CC BY
21
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
« р%§ шм езди
Дворцовы
Цены на элитную недвижимость в Москве уже снизились с сентября прошлого года на 30-50% относительно пиковых значений. Однако эксперты считают, что ценового дна рынок достигнет не ранее конца года.
Мила Распродаю. Дорого.
БОЙКОВА Лето оказалось ласковым к потенциальным покупате-
лям элитной недвижимости в Москве и огорчительным для продавцов. Аналитики компании IntermarkSavills обратили внимание на то, что застройщики от «тайных» дисконтов перешли к открытой распродаже элитного жилья. Цена предложения в конце июня по сравнению с началом кризиса — сентябрем 2008 года, по подсчетам экспертов, упала на 30-50%, а за первое полугодие этого года на 18-19%.
Екатерина Румянцева, генеральный директор компании «Калинка-Риэлти»: «Сегодня коррекция цен на рынке высококлассной недвижимости в среднем составляет порядка 50% от докризисного уровня. И речь здесь идет обо всем рынке, а не о единичных квартирах и объектах. С ноября прошлого года для привлечения покупателей застройщики стали активно использовать разные программы: скидки, бонусы и рассрочки платежей. Открытых заявлений о дисконтах до февраля никто не делал, однако при этом во многих объектах элитного жилья застройщики в индивидуальном порядке предлагали скидки до 30%, а в отдельных случаях и до 50%. Конечно, на максимальную скидку мог рассчитывать только покупатель с «живыми деньгами». Так, в конце 2008 года несколько квартир, расположенных в районе Остоженки, были проданы по кризисной цене — $10,5 тыс. — 11 тыс. за кв. м (по $1,2-1,5 млн. за апартаменты), притом что средняя стоимость квартир на Остоженке превышала $30 тыс. за кв. м».
По состоянию на конец июня средневзвешенная удельная цена предложения элитных квартир на первичном рынке составила $15,2 тыс. за кв. м (данные IntermarkSavills), что на 7,3% ниже показателей мая. Подобный скачок наблюдался также в январе этого года
(-7,5% к декабрю 2008 года, см. «Прямые инвестиции», №4, 2009), в остальные месяцы коррекция составляла в среднем 1-3%.
Если в начале этого года отрицательная коррекция долларовых цен была обусловлена преимущественно динамичным ростом курса доллара, то с марта — исключительно влиянием внутрирыночных факторов, в первую очередь пониженного спроса, реально оживить который не удалось даже повышением активности рынка в мае.
Согласно отчету компании IntermarkSavills, в последний весенний месяц, даже несмотря на длительные праздники, число обращений клиентов оказалось самым высоким за весь кризисный период — в 2,5 раза больше по сравнению с январем этого года.
Однако, как и положено в кризисной ситуации, реальных плодов — в виде роста продаж — продавцы-застройщики так и не увидели. Напротив, аналитики
TJT ♦ME*5-*.- *
Ш
J JUS
ШВЙМГ t1»:.
Ш
ФОТОБАНК ЛОРИ
IntermarkSavills отмечают, что повышение активности не повлияло на реальный спрос, количество заключенных сделок с квартирами в строящихся комплексах пре-миум-класса в мае оказалось ниже, чем в апреле, — около 25 (без учета ММДЦ «Москва-Сити», где расположены апартаменты временного проживания).
То есть тенденция снижения объема продаж окончательно утвердилась: по данным IntermarkSavills, количество заключенных первичных сделок с элитными квартирами в I квартале 2009 года понизилось по сравнению с аналогичным периодом 2008-го на 30%, а по сравнению с IV кварталом 2008 года — на 15%.
Дорогое удовольствие
Согласно данным мониторинга рынка жилой недвижимости классов «бизнес» и «элит» Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood,
в июне на продажу было выставлено 36 адресов преми-ум-класса. Или примерно 2400 квартир суммарной площадью более 400 тыс. кв. м (IntermarkSavills).
Из общего числа элитных проектов, представленных сегодня на рынке (график 1), к высшему ценовому сегменту (классу «де-люкс»), по мнению аналитиков компании IntermarkSavills, можно отнести девять комплексов (табл. 1), из которых только два появились в предложении этого года: МФК «Баркли Плаза» (Пречистенская наб., 17-19, девелопер — «Баркли», $19680 за кв. м) и реконструируемый особняк, входящий в комплекс зданий галереи художника Шилова (ул. Знаменка, 9/12, $15 тыс. за кв. м, девелопер — «Тверская Файненс Б. В.»).
Помимо указанных, новых объектов в продажу не поступало, заявлений о будущих проектах также не было. Около 22% проектов элитной категории заморожено (диаграмма 1).
\ ваши деньги \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 8 (88) 2009
99
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
на арбате почти не строят
График 1. География элитного жилого строительства, I квартал 2009 года Количество проектов
Арбат
Замоскворечье
Красносельский
Пресненский
Таганский
Тверской
Хамовники
Якиманка
. Суммарная площадь квартир, кв. м
покупатели стали придирчиво относиться к качеству
График 2. Дифференциация среднерыночных цен на квартиры в зависимости
от качества элитныхжилых комплексов $
22 000-
20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0
De Luxe / A (+)
Среднее
дно еще не достигнуто
График 3. Прогноз динамики средних цен на рынке элитного жилья на период до 2012 года $
10 000 9 000 8 000 7 000 6 000
ш 1 \\ У'
W УХ'
\>\ УХ '
\\\
\ v Чч. X
Эффективная цена
Фактическая цена
^т Прогнозируемая цена
> (
2008 г.
Данные —IntermarkSavills
2009 г. (-24,9%) 2010 г. (+8,3%)
2011 г. (+19,8°%)
По итогам первого полугодия, по подсчетам экспертов, объем предложения сократился на 12%, что связано с уменьшением нового предложения на рынке. Это, однако, не катастрофично при отсутствии стабильного спроса.
Наталья Шичанина, руководитель продаж «Одиннадцать Станиславского»: «В целом сегодняшний рынок стал более похож на европейский. Ранее больше 50% представленных на рынке объектов находились на начальной стадии строительства, и до 90-95% квартир к моменту приемки дома госкомиссией уже, как правило, были реализованы. Сегодня около половины объектов находятся на активной стадии строительства, чуть менее четверти из них — близки к завершению (см. диаграмму 1).
Стоит отметить, что, несмотря на видимый существенный объем предложения, по факту, число качественных завершенных или близких к завершению проектов сильно ограничено. Перспективы вывода на рынок новых объектов весьма туманны. Большая часть проектов заморожена на начальной стадии, у многих объектов серединной стадии строительства проблемы с финансированием, так как девелоперы вкладывают средства в строительство жилья, находящегося на завершающем этапе. Все это, несомненно, приведет к дальнейшему сокращению предложения уже к осени. Безусловно, это коснется не всех, а только тех проектов, качество которых соответствует заявленным ценам и ожиданиям покупателей».
На рынке элитного жилья столицы по-прежнему сохраняется, как указывают специалисты компании IntermarkSavills, существенная дифференциация средних цен по районам (график 2) — в самых престижных они в 1,8 раза выше, чем в «рядовых» районах ЦАО (табл. 2).
Особенно ощутимым было снижение цен в Хамовниках, Таганском и Тверском районах, где в структуре текущего предложения доминируют крупные жилые комплексы, находящиеся на ранних стадиях строительства, и где сосредоточен наибольший объем сегодняшнего предложения (в Хамовниках — 38%). Ключевые по масштабу проекты в районе — комплексы «Жилой квартал на Плющихе» (Погодинская ул., 4), «Смоленская застава» (Земледельческий пер., 20), «Парк Палас» (Коробейников пер., 1/2).
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Диапазон цен на рынке элитных новостроек составляет $7,9 тыс. — $90,7 тыс. за кв. м. Максимальная цена, $90,7 тыс. за кв. м, была зафиксирована на пентхаус с отделкой в ЖК «Коперник» (Б. Якиманка, 22, девелопер — «Миан-девелопмент»), что значительно — на 16% — превышает показатель полугодовой давности. В январе ценовой максимум достигал $78,1 тыс. за кв. м. Для сравнения: в начале 2008 года самый дорогой метр стоил $42,1 тыс., а прирост за прошлый год составил более 80%».
Сегодня средний бюджет предложения квартиры на первичном рынке элитного жилья составляет порядка $2,5 млн. В структуре спроса на элитные квартиры большая часть совершенных сделок (более 60%) приходилась на трех- и четырехкомнатные квартиры с бюджетами от $1,5 до 2,5 млн. (диаграммы 2, 3).
Пизанская башня
Мнение аналитиков относительно перспектив элитной недвижимости как всегда неоднозначно. В целом, согласно прогнозам IntermarkSavills на период до 2011 года,
0
2005 г.
2006 г.
2007 г.
2008 г.
кв. 2009 г.
«отрицательная ценовая динамика на рынке городского элитного жилья сохранится и во втором полугодии 2009 года. По итогам года ожидаемое снижение среднерыночной цены в этом сегменте составит 25-30% (напомним, при фактическом на сегодня — до 19%).
Текущие цены предложения жилья в Москве (серая линия на графике 3) на 30-35% превышают ценовой уровень, обоснованный ключевыми макроэкономическими показателями (так называемая эффективная цена — красная линия на графике 3). На протяжении последних шести месяцев цены предложения, снижаясь, приближаются к уровню поддержки.
Дальнейшее их падение пойдет по линейному или экспоненциальному тренду. Отрицательная динамика будет продолжаться до момента, когда фактические цены достигнут уровня эффективных (ориентировочно — в IV квартале 2009 года). После этого снижение цен прекратится и может продолжиться только в случае существенного ухудшения внешнего макроэкономического фона.
По завершении фазы падения рынок стабилизируется, а при позитивном развитии макроэкономической ситуации начнет расти. В случае продолжения застоя в экономике рост цен будет нулевой или слабо выраженный.
Вместе с тем на него могут оказать влияние макроэкономические факторы, прежде всего динамика цен на нефть и курса доллара к российскому рублю. Теоретически, в случае дальнейшего снижения курса американской валюты (более чем на 10-15%) в оставшиеся месяцы 2009 года на рынке элитного жилья будет возможен даже технический рост долларовых цен».
Три варианта развития ситуации в среднесрочной перспективе предлагает Константин Ковалев: «В оптимистичном сценарии наметившийся рост покупательской активности станет устойчивым, с соответствующим повышением цен. Нейтральный — ситуация стабилизируется на сегодняшнем уровне (и по активности, и по ценам) до сентября, когда возможен некоторый (скорее всего краткосрочный) новый всплеск активности. Пессимистичный — к осени цены упадут в соответствии с сократившимся спросом. Вероятность этого сценария пока не высока, но и исключать его не стоит, толчком к нему могут стать новые потрясения как на мировых рынках, так и на российском, например банкротство с последующей распродажей активов 1-2 крупных девелоперов. Что касается долгосрочной перспективы, то развитие рынка будет зависеть от целой совокупности факторов, которые в свою очередь окажут влияние на баланс спроса и предложения на рынке, и, соответственно, на динамику цен.
Так, например, сейчас можно прогнозировать, что снизятся темпы насыщения рынка, объемы нового строительства. Это приведет к дефициту нового предложения. С другой стороны, в долгосрочной перспективе рынок жилой недвижимости наверняка ожидает восстановление покупательской активности, которую будет стимулировать вероятное снижение цен на жилье, а также наличие нерешенных жилищных проблем.
Смещение баланса предложения и спроса в сторону последнего, скорее всего, приведет к восстановлению положительной динамики. Тем не менее пока кризис не локализован, точно определить срок достижения рынком ценового дна и выхода на траекторию роста затруднительно».
самые дорогие дома в москве
Таблица 1. Дома класса «де-люкс»
название комплекса (адрес) район инвестор-застройщик ввод в эксплуатацию стоимость 1 кв.м, $
ОДИННАДЦАТЬ СТАНИСЛАВСКОГО (ул.Станиславского, д.11) Таганский Хорус Кэпитал II квартал 2009 12 950
ЖК на ЗНАМЕНКЕ (Б. Знаменский пер., вл. 13/15, стр.1) Хамовники СТД Девелопмент 2009 15 000
КУРС ХАУС (Курсовой пер., вл. 13) Хамовники Межрегиональная общественная организация «Ассоциация высокой моды и прет-а-порте» III квартал 2009 31 430
ГРАНАТНЫЙ пер., 6-8 Пресненский KFS-Group II квартал 2009 32 780
SMOLENSKI (1-й Смоленский пер., вл. 19-21) Арбат ДОН-СТРОЙ IV квартал 2010 11 560
АРТ ХАУС (Тессинский пер., д.2, 9/16) Таганский State Development I квартал 2009 22 160
ПАРК ПАЛАС (Коробейников пер., вл. 1/2, стр. 7-14, 16) Хамовники ВЕССО-ЛИНК 2009 18 460
ИМПЕРСКИЙ ДОМ (Якиманский пер., вл. 6) Якиманка КАПИТАЛ ГРУП 2009 17 790
БАРКЛИ ПЛАЗА (Пречистенская наб., 17-19) Хамовники Баркли 2008 19 680
дефицита элитного жилья пока нет н в мае предлагались большие площади
Диаграмма 1. Распределение элитных жилых проектов, представленных на рынке, по текущему состоянию строительства в I квартале 2009 года
Работы не ведутся Работы ведутся
Диаграмма 2. Объектная структура предложения квартир на первичном рынке элитного жилья в г. Москве, май 2009 года
^22% 22%
l. 56%
к. а
Ведутся завершающие работы
1-комнатные
2-комнатные
3-комнатные
> 4-комнатные
в мае спрашивали не дороже $2,5 млн. н спрос — на самое престижное
Диаграмма 3. Бюджетная структура спроса на первичном рынке элитного жилья в г. Москве, май 2009 года
I > $1,0 млн. $1,5-2 млн. $1-1,5 млн. $2-2,5 млн. $2,5-3 млн. >$3 млн.
местами цены отличаются почти в два раза
Диаграмма 4. География спроса на первичном рынке элитной недвижимости, I квартал 2009 года
Хамовники Замоскворечье Пресненский Другие районы
Таблица 2. Дифференциация среднерыночных цен на квартиры по топономическим районам Москвы в I квартале 2009 года
район удельная стоимость 1 кв. м, $ бюджет
мин. макс. средняя
Арбат 11 000 18 353 15 114 2 594 899
Замоскворечье 10 800 19 000 13 937 1 820 454
Красносельский 8 683 11 677 9 531 1 301 010
Пресненский 7 500 43 900 19 270 3 990 014
Таганский 9 150 50 000 18 500 2 921 105
Тверской 10 000 30 000 16 170 3 050 884
Хамовники 13 000 48 000 19 270 4 329 809
Якиманка 13 000 84 000 21 120 8 542 243
Данные —IntermarkSavills
\ ваши деньги \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 8 (88) 2009
101
