Эффективность кредитных схем в жилищном строительстве Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Аудиторские ведомости. 2024. № 3. С. 55 — 60. Audit journal. 2024;(3):55 — 60.

ФИНАНСЫ

Научная статья УДК 336.662

https://doi.org/10.2441 2/1 727-8058-2024-3-55-60 NIION: 201 7-0074-3/24-084

EDN: https://elibrary.ru/WDQQYA MOSURED: 77/27-021-2024-03-284

Эффективность кредитных схем в жилищном строительстве

Наталья Владимировна Грызунова1, 2, Денис Олегович Корниенко3

1 3 Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова, Москва, Россия

2 Общественный совет при Роснедрах, Москва, Россия, Gryzunova.NV@rea.ru

3 dokuniversity@gmail.com

Аннотация. Современный мир характеризуется обострением воологии (экономической войны) между странами. Драйвером экономического развития любой страны являются стратегические отрасли. Недвижимость, капитальные активы в собственности, инвестиции являются критериями успешности человека и факторами его свободы. Цель исследования — предложить комплексную модель финансирования строительных объектов в рамках проектного финансирования исходя из текущих реалий банковского финансирования. Моделям финансирования и посвящена данная статья.

Ключевые слова: проектное финансирование, недвижимость, инвестирование, моделирование, механизм финансирования

Для цитирования: Грызунова Н.В., Корниенко Д.О. Эффективность кредитных схем в жилищном строительстве // Аудиторские ведомости. 2024. № 3. С. 55—60. https://doi.org/10.24412/1727-8058-2024-3-55-60. EDN: https://elibrary.ru/WDQQYA.

FINANCE

Original article

The effectiveness of credit schemes in housing construction

Natalia V. Gryzunova1, 2, Denis O. Kornienko3

1 3 Plekhanov Russian University of Economics, Moscow, Russia

2 Public Council at Rosnedra, Moscow, Russia, Gryzunova.NV@rea.ru

3 dokuniversity@gmail.com

Abstract. The modern world is characterized by an aggravation of the ideology (economic war) between countries. Strategic industries are the driver of any country's development. Real estate, capital assets owned, investments are criteria for a person's success and factors of his freedom. The purpose of the study is to propose a comprehensive model for financing construction projects, within the framework of project financing, based on the realities of bank financing. This article is devoted to financing models.

Keywords: project financing, real estate, investment, modeling, financing mechanism

For citation: Gryzunova N.V., Kornienko D.O. The effectiveness of credit schemes in housing construction // Auditors-kiye vedomosti = Audit journal. 2024;(3):55—60. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/1727-8058-2024-3-55-60. EDN: https://elibrary.ru/WDQQYA.

В настоящее время в Москве и Московской области девелоперскими компаниями и банковскими структурами отлаживается несколько типов рабочих финансовых моделей проектного финансирования

© Грызунова Н.В., Корниенко Д.О., 2024

(ПФ) объектов строительства. Когда говорят о жилищном строительстве на базе ПФ подразумевают разнообразные схемы поиска и привлечения инвестиций. Базельский комитет под ПФ понимает метод многовариантного реверсного финансирования. Аффорданс ПФ состоит в том, что кредитор рассматривает

доходы, приносимые одним и тем же проектом, и как инструмент обеспечения, и как гарантию от риска [6].

Механизм ПФ базируется на финансовом инжиниринге и различных уровнях регресса, выбираемых банками, поскольку доля заемных средств составляет от 65 до 80%. В отличие от других механизмов поиска инвестиций ПФ не имеет определенных методологий и подходов, которые определяют все аспекты финансирования проекта [4]. Ассоциативный ряд источников погашения и обслуживания долга начинается с денежных потоков, которые будут сгенерированы самим проектом. Ассертивные финансовые цели строительной компании на жилищном сегменте включают:

• минимизацию непроданного фонда квартир;

• определение и фиксацию рисков;

• выбор типа и создание проектной компании (SPV), которая занимается осуществлением проекта;

• оптимизацию налоговых рисков;

• управление прибылью.

Банковский менеджмент на строительном рынке часто прибегает к схемам ПФ, достигая триангуляции прямого негативного воздействия на финансовую отчетность [11]. Основными гарантиями для кредиторов являются контракты SPV, лицензии, сервитуты, титулы собственности. Многие кредиторы рассматривают ПФ как основу процессов привлечения финансирования в рамках строительного проекта. Несмотря на отсутствие шаблонных механизмов, традиционно рассматривают модели банковского финансирования проектов, приведенные ниже, затем корректируя их на обстоятельства, возникающие при реализации каждого проекта [1; 8].

Изменение баланса власти в 8РУ посредством изменения структуры мажоритарных акционеров (покупка контрольного пакета акций). Эта финансовая схема предлагает приобретение существующего бизнеса через портфельных инвесторов или получением руководства компании. Обычно оно основано на анализе финансового коэффициента рыночной стоимости компании с балансовой (табл. 1).

Таблица 1. Коэффициент Р/БУ, млрд руб.

Показатель ПИК СЗ Группа ЛСР Группа ФСК

2020 г. 2021 г. 2020 г. 2021 г. 2020 г. 2021 г.

Р/БУ 2,38 3,04 1,00 0,69 0,30 х

Источник: https://smart-lab.m/q

Например, значения этого индикатора позволяют сделать следующие выводы:

• Р/ БУ = 1 — стоимость компании равна балансовой стоимости;

• Р/ БУ < 1 — означает, что рынок оценивает компанию ниже ее имущества;

• Р/ БУ > 1 — люди готовы платить больше, чем стоит компания [3; 5].

Как видно по данным табл. 1, перехватить прерогативу управления, получив контрольный пакет, легко с группами ЛСР и ФСК. ПИК СЗ предполагает другой механизм инвестирования, что и делает, например банк ПАО «ВТБ».

Самый крупный сегмент ПФ — слияния и поглощения, которые происходят благодаря кредитам и займам с высоким левереджем. Сейчас на российском рынке бурная диффузия не-

больших строительных компаний. Российские банки отдают предпочтение финансированию создаваемых активов, основных средств, поскольку потенциал роста их ценности сейчас высок как никогда. Авторы предлагают использовать матрицу рентабельности активов для выбора строительных компаний под эту стратегию финансирования. Соответственно индикатор займа адекватен рентабельности активов. Матрицу рентабельности активов можно разбить на разное количество факторов. Пятифакторные модели позволяют выполнить качественный мониторинг эффективности девелоперов. Обозначения и расчеты представлены в табл. 2. Пя-тифакторная модель рентабельности активов представлена ниже:

гггеп1 _

л ~

N1 _ ЕВТ _ ЕВ1Т _ МЯ _ ЕВТ ЕВ1Т МЯ Я СА'

(1)

Таблица 2. Матрица рентабельности и объемы кредитования по Орской строительной компании.

Кредитор ПАО «ВТБ»

Показатель Обозначение 2022 г. 2021 г.

Рентабельность текущих активов, доли ед. k 0,332172 0,00755

Выручка, тыс. руб. R 10 074 24 774

Чистая прибыль, тыс. руб. NI 14 304 564

Текущие активы, тыс. руб. CA 43 062 74 701

Маржинальная прибыль, тыс. руб. MP 1277 5439

Прибыль до выплаты процентов и налогов, тыс. руб. EBIT -2429 2758

Прибыль до выплаты налогов, тыс. руб. EBT 12 200 1474

Показатель налогового бремени, доли ед. NI/EBT 1,17 0,38

Число оборотов за год, оборачиваемость оборотных активов, доли ед. R/CA 0,23 0,33

Показатель воздействие постоянных издержек, доли ед. EBIT/MP -1,90 0,51

Показатель процентной нагрузки, % EBT/EBIT -5,02 0,53

Показатель воздействие переменных издержек, доли ед. MP/R 0,13 0,22

Объем кредитования, тыс. руб. 4422,7 24 657,5

Источник: рассчитано авторами по материалам: https://www.audit-it.ru

В мировой практике ПФ используется механизм инвестирования, предусматривающий последовательный переход прав собственности на объект после того, как SVP получит запланированную прибыль. Это уже ставший привычным процесс «расширения» групп на основе банковского капитала. Эта модель стала постепенно осваиваться в российских условиях. В процессе кредитования сейчас привлекают SPV, которая не имеет материальных активов в доле ПФ, только нематериальные. Этим девелоперским компаниям банки позволяют получить справедливую, заранее определенную прибыль, но SPV не имеют даже права управления в течение всего процесса освоения [7; 10].

На практике встречается модифицированный вариант предыдущей схемы, но валентность SPV шире, ей предоставляют договор аренды на землю или сооружения, лизинг и

пр. Такие дополнения обусловлены волатиль-ностью будущих результатов. Например, в связи с изменением строительной готовности внутри проектов наблюдается прирост на уровне 4% в год для проектов массовой застройки (определено на основе статистических данных и расчетов банка ПАО «ВТБ»). При этом показатель может варьироваться до 8% в год, согласно данным ПАО «ВТБ», для небольших проектов. Данные значения сформированы на основе факторного анализа изменения стоимости объектов капитального жилищного строительства, проведенного авторами в соответствии со следующей методологией оценки [2; 12].

Рыночный прирост цен (2) отражает динамику цен в однородных застройках одного и того же проекта на разные даты стартов продаж при сопоставимом уровне строительной готовности:

Рыночный прирост цен =

Цена кв. м корпус 2t2 Цена кв. м корпус Ц

(2)

где t2, tl — дата старта продаж в соответствующем корпусе.

Совокупный прирост отражает изменение цены в рамках одного корпуса за определенный промежуток времени, т.е. учитывает как рыночный рост, так и изменение цены на уровень строительной готовности проекта:

„ „ Цена кв. м корпус 1stage,

Совокупный прирост =-L, (3)

Цена кв. м корпус 1stage0

где stage h stage2 — анализируемые промежутки времени.

Уровень строительной готовности отражает изменение цены объекта в разные промежутки времени. Рассчитывается путем исключения из величины совокупного прироста показателя рыночного прироста:

Л. „ 1 + Совокупный прирост

Уровень строительной готовности =-. (4)

1 + Рыночный прирост

Показатель строительной готовности приведен к годовому эквиваленту исходя из количества периодов, за которые было произведено наблюдение [9].

Описанные выше механизмы могут предусматривать участие еще одного рыночного субъекта — государства или субъектов Федерации. В этом случае основное условие механизма — определение момента времени перехода прав собственности к государственной структуре. Строительный рынок России быстро растет, сейчас существуют широкие девелоперские предложения. Поэтому все чаще встречается механизм финансирования, когда SPV не утрачивают никогда права собственности на объект, созданный при ПФ.

Традиционная схема финансирования «проектный муляж». Это нечто вроде опытного тренажера для девелоперских компаний, создается в каждом регионе. Например, для Москвы и Московской области такой муляж был создан ПАО «ВТБ». Этот тренажер может выступать объектом — аналогом, который действует в медианных границах реальных проектов. Его стартовые условия следующие:

• продаваемая площадь проекта — 50 тыс. кв. м;

• валовая маржинальность — 31% (исходя из средней цены продажи с учетом инфляции и строительной готовности на уровне 355 тыс. руб. / кв. м и инвестиционной себестоимости строительства 245 тыс. руб. / кв. м продаваемой площади), что соответствует проектам, реализуемым в Москве;

• ставка кредитования определена в соответствии с общерыночной методологией. Средневзвешенная ставка по кредиту определена на уровне 4—5%;

• срок строительства — 2,5 года [9].

При прочих равных условиях девелоперская компания отдает предпочтение механизму, предусматривающему сохранение за ней титулов собственности и прав на управление. Но с точки зрения ПФ не так уже важно, передаются ли права собственности, важны условия получения прибыли и потенциальные возможности иметь иные фенгоменты.

Любая девелоперская компания стремиться к расширению списков реализованных проектов и накапливанию активов, основных средств и иных накоплений и фондов участия по этим проектам.

Список источников

1. Fouzul K, Khan M, Robert J. Parra, Financing Large Projects: Using Project Finance Techniques and Practices, 2003, Chapter 1. 345 p.

2. Gryzunova N.V, Kiseleva I.A., Tsetsgee B. (2022) Risk management of the company and financial security, support of the economy during emergencies, Ulaanbaatar, 2022. 157 p.

3. Manuylenko V.V., Ermakova G.A, Gryzunova N.V, Koniagina M.N, Milenkov A.V., Setchen-kova L.A, Ochkolda. Generation and assessment of intellectual and informational capital as a foundation for corporations' digital innovations in the "open innovation" system // International Journal of Advanced Computer Science and Applications. 2022. Т. 13. № 9. p. 922—932.

4. Баркалов С.А., Аверина Т.А, Брежнева З.О. Формирование моделей управления проектами на основе стейкхолдер-менеджмента // Теория и практика экономики и предпринимательства: XVII Всероссийская с международным участием научно-практическая конференция, Симферополь—Гурзуф, 23—25 апреля 2020 г. / Крымский федеральный университет имени В.И. Вернадского. Симферополь: ИП Зуева Т.В., 2020. С. 15—17.

5. Бояркова Т.Д. Управление проектами в условиях риска // Риск-ориентированное управление в государственном и корпоративном секторе экономики города Москвы: сборник статей / под ред. А.А. Шестемирова, М.В. Ефимовой. М.: КноРус, 2020. С. 292—299.

6. Йескомб Э.Р. Принципы проектного финансирования. М.: Альпина Диджитал, 2016. 668 с.

7. Ильина О.Н. Методология управления проектами: становление, современное состояние и развитие: монография. М.: Вузовский учебник: Инфра-М, 2019. 208 с.

8. Катасонов В.Ю. Проектное финансирование: мировой опыт и перспективы для России. М.: Анкил, 2001. 115 с.

9. Корниенко Д.О. Финансовое моделирование уровня долговой нагрузки на дату выдачи ипотечного кредита на рынке первичной жилой недвижимости // Финансы и кредит. 2023. Т. 29, No 8. С. 2—11.

10. Кох И.А. Портфельное и проектное инвестирование // Финансы и кредит. 2008. № 24.С. 37.

11. Никонова И.А. Стоимостная оценка в проектном анализе и проектном финансировании: монография. М.: КноРус, 2018. 173 с.

12. Финансирование, анализ и оценка девелоперских проектов // URL: https://e-univers. ru/upload/iblock/dc5/dc53bedead865310a423d75 d4568 cf97.pdf.

13. Стрыканов А.О., Золотухина Т.С., Ли-фарь М.В, Колесникова М.С, Анурина Т.Ф, Степанова Д.И. Построение модели кредитного потребительского кооператива на базе РЭУ имени Г. В. Плеханова // План и рынок — сочетание несочетаемого? Сборник статей IX Международной научно-практической конференции «Абалкинские чтения». М., 2019. С. 333—339.

14. Степанова Д.И., Стрыканов А.О. Развитие потребительского кредитования и потребительской кооперации в России (на примере

бюджетного учреждения) // Банковское дело. 2019. № 11. С. 64-72.

References

1. Fouzul K, Khan M, Robert J. Parra, Financing Large Projects: Using Project Finance Techniques and Practices, 2003, Chapter 1. 345 p.

2. Gryzunova N.V, Kiseleva I.A., Tsetsgee B. (2022) Risk management of the company and financial security, support of the economy during emergencies, Ulaanbaatar, 2022. 157 p.

3. Manuylenko V.V., Ermakova G.A, Gryzunova N.V, Koniagina M.N, Milenkov A.V., Setchen-kova L.A, Ochkolda. Generation and assessment of intellectual and informational capital as a foundation for corporations' digital innovations in the "open innovation" system // International Journal of Advanced Computer Science and Applications. 2022. Т. 13. № 9. p. 922-932.

4. Barkalov S.A., Averina T.A, Brezhneva Z.O. Formation of project management models based on stakeholder management // Theory and practice of economics and entrepreneurship: XVII All-Russian Scientific and Practical Conference with international participation, Simferopol— Gurzuf, April 23—25, 2020 / V.I. Vernadsky Crimean Federal University. Simferopol: IP Zueva T.V., 2020. pp. 15—17.

5. Boyarkova T.D. Project management under risk conditions // Risk-oriented management in the public and corporate sector of the economy of the city of Moscow: collection of articles / edited by A.A. Shestemirov, M.V. Efimova. M.: Kno-Rus, 2020. pp. 292—299.

6. Yeskomb E.R. Principles of project financing. M.: Alpina Digital, 2016. 668 p.

7. Ilyina O.N. Project management methodology: formation, current state and development: monograph. M.: University textbook: Infra-M, 2019.208 p.

8. Katasonov V.Yu. Project financing: world experience and prospects for Russia. Moscow: Ankil, 2001. 115 p.

9. Kornienko D.O. Financial modeling of the debt burden level at the date of mortgage loan issuance in the primary residential real estate market // Finance and credit. 2023. Vol. 29, No. 8. pp. 2—11.

10. Koch I.A. Portfolio and project investment // Finance and credit. 2008. No. 24. p. 37.

11. Nikonova I.A. Cost estimation in project analysis and project financing: monograph. M.: KnoRus, 2018. 173 p.

12. Financing, analysis and evaluation of development projects // URL: https://e-univers.ru/upload/iblock/dc5/dc53bedead865310 a423d75d4568cf97.pdf.

13. Strykanov A.O, Zolotukhina T.S, Lifar M.V, Kolesnikova M.S., Anurina T.F., Stepanova D.I. Building a model of a credit consumer cooperative based on Plekhanov Russian University of Economics // Plan and market — a combination

of the incompatible? Collection of articles of the IX International Scientific and practical Conference "Abalkin readings". Moscow, 2019. pp. 333-339.

14. Stepanova D.I, Strykanov A.O. The development of consumer lending and consumer cooperation in Russia (on the example of a budget institution) // Banking. 2019. No. 11. pp. 64—72.

Информация об авторах

Н.В. Грызунова — профессор кафедры финансов устойчивого развития Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова, действительный член Общественного совета при Роснедрах, доктор экономических наук, профессор;

Д.О. Корниенко — аспирант кафедры финансов устойчивого развития Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, менеджер отдела инфраструктурного и проектного финансирования ПАО «ВТБ».

Information about the authors N.V. Gryzunova — Professor of the Department of Finance of Sustainable Development of Plekhanov Russian University of Economics, Acting Full Member of the Public Council at Rosnedra, Doctor of Economics, Professor;

D.O. Kornienko — Postgraduate Student of the Department of Finance of Sustainable Development of Plekhanov Russian University of Economics, Manager of the Department of Infrastructure and Project Financing of VTB PJSC.

Сведения о вкладе каждого автора Вклад авторов: все авторы сделали эквивалентный вклад в подготовку публикации. Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов.

Contribution of the authors: the authors contributed equally to this article. The authors declare no conflicts of interests.

Статья поступила в редакцию 10.06.2024; одобрена после рецензирования 10.07.2024; принята к публикации 09.08.2024.

The article was submitted 10.06.2024; approved after reviewing 10.07.2024; accepted for publication 09.08.2024.