализа и основные направления его использования.
В маркетинге под портфельным анализом понимается инструмент, помогающий определить хозяйственное состояние предприятия, оправданность тех или иных вложений в различные сферы деятельности. В результате проведения анализа, «сворачиваются» или уменьшаются инвестиции в области, не приносящие прибыли, возобновляются или увеличиваются вложения в перспективные отделы фирмы. Целью портфельного анализа считается согласование лучших стратегий фирмы и правильное распределение денежных ресурсов1. Таким образом, для каждого продукта/рынка можно создать свою, отдельную концепцию деятельности и развития. Одновременно ситуация продуктов фирмы оценивается под углом их потребностей в инвестициях, перспектив и конкуренции. Для наиболее эффективного распределения инвестиционных ресурсов между стратегическими бизнес-единицами, необходимо оценить потенциальную рентабельность, риски и стратегические перспективы развития каждой из них. В общем случае портфельный анализ построен на правиле, что чем выше потенциал развития бизнес-единицы (рост продаж и прибыли) и чем ниже риски - тем выгоднее для компании в целом инвестирование в развитие этой бизнес-единицы. Инвестиционные ресурсы при этом могут быть как внешние, так и внутренние (прибыль других бизнес-единиц).
Основными принципами формирования оптимального портфеля являются:
• диверсифицированность портфеля по рискам;
• диверсифицированность портфеля по стадиям жизненного цикла объектов;
• диверсифицированность портфеля по объектам инвестирования и донорам.
Также следует отметить, что портфельный анализ помогает избегать
«унификационного» подхода к развитию этих бизнес-единиц при разработке корпоративных стратегий2. Для каждой бизнес-единицы обозначаются самостоятельные приоритеты и цели, соответствующие ее положению на рынке и роли в портфеле.
Наиболее распространенным методами портфельного анализа являются матричные методы.
Наиболее известные матрицы для портфельного анализа:
■ Матрица Бостонской консалтинговой группы (BCG) - Анализ темпов роста и доли рынка;
■ Матрица МКК (MCC)_- Анализ соответствия бизнеса миссии предприятия и его ключевым компетенциям;
■ Матрица GE/McKinsey_- Анализ сравнительной привлекательности рынка и конкурентоспособности бизнеса;
■ Матрица Shell - Анализ привлекательности ресурсоемкой отрасли в зависимости от конкурентоспособности;
1 Армстронг Г., Котлер Ф. Введение в маркетинг. 8-е изд. - М.: ИД Вильямс, 2007. - 832с.
2 Беляев В.И. Маркетинг: основы теории и практики. Учебник. - М.: Кнорус, 2005. - 672с.
■ Матрица Ансоффа - Анализ стратегии по отношению к рынкам и продуктам;
■ Матрица ADL - Анализ жизненного цикла отрасли и относительного положения на рынке.
Для наглядности следует проиллюстрировать, как выглядит один из самых популярных в практическом применении методов портфельного анализа - матрица БКГ.
На рис. 1 представлена графическая составляющая метода исследования рынка с помощью инструмента анализа актуальности продуктов компании, исходя из их положения на рынке относительно роста рынка данной продукции и занимаемой выбранной для анализа компанией доли на рынке.
Рис. 1. Матрица БКГ
«Звезды» - Высокий рост объёма продаж и высокая доля рынка. Долю рынка необходимо сохранять и увеличивать. «Звезды» приносят очень большой доход. Но, несмотря на привлекательность данного товара, его чистый денежный поток достаточно низок, так как требует существенных инвестиций для обеспечения высокого темпа роста.
«Дойные коровы» - Высокая доля на рынке, но низкий темп роста объёма продаж. «Дойных коров» необходимо беречь и максимально контролировать. Их привлекательность объясняется тем, что они не требуют дополнительных инвестиций и сами при этом обеспечивают хороший денежный доход. Средства от продаж можно направлять на развитие «Проблем» и на поддержку «Звезд».
«Собаки» - Темп роста низкий, доля рынка низкая, продукт, как правило, низкого уровня рентабельности и требует большого внимания со стороны управляющего. От «Собак» нужно избавляться.
«Проблема» - Низкая доля рынка, но высокие темпы роста. «Проблемы» необходимо изучать. В перспективе они могут стать как звездами, так и собаками. Если существует возможность перевода в звезды, то нужно инвестировать, иначе — избавляться.
Адаптируя приведенное выше определение портфельного анализа к сфере недвижимости, следует указать направление его использования в сфере недвижимого имущества. В данном случае предприятием, хозяйственное состояние которого эксперт желает определить путем использования метода портфельного анализа, может выступать
рынок недвижимости в целом, как совокупность всех рынков недвижимости в том или ином регионе (речь идет о рынке жилой недвижимости, рынке промышленной недвижимости, рынке офисных помещений и т.д.), либо отдельный рынок недвижимости, имеющий узкую направленность на определенный вид недвижимого имущества. Во втором случае единицей анализа будут выступать отдельно взятые объекты недвижимого имущества (жилые дома, офисные помещения, земельные участки и т.д.). Таким образом, путем использования рассматриваемого метода стратегического планирования, реализуется возможность создания картины рынка недвижимости, идеального для местности, в которой проводится исследование с применением данной модели. А именно - выявляются те виды недвижимости (а возможно и целые рынки недвижимости), которые представляют собой балласт для развития рынка недвижимого имущества в целом для данного региона; и, наоборот, - виды или рынки недвижимости, являющиеся основой роста и активного развития рассматриваемого рынка в целом. Другими словами, применяя метод портфельного анализа для целей оценки недвижимости, можно выстроить целостную картину положения того или иного вида недвижимого имущества на рынке недвижимости в целом, а значит, вполне реально получить обоснованный прогноз развития данной сферы, основанный на выводах, сгенерированных путем анализа полученных данных.
В целях наглядной демонстрации применения методов портфельного анализа в сфере оборота недвижимого имущества, рассмотрим пример, характеризующий рынок недвижимости города N с использованием матрицы БКГ.
Город N представляет собой населенный пункт с количеством населения - 457 тыс. чел. Является центром развитой тяжелой промышленности, а также имеет несколько научных институтов, что позволяет причислять его и к научным центрам региона. Политика города направлена на поддержание и развитие существующих производств тяжелой промышленности (машиностроение), а также на привлечение ученых, в том числе и молодых специалистов, в научные центры.
В качестве стратегических бизнес-едениц в данном случае выступают: рынок производственной недвижимости (технопарки, производственные базы и комплексы, отдельно стоящие производственные объекты, объекты промышленного автохозяйства, инженерные сооружения и коммуникации и др.), рынок коммерческой недвижимости (рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, гостиницы и т.д.), рынок земельных участков, рынок муниципальной недвижимости и рынок жилой недвижимости (рынок объектов, в которых возможно длительное проживание человека: квартиры в многоквартирных домах и отдельно стоящие дома).
Итак, в результате проведенных исследований получена картина, представленная на рис. 2.
Рис. 2. Матрица БКГ для рынка недвижимости города N
Как видно из рис. 2, «Звездами» на рынке недвижимости города N являются объекты недвижимости, принадлежащие к рынку производственной недвижимости. Это объясняется тем, что город является промышленным центром с развивающейся промышленностью, для целей эффективного развития которой и необходимы производственные здания и строения, доминирующие на общем рынке недвижимости города.
«Дойные коровы» на рассматриваемом рынке представлены рынками жилой недвижимости и муниципальной недвижимости. Действительно, в населенном пункте с преобладающей долей занятости населения на предприятиях производственного типа, имеется достаточное количество недвижимости, цель создания которой состоит в обеспечении населения жильем и предоставлении разного рода услуг, необходимых для жизнедеятельности общества.
Коммерческая недвижимость города N требует особого внимания со стороны администрации города. Ведь именно этот тип недвижимости представляет собой возможность развития на общем рынке недвижимости региона конкурентоспособного рынка. Здесь следует помнить, что город помимо промышленности имеет и научный потенциал, реализацию которого возможно расширить путем повышения активности создания объектов недвижимости, по своему характеру относящихся к рынку коммерческой недвижимости.
Что же касается «Собак» на рынке недвижимости изученного региона, то и этот сегмент не остался без своего лидера. Здесь имеет место быть рынок земельных участков. Такое положение обусловлено достаточно не большой площадью свободных территорий в городе, которые относятся к категории земель населенных пунктов, а, следовательно, пригодных к возведению частных жилых домов.
Таким образом, справедливым можно считать вывод о том, что две, на первый взгляд абсолютно разные сферы, могут иметь общие инструменты и методы исследований. Кроме того, современная экономическая ситуация требует от руководства предприятия, территории и даже государства, постоянной оценки факторов внекшней
среды, которая в условиях рынка является нестабильной. Следовательно, оценка рынка недвижимости должна проводиться с учетом возможности вариантов выбора стратегических альтернатив и оценки уровня конкурентоспособности.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Карпик А. П., Осипов А. Г., Мурзинцев П. П. Управление территорией в геоинформационном дискурсе: монография. - Новосибирск: СГГА, 2010. - 280 с.
2. Павленко В. А., Юхименко Ю. М. Риск в оценке переходного состояния геопространства // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 2. -С.143-149.
3. Соловьева Ю. Ю., Соловьева О. Ю. Особенности управления персоналом в условиях выбора стратегических альтернатив // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Глобальные процессы в региональном измерении: опыт истории и современность» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 15 -26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 2. - С. 176-180.
4. Дубровский А. В., Подрядчикова Е. Д. О подходе к расчету показателя социальной комфортности населения для совершенствования системы оценки недвижимого имущества // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 94-101.
5. Карпик А. П., Каленицкий А. И., Соловицкий А. Н. Новый этап развития геодезии -переход к изучению деформаций блоков земной коры в районах освоения угольных месторождений // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 3-10.
6. Карпик А. П., Ащеулов В. А. Государственная аккредитация академии - платформа для подготовки специалистов новой формации // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 2 (22). -С. 126-135.
7. Лисицкий Д. В. Перспективы развития картографии: от системы «Цифровая земля» к системе виртуальной геореальности // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 2 (22). - С. 817.
8. Комплексные оптические СВЧ и ИК экспериментальные измерения параметров плазменной антенны реактивного типа для безопасных WIFI сетей / И. В. Минин, О. В. Минин, В. Н. Москвин, М. В. Кузнецов // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 4 (20). - С. 126-134.
© Ю. Ю. Соловьева, С. В. Китаева, 2014
