CC BY
9
УДК 332:332.6
ШИШОВ Д. А., ШИШОВ А. Д., КОЗЫРЕВА Е. В.
ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫХ И ИНВЕСТИЦИОННЫХ СТРУКТУР В КОНТЕКСТЕ ЗАДАЧ ПОВЫШЕНИЯ ЛИКВИДНОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
FORMATION OF MECHANISMS OF INTERACTION OF LAND MANAGEMENT AND INVESTMENT STRUCTURES IN THE CONTEXT OF THE TASKS OF IMPROVING THE LIQUIDITY OF THE LAND
Аннотация. В статье рассмотрены ретроспективные аспекты определения землеустройства в системе социально-экономических отношений, понятие и содержание активно ныне вводимого в оборот института ленд-девелопмента, а также направления перспективных форм взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур в современной России.
Ключевые слова: землеустройство, рынок недвижимости, инвестиционная деятельность, ленд-девелопмент, органы управления земельными ресурсами.
Annotation. The paper discusses the retrospective aspects of the definition of land management in the socio-economic relations; the concept and content of the active current input institute land development, as well as the forward-looking forms of interaction between land use and investment structures in Russia.
Keywords: land management, real estate market, investment activity, land development, land administration authorities.
Рационализация механизмов взаимодействия землеустроительных структур и субъектов инвестиционной деятельности является основой регулирования рынка недвижимости и последующего функционирования любого имущественного объекта. Эффективное взаимодействие управленческих и инвестиционных структур способствует развитию земельного участка, сокращению срока окупаемости инвестиций, повышению доходности землевладельца, а также улучшению потребительских характеристик и повышению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Вопросы взаимодействия инвестиционных, управленческих и землеустроительных структур в настоящее время особенно важны из-за необоснованного снижения роли землеустройства в современной системе экономических отношений, непоследова-
тельности государственной земельной политики, отказа на практике от ключевого звена в системе управления земельными ресурсами - планирования и прогнозирования использования земельных ресурсов в контексте землеустроительной деятельности.
К нашему сожалению, в последние годы активно предпринимаются попытки подмены экономико-правового института «землеустройства» новомодным, узкопрофильным понятием «ленд-девелопмента».
Девелопмент (также девелопмент недвижимости; от англ. real estate development «совершенствование, развитие недвижимости») - это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Классический ленд-девелопмент -
формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности - подразумевает под собой процесс разукрупнения земли на отдельные земельные участки. Он состоит из совокупности юридических и технических операций, направленных на подготовку земли для последующих этапов девелопмента, в конечном результате направленных на завершение конкретных инвестиционных проектов.
Важнейшими целями девелопмента земли являются:
- анализ спроса на земельные участки;
- анализ существующего предложения земельных участков, конкурентный анализ;
- выбор наиболее перспективного участка для развития;
- градостроительный анализ макро-и микросреды выбранного участка и разработка стратегии развития территории (применительно к землям населенных пунктов);
- определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования территории на базе анализа спроса и предложения на земельные участки, макро- и микроэкономической ситуации;
- определение основных факторов, влияющих на увеличение стоимости земли на локальном рынке;
- определение перечня необходимых улучшений, способствующих росту стоимости участка;
- определение фаз проекта;
- разработка проекта разукрупнения (мастер-плана территории);
- экономический анализ планировочных решений; т.д.
С уважением относясь к концепции профессора Рогатнева Ю.М. и профессора Кузнецова И.В., а также отличному от нашего убеждению, декларированному в выступлениях заведующего кафедрой управления земельными ресурсами Новгородского государственного университета имени Ярослава Мудрого, профессора Ярмоленко А.С. по вопросам понятия и содержания ленд-девелопмента, позволим оставить за собой мнение, что означенные задачи ленд-девелопмента, реализуемые сегодня
в инвестиционных проектах, ни в коей мере не коррелируют с вопросами государственной земельной политики и современного землеустройства уже потому, что имеют своим объектом лишь те земельные участки, которые призваны приносить прибыль их правообладателям исключительно в рентном отношении.
Сам же термин «землеустройство» появился в русском лексиконе в 1906 г. [13]. До этого работы, связанные с распределением земель, называли межеванием, под которым понимался процесс, установленный законом и направленный на разграничение земельной собственности [9]. Межевание определялось также как деятельность государственных органов по юридическому оформлению земель и не относилось к поземельно-устроительным мерам [10]. В отличие от межевания, землеустройство в это время понималось гораздо шире и преследовало не только цели правового оформления границ земельных собственников, но и приспособления земли к наивыгоднейшему хозяйственному использованию, т.е. «экономического устройства землевладения» [9]. В дальнейшем термин «межевание» вошел в понятие «землеустройство» в широком аспекте его понимания. Однако сам термин «землеустройство» трактовался по-разному. В различные периоды доминировали административно-правовое, технико-эко-номичес-кое и организационно-хозяйственное понимание его сущности, задач и содержания.
Административно-правовое содержание землеустройства было заложено в трудах профессоров Хауке О.А., Рудина Н.П., Мартынова Б.С. Понятие землеустройства определялось как «основанная на установленных в законе началах деятельность государственной власти, направленная на преобразование существующих земельных прав отдельных владельцев с целью создания самостоятельных подземельных владений» [12]. При этом землеустройство связывалось с преобразованием имеющихся земельных отношений [19].
Технико-экономической позиции придерживались профессора Некрасов Ф.Г., Сазонов К.Н., Киркор В.И., Ржаницын А.А. Они считали, что в основе землеустройства
лежат технические действия по приспособлению земельных площадей (размеров, конфигурации, размещения) к социально-производственным целям и задачам.
Профессор Некрасов Ф.Г. писал: «землеустройством надлежит называть лишь такую социальную организацию землепользования (территории), которая сопровождается технической реорганизацией площади в пространственном отношении» [13].
Организационно-хозяйственную точку зрения на содержание землеустройства выдвинул профессор Герман И.Е., который определил землеустройство как «переделку имений по форме и содержанию в состояние наиболее удобное и выгодное в целях сельского хозяйства...» [6]. Точку зрения Германа И.Е. развивали затем многие ученые: Мозжухин И.В., Огановский Н.П., Редь-кин В.В. и др. Данные понимания землеустройства неоднократно критиковались Першиным П.Н., Шулейкиным И.Д., Шу-лейкиным А.Д., Удачиным С.А. [8, 17, 20, 21].
Более широкая трактовка понятия землеустройства, включающая в себя и организацию средств производства, неразрывно связанных с землей, давал профессор Гендельман М.А.: «...землеустройство - это система государственных мероприятий по осуществлению земельного законодательства, направленного на охрану земель и регулирование земельных отношений в стране, на организацию рационального использования земли, а также средств производства, неразрывно связанных с землей, в целях обеспечения высокой эффективности общественного производства» [8].
Таким образом, являясь по своей сути социально-экономическим процессом, землеустройство проводится в единой системе с правовыми и техническими действиями, при этом разрабатываются различные экономические, экологические, правовые и другие вопросы, относящиеся к организации использования земли и рациональной организации территории.
Активно продолжая фундаментальные научные и прикладные разработки ленинградской землеустроительной школы, профессор Сулин М.А. сформулировал понятие землеустройства как систему государ-
ственных мероприятий по перераспределению земельных ресурсов, формированию землевладений, землепользованию и территориальному обустройству сельскохозяйственных предприятий в целях организации рационального использования и охраны земли [16].
Профессор Волков С.Н. в своих работах уточняет, что с точки зрения развития общества и производства землеустройство представляет собой социально-экономическое явление, имеет социально-экономическую природу, содержание и экономическую сущность. В этой же связи землеустройство может являться предметом исследования. Землеустроительная наука при этом относится к системе экономических наук и изучает действие системы экономических законов, формы их проявления в процессе использования земли и вскрывает на этой основе закономерности организации территории в общественном производстве и его составных частях [3, 4, 5].
Современное понятие землеустройства также неоднозначно. В Федеральном законе от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. Федерального закона от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ) дается следующее определение. Землеустройство - это мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство) [1].
Современный экономический словарь определяет землеустройство, как «.законы, правила, нормы использования, применения земельных угодий, а также их купли, продажи, наследования» [15].
Большой энциклопедический словарь содержит следующее определение: «землеустройство - система мероприятий по урегулированию землепользования, включает проектно-изыскательные, съемочные и об-следовательные работы; оно осуществляется государственными землеустроительными органами, которые оформляют также документы на право пользования землей» [2].
Большой толковый словарь русского языка Кузнецова С.А. определяет землеустройство как «...совокупность государственных мероприятий, упорядочивающих землепользование» [11].
Толковый словарь Ожегова С.И. определяет землеустройство как совокупность мероприятий, упорядочивающих землепользование [14].
По мнению профессора Улюкае-ва В.Х., землеустройство представляет собой комплекс мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации [18].
В сложившейся сегодня социально-экономической ситуации землеустройство представляет уже более сложное экономико-правовое явление, направленное на реализацию многомерных задач проводимой в государстве земельной политики. Оно может быть представлено как сложная детерминированная система экономико-правовых, социально-политических и инженерно-технических действий, направленных на достижение рационального и эффективного землепользования всеми участниками земельно-правовых отношений путем упорядочивания границ и организации территории существующих землепользований и установления границ вновь образуемых объектов, а также создание территориальных и ландшафтных условий конкурентного
использования земельно-производительного потенциала как уникального общенационального достояния [22, 23].
Отсутствие теоретической модели формирования целостного механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур снижает эффективность системы землеустройства в целом. Поэтому разработка теоретических рекомендаций по модернизации взаимоотношений землеустроительных и инвестиционных структур на рынке недвижимости является актуальным и приоритетным исследованием.
Механизм взаимодействия землеустроительных служб и инвестиционных структур, являясь целостной структурой, вклю-чает в себя такие составляющие как мотивационная, организационная (кадровая), нормативно-правовая, информационная, экономическая (см. рисунок 1).
Создание и функционирование механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур - это процесс достижения долговременных целей и текущих задач. Формирование интегрированных объединений происходит в условиях воздействия ряда внутренних и внешних факторов, таких как специфика воспроизводственного процесса в регионе, а также условия макроэкономической стабилизации экономики страны в целом.
Данный механизм должен не только обеспечить взаимодействие всех участников землеустроительного и инвестиционного процесса, но и расставить их в функциональной взаимной связке с учетом полного цикла землеустроительного и инвестиционного процесса - от идеи до эксплуатации.
Основными задачами механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур являются:
- создание оптимальных условий для оформления правовых документов на земельные участки физическими и юридическими лицами;
- упрощение процедуры и непосредственных контактов граждан и организаций с органами местного самоуправления и федеральными органами исполнительной власти при решении вопросов о предоставлении земельных участков;
- сокращение сроков и упрощение
процедуры оформления документов на предоставление земельных участков;
- персонификация и повышение ответственности должностных лиц, участ-
вующих в процессе подготовки и согласования документов по предоставлению земельных участков.
Инструменты реализации механизма взаимодействия землеустроительных
и инвестиционных структур
Составляющие Инструменты
механизма реализации
1. Мотивационная составляющая 1. Мотивы инвестора в аспекте получения прибыли 2. Взаимодействие конкретного инвестиционного механизма с задачами рационального использования земельного участка
—> 2. Организационно-управленческая составляющая 1. Реализация управления недвижимостью на различных государственных уровнях 2. Реализация форм инвестиционного (внутрихозяйственного) управления
3. Нормативно-правовая составляющая 1. Реализация императивных форм в системе управления недвижимостью 2. Реализация диспозитивных форм
-> 4. Информационная составляющая 1. Кадастр объектов недвижимости 2. Единый государственный реестр прав 3. On-line ГИС технологии
1. Реализация задач национальных, региональных
5. Экономическая составляющая и частных инвестиционных проектов 2. Обоснование принимаемых проектных и управленческих решений 3. Сочетание рентных и ландшафтных подходов <-
Рис. 1. Методика реализации механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке земли
При этом основной целью механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур является повышение эффективности использования земли, создание условий для увеличения социального, инвестиционного и производительного потенциала земли, превращение ее в мощный самостоятельный фактор экономического роста.
Построение модели межведомственного обмена данными в рамках механизма взаимодействия землеустроительных служб и инвестиционных структур и иных заинтересованных лиц по принципу «одного окна»
уже инициировало внесение ряда изменений и дополнений в действующее законодательство, которые в настоящее время направлены на сокращение обязательных для представления заявителем в орган регистрации правоустанавливающих документов, установление четкого и исчерпывающего перечня документов, которые заявитель представляет при регистрации прав на землю, разграничение случаев, когда заявитель самостоятельно получает документы, необходимые для государственной регистрации прав на землю и когда он обращается в соответствующие органы и организации, установ-
ление перечня сведений, которые необходимы органу государственной регистрации прав на недвижимость для осуществления правовой экспертизы сделки и представляемых на государственную регистрацию документов, введение электронного обмена информацией между органами, участвующими в процедуре землеустроительного и инвестиционного проектирования.
И, тем не менее, будущее за электронными интерактивными технологиями. Уже сегодня практически во всех регионах осуществляется активная эксплуатация Интернет-портала государственных услуг, оказываемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром) в электронном виде. Пользователи данного ресурса могут получить справочную информацию по объектам недвижимости, воспользоваться услугой «электронной очереди» и видеонаблюдения за центрами регистрации. На данном сайте можно найти сведения, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В Интернет-ресурсе также размещена публичная кадастровая карта.
Более того, кардинальные преобразования в системе информатизации процессов интенсификации использования объектов недвижимости запланированы в проекте Федеральной целевой программы (ФЦП) «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости» на 2014-2019 гг., разработанной Министерством экономического развития Российской Федерации. Реализация всех мероприятий данной программы обойдется налогоплательщикам в 60,4 млрд. рублей.
Один из ключевых моментов ФЦП -объединение Единого государственного реестра прав (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН). На базе ЕГРП и ГКН появится Единый государственный реестр объектов недвижимости (ЕГРОН). Все правоустанавливающие документы и кадастровые дела при этом будут переведены в унифицированную электронную форму. Объединение и унификация разрозненных баз, где также будут представлены сведения по всем обременениям, позволит в полной мере реализовать систему «одного
окна» и за счет этого добиться сокращения сроков по регистрации объектов недвижимости.
В целях реализации программы планируется объединение усилий таких ведомств как Росреестр, Федеральная налоговая служба (ФНС), Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество), Министерство связи и массовых коммуникаций (Минкомсвязь). Росреестр и ФНС интегрируют свои информационные ресурсы, чтобы вести мониторинг налогообложения недвижимости. В перспективе нововведения прогнозируется переход на единый налог на недвижимость, который предполагается рассчитывать единовременно и на землю, и на неразрывно связанный с ней объект недвижимости.
В целом, предпринимаемые и проектные меры государственной земельной политики России направлены на поступательное ее движение в сторону формирования и развития механизмов взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур в целях повышения эффективности использования земли как неотъемлемого условия устойчивого социально-экономического развития страны.
Литература
1. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 26. ст. 2582; 2005. № 30. ст. 3098; 2006. № 50. ст. 5279 (в ред. Федерального закона от 13.05.2008 г. № 66-ФЗ).
2. Большой энциклопедический словарь. - М: Прогресс, 2000.
3. Волков С.Н. Землеустройство. Том 9. Региональное землеустройство. - Учебник: М.: Издательство: «КолосС», 2009. - 712 с.
4. Волков С.Н. Использование земли при коллективном подряде // Земледелие. 1984. № 4. С. 32-33.
5. Волков С.Н. Экономическая эффективность внутрихозяйственного землеустройства (теория и методика): Дисс. на соиск. уч. степ.докт. экон. наук. - М.: МИИЗ, 1986. - С. 78.
6. Герман И.Е. Земельные дела в западно-европейских государствах. - М., 1913. -С. 3.
7. Заварин Б.В. Государственная концепция реструктуризации органов управления земельными ресурсами в Российской Федерации // Материалы международного агропромышленного конгресса «Инновации - основа развития АПК». - СПб, 2010. - С.12-17.
8. Землеустроительное проектирование / Под ред. М.А. Гендельмана. - М.: Агропромиздат, 1986. - 511 с.
9. Иверонов И.А. Основы землеустроительного дела. - Издание магазина «Высшая школа». - М., 1915. - С. 6, 8.
10. Кавелин С.П. Межевание и землеустройство. Теоретическое и практическое руководство. - Издание магазина «Правоведение» И.К. Голубева. - М., 1914. -С. 93.
11. Кузнецов С.А. Большой толковый словарь русского языка. - 1-е изд. -СПб.: Норинт, 1998.
12. Мартынов Б.С. Понятие землеустройства. - Л., 1917. - С. 286.
13. Некрасов Ф.Г. Основы землеустройства (экономика техника, организация). - Одесса, 1925. - С. 29, 36.
14. Ожегов СИ., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М., 1949-1992.
15. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономи-
ческий словарь. - 2-е изд., испр. М.: ИНФРА-М., 1999. - 479 с.
16. Сулин М.А. Землеустройство. -СПб.: Издательство «Лань», 2005. - С. 80.
17. Удачин С.А. Научные основы землеустройства. - М.: Колос, 1965. - 272 с.
18. Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В., Литвинов Д.В. Земельное право. - М.: Юридическая фирма «ЧАСТНОЕ ПРАВО», 2010. - 344 с.
19. Хауке О.А. Понятие землеустройства // Вестник землеустройства и переселения. 1927. № 1. С. 34.
20. Шулейкин А.Д. Критика буржуазных и ошибочных «теорий» в землеустройстве. - Львов, 1968. - 22 с.
21. Шулейкин И.Д. О землеустройстве (буржуазно-вредительские теории в землеустройстве). - М.: НИИОТ, 1933.
22. Шишов Д.А., Заварин Б.В. Право собственности на землю в исторических традициях России // Известия СПбГАУ. Ежеквартальный научный журнал. № 23. 2011. С.320-324.
23. Шишов Д.А., Шишов А.Д., Козырева Е.В. Новая государственная политика использования земель в Российской Федерации - еще один шаг в неизвестность // Юридическая мысль. Научно-практический журнал. № 2012 5 (73). С. 81-88.
