CC BY
128
Экономический анализ эффективности использования недвижимого имущества промышленных предприятий (на примере российских машиностроительных компаний)
Д.С. Терещенко старший преподаватель Департамента экономики Санкт-Петербургской школы экономики и менеджмента Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» (г. Санкт-Петербург)
Дмитрий Сергеевич Терещенко, [email protected]
Недвижимое имущество по праву считается одним из ключевых факторов развития современного общества. Недвижимость играет роль и в качестве потребительского блага, удовлетворяя нужду человека в жилье, и в качестве производственного блага, обеспечивая процесс создания потребительских благ. Более того, недвижимость выступает важнейшим объектом инвестирования и поддержания финансовой устойчивости фирм и граждан.
Каждый из указанных аспектов недвижимого имущества оказывает значимое влияние на развитие общества, однако вопросы экономического анализа касаются прежде всего роли недвижимости в функционировании предприятий и предпринимательской деятельности. В связи с этим принципиальным является разделение недвижимости на две группы: инвестиционную и операционную.
В первом случае прежде всего рассматриваются вопросы эффективности портфельных инвестиций в недвижимость, при которых доходность может быть обеспечена либо за счет роста стоимости объектов в портфеле, либо за счет получения арендных платежей. При этом анализ доходности может проводиться при определенной корректировке стандартных моделей анализа эффективности портфеля активов.
Во втором случае подход к анализу нельзя трактовать столь однозначно, так как долгое время недвижимость рассматривалась лишь как часть основных фондов предприятия, не имея самостоятельного значения, поэтому и методики экономического анализа зачастую не выходили за пределы методик анализа основных фондов. Тем не менее в настоящее время самобытность недвижимости в качестве актива и экономического ресурса не вызывает сомнений. В связи с этим возникают вопросы о разработке самостоятельных методик ее изучения.
Анализ недвижимости в составе капитала промышленного предприятия: степень
разработанности проблемы
Актуальность тематики анализа доходности и эффективности использования недвижимости пробудила интерес научного сообщества к всесторонней проработке этих вопросов. Множество студентов, аспирантов, доцентов, профессоров, практиков обращали внимание на теоретические и эмпирические аспекты управления недвижимым имуществом.
Так, Ю.О. Бакрунов предлагает использовать для оценки инвестиционного портфеля девелоперской фирмы такие показатели, как чистый дисконтированный доход проекта, рентабельность проекта, индекс прибыльности в годовом выражении, внутренняя норма доходности проекта, уровень его риска. Также автором предлагается анализ инвестиционного портфеля недвижимости по традиционным параметрам доходности, риска и ликвидности. Ю.О. Бакрунов отмечает наличие синергетического эффекта, возникающего при формировании портфеля недвижимости, однако этот эффект не характеризуется какими-либо существенными отличиями от традиционных инвестиционных портфелей (см. [2]).
В.Г. Хайкин рассматривает недвижимость в качестве одного из целой группы различных способов капиталовложений наряду с другими финансовыми активами и на основе этого предлагает осуществлять выбор направления инвестиций в зависимости от соотношения риска и доходности различных видов активов (см. [25]). Такой подход обуславливает стандартизацию методик определения эффективности вложений, основанных на дисконтировании денежных потоков, расчете «бета фактора», однофакторной модели оценки капитала (САРМ).
В.Ф. Володько и В.В. Ляшенко рассматривают недвижимость как часть агрегированного портфеля, которая позволяет страховать риски, так как «находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов» [4]. Недостаточная разработанность теории в области оценки доходности портфеля недвижимости объясняется сложившейся традицией рассматривать недвижимость исключительно как фактор производства, а не как объект инвестиций. Авторы анализируют взаимосвязь рынков недвижимости и капитала, а также обосновывают формулу доходности, учитывающую проблему износа недвижимости, и указывают на специфические факторы, влияющие на доходность инвестиций в недвижимость.
И.В. Павлова указывает на наличие проблемы применимости моделей оценки доходности ценных бумаг для оценки на рынке недвижимости, отмечая существование ряда особенностей недвижимости, отличающих ее от прочих финансовых инструментов (см. [14]). По мнению автора, основным препятствием в связи с этим может стать отсутствие достаточной теоретической базы.
И.А. Гусарова и И.В. Павлова при изучении специфики формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости предлагают в качестве критерия принятия решений Д-фактор, определяемый как «разница между ожидаемой (или фактической) нормой доходности ... и нормой доходности, рассчитанной на основе трансакционных издержек компании по привлечению источников финансирования» [5]. При этом авторами признается необходимость разработки модели оценки, учитывающей характерные особенности недвижимости и ее отличие от традиционных финансовых активов.
О.В. Скосырских анализирует недвижимость как часть более широкого портфельного множества, рассматривая ее в качестве инструмента диверсификации портфеля, способного страховать риски, присущие рынку ценных бумаг [19], а в работе [20] проводит аналогию между портфелем недвижимости и стандартными формами портфелей финансовых активов, выделяя консервативные и агрессивные портфели на основе соотношения параметров риска и доходности. Автор (также по аналогии) обосновывает необходимость диверсификации с целью снижения влияния несистематических рисков. Также в работе [20] содержится описание конкретных черт и специфических факторов, влияющих на формирование портфеля недвижимости.
Е.Ю. Калашникова при оценке рисков финансирования инвестиций в недвижимость предлагает рассматривать их в рамках стандартного анализа рисков инвестиционного
портфеля, признавая при этом особые черты, отличающие инвестирование в недвижимость от иных видов вложений [8].
В.Ю. Алексеев и Н.В. Дедушкина, рассматривая процесс девелопмента недвижимости, признают, что во многих случаях его фактически приравнивают к инвестиционной деятельности. Однако авторы отмечают, что «девелопменту соответствует не любая предпринимательская деятельность, а только та, которая связана с реальными преобразованиями объектов недвижимости, в том числе и земельными участками» [1]. Авторами признаются специфика предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, особый состав участников инвестиционного процесса, особо отмечается роль финансовых отношений в девелоперской деятельности.
В.Ю. Соболев рассматривает вопросы привлечения инвестиций девелоперами за счет секьюритизации активов [21]. Анализируя доходность портфеля недвижимости, автор использует стандартные параметры риска и доходности, обосновывает необходимость диверсификации портфеля.
В работах А.А. Скибы и А.В. Гинзбурга, а также А.В. Хрипушина и А.В. Гинзбурга аргументируется применение портфельного, программного и проектного подходов к управлению инвестиционно-строительными объектами (см. [17, 18, 26]). Оценка рисков, проводимая авторами в рамках названных подходов, осуществляется с использованием традиционных методик инвестиционного и проектного анализа, включая метод анализа чувствительности, метод сценариев, метод корректировки нормы дисконта, метод построения дерева решений проекта, метод Монте-Карло.
А.О. Дудорова в рамках общего подхода к анализу доходности объекта недвижимости выделила в качестве важнейших характеристик потенциальный валовой доход, эффективный валовой доход, операционные расходы, чистый операционный доход, чистый доход от эксплуатации, чистую приведенную стоимость, внутреннюю норму прибыли (см. [6]). Помимо этого, автор указывает норму доходности капитала, вложенного в недвижимость, в качестве одного из основных показателей оценки эффективности использования недвижимости.
Э.С. Чобан и его соавторы отмечают, что рынок недвижимости, по сути, является лишь частью более широкого рынка инвестиций. Это в определенной мере позволяет использовать при оценке портфеля недвижимости классические методики инвестиционного и портфельного анализа, применяемые при анализе рынка ценных бумаг. Таким образом, эффективность использования недвижимости предлагается оценивать на основе показателей бета-коэффициента (бета-фактора) и индекса доходности недвижимости, рассчитанного как «отношение суммы дохода от сдачи в аренду объекта недвижимости и прироста его стоимости к доходности по безрисковым инвестиционным альтернативам». Авторы также предлагают анализ недвижимости в рамках координат «риск - доходность» с построением Security Market Line (см. [27]).
О. А. Зарайская отмечает, что «специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью, корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости» (см. [7]).
Г.Г. Пашаян и С.А. Иванова рассматривают недвижимость как часть портфеля инвестора, включающего и многие другие виды активов (см. [15]). При этом авторы указывают на наличие специфических рисков, характерных именно для инвестиционно-строительных проектов в составе портфеля.
И.В. Попова и З.В. Аюпова оценивают экономическую эффективность объекта коммерческой недвижимости. Анализ проводится авторами на основе стандартных критери-
ев чистого дисконтированного дохода и внутренней нормы доходности. При этом авторы отмечают, что эти индикаторы не могут выступать единственными критериями оценки (см. [16]).
С.А. Баркалов, Т.В. Насонова и Т.Б. Харитонова обосновывают методику анализа комплекса объектов недвижимости, предполагающую максимизацию кадастровой стоимости комплекса с учетом самофинансирования и риска (см. [3]). При этом модель управления комплексом разработана посредством адаптации методов управления проектами, формирования программ регионального развития, решения задач корпоративного управления.
О.В. Трошина и Е.Е. Петрайтис отмечают отсутствие методик расчета ставки дисконтирования, учитывающих отраслевую специфику осуществляемых инвестиций, и предлагают собственную методику расчета ставки дисконтирования для расчета инвестиционно-строительных проектов (см. [22]).
В большинстве исследований вопросы анализа доходности недвижимости зачастую рассматриваются по аналогии с анализом других финансовых активов, однако некоторые специалисты предлагают модификацию стандартных подходов с учетом специфических особенностей недвижимости как объекта управления и оценки.
Так, А.Ю. Маренкова рассматривает вопросы оценки стоимости недвижимости на основе анализа международных стандартов финансовой отчетности и федеральных стандартов оценки (см. [11]). При этом автор предлагает расчет показателя доходности недвижимости как суммы двух составляющих: доходности за счет прироста стоимости недвижимости и доходности от использования недвижимости. Предложенный подход позволяет учитывать влияние на доходность недвижимости многих специфических параметров, таких как цены по договорам аренды, сдаваемые в аренду площади, справедливая (рыночная) стоимость объекта и т. п., что дает возможность проводить полноценный факторный анализ динамики доходности недвижимости.
А.К. Орлов и Я.А. Занина на примере объектов государственной недвижимости рассматривают проблему эффективности арендного менеджмента, предполагающего анализ заполняемости помещений, активное взаимодействие с арендаторами, предоставление дополнительных услуг (см. [13]). Принимая предложенные меры, можно добиться роста доходности недвижимости, что отличает ее от иных форм финансовых активов.
К.Ю. Кулаков и С.Д. Степнова анализируют практические аспекты применения Методических рекомендаций по оценке инвестиционных проектов и приходят к выводу, что в этом документе не учитывается проблема сравнительной оценки инвестиций в коммерческую недвижимость (см. [10]).
Е.Ю. Назарова и А.О. Алексеев изучают вопросы управления коммерческой недвижимостью в рамках доходного подхода к определению стоимости недвижимости (см. [12]). Авторы акцентируют внимание на необходимости повышения эффективности использования недвижимости и связывают этот процесс с арендной политикой управления недвижимостью.
Проблема специфичности недвижимости в качестве объекта анализа и инвестиций обсуждается М.А. Федотовой, С.Г. Стерником и Ф.А. Латкиной в статьях [23 и 24] при рассмотрении ими теоретических и практических вопросов оценки портфеля корпоративной недвижимости. Авторами подтверждается, что недвижимости в качестве актива, имеющего особенности и даже преимущества по сравнению с традиционными финансовыми инструментами, уделяется незаслуженно мало внимания. Также авторы приводят классификацию портфелей недвижимости, выделяя, в частности, такой вид, как «портфель корпоративной недвижимости для размещения подразделений компании с целью
осуществления профильной деятельности», который можно отождествлять с операционной недвижимостью промышленных предприятий, рассматриваемой в настоящей статье. Более того, авторы анализируют факторы оценки портфеля корпоративной недвижимости.
Н.В. Князева рассматривает вопросы управления недвижимостью промышленного предприятия на основе теории жизненных циклов. Автором признается наличие противоречия между актуальностью задачи управления недвижимостью промышленного предприятия и недостаточной проработанностью этой проблемы, указывается на то, что основное внимание долгое время уделялось коммерческой и жилой недвижимости в ущерб промышленной (см. [9]).
Таким образом, отечественными учеными и практиками проведен внушительный объем работ по анализу доходности и эффективности использования недвижимости. Однако в таких работах, как правило, затрагиваются вопросы, связанные с инвестиционной недвижимостью, которая рассматривается как частный случай финансового актива, хоть и обладающий собственной спецификой. В то же время различные аспекты эффективности управления операционной недвижимостью недостаточно полно освещены в современных исследованиях. В сложившейся ситуации очевидна необходимость разработки специфической методики анализа, позволяющей учесть все особенности функционирования операционной недвижимости.
Формирование системы показателей эффективности использования недвижимости промышленных предприятий
Полноценный экономический анализ недвижимости невозможен без построения системы показателей эффективности ее использования. Тем не менее, как показал обзор литературных источников, в российской практике такая система еще не сформирована. В последние годы российские экономисты активно разрабатывают вопросы оценки инвестиционной недвижимости, в то время как вопросы эффективности объектов операционной недвижимости остаются на втором плане. Традиционно хорошо проработанными можно считать вопросы анализа системы показателей эффективности использования основных фондов, однако объекты недвижимости представляют собой все-таки специфическую часть основных фондов, для которых представляется необходимой разработка собственной системы показателей.
Основным элементом системы показателей эффективности использования недвижимости промышленными предприятиями можно считать индикатор рентабельности недвижимости (РН) (return on real estate), который может быть рассчитан по формуле:
РН = П / СН, (1)
где П - прибыль (для измерения этого параметра рекомендуется использовать показатель EBIT - прибыль до вычета процентов и налогов (earnings before interest and taxes);
СН - среднегодовая стоимость инвестиционной недвижимости (investment equity).
Этот индикатор показывает долю прибыли в стоимости недвижимости и сколько прибыли приносит каждый рубль, инвестированный в недвижимость. В некоторых случаях рентабельность может быть измерена в процентах. Очевидно, что чем больше значение показателя рентабельности, тем более эффективным является организация с точки зрения использования недвижимости.
Другим важным показателем является коэффициент оборачиваемости недвижимости (КОН) (investment equity turnover ratio), рассчитываемый следующим образом:
Кон = В / СН, (2)
где В - выручка от реализации продукции (total revenue).
Коэффициент оборачиваемости может быть интерпретирован как отдача от вложений в объекты недвижимости или как скорость оборота денежных средств, вложенных в недвижимость. У этого показателя отсутствует какое-либо конкретное оптимальное значение, поэтому его нужно анализировать в динамике (его рост является положительной тенденцией, а снижение - отрицательной).
Следующий показатель, предлагаемый для рассмотрения в рамках системы индикаторов использования недвижимости, - это модифицированный индекс постоянного актива (ИПА) (modified net fixed assets index), определяемый по формуле:
ИПА = СН / СК, (3)
где СК - среднегодовая стоимость собственного капитала (stockholders' equity).
В этом случае модификация традиционного индекса постоянного актива заключается в использовании показателя стоимости недвижимости вместо показателя внеоборотных активов. Этот коэффициент характеризует долю стоимости недвижимости в собственных источниках средств, то есть показывает, какая доля собственного капитала направляется на финансирование объектов недвижимости.
Взаимосвязанным с предыдущим показателем является коэффициент обеспеченности недвижимости собственными средствами (КОбНС) (modified equity ratio), который определяется по формуле:
КобНС = СК / СН. (4)
Этот коэффициент показывает, насколько имеющиеся объекты недвижимости обеспечены собственными средствами.
Следующий показатель - коэффициент соотношения текущих активов и недвижимости (КС) (current assets/investment equity ratio) вычисляется по формуле:
КС = ТА / СН, (5)
где ТА - среднегодовая стоимость текущих активов (current assets).
Показатель КС не имеет четко заданной оптимальной величины, так как она определяется отраслевыми особенностями. Однако с точки зрения финансовой стабильности организации этот показатель должен как минимум превышать коэффициент соотношения заемных и собственных средств.
В качестве вспомогательных для анализа эффективности использования недвижимости могут быть применены такие показатели, как рентабельность продаж, коэффициент оборачиваемости текущих активов и коэффициент оборачиваемости собственного капитала, определяемые и интерпретируемые в соответствии с общепринятыми формулами.
Построенная система показателей позволяет осуществлять полноценный анализ эффективности использования недвижимости и выявлять факторы, воздействующие на эту эффективность.
Применение методов элиминирования в факторном анализе рентабельности недвижимости промышленных предприятий
Основным показателем эффективности использования недвижимости является ее рентабельность. Стандартная формула рентабельности недвижимости может быть преобразована следующим образом:
РН = П / СН = (П / СН) х (В / В) = (П / В) х (В / СН) = РП х КОН, (6)
где РП - рентабельность продаж.
Таким образом, в соответствии с формулой (6) на рентабельность недвижимости влияют два фактора: рентабельность продаж и оборачиваемость недвижимости.
Другой вариант двухфакторного разложения показателя рентабельности недвижимости представлен в следующей формуле:
РН = П / СН = (П / СН) х (СК / СК) = (П / СК) х (СК / СН) = РСК х КОбНС, (7)
где РСК - рентабельность собственного капитала.
В соответствии с формулой (7) рентабельность недвижимости зависит от рентабельности собственного капитала и обеспеченности недвижимости собственными средствами. При этом из показателей, представленных в формулах (6) и (7), непосредственно к вопросам эффективности использования недвижимости относится только второй из множителей, а первый характеризует общеэкономические характеристики деятельности организации.
Процесс преобразования формулы рентабельности недвижимости может быть расширен и до трехфакторной модели, как это показано в формуле (8):
РН = П / СН = (П / СН) х (В / В) х (СК / СК) = (П / В) х (В / СК) х (СК / СН) =
= Р х К х К (8)
' П ОСК ОбНС'
где КОСК - коэффициент оборачиваемости собственного капитала.
Исходя из формулы (8) на рентабельность недвижимости влияют такие факторы, как рентабельность продаж, оборачиваемость собственного капитала и обеспеченность недвижимости собственными средствами.
Альтернативный вариант трехфакторного разложения представлен в следующей формуле:
РН = П / СН = (П / СН) х (В / В) х (ТА / ТА) = (П / В) х (В / ТА) х (ТА / СН) =
= Р х К х К (9)
' П ОТА ,чс'
где КОТА - коэффициент оборачиваемости текущих активов.
Здесь можно сказать, что рентабельность недвижимости зависит от следующих факторов:
• рентабельность продаж;
• оборачиваемость текущих активов;
• соотношение текущих активов и недвижимости.
При этом из показателей, представленных в формулах (8) и (9), непосредственно к вопросам эффективности использования недвижимости относится только третий из мно-
жителей, а два первых характеризуют общеэкономические характеристики деятельности организации.
Во всех представленных разложениях связь между рентабельностью недвижимости и факторами, воздействующими на нее, мультипликативная, а значит, для анализа влияния рассмотренных факторов могут быть использованы методы элиминирования, например, такие как метод цепных подстановок, метод абсолютных отклонений, индексный метод и другие. При анализе динамики показателя все методы элиминирования дают возможность исключить воздействие всех факторов, кроме одного, и за счет этого определить абсолютное и относительное изменения изучаемого показателя под воздействием конкретного фактора.
Как основа для дальнейших расчетов будет использовано разложение по формуле (8), однако аналогичные расчеты могут быть проведены для формулы (9) и для двухфактор-ных разложений в формулах (6) и (7).
Первоначально можно определить общее абсолютное (АРН) и относительное (1РН) изменение (индекс) рентабельности недвижимости за рассматриваемый период, то есть под влиянием сразу всех факторов:
АРН = рн1 - рно; (10)
1рн = РН1 / ^ (11)
где индексы 1 и 0 относятся к текущему и предыдущему периодам соответственно.
На основе значения индекса рентабельности недвижимости может быть рассчитан показатель процентного изменения этого индикатора:
%АРн = (¡РН - 1) * 100. (12)
Для применения метода цепных подстановок и индексного метода необходимо рассчитать два вспомогательных показателя:
Р (Р ) = Р * К * К (13)
' М П' П1 0СК0 'ю6НС0'
где РН(РП) - гипотетическое значение рентабельности недвижимости, которое она бы приняла, если бы по сравнению с базовым годом изменился только показатель рентабельности продаж, а коэффициент оборачиваемости собственного капитала и коэффициент обеспеченности недвижимости собственными средствами остались на прежнем уровне;
Р (К ) = Р * К * К (14)
' Н^ ОСК' п1 ,хоск1 'К06НС0'
РН(КОСК) - гипотетическое значение рентабельности недвижимости, которое она бы приняла, если бы вслед за показателем рентабельности продаж изменился и коэффициент оборачиваемости собственного капитала, а коэффициент обеспеченности недвижимости собственными средствами остался на уровне базового года.
Абсолютное изменение рентабельности недвижимости под влиянием рентабельности продаж при помощи методов абсолютных отклонений и цепных подстановок рассчитывается по следующей формуле:
АРН(Рп) * = РН (Рп) - РН0 = (рп1 - РП0) * К0СК0 * К06НС0. (1 5)
* Здесь и далее в работе запись АУ(Х) означает абсолютное изменение показателя У под влиянием фактора X. По аналогии ¡У(Х) означает индекс изменения показателя У под влиянием фактора X.
Абсолютное изменение рентабельности недвижимости под влиянием коэффициента оборачиваемости собственного капитала при помощи методов абсолютных отклонений и цепных подстановок рассчитывается следующим образом:
ЛРн(Коск) = Рн(Коск) - РН(РП) = РП1 х (КОСК1 - коско) х КОбНС0. (1 6)
Абсолютное изменение рентабельности недвижимости под влиянием коэффициента обеспеченности недвижимости собственными средствами при помощи методов абсолютных отклонений и цепных подстановок рассчитывается по следующей формуле:
ЛРН(КОбНС) = РН1 - РН(КОСК) = РП1 х КОСК1 х (КОбНС1 - КОбНС0). (17)
Корректное применение методов абсолютных отклонений и цепных подстановок предполагает выполнение баланса факторов: сумма изменений рентабельности недвижимости под влиянием каждого из факторов равна общему изменению рентабельности недвижимости:
ЛРН = ЛРн(Рп) + ЛРН(КОСк) + Л РН (КОбНС). (18)
Относительное изменение рентабельности недвижимости под влиянием рентабельности продаж при помощи индексного метода рассчитывается следующим образом:
1рн(Рп) = Рн(Рп) / рн0. (19)
Относительное изменение рентабельности недвижимости под влиянием коэффициента оборачиваемости собственного капитала при помощи индексного метода рассчитывается по следующей формуле:
рн(Коск) = Рн(Коск) / рн(рп). (20)
Относительное и изменение рентабельности недвижимости под влиянием коэффициента обеспеченности недвижимости собственными средствами при помощи индексного метода рассчитывается по формуле:
1Рн(КОбНС) = РН1 / РН(КОСК). (21 )
На основе известных значений индексов могут быть определены процентные изменения рентабельности недвижимости по аналогии с формулой (12).
Правильно примененный индексный метод предполагает выполнение баланса факторов - произведение индексов изменения рентабельности недвижимости под влиянием каждого фактора равно общему индексу изменения рентабельности недвижимости:
1РН = 1РН(РП) х 1РН(КОСК) х 1РН(КОбНС). (22)
Представленные формулы позволяют провести корректный экономический анализ эффективности использования недвижимости с использованием конкретных эмпирических данных.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Алексеев В. Ю., Дедушкина Н. В. Особенности девелопмента и девелоперских проектов на рынке недвижимости России // Вестник Чувашского университета. 2012. № 2. С. 411-417.
2. Бакрунов Ю. О. Проблемы эффективного управления инвестиционным портфелем // Региональная экономика: теория и практика. 2007. № 5. С. 71-88.
3. Баркалов С. А., Насонова Т. В., Харитонова Т. Б. Модели управления объектами недвижимости с учетом самофинансирования и риска // Научный журнал строительства и архитектуры. 2017. № 1. С. 71-83.
4. Володько В. Ф, Ляшенко В. В. Разработка стратегии управления портфелем недвижимости // Наука и техника. 2007. № 4. С. 86-92.
5. Гусарова И. А., Павлова И. В. Специфика формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости // Вестник Казанского технологического университета. 2009. № 5. С. 20-24.
6. Дудорова А. О. Анализ доходности объекта недвижимости // Актуальные вопросы экономических наук. 2013. № 29-2. С. 114-119.
7. Зарайская О. А. Рынок недвижимости как фактор решения социально-экономических проблем России // Государственное управление. Электронный вестник. 2015. № 50. С. 4764.
8. Калашникова Е. Ю. Оценка рисков при финансировании инвестиций в недвижимость // Экономический анализ: теория и практика. 2011. № 13. С. 10-18.
9. Князева Н. В. Управление недвижимым имуществом промышленного предприятия на основе теории жизненных циклов // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия : Экономика и менеджмент. 2017. № 2. С. 36-41.
10. Кулаков К. Ю., Степнова С. Д. Методологические вопросы оценки эффективности инвестиций в коммерческой недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. 2012. № 2. С. 32-35.
11. Маренкова А. Ю. Анализ справедливой стоимости инвестиций в недвижимость // Экономический анализ: теория и практика. 2009. № 3. С. 54-61.
12. Назарова Е. Ю, Алексеев А. О. Управление коммерческой недвижимостью // Master's journal. 2013. № 1. С. 252-258.
13. Орлов А. К., Занина Я. А. Арендный менеджмент при управлении объектами государственной недвижимости на стадии текущего использования и эксплуатации // Современные проблемы науки и образования. 2012. № 4. URL: http://science-education.ru/ru/ article/view?id=6594
14. Павлова И. В. Оценка доходности и риска инвестиций в российскую недвижимость // Вестник Казанского технологического университета. 2008. № 2. С. 137-142.
15. Пашаян Г. Г., Иванова С. А. Риски при финансировании инвестиционных строительных проектов и способы их минимизации // Universum: Экономика и юриспруденция : электронный научный журнал. 2016. № 7 (28). URL: http://7universum.com/ru/economy/archive/ item/3345
16. Попова И. В., Аюпова З. В. Оценка экономической эффективности проекта использования коммерческой недвижимости // Синергия наук. 2017. №. 12. С. 236-241.
17. Скиба А. А., Гинзбург А. В. Анализ риска в инвестиционно-строительном проекте // Вестник МГСУ. 2012. № 12. С. 276-281.
18. Скиба А. А., Гинзбург А. В. Количественная оценка рисков строительно-инвестиционного проекта // Вестник МГСУ. 2013. № 3. С. 201-206.
19. Скосырских О. В. Портфельное инвестирование в недвижимость и ценные бумаги
анализ влияния инвестиций в недвижимость на показатели агрегированного портфеля // Российское предпринимательство. 2009. № 12-1. С. 97-103.
20. Скосырских О. В. Инвестиции в недвижимость: как оценить риски портфеля? Управление риском портфеля недвижимости // Российское предпринимательство. 2010. № 7-1. С. 114-118.
21. Соболев В. Ю. Привлечение инвестиций в строительный комплекс на основе секью-ритизации доходов от коммерческой недвижимости // Российское предпринимательство. 2012. № 3. С. 72-77.
22. Трошина О. В., Петрайтис Е. Е. Расчет ставки дисконтирования для оценки инвестиционных проектов строительной отрасли // Вектор экономики. 2018. № 3. URL: http:// vectoreconomy.ru/images/publications/2018/3/financeandcredit/Troshina_Petraitis.pdf
23. Федотова М. А., Стерник С. Г., Латкин Ф. А. Актуальные проблемы оценки портфеля корпоративной недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 1. С. 70-77.
24. Федотова М. А., Стерник С. Г., Латкин Ф. А. Актуальные проблемы оценки портфеля корпоративной недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 2. С. 88-95.
25. Хайкин В. Г. Методы определения доходности жилищной недвижимости с учетом рисков ее функционирования // Недвижимость: экономика, управление. 2007. № 1-2. С. 47-52.
26. Хрипушин А. В., Гинзбург А. В. Принципы управления рисками при выполнении процедур формирования, корректировки и мониторинга портфеля строительных проектов // Вестник МГСУ. 2013. № 3. С. 207-211.
27. Чобан Э. С., Сафонов Н. И., Погорельцева Е. А, Кавиев М. И. Формирование портфеля недвижимости на примере четырех крупных российских городов: Екатеренбург, Казань, Новосибирск, Нижний Новгород // Управление экономическими системами : электронный научный журнал. 2014. № 2 (62). URL: http://uecs.ru/regionalnaya-ekonomika/ item/2761-2014-02-17-11-38-31
Окончание в следующем номере журнала.
МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
предлагает квалифицированные услуги по оценке следующих объектов:
• предприятий, бизнеса;
• пакетов акций, облигаций;
• активов предприятий, созданных на основе франчайзинга;
• инвестиционных проектов;
• дебиторской задолженности;
• недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.);
• машин, оборудования и транспортных средств;
• интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т.д.);
• ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата
Звоните сегодня - (499) 230-01-31, -02-06 Мы ждем Вас - 115184, г. Москва, переулок Климентовский, дом 1, стр. 1 e-mail [email protected] наш сайт www.maok.ru
