CC BY
336
УДК 347.214.2
ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС - НОВЫЙ ВИД НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ
Олеся Игоревна Калюжная
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры управления бизнес-процессами, тел. (383)210-95-87, e-mail: [email protected]
В настоящей статье рассматривается новый вид неделимых объектов недвижимого имущества - единый недвижимый комплекс. Выделены особенности правоприменительной практики ст. 131.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе проблемы кадастрового учета и государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс. Анализируются перспективы применения данной правовой конструкции.
Ключевые слова: единый недвижимый комплекс, недвижимость, право собственности, государственная регистрация, гражданский оборот, кадастровый учет.
A REAL ESTATE COMPLEX - THE NEW TYPE OF REAL ESTATE
Olesya I. Kaluyzhnaya
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Senior Teacher of chair of Management of business proceses, tel. (383)210-95-87, e-mail: [email protected]
In the present article author observes the new type of indivisible objects of real estate - a real estate complex. Features of law-enforcement practice of Art. 133.1 of the Civil code of the Russian Federation, including a problem of the cadastral registration and the state registration of the rights for a real estate complex are marked out. Analyzed the prospects of application of this legal construction.
Key words: real estate complex, real estate, property right, state registration, civil circulation, cadastral registration.
В настоящее время в Российской Федерации активно ведется деятельность по приведению в порядок регистрационной системы и легализации объектов недвижимости.
Большое количество проблемных вопросов в части регулирования правоотношений, связанных с недвижимостью, нашли свое решение в рамках продолжающейся реформы гражданского законодательства [3].
В целях необходимости закрепления правового статуса и упрощения процедуры оформления, повышения эффективности использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов (включая линейные), Гражданский кодекс Российской Федерации был дополнен новой статей 133.1. «Единый недвижимый комплекс», согласно которой, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том
числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах [1].
Для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо обязательное наличие следующих условий:
Во-первых, все объекты должны иметь единое назначение, например, быть предназначенными для производственной деятельности. Другими словами, это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества.
Во-вторых, все объекты должны располагаться на одном земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически или технологически. В этом случае они могут располагаться и на нескольких земельных участках. Достаточно часто линейные объекты проходят через чужие земельные участки. Например, газопровод от точки врезки до земельного участка пользователя скорее всего будет проходить через земельные участки других лиц. В таком случае, владельцу газопровода нужно договариваться с собственниками этих земельных участков об условиях размещения на их участке газопровода. Да и сами собственники земельных участков порой ставят вопрос о переносе линейного объекта с их участков. Проблема усугубляется еще и тем, что даже суды не всегда считают линейные объекты недвижимым имуществом.
В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь, должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) [2].
Представляется необходимым отметить, что позиция российского законодателя по данному вопросу отличается от практики развитых европейских стран, таких как Франция и Германия, где недвижимостью считается только земля. Здания, сооружения, постройки, трубопроводы и линии электропередач считаются составными частями этой недвижимости и не подлежат отдельной регистрации [9].
Как указывается в комментарии к Федеральному закону «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», «указанная новелла... призвана упростить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные объекты, а также иные объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения, но не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям и, более того, имеют в составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.)» [7].
Отметим, что Гражданский кодекс Российской Федерации сохранил и понятие предприятия, которое необходимо отличать от правовой конструкции
единого недвижимого комплекса, которое также широко используется в гражданском обороте.
В состав как предприятия, так и единого недвижимого комплекса могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные правовые конструкции имеют существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие: единый недвижимый комплекс отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте как единый объект, так и по частям; в отличие от предприятия в состав единого недвижимого комплекса входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права; обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении единого имущественного комплекса закон такого требования не устанавливает; в отношении предприятия законом прямо предусмотрен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус единого недвижимого комплекса регулируется только общими положениями [1].
Несмотря на наличие вышеуказанных различий между единым недвижимым комплексом и предприятием, в настоящее время законодательство Российской Федерации не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки единого недвижимого комплекса на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества [8].
В Письме Росреестра «Об оформлении прав на единый недвижимый комплекс» от 05.03.2014 г. указывается на возможность правообладателя объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), объединить данные объекты в единый недвижимый комплекс. При этом, заявитель должен определить состав единого недвижимого комплекса (объекты, подлежащие включению в единый недвижимый комплекс), указав на это в заявлении о государственной регистрации прав. Если, соответствующая информация не может быть получена из других источников, то в заявлении о государственной регистрации прав следует отразить иные сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс, в том числе в случаях, если единый недвижимый комплекс является таковым, так как совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей неразрывно связана технологически, - сведения о содержании такой технологической связи [5].
Что касается невозможности получения кадастрового паспорта на единый недвижимый комплекс, то согласно позиции Россреестра его отсутствие не препятствует государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс - для государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс достаточно, чтобы сведения о входящих в его состав объектах недвижимости содержались в государственном кадастре недвижимости (были учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества, например, линейного соору-
жения, или учтены все вещи, являющиеся объектами недвижимости, составляющими данный единый недвижимый комплекс).
В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указывается, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом. Согласно данной статье части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации [6].
Введение в Гражданский кодекс Российской Федерации нового объекта имущественных прав несомненно, представляет интерес и является в большей степени положительным изменением действующего законодательства.
Однако необходимо отметить, что государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс полностью исключает последующую продажу отдельных объектов (элементов), включенных с состав единого недвижимого комплекса, поскольку в силу статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации эти элементы утрачивают свойство самостоятельных вещей при регистрации комплекса. В данном случае возможна только реализация всего имущественного комплекса как единый объект. После государственной регистрации единый недвижимый комплекс, становится вещью, раздел которой в натуре невозможен без повреждения, разрушения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав.
С нашей точки зрения, отказ от распространения на единые недвижимые комплексы действия норм о неделимых вещах позволит полноценно использовать правовую конструкцию единых недвижимых комплексов в гражданском обороте без дополнительных затрат на государственную регистрацию, поскольку при изменении состава комплекса будет требоваться не регистрация нового объекта как при неделимой вещи, а регистрация изменения состава комплекса.
Таким образом, представляется возможным сделать вывод, о том, что в настоящее время необходимым является внесение соответствующих изменений в действующее законодательство Российской Федерации. В частности, в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимо обозначить отдельный вид объекта недвижимости - единый недвижимый комплекс, в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» [4] следует отразить особенности кадастрово-
го учета и регистрации прав на единый недвижимый комплекс. Так же необходимо внести соответствующие изменения в земельное и градостроительное законодательство, а так же в правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и другие.
Проведенный анализ позволяет заключить, что эффективность, целесообразность и практическая востребованность правовой конструкции единого недвижимого комплекса во многом зависят от развития и гармонизации смежного законодательства Российской Федерации в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета, и регистрации прав на недвижимое имущество.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 05.05.2014 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32.
2. Колесникова Ж. А. В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции //Арбитражная практика. 2013. № 10. С.40-46.
3. Никольский В. А. К вопросу о правовом статусе единого недвижимого комплекса в современном российском гражданском праве: основные проблемы правоприменения и тенденции совершенствования законодательства // Вопросы современной юриспруденции: сб. ст. по материалам 36-й междунар. науч.-практ. конф. (21 апр. 2014 г.). 2014. С. 27-33.
4. О государственном кадастре недвижимости: федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ (в ред. от 04.11.2014 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. № 31.
5. Письмо Росреестра от 05.03.2014 № 14-исх/02410-ГЕ/14 «Об оформлении прав на единый недвижимый комплекс». [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_161772/f9241abca7fb333fafe1bdb2c9cfb2588 1b3eb81/
6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181602/
7. Правовые новости. Спец. вып. Комментарий к Федеральному закону от 02.07.2013 N 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ранее - законопроект N 47538-6/3)» // СПС «Консультант Плюс».
8. Рабиева Н. Единый недвижимый комплекс - новый вид недвижимой вещи. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http: // garant.ru/company/garant-press/ab/509529/2/
9. The Integral Real Estate Complex as a New Type of Real Estate and Other Amendments to the Regulation of the Subject-matter of Civil Law Rights. [Electronic resource]. Англ. Режим доступа: ftp://gblpl aw.com/news/legal/74883/
© О. И. Калюжная, 2016
