CC BY
4
УДК 336.71
Ермаков И.В., бакалавр НИУ "Московский государственный строительный университет"
Россия, г. Москва ФИНАНСОВЫЕ СХЕМЫ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ НА РЫНКЕ
НЕДВИЖИМОСТИ
Аннотация: Хорошо зарекомендовавшая себя зарубежная практика в сфере недвижимости заключается в привлечении профессиональных участников, обеспечивающих полный контроль над текущим процессом. Этот факт привел к появлению на рынке недвижимости профессиональных участников - девелоперских компаний, которые занимаются формированием потребительской ценности объектов недвижимости и обеспечивают более эффективное управление инвестиционной деятельностью в сфере недвижимости. Недвижимость считается одной из самых низких сфер риска долгосрочных инвестиций с достаточно высоким уровнем коммерческой жизнеспособности. Однако основным условием доступности вышеперечисленных преимуществ является более высокий уровень капитальных затрат.
Ключевые слова: Анализ, инвестиции, недвижимость, девелопмент, управление проектами
Ermakov I.V. bachelor
National Research Moscow State University Of Civil Engineering
Russia, Moscow
FINANCIANG SCHEMES OF DEVELOPMENT PROJECTS IN THE
REAL ESTATE MARKET
Annotation: A well-established foreign practice in real estate is to attract professional participants, providing full control over the current process. This fact led to the emergence on the real estate market of professional participants -development companies that are engaged in the formation of the consumer value of real estate and provide more effective management of investment activity in the real estate industry. Real estate is considered one of the lowest risk areas of long-term investments with a fairly high level of commercial viability. However, the main condition for the availability of the above benefits is a higher level of capital costs.
Key Words: Analysis, investment, real estate, development, project management
Крупные проекты развития нуждаются в огромных инвестициях, их реализация является непосильной для собственных финансов компании. Поэтому разработчики должны привлекать средства из внешних источников. В то же время, учитывая многолетнюю практику Запада, именно инвестиции из внешних источников соответствуют ядру развития. Конечно, для обеспечения адекватного уровня инвестиционного проекта со стороны потенциального инвестора, девелоперская компания принимает участие в
проектном финансировании из собственных источников (около 20-30%). Обычно это относится к начальной стадии проекта с максимальным риском. Внешнее финансирование для разработчика является наиболее выгодным, поскольку использование только собственных источников для разработки масштабных проектов неэффективно. За исключением масштабного роста числа сделок и доли рынка, такая практика позволяет повысить возврат собственного капитала за счет «степени финансового рычага», которая является объективным фактором, возникающим в связи с появлением заемных средств в объеме капитала, который используется компанией. Таким образом, использование заемного капитала позволяет компании поддерживать прибыль на собственном капитале.
Временные и финансовые ограничения, а также сокращение расходов источников финансирования и проектных рисков должны обеспечиваться за счет соответствующей структуры и источников финансирования и установленных организационных механизмов, включая: налоговые льготы, гарантии, различные формы участия [2]. Принятие решения о выборе форм финансирования проектов застройщика в секторе недвижимости обычно осуществляется в соответствии со следующими этапами: - рассмотрение потенциальных форм финансирования и выбор конкретного типа; -определение компаний, которые будут финансировать; - определение структуры источников финансирования; - контроль выполнения плана и сроков финансирования. Следует отметить, что в зависимости от уровня реализации проекта застройщика к финансированию привлекаются разные источники. Компании-разработчики обращаются к инвесторам, когда у них недостаточно собственных активов. Обратите внимание, что финансирование проекта застройщиком на этом этапе носит рискованный характер, поэтому инвестиционные ресурсы являются самыми дорогими. После покупки земельного участка (на стадии проекта) девелоперская компания привлекает капитал инвесторов и продолжает использовать выплаты работодателей. Во время строительства девелоперская компания привлекает инвесторский капитал, банковские ссуды и эскроу-кредиты. Стоит отметить, что этот этап является наиболее капиталоемким, поскольку требует значительного объема инвестиционных активов. В настоящее время большинство застройщиков используют стандартные способы финансирования, такие как банковское кредитование, внутренние фонды, средства инвесторов и CFF для жилищной собственности. Но с развитием экономики появляются новые методы сбора средств. Следует отметить, что фонды финансирования строительства позволяют одновременно привлекать капитал и находить покупателей на будущие объекты недвижимости. Целью создания CFF является проект размещения жилья в собственности грантодателями фонда. Фонд финансирования строительства может быть двух типов - типа А и типа В. Для CFF типа А текущая цена измеримой единицы строительного объекта, характеристики качества инвестиционных объектов, уровни и показатели уровня комфорта определяются строителем, который принимает риск
недостаточности привлеченных средств на строительство объекта строительства и обязательство своевременно сдать его в эксплуатацию вне рамок финансирования. Для CFF типа B застройщик обязуется следовать рекомендациям стюарда по качествам инвестиций инвестиционных объектов, выполнять строительство объектов строительства без задержек по графику и в соответствии с проектной документацией и в соответствии с общей установленной стоимостью, согласованной с стюардом, и вводить их в эксплуатацию должным образом. дата в случае выполнения стюардом графика финансирования строительства. Вместо этого стюард определяет текущую стоимость единицы строительства, номера индекса уровня и комфорта, а также рискует нехваткой привлеченных средств на строительство объекта строительства.
Однако CFF может использоваться не только для финансирования жилищного строительства, но и для объектов коммерческого назначения, как показано на рис. 1.
Таким образом, инвестор призывает риэлтора с целью поиска коммерческой недвижимости (1). Риэлтор находит девелоперскую компанию (2). Затем застройщик начинает сотрудничать с инвестором на договорной основе в отношении финансирования объекта недвижимости (3). Застройщик создает Фонд финансирования строительства и является его управляющим (4). Инвестор вкладывает средства в фонд (5). Застройщик в свою очередь выполняет оформление проектно-разрешительной документации на строительство недвижимости (6). Местные власти проводят экспертизу документации и дают разрешение на строительство (7). Девелоперская компания направляет средства на строительство объекта недвижимости (9) из ФФС (8). Строительная компания предоставляет объект строительства (10). Во время строительно-монтажных работ строительная компания сообщает о ходе выполнения работ девелоперской компании (сроки, стоимость, качество и т. Д.) (11) и девелоперской компании повторно. -портреты о выполнении работ и направлении средств инвестору (12). Получение права собственности на имущество инвестором (13). Более того, в этой схеме требуется обязательное страхование средств инвестора от финансовых рисков.
Рис. 1. Схема использования ФФС для финансирования девелоперских проектов в сфере строительства коммерческой
недвижимости
Другой способ финансирования жилищного строительства может быть выполнен с помощью целевых сертификатов облигаций, которые обеспечивают исполнение обязанностей по передаче проекта жилищного строительства (объектная часть). Целевые сертификаты облигаций - это сертификаты облигаций, которые обеспечивают исполнение обязанностей по товарам и / или услугам в соответствии с требованиями, установленными условиями распределения таких облигаций. Выпуск целевых облигаций производится на сумму, которая не может превышать стоимость объекта строительства в соответствии с утвержденной документацией, и которая не превышает тройной размер или сумму обеспечения, предоставленную с этой целью третьими лицами. Финансовая модель жилищного строительства приведена на рис. 2. Таким образом, девелопер производит эмиссию целевых облигаций после получения права пользования земельным участком для строительства жилого объекта и разрешения на строительство, установленного законодательством. Андеррайтер от имени эмитента -разработчика размещает целевые облигации на первичном рынке. Однако продажа целевых облигаций осуществляется компаниями с управлением активами, которые действуют в интересах схемы коллективного инвестирования с целью дальнейшего расширения целевых облигаций среди инвесторов. Инвестирование в строительство дома инвесторами в целевые облигации осуществляется контрактом между владельцем целевых облигаций
и их эмитентом (застройщиком), который определяет конкретные помещения, которые должны быть приобретены владельцем облигаций в случае аннулирования, серия и количество облигаций, а также условия, при которых право собственности на выбранный объект инвестируется.
Рис. 2. Схема девелоперских проектов Финансирование жилищного строительства за счет средств инвесторов, привлеченных от размещения целевых облигаций
Погашение облигаций происходит при условии перевода облигаций со счета ценных бумаг владельца на счет депо эмитента депозитария. Регистрация права собственности на соответствующее количество квадратных метров целевых облигаций инвестора зависит от количества и серии его собственных облигаций.
Девелоперу удается немедленно привлечь средства и передать имущество после завершения строительства путем выкупа. В Украине выпуск целевых облигаций фактически является одним из возможных способов инвестирования ресурсов в строительство. Для масштабных девелоперских проектов в сфере нежилой недвижимости целесообразно использовать проектное финансирование. Его основным отличием от других форм займов является тот факт, что источником погашения являются проектные денежные потоки и залоговая задолженность - источники финансирования. Схема финансирования проекта показана на рис. 3.
Рис. 3. Схема проектного финансирования крупномасштабных девелоперских проектов в сфере нежилой недвижимости
Обратите внимание, что по сравнению с традиционным банковским кредитованием проектное финансирование имеет следующие особенности. В схемах проектного финансирования в качестве финансового инвестиционного проекта также часто выступают участники, кроме коммерческих банков, инвестиционных банков, инвестиционных фондов, лизинговых компаний и других кредитных учреждений. Особое внимание уделяется выявлению, оценке и снижению рисков при реализации инвестиционных проектов. Создана проектная компания для реализации инвестиционного проекта спонсорами (инициаторами). Его создание во многом связано с тем, что полученный кредит отражается на балансе этой компании, чтобы адекватно отражать денежные потоки, генерируемые конкретным проектом, а не смешивать его с другими проектами. Проектное финансирование позволяет более надежно оценить кредитоспособность заемщика и рассмотреть все инвестиционные проекты. с точки зрения устойчивости, эффективности, безопасности, рисков и выполнимости, а также для прогнозирования результатов проекта [4]. Еще одним видом финансирования коммерческой недвижимости является кредитное консорциумное финансирование. Консорциумы создаются для кредитного финансирования крупных инвестиционных проектов в области развития, которые не могут быть профинансированы одним коммерческим банком. Применение такой схемы позволяет соблюдать все стандарты, установленные Национальным банком.
Украина предоставляет крупные кредиты для диверсификации кредитных рисков и удовлетворения потребностей инвесторов. Существует перспектива участия страховых компаний и пенсионных фондов в финансировании проектов развития. Поскольку эти организации имеют значительные суммы денег на долгосрочной основе, целесообразно использовать их для финансирования реализации инвестиционно привлекательных проектов развития и тех, которые имеют важное общественное значение. Следовательно, финансовая безопасность проектов
развития состоит из их собственной, привлеченной и заемные средства. Кроме того, в соответствии со спецификой развития проекта существуют различные источники финансирования, задействованные на разных этапах его реализации. Более того, чем выше степень реализации проекта, тем больше доля внешних ресурсов в структуре финансирования. К наиболее перспективным схемам реализации инвестиционных проектов девелоперских компаний следует отнести банковское кредитование, CFF, проектное финансирование и выпуски облигаций.
Использованные источники:
1. Peiser, Richard В. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business Second Editiod / Peiser, Richard В., Anne В. Frej.-Washington, D.C.: ULI-the Urban Land Institute, 2003.
2. Мазур, И.И. Девелопмент недвижимости : учеб. пособие / И.И. Мазур, В.Д. Шапи-ро. -М.: ЕЛИМА : Издательство «Омега-Л», 2010. -928 с.
3. Чигасов, С.Г. Генезис девелопмента на сучасному етат розвитку будiвельно-го ринку Украши / С.Г. Чигасов, Б.С. Петровський // Економжа та держава. -2011. -No10. -С. 51-56.
4. Кшена, Т. Проектне фшансування в реалiях украшського ринку (на прикладi фшансування об'еклв комерцшно1 нерухомост^ / Т. Кшена // Вюник Львiвського университету. -2008. -No40. -С. 282-286.
