CC BY
21
Цены на элитное жилье в Москве достигли $72 тыс. за 1 кв. м. Правда, это максимальная цифра, а в среднем делюксовое жилье дорожает в пределах инфляции доллара.
Ничего нового
В прошлом году один из экспертов рынка недвижимости отметил, что цены в элитном сегменте в Москве выставляются с запасом, а потом рынок постепенно до них дорастает. Нынешний год подтвердил справедливость этого высказывания. «Потолком» 2007 года было $50 тыс. за 1 кв. м в пентхаусе на Большой Якиманке, 22 (дом «Коперник», МИАН). В этом году за $52 тыс. предлагается 1 кв. м в обычной (класса «люкс») квартире на ул. Бутиковская, 5 («Золотая миля»). По сообщению портала «ЦАО информ», в рейтинге самых дорогих улиц мира сайта The Wealth Bulletin на шестом месте — наша Остоженка — $40 тыс. за 1 кв. м.
Дороже только улицы: Принцессы Каролины (княжество Монако) — $190 тыс.; Севен-роуд (Гонконг) — $121 тыс.; Пятая авеню (Нью-Йорк) — $80 тыс., Кенсинг-тон-гарден (Лондон) — $77 тыс. и Авеню Монтень (Париж) — $54 тыс. за 1 кв. м.
Добавим, что данные рейтинга в отношении Москвы не совсем точны (ведь собираются цифры заранее), потому как объявляемые на сегодня максимальные цены предложения перешли рубеж в $65-70 тыс.: $72 тыс. и $65 тыс. за 1 кв. м пентхаусов в домах той же Остоженки — соответственно 2-й Зачатьевский пер., 11/17 и Хилков пер., д. 5/43 (компания «Баркли»).
Подхлестывают цены на недвижимость самого высокого класса, расположенную в историческом центре Москвы, расширяющаяся география строительства элитного жилья и коррекция — в сторону демократичности характеристик — формата элитности в условиях децентрализации.
К банальной причине перспектив того, что элитное жилье покинет пределы Бульварного, а в ряде случаев и Садового кольца, дефициту строительных площадок непосредственно в центре столицы, прибавилась и еще одна — запрет правительства Москвы на точечное строительство в ЦАО. Теперь застройщики вынуждены строить на застолбленных загодя площадках комплексно, а значит о кулуарности, клубности элитных поселений придется забыть. Не удивитель-
но, что в этих условиях цены на объекты в действительно делюксовых ареалах достигают небесных высот.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Среди основных тенденций развития первичного рынка высококачественного жилья, проявившихся в 2007 году, можно отметить изменение характера новых проектов, в том числе увеличение их масштабности и повышение степени диверсификации площадей.
Масштабность проектов обусловлена большим количеством проектов комплексной застройки. Это новое явление на рынке жилья, перспективы его развития связаны с поддержкой властями Москвы данного направления, а также наложенным ограничением на точечное строительство в городе. Что, в свою очередь, ведет к необходимости диверсификации площадей.
Объекты точечной застройки (клубные дома) теперь могут появляться преимуще-
ственно в результате реконструкции старых зданий, поэтому их доля на рынке в перспективе будет снижаться на фоне повышения доли более масштабных проектов. Эти процессы будут способствовать изменению структуры рынка, а также пересмотру основных критериев «элитности» нового жилья (в частности, в отношении количества квартир, этажности и прочего).
Дефицит строительных площадок в центре города связан с еще одной тенденцией — децентрализацией рынка, что подтверждается изменением структуры предложения на рынке высококачественного жилья.
Растет популярность сегмента апартаментов на продажу—такой формат недвижимости был заявлен в рамках многих проектов многофункциональных комплексов и общественно-деловых центров. Апартаменты приобрели значительную популярность у застройщиков благодаря возможности
Мила БОЙКОВА
По золотому
представлять жилые помещения в тех проектах, где строительство традиционного жилья невозможно».
О децентрализации строительства, появлении в столице все большего числа проектов с характеристиками, отвечающими более высоким потребительским требованиям, говорит и Борис Флексер, руководитель Исследовательского центра компании «Миэль-новостройки».
Собственно, все перечисленные «новые» тенденции элитного рынка суть тщательно подготавливаемая в последние пару лет кампания по раскручиванию более демократичного по своим характеристикам формата бизнес-класса как делюксового. Три года назад, когда активно шел процесс распределения территорий промпредприятий, выводимых из центра на периферию, между застройщиками-девелоперами, на рынок была вброшена идея о том, что такие участки будут застраивать жильем именно
элитного класса. Просто на том основании, что расположение в ЦАО автоматически предполагает и статус объекта. Тогда же начались в СМИ дискуссии о том, считать ли дом на 200-300 и более квартир элитным только благодаря удачному (но не уникальному) местоположению (для сравнения бизнес-класса и де-люкса см. таблицу). Время обсуждений, вероятно, минуло, настал черед действовать.
Кстати, идею о том, что очертания элитного ареала Москвы будут расширяться до границ Садового кольца, пиарщики также продвигают давно, периодически подчеркивая уникальность того или иного района новой элитной застройки. Постепенно очередь дошла и до восточных очертаний Садового кольца, приблизившись к Третьему транспортному — Таганка, набережная Яузы — и объявления ее чуть ли не новой элитной Меккой, благодаря выведению в предложение недвижимости нового формата,
кольцу столицы
в стиле «лофт», жилья на месте заводского цеха. Так, новый проект «Арт-хаус» знаменит тем, что выстроен заново, а не создан на месте реконструированного предприятия. Понятно, что в цехах потолки высокие, поэтому в «Арт-хаусе» потолки местами достигают 5 и даже 10 м. Правда, расценки на восточную «элиту» пока вдвое ниже, чем в раскрученных старых люксовых районах, $11-25 тыс. за 1 кв. м, но, как говорится, лиха беда начало.
Отметим, что традиционный для таких отдаленных от элитарных ареалов Москвы районов, как восточная часть Садового кольца, бизнес-класс фигурирует нынче как понятие на объектах, ранее относимых исключительно к эконом-классу, обладающему, как известно, еще более демократичными характеристиками. А что делать — надо же найти средства оправдать совсем невегетарианские цены на недвижимость в нашей столице. Игорь Лебедев, начальник отдела анализа рынка компании «Масштаб»: «Из-за роста цен в бизнес-класс попали квартиры, которые ему не соответствуют. Сейчас понятие бизнес-класса размыто, или же можно говорить о том, что доля действительно качественного бизнес-класса невелика. Например, массовая застройка крупных московских застройщиков, которую они позиционируют в бизнес-классе, на самом деле относится к эконом-классу и мало чем отличается от подмосковной застройки. Разница только в цене. И используемые материалы, и инженерия одинаковые. Застройщики понимают, что уровень «недопредложения» на рынке настолько высок, что можно продавать квартиры по высокой цене с заведомо заниженным качеством».
Золотая середина
Несмотря на все уловки профессиональных игроков столичного элитного рынка, потребитель пока готов платить только за качественное предложение. В 2007 году компания «Масштаб» зафиксировала выход на рынок 17 новых элитных объектов, в первые шесть месяцев этого года — еще 12. Под элитностью специалисты компании подразумевают место расположения, в историческом центре, например, Остоженка-Пречистенка, Арбат. Игорь Лебедев: «Входным билетом в элитный класс стала не столько стоимость квадратного метра жилья, сколько его исключительные характеристики: малоэтажность, небольшое количество квартир, высокий уровень безопасности, лучшее инженерное оснащение, уникальное месторасположение, охраняемая территория с ландшафтным дизайном, наличие эксклюзивной инфраструктуры, например сигарной комнаты, каминного зала, лобби-бара, комнаты для персональной
гиции / №10 (78) д008 | реальный сектор
и
ш
I
Де-люкс - в дефиците
Диаграмма. Бюджетная структура предложения на конец I полугодия 2008 года
$2-2,5 мл 22%
менее $2 млн. 6%
более $3,5 млн. 14%
$2,5-3 млн. 34%
3,5 млн.
24%
По данным IntemaíkSavills
Элитное жилье строят активно
Изменение объема предложения на первичном рынке жилья Москвы по классам за I полугодие 2008 года, %
Элита
Бизнес Н 4
-5 М Москва
Средний
Эконом
По данным «МИЭЛЬ»
Дорожает медленнее
Динамика среднерыночной цены на квартиры в элитных жилых комплексах в 2005-2008 годах
25 000 $ 20 000 15 000 10 000 5 000
0.-.-.-.-.-.
^г со тсотсо
си си си си ^си^си
си си си си — си — си
си си си си си си
По данным IntermarkSavills
охраны и т.п. На рынке слишком мал объем качественного предложения, запросы потребителей постоянно растут. То, что в прошлом году было востребовано, в следующем может быть не так актуально».
Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Ше!Ноте: «В элитном сегменте стоимость квартир начинается с $10 тыс. и достигает $60-70 тыс. за 1 кв. м. Это очень приблизительная ценовая «вилка»: в действительности же, элитный рынок очень прихотлив и содержит уникальные предложения с индивидуальным ценообразованием».
По-настоящему элитных объектов, отвечающих самым придирчивым вкусам, единицы, что позволяет экспертам говорить о дефицитности предложения в этом сегменте. Однако и при известном недостатке предложения темпы роста цен замедляются. Константин Ковалев: «В 2007 году цены на высокобюджетное жилье росли не так быстро, как в 2006 году, однако положительная динамика сохранялась на протяжении всего года. В первой половине рост был порядка 1% в месяц. В первые три квартала активность покупателей была невысока — в связи с замедлением роста цен большая часть покупателей, в том числе инвестиционных, выжидала. С наступлением осени и активизацией спроса на элитном рынке, рост ускорился до 2-3% в месяц. В результате годовое удорожание составило около 1 5-20%. В отличие от 2006 года спрос в прошлом году не носил ажиотажный характер, а рынок элитной жилой недвижимости перешел в состояние «рынка покупателя».
Борис Флексер отметил, что в прошлом году цены в новостройках повышались
в рамках существующих инфляционных процессов.
В этом году ситуация поначалу развивалась несколько более динамично. Константин Ковалев: «В первом полугодии спрос так же, как и предложение, распределялся волнообразно: в январе - феврале активность покупателей была высокой. Ее вызвал приток части инвестиционных активов в этот сегмент в связи с нестабильностью международного фондового рынка, выборами Президента РФ, а также общим оживлением рынка недвижимости в начале года. Во втором квартале, напротив, спрос несколько снизился в связи с традиционным «затишьем» на рынке жилья в летний период».
На факт придерживания предложения продавцами в первом полугодии этого года обратила внимание Екатерина Гурьева, руководитель отдела городской жилой недвижимости 1мегтагк8ауМ!з. Эксперт объяснила это нежеланием собственников продавать принадлежащие им квартиры в условиях продолжавшегося роста цен.
В результате ценовая динамика была следующей. Константин Ковалев: «Ежемесячный прирост цены в январе - марте составлял 2,5-4%, в то время как в апреле - июне он снизился до 1,5-2%, что было результатом снижения общей активности рынка, а также достижением определенного ценового порога».
Владислав Луцков, генеральный директор Аналитического консалтингового центра «Миэль»: «За первое полугодие средняя цена на рынке элитных новостроек выросла на 1 5,6%, на рынке вторичного элитного жилья — на 12,5%. Во II квартале цены на вторичном рынке элитного жилья росли быстрее, чем на первичном».
На элитном рынке сохраняется паритет «цена-качество»
Дифференциация среднерыночных цен на квартиры в зависимости от качественного уровня элитных жилых комплексов
к (на конец периода)
25 000 $
20 000
15 000
10 000
5 000
| Де-люкс/А(+) А
~со тсо ^си ^си _ си _ си
си — си
■ Средняя цена
По данным IntermarkSavills
Спрашивают эксклюзивное
География спроса на первичном рынке за I полугодие 2008 года, %
3 ■ Арбат
0 Басманный
6 Замоскворечье
1 | Красносельский
2 ■ Мещанский
10 Пресненский
2 ■ Таганский
10 Тверской
54 Хамовники
12 Якиманка
География элитной застройки расширяется
Изменение объема предложения на первичном рынке жилья по административным округам Москвы за I полугодие 2008 года, %
ЮЗАО 27
ЦАО 21
СЗАО 19
ЮАО 10
ЗАО М 8
-5Н Москва
-13 СВАО
ЮВАО
САО
ВАО
По данным IntermarkSavills
По данным «МИЭЛЬ»
0
реальный сектор | прямые инвесгиции / №10 (78) £008|
С территориальных позиций, по наблюдению Екатерины Гурьевой, в первом полугодии на первичном рынке сохранилась существенная дифференциация средних цен по топонимическим и административным районам Москвы: разница между наиболее престижными районами (Хамовники («Золотая миля»), Якиманка) и районами с пониженным статусом (Красносельский) достигает 1,8 раза. Динамика цен внутри каждого района обусловлена не только общерыночным ростом, но и внутренними конъюнктурными изменениями в структуре предложения. Например, в течение рассмотренного периода существенно возросли средние цены в Хамовниках. Это преимущественно связано с «вымыванием» с рынка более дешевых квартир, с ростом цен в связи с завершающей стадией строительства или готовностью многих проектов на Остоженке.
Окна роста
Виды на будущее из окон квартир элитного рынка весьма противоречивы, даже если рассматривать в краткосрочной перспективе — до конца текущего года. Оптимистичен для продавцов подход специалистов компании Blackwood: «В целом, необходимо отметить, что рынок элитного жилья на протяжении последних лет стабильно растет, и предпосылок к снижению цен пока нет. Инфляция, рост спроса как со стороны инвесторов (в том числе приход в жилой сегмент инвесторов с фондового рынка), так и со стороны людей, покупающих жилье для проживания, ограниченные возможности нового элитного строительства в городе — все это вызывает продолжение подорожания. Таким образом, ускорение темпов в самый активный осенний период в итоге может привести к 10-15% росту цен до конца года, то есть на 30% по итогам года».
А вот Екатерина Гурьева придерживается противоположного мнения, считая, что во втором полугодии вполне вероятен сценарий минимального технического повышения цен (в случае, если выход новых заявленных крупных проектов будет отложен) или даже стабилизации цен на первичном рынке элитного жилья (если начнутся продажи в новых крупных объектах, таких как ЖК «Гончарный», «Татарская, 13» и пр.). К аналогичным выводам склонен и Борис Флексер: «Рынок элитного жилья вел себя в этом году более спокойно по сравнению с другими сегментами. Дело в том, что было выведено на продажу и планируется к выводу довольно большое количество новых объектов». Хотя в общих рекомендациях относительно инвестиций в элитную недвижимость эксперт осторожен: «Оценить инвестиционную привлекательность элитных квартир сложно, особенно в случае с уникальными предложениями. Кроме того, такие покупки требуют серьезных вложений и не у каждого инвестора есть свободный капитал в большом объеме. Если же говорить в целом, то доходность связана с оборачиваемостью активов. Когда инвестор хочет вложить деньги на короткий срок, рынок недвижимости ему не подходит, поскольку это долгооборачиваемый актив. При этом московская недвижимость гарантированно прибыльна в том случае, если инвестор имеет возможность сделать вложение на длительный срок, от 1,5 до 3-4 лет».
Владимир Кузнецов, апеллируя к неудовлетворенности спроса на действительно элитное жилье, связанной с небольшими объемами предложения на первичном рынке, утверждает, что в среднесрочной перспективе показатели спроса снова возрастут, особенно если сохранится существующая динамика на фондовом рынке. Ц
Понятие элитности размывается
Критерий сравнения Де-люкс Класс элитного жилого комплекса A(+)* A**
Преимущественное местоположение Исторический центр (места с историей) Хамовники и Якиманка, другие районы ЦАО (в пределах Садового кольца) ЦАО г. Москвы и другие районы в пределахТТК
Архитектурный проект Конструкция дома Эксклюзивный проект (брендовый архитектор) Монолит/кирпич Индивидуальный проект (брендовый архитектор) Монолит/кирпич Индивидуальный проект (или проект реконструкции) Монолит/кирпич или мелкие блоки
Средняя площадь условной квартиры Больше 180 кв. м 160-180 кв. м 140-160 кв. м
Высота потолков Больше 3,4 м 3,2-3,4 м Больше 3,2 м
Подземный паркинг Не менее 2,5 м/м Не менее 2 м/м Не менее 1,7 м/м
Территория комплекса Собственная инфраструктура комплекса Круглосуточно охраняется, ландшафтные работы В целях обеспечения Минимально Желательно наличие приватности проживания достаточная объектов собственной внутренняя инфраструктура, инфраструктура инфраструктуры (фитнес-клуб, как правило, сводится (зачастую, только салон SPA и салон красоты, к минимуму небольшой фитнес-клуб) предприятия торговли и общественного питания и т.д.)
Сервисные услуги Желательно наличие дополнительных сервисных услуг для жильцов (услуги горничных и повара, заказ еды из ресторана, вызов такси и т.д.)
Средние цены предложения Не менее $20 тыс. за 1 кв. м Не менее $15 тыс. за 1 кв. м Не менее $10 тыс. за 1 кв. м * А( + ) - бизнес-класс по характеристикам близкий к де-люксу. Данные
** А - бизнес-класс по характеристикам близкий к обычному монолитному жилью по индпроекту. МегтагкБаЛ
новости отрасли
Государство в долгу перед девелоперами
В Санкт-Петербурге в сентябре на церемонии открытия международного инвестиционного форума РР0ЕБ1а1е министр регионального развития РФ Дмитрий Козак заявил, что государство «в долгу перед девелоперами». Необходимо как можно скорее избавиться от излишних бюрократических барьеров, изменить нормы и правила строительства (СНИи-Пы), развивать общественную инфраструктуру для коммерческой недвижимости и в ближайшее время в инфраструктуру будут вложены огромные средства. По оценкам экспертов, спрос на жилье в России останется устойчивым в ближайшие 10-20 лет, но не сможет быть удовлетворен без поддержки государства. В противном случае из-за высокой себестоимости строительства уровня 20-22 тыс. руб.за 1 кв. м (эти показатели озвучивал президент) достичь не удастся. По подсчетам аналитиков рынка, 30% в себестоимости жилищного строительства - расходы на оформление земельного участка, еще 30% идет на подключение к инженерной инфраструктуре. «Роль государства должна быть заметна в преодолении коррупции при выделении площадок, в налоговых преференциях, в покрытии части расходов застройщиков, участвующих в нацпроекте, но диктовать цены оно не должно», - считает большинство экспертов. В этом контексте рынок оценил обещания министра регионального развития весьма позитивно.
«Окно»
для градостроительного плана
Правительство Москвы выпустило постановление, в котором содержится порядок разработки, оформления и утверждения в столице градостроительных планов земельных участков по заявлениям физических и юридических лиц (ГПЗУ). Документ касается всех московских собственников, арендаторов и пользователей земельных участков, а также юридических и физических лиц, заключивших инвестконтракты с мэрией города. Теперь Москомархитектура, которая и будет заниматься подготовкой ГПЗУ через службу «одного окна», обязана в течение 20 дней, при наличии всех необходимых документов, обеспечить выдачу градпла-на, после чего он будет зарегистрирован, а сведения о нем внесут в градостроительный кадастр Москвы.
х е К
¡прямые инвестиции / №10 (78) £008 | реальный сектор
