CC BY
46СПЕЦИФИКА ФОРМИРОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ПОРТФЕЛЕМ
НЕДВИЖИМОСТИ
Прудников И.А.
ООО "Жилком Недвижимость " Москва, Российская Федерация
SPECIFICS OF FORMATION AND MANAGEMENT OF REAL ESTATE INVESTMENT
PORTFOLIO
Prudnikov I.
Zhilkom real Estate Moscow, Russian Federation
АННОТАЦИЯ
Портфель недвижимость - это рынок жилья, где заключают сделки застройщики, инвесторы и потребители. Стратегия управления предусматривает анализ инвестиций, учет возможных непредвиденных обстоятельств. Она должна быть направлена на модернизацию, связанную с соотношением риска в процессе эксплуатации и повышение потребительской цены объектов недвижимости.
В статье делает анализ эффективного управления портфелем недвижимости с учетом интересов как кредиторов так и инвесторов.
ABSTRACT
The real estate Portfolio is a housing market where developers, investors and consumers make deals. The management strategy provides for the analysis of investments, taking into account possible contingencies. It should be aimed at modernization related to the risk ratio in the process of operation and increase the consumer price of real estate.
The article analyzes the effective management of the real estate portfolio taking into account the interests of both creditors and investors.
Ключевые слова: недвижимость, сфера услуг, риэлтерские агентства, ипотека, цены на рынке жилья.
Keywords: real estate, services, real estate agencies, mortgage, prices in the housing market.
Портфель недвижимость представляет собой инструментарий для инвестиций в недвижимое имущество. Он характеризуется разным уровнем ликвидности. Следует учитывать возможные риски для достижения желаемой прибыли.
Специалисты выделяют такие аспекты, связанные с эффективностью, как:
1) соответствие появления непредвиденных факторов ставке прибыли, которая была установлена;
2) пропорциональность ставки прибыли непредвиденным обстоятельствам..
Специфика управления совокупностью объектов недвижимости -умение грамотно руководить разными видами имущества недвижимого типа. Нужно учитывать географическое местоположение, потенциал экономики на рынке, финансовую структуру денег, которые были вложены в сооружения.
Нужно уметь производить управление портфелем недвижимости, чтобы обеспечить максимальную прибыль, свести к минимуму возможные риски, которые возникают в процессе сделок купли-продажи, модернизации и содержании сооружения и участка земли.
Какая цель преследуется в процессе управления?
Прежде всего, это получение прибыли в рамках фондового рынка и анализа недвижимого имущества.
Какие задачи ставит перед собой человек, который решил вложить финансы в недвижимость?
1) получить устойчивую прибыль после покупки объектов, сдачи их в аренду;
2) получить доход за счет покупки сооружений, помещений и последующего ведения бизнеса;
3) получить финансы, связанные с покупкой объекта, его модернизацией, перепродажей или сдачей в аренду;
4) добиться финансовой отдачи от ввода сооружений полностью или отдельными корпусами;
5) вложение средств в строительство сооружений;
6) получить прибыль в перспективе долгосрочного характера. Для этого нужно строить или покупать объекты, которые будут использоваться по назначению. Впоследствии их можно продать по более выгодной цене.
7) Обеспечение страхования финансов от пагубного влияния процессов инфляции через вложения в помещения или сооружения.
8) Получить льготы от обложения налогами.
Цели частичного характера могут подвергаться влиянию следующих аспектов:
1) капитала, который есть в наличии у владельца недвижимого имущества;
2) от потребностей в финансах на сегодняшний день;
3) от постоянной прибыли, которую получит инвестор;
4) от потребности преумножить финансы в краткосрочной или долгосрочной перспективе;
5) от существующего желания вести бизнес, который позволить управлять всеми объектами недвижимости, выгодным вложением средств.
Важно заранее проанализировать цели до вложения средств. Многое зависит от возраста самого инвестора. Граждане от 50 и старше хотят получать хорошую финансовую отдачу. В возрасте от 18 до 50 лет происходит ориентация на цены активов портфеля, в том числе, на показатели более высокого риска.
При анализе подходов к управлению объектами недвижимости придется учитывать факторы, которые воздействуют на результативность главных и конкретных задач. От них зависит успешность целей, немаловажные аспекты вроде уровня риска, ставки прибыли.
Важные нюансы.
При реализации стратегии нужно придерживаться качественной последовательности необходимых состояний и действий. Они применяются при достижении задач инвестора. При проработке и воплощении стратегии управления объектами важно недвижимости, следуют трем этапам.
Происходит продумывание стратегии руководства объектами недвижимости. Стоит определиться с конкретными целями, как управлять портфелем, проанализировать уровень своих доходов. Нельзя забывать про пропорциональность, которая касается ставки доходности и непредвиденных расходов. Они в свою очередь влияют на допустимый уровень ликвидности и контроля. Данные критерии будут ориентироваться на постоянство финансовых поступлений человека, который вложил средства.
Это касается и его семейного положения, первоначального капитала, возраста, позиции к риску, соображений, связанных с инфляцией и налогообложением.
На втором этапе важно придерживаться следующих действий:
• установить адекватный уровень риска:
• составить диверсифицированный портфель;
• проверить результат на эффективность.
3. На заключительном этапе можно выделить настройки управления портфелем недвижимости. Он потребует заняться адаптацией к непредвиденным обстоятельствам, увеличением доходов с учетом постоянно изменяющихся обстоятельств внешней среды ( касается финансов и экономики), существованием и содержанием активов в инвестициях.
В качестве вспомогательного инструментария специалисты выделяют: первоначальный и взятый в кредит капитал, ипотечные средства, различные задолженности, право имущественной аренды.
Средства для вложения средств можно разделить на разные группы, чтобы создать портфель недвижимости, в наличии которого оптимальная динамика показателей в сравнении с аналогичными аспектами ценных бумаг, отдельных объектов недвижимости.
Вся последовательность шагов во время проработанной технологии управления объектами недвижимости затрагивает непредвиденные обстоятель-
ства и ставку доходности. Нужно подключать активы, которые были куплены с учетом разных инструментов для инвестиций. Нужно учитывать тип приобретенного имущества, ситуацию в плане экономики, изменение финансовой структуры. Эти аспекты позволят существенно снизить уровень риска всех объектов или добиться повышения финансовой отдачи.
Нужно выполнять тактические действия, чтобы добиться совершенствования основополагающих для инвестора критериев, которые касаются уровня риска, ставки доходности. Они в свою очередь связаны с:
1) особенностями целей человека, который вложил деньги, его предпочтений;
2) основополагающей задачей, которая стоит при построении стратегии управления объектами недвижимости;
3) анализом имеющихся активов, которые есть в наличии, факторами в экономическом развитии, позволяющими определить, насколько эффективны вложения;
4) ожиданиями человека, который вложил средства. Они связаны с динамикой ставки доходности капитала, который был вложен в разные объекты недвижимости.
Укомплектование разных типов объектов недвижимости зависит от выработанной стратегии. Происходит их ориентация на рост цены или повышение стабильного высокого дохода.
Во время управления портфелем недвижимости преследуется цель снижения риска, уменьшения цены отдельных активов или портфеля полностью. Принятие решений о целесообразности вложенных средств должно учитывать уровень риска, ставку доходности. Намного сложнее, если портфель недвижимости включает рост цен активов в долгосрочной перспективе. Важная финансовая цель в управлении этим портфелем - сохранить высокую стоимость активов на протяжении длительного времени.
Воплощение долгосрочной задачи потребует учета промежуточных ориентиров, постановке контрольных показателей, которые не противоречат поставленным задачам. Нужно отслеживать нюансы, связанные с изменением цены, на которую влияют рынок капитала и недвижимости.
Выделяют следующие цели при формировании портфеля:
• финансовая отдача от вложенных средств, необходимые знания и умения;
• предоставление населению жилья, услуг и товаров;
• создание привлекательного экономического рейтинга области и муниципалитета;
• привлечение средств в регион от инвесторов со стороны;
• повышение уровня жизни населения.
Из каких источников формируется и управляется портфель недвижимости?
Прежде всего, это непосредственно рынок объектов недвижимости. Можно различить филосо-
фию, определиться с понятиями, структурой экономического и временного развития, классификацией, циклами развития, законодательными актами, постановлениями, характеристикой концепции цены и информационного обеспечения.
Рынок привлеченного капитала. Технология цены, определение понятий, инвестиции, типы финансирования, способы анализа эффективности вложенных средств;
Заказчик. Сюда можно отнести цикл создания и жизни объекта, задачи, способы определения цены, расчетов.
Посредник. Специалисты проводят работу и оценивают стоимость объектов недвижимости, формируют портфель недвижимости, заключают и оформляют сделки.
Потребитель. Нужно учитывать тип недвижимости, как использовать объекты, обеспечить качество предоставляемых услуг, финансовую отдачу от объектов, управление недвижимостью.
Способы, которые применяются при оценке объектов недвижимости. Включают в себя методы оценки, критерии эффективности вложенных средств, анализ финансовых коэффициентов.
Адаптация в изменившихся обстоятельствах. Важно определить и классифицировать риски.
Управление объектами недвижимости содержит определение, принцип построения, цель, формирование, управление портфелем и объектами недвижимости.
Анализ готового портфеля недвижимости. Нужно учитывать вложения средств, сформировать пакеты портфеля, аспекты, связанные с налогообложением и страхованием.
Окончательный вариант портфеля. В этом случае нужно определиться со стратегией и тактикой выбора портфеля.
Страхование предполагает расчет тарифов, порядок оформления договоров.
Управление объектами недвижимости. Предполагает изменения в составе портфеля, учет финансовых показателей, проверка работы управляющей компании.
Внесение корректировок в портфель недвижимости. Они должны касаться эффективности инвестиций, перечень показателе по прогнозам.
Информационная среда внешнего характера предполагает учет состава и характеристики подсистем.
Внешняя информационная среда должна учитывать описание и характеристику.
О чем нужно знать инвестору?
Алгоритм действий предполагает знание блоков по управлению.
Первый блок предполагает следующие этапы, связанные с организацией создания компании:
1. Сформулировать идеи бизнеса, связанные с созданием и последующим управлением объектами недвижимости. Эту задачу могут взять на себя учредители - акционеры фирмы.
2. Заняться подготовкой и проверкой учредительной документации для регистрации учреждения.
3. Непосредственная процедура регистрации организации.
4. Создание в составе учреждения отдела, который будет заниматься информационно-аналитической деятельностью.
5. Сформулировать философию, задачи и спектр целей самой фирмы.
Важно упомянуть пакеты, которые входят в комплекс объектов недвижимости:
1) приобретение сооружений, которые будут сданы в аренду.
2) покупка помещений офисного типа для сдачи в аренду.
3) покупки складов для сдачи арендаторам.
4) покупки отелей для ведения бизнеса.
5) покупка АЗС для ведения бизнеса.
6) заключение сделок по покупке бизнеса, который связан с оказанием различных услуг (автомастерская, аптека, заведения розничной и оптовой торговли).
7) постройка объектов недвижимости, чтобы осуществить продажу и сдачу в аренду.
8) приобретение промышленных сооружений для ведения бизнеса.
9) покупка участков земля и строительство коттеджей с последующей их продажей.
Второй блок предполагает разработку портфеля недвижимости:
1. Определиться с содержанием и структурой портфеля недвижимости.
2. Оценить цену проектов и объектов
3. Определить потоки прибыли и возможных расходов по временному интервалу.
4. Проанализировать чистый доход по годам.
5. Сравнить ставки по расчету доходности портфеля недвижимости и рынка капитала.
6. Оптимизировать портфель недвижимости, чтобы повысить его доходность.
7. Разработать программу вложения средств (вой, взятый по кредиту, бумаги ценного характера, разные кредиты, ипотека, привлечение инвесторов, прибыль от бизнеса).
Третий блок предполагает аспекты, связанные с настройкой и корректировкой портфеля недвижимости:
1. Разработать программу соответствующих мероприятий.
2. Проработать структуру компании на основе составленного бизнес-плана.
3. Распланировать прядок действий участников мероприятий, организовать сдачу отчетов каждый квартал, месяц, изменить менеджмент, изменить состав портфеля недвижимости.
4. Привлечь службу финансов, чтобы выполнить прогнозирование и учет вложенных средств, оценку, насколько эффективно они были использованы.
5. Маркетинг и дальнейший сбыт продукции. Нужно проанализировать рынок недвижимости, учитывать соотношение спроса и предложения, рекламные акции, реализацию продукции и предоставление услуг.
6. Организовать постройку и последующее управление объектами. Не забывать контролировать ход строительных работ. Нужно содержать объекты в хорошем состоянии.
7. Юристам заняться оформлением соответствующих договоров, документации. Придется разбираться с исками, проверкой контрактов, разбирательств в суде, арбитража.
8. Начать вложение средств, анализируя структуру и состав комплекса объектов недвижимости, условий вложения средств, использованием собственных финансов. Деньги могут быть направлены на строительство и ввод новых сооружений, сделки с арендаторами или последующую продажу объектов.
На что можно направить средства?
Купить объекты недвижимости для проживания или ведения бизнес-проектов;
• Организовать строительство сооружений;
• Начать сдавать жилье арендаторам;
• Организовать сдачу офисных и других помещений в аренду.
Работой, которая содержит анализ состояния портфеля недвижимости, включает в себя отчеты, которые сдаются каждый месяц, каждый квартал. Специалистам следует рассчитывать показатели и коэффициенты эффективности. На основе полученных результатов можно производить корректировку портфеля недвижимости с его последующей оптимизацией. Цикл управления непосредственно связан с разработкой портфеля недвижимого имущества.
Управление портфелем недвижимости представляет собой процесс формирования, последующего управления для максимальной отдачи от выбранной собственником тактики и стратегии. Нужно предусмотреть и грамотное использование активов.
Главная цель управления портфелем недвижимости - привлечение свободных средств, получение финансовой отдачи от вложенных средств. Важно уметь управлять рисками и обеспечивать за ними контроль.
Инвестор должен определиться со сроками получения дохода, увеличением потребительской стоимости объектов, степени инвестиционных рисков, доли рынка недвижимости.
Литература
1. Балабанова А.В., Журавлев Г.Т. Мотивы покупки товара (услуги). Ученые записки Российской Академии предпринимательства. 2015. № 43. С. 237-251.
2. Бзыков А.А. Риелторские услуги по договору комиссии. Научное знание современности. 2017. № 4 (4). С. 35-38.
3. Васильева С.Я., Нечаева Л.В. Некоторые проблемы правового регулирования риелторской деятельности в России. Территория науки. 2013. № 5. С. 85-89.
4. Власов А.В., Едигарева Ю.Г Трансформация сферы услуг в контексте развития цифровой экономики. Ученые записки Российской Академии предпринимательства. 2019. Т. 18. № 2. С. 96-103.
5. Устинова А.В. Место риелторского договора в российской системе гражданско-правовых соглашений. В сборнике: Пермский Период Сборник материалов VI Международного научно-спортивного фестиваля курсантов и студентов. 2019. С. 128-129.
6. Филатова А.В. Понятие и сущность риелторской деятельности и риелторских услуг. Молодой ученый. 2019. № 12 (250). С. 206-208.
7. Официальный интернет ресурс: Московской Ассоциации предпринимателей: https://www.moomap.ru/
