CC BY
14
о.
о
ш
-О I -О
с
11
Минувший год ознаменовался беспрецедентным 70%-ным ростом цен на недвижимость. В канун нового 2007 года «ВЕСТИ» решили поинтересоваться мнением экспертов относительно дальнейшей динамики цен на квартиры. В первой половине наступившего года наблюдатели прогнозируют стабилизацию или даже незначительное снижение расценок на массовое жилье. А вот подорожание «элиты» остановить вряд ли удастся.
МилаБОИКОВА
Элитное подорожание
ч
Нн %ч.тЧМг^ЦКлОТ!^!ЛЛ-1 Вк'. ■ ~ •'-:
£ Профессиональные участники рынка на-^ деются, что народ, поразмыслив, деньги на £ покупку жилья где-нибудь да раздобудет, устав ждать серьезного снижения цен, которого, по мнению тех же экспертов, ждать не приходится. Подешевеет, и то ненадолго, только самое некачественное жилье.
Вместе с тем все допускают отступленче-ские настроения у застройщиков: те будут-таки — хоть немного и завуалировано, через предпраздничные акции — снижать цены. Ведь надо же отдавать банковские займы, долю города и финансировать строительство.
По мысли риэлторов, продавцы вторичного рынка окажутся крепкими орешками, цены не сдадут — лучше уж переждут трудные времена. По-другому настроены продавцы «первички».
Константин Апрелев, Ч вице-президент Россий-.; Р® у ской гильдии риэлторов (РГР): «Цены в секторе новостроек застройщики бу-* дут вынуждены снизить в среднем на 15-20%. В основном удешев-
ление коснется объектов, находящихся на начальной стадии реализации и тех проектов, где участвуют компании-застройщики, необеспеченные административным ресурсом, раскрученным брэндом или запасом финансовой прочности. По мере выхода на рынок большего объема предложений элитных объектов средние цены продажи в новых домах даже при более высоком качестве проектов и объектов будут снижаться, так как ограничить рост предложения невозможно. Окончательно тренд на снижение цен закрепится после
введения в действие законодательства, обеспечивающего администрирование уплаты налога на недвижимость на основе ее рыночной стоимости (в 2008-2010 годы).
На вторичном рынке после 1 5-20% корректировки цен вниз может вновь восстановиться покупательская способность среднего класса, что приведет к восстановлению роста цен до уровня инфляции доллара и рубля».
Андрей Бекетов, руководитель центра «Анализ рынка недвижимости» (ARN.ru):
«Причины столь стремительного роста цен в 2006 году объясняются тем, что вовремя не удалось экстраполировать результаты общей финансово-экономической стратегии развития государства на развитие ситуации на московском рынке недвижимости. Сейчас такая работа проведена, и на ее основании можно строить прогнозы.
Если государство будет придерживаться текущей финансово-экономической политики, то никаких чудес рынку квартир ожидать не стоит. Компенсация небольшого разрыва (не более 10%) между желаниями продавцов и возможностями покупателей может произойти по двум сценариям: удержание цен на достигнутом уровне и ожидание увеличения платежеспособного спроса или снижение цен до уровня текущего платежеспособного спроса. Учитывая большую инертность рынка недвижимости, первый сценарий кажется более реалистичным».
Михаил Маликов, генеральный директор компании ОАО «Авгур Эстейт»:
«Сегодня нельзя говорить о рынке как о неком едином целом. В каждом сегменте своя динамика роста стоимости квадратного метра. Меньше всего подвержен изменениям сектор элитной недвижимости, в будущем рост здесь может составлять 1 5-20% в год. Элитное жилье сохранит привлекательность для частных инвесторов, так как, к примеру, процентные ставки по банковским депозитам ниже ожидаемого увеличения стоимости в этом сегменте.
Жилье бизнес-класса при сохраняющейся стабилизации будет лавировать и в сторону повышения, и в сторону понижения. Рост стоимости квадратного метра произойдет в объектах, имеющих категорию «бизнес+» и построенных в ЦАО, а также других, наиболее комфортных для проживания, районах столицы, таких, как Университет, Сокол или Сокольники. Сни-
жение цены в бизнес-сегменте возможно для объектов, расположенных в менее привлекательных и престижных районах Москвы».
3
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
l «Рост цен в 2007 году со-
у' хранится. Однако стоит ожидать, что по ранее переоцененным объектам цены могут быть снижены. В сегменте элитной недвижимости предпосылок к удешевлению пока нет. Платежеспособный спрос остается стабильным, и предложение не способно его полностью удовлетворить. После затяжного дефицита предложения, наблюдавшегося в
2006 году, в продаже стало появляться все больше и больше квартир. В 2007 году могут выйти новые предложения от застройщиков, которые начали работать по ФЗ-214 с внесенными в него изменениями.
В рамках программы по выводу промышленных предприятий за пределы города также может высвободиться много территорий для жилищного строительства, но это отдаленная перспектива: необходимо время для детальной проработки проектов и вывода новых площадей на рынок. Кроме того, насущной проблемой новостроек является подключение их к электросетям. Без ее успешного решения вопрос о появлении новых домов можно будет считать закрытым».
Алексей Медведев, заместитель генерального директора по организации продаж ИСК «М.О.Р.Е.-Плаза»: «Тенденция роста цен в
2007 году во всех сегментах рынка недвижимости сохранится: ежемесячно тарифы будут расти на 1-3%. Уже в конце
2006 года наметилась тенденция к увеличению объема предложения жилья как на вторичном, так и на первичном рынке. В этих условиях в первой половине 2007 года можно ожидать увеличения на вторичном рынке доли так называемых инвестиционных квартир. Однако существенного влияния на общую ситуацию это не окажет. Согласно планам строительства, в
2007 году в столице должно быть построено порядка 5 млн. кв. м жилья. Правда, не весь этот объем попадет на рынок, достаточно большая часть квартир предназначается городу. В 2006 году доля монолитной застройки составила около 70%, а из оставшихся 30% панельной застройки более половины приходится на муниципальное жилье. С другой стороны, доля городского жилья в монолитных домах со-
кращается. Такое соотношение сохранится и в 2007 году».
Наталья Тихоновская, управляющий партнер управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»: «В первом полугодии можно прогнозировать сохранение тенденций прошлого года — восстановление объемов предложения на фоне достаточно низкого платежеспособного спроса (за исключением рынка новостроек, где окончательное восстановление объемов предложения наступит не ранее 2008 года) и стабилизацию цен. Начиная со второй половины 2007 года — повышение спроса, рост оборотов рынка и умеренный рост цен, который к концу года может составить порядка 15%».
Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО «МИАН — Агентство недвижимости»:
«Цены на элитное жилье не подчиняются общим тенденциям рынка, в частности, потому, что понятия справедливой цены для таких объектов не существует, а спрос на них абсолютно не эластичен по цене. Что касается массового жилья, то здесь ситуация до февраля-марта будет характеризоваться вялотекущим ростом либо стабилизацией цен. И продавцы, и покупатели будут пытаться понять рынок и проверить друг друга на прочность и выдержку. Далее ожидается увеличение платежеспособного спроса, связанное в основном с подведением результатов работы крупных компаний за 2006 год и бонусирова-нием топ-менеджмента. Причем активизация потребительского спроса возможна не только со стороны москвичей, но и со стороны высокодоходного сегмента населения Урала и Сибири, занятого в нефтегазовой отрасли. Стоит отметить: это оживление будет носить временный характер и коснется в основном жилья бизнес-класса, что приведет к росту цен в этой категории на 2-4% в месяц. Этот фактор, в силу своей небольшой доли в общем объеме сделок (не более 15%), существенного влияния на общие ценовые тенденции не окажет: общий рост цен на уровне 2-3% в месяц (1% из которых обусловлен общей инфляцией). В то же время спрос на объекты типовые и основную массу эконом-класса будет более сдержанным за счет сформированных ожиданий снижения цен (формирование отложенного спроса).
Низкий платежеспособный спрос приведет к существенным кассовым разры-
X
е д
¡прямые инвестиции /№01 [57] 2007 | реальный сектор
вам у мелких и крупных застройщиков: недостатку оборотных средств для продолжения строительства, необходимость возврата кредитов и выполнения обязательств как перед инвесторами, так и перед городом. Существенное увеличение предложения объектов эконом-класса, возможно, начнется в апреле-мае и окажет существенное влияние на стабилизацию цен к июню.
К концу лета сезонный рост активности спроса переломит тенденцию в сторону увеличения цен. Кроме того, важным фактором станет возвращение на рынок покупателей верхней части среднего ценового сегмента — уровень цен станет вполне приемлемым для реализации их отложенного спроса. Процесс предположительно будет продолжаться четыре-пять месяцев со среднемесячным темпом прироста цен 1,5-2%.
Вторичный рынок будет инертнее первичного: тенденция к снижению активности, обусловленная увеличением предложения первичного рынка и перетоком покупателей, наметится только в середине осени».
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG): «В новом году скорее вероятна стабилизация либо очень небольшой рост цен по итогам года. При этом нельзя забывать, что годовой прирост цен 15% в долларах покрывает лишь инфляцию и девальвацию доллара. Снижение стоимости жилья также вряд ли можно прогнозировать более чем на 5-10%: спрос на квартиры не может быть удовлетворен при имеющемся объеме строительства. Даже если потенциальные покупатели займут
Потребители недорогого массового жилья отложили платежеспособный спрос до повышения своего благосостояния. На фото: район Новопеределкино
выжидательную позицию и цены действительно незначительно снизятся, то через некоторое время, после окончания стагнационного периода, эффект отложенного спроса, рост доходов населения, доступность кредитных ресурсов вернут все на круги своя».
Предвыборное затишье
Роман Мурадян, генеральный директор Брокерского дома «Золотые ворота»:
«2007 год — предвыборный, непростой для продавцов. В первой половине года можно ожидать продолжения ценовой стабилизации, наметившейся еще осенью 2006 года. За прошлый год произошло значительное подорожание— на 70% по итогам года, и покупателю надо привыкнуть к существующему уровню цен, адаптироваться к рынку. Осенью рынок стоял, однако надеяться, что так продолжится до бесконечности, не стоит. Москва — центр притяжения для россиян, здесь сосредоточено около 70% бизнеса всей страны. Уж таков менталитет нашего соотечественника — он стремится жить в мегаполисе, где больше рабочих мест, условия для самореализации богаче. Этим мы отличаемся от Запада, где условия проживания и ведения бизнеса примерно одинаковы во многих городах и нет смысла перенаселять крупные центры. Недвижимость в Москве всегда будет в цене. 2007 год — год ипотеки, когда каждая четвертая сделка по купле жилья будет оформляться с ипотечным займом. Покупатель привыкнет к существующему уровню цен, банки уже готовы кредитовать при нулевом перво-
начальном взносе на срок до 30 лет под 9% годовых. Выбор банковских ипотечных программ чрезвычайно широк. Определенную роль в ценовой ситуации сыграет и динамика цен на нефть. Как показывает прошлый опыт, временной лаг между удорожанием нефти и квартир составляет 1,5-2 месяца».
Александр Моторин, исполнительный директор департамента недвижимости корпорации МЮАХ GROUP: «Наиболее вероятный прогноз на 2007 год — плавный предсказуемый рост цен, в зависимости от местоположения и качества объекта на 12-25% за год. Подъем будет неравномерным, с выраженными периодами затишья (январь и июль-август) и оживления (весна и осень).
Вторичный рынок жилья — самый массовый и стихийный, но и наиболее консервативный. Вспомним кризис 1998 года: большинство продавцов предпочло переждать плохие времена, но не отдавать квартиры за бесценок. Как известно, сейчас докризисный уровень цен давно и многократно превышен. По количеству покупателей типовые новостройки — наиболее массовый рынок, не считая вторичного. Но застройщики, в отличие от частных продавцов, не могут просто переждать длительный период затишья. Даже те, кто располагает значительными финансовыми ресурсами, собственными и привлеченными, обязаны ежемесячно продавать определенные объемы, чтобы финансировать строительство. В определенном смысле панельные новостройки достигли своего ценового потолка, уже став недоступными для многих достаточно высокооплачиваемых наемных работников или владельцев малого бизнеса, даже с помощью ипотеки».
Василий Бойко, председатель совета директоров ГК «Вашъ финансовый попечитель»:
«Тенденция, касающаяся соотношения на рынке спроса и предложения, сформировалась еще в прошлом году: реальный спрос до сих пор превышает предложение, в том числе и благодаря небывалому росту цен на жилье в 2006 году. Однако следует учитывать, что речь идет не о платежеспособном, а так называемом отложенном спросе: самый массовый на сегодня сегмент потребителей — низкий и средний (жилье эконом-класса) — находится в ожидании снижения стоимости квадратного метра и не торопится покупать по явно завышенным ценам. Поэтому стоит ожидать стабилизации». И
Шк
реальный сектор | прямые инвестиции / №01 [57] 2007|
