CC BY
126
УДК 349.418
ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ СВЕДЕНИЙ ОБ ЕДИНОМ НЕДВИЖИМОМ КОМПЛЕКСЕ В УЧЕТНО-РЕГИСТРАЦИОННОЙ СИСТЕМЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Ольга Сергеевна Дудинова
Новосибирский техникум геодезии и картографии, 630091, Россия, г. Новосибирск, ул. Крылова, 9, преподаватель высшей категории, заведующая очным отделением, тел. (833)221-26-69, e-mail: dudinowa-a@rambler.ru
Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав - единого недвижимого комплекса (ЕНК) призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов. Практическая востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте будут во многом определяться уточнением и усовершенствованием соответствующих положений земельного и градостроительного законодательства, законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество. Настоящая статья посвящена изменениям в ст. 133.1 ГК РФ, направленным на реализацию идеи создания единого недвижимого комплекса, составляющие которого объединены общей целью использования. Создание универсального информационного ресурса, содержащего всю информационную базу объектов недвижимости и сведения обо всех актуальных и прекращенных обязательствах правообладателей, позволяет получить четкие правила оказания государственных услуг, исчерпывающий перечень документов, подробную регламентацию услуг, сокращение сроков оказания государственных услуг, что полностью модернизирует учетно-регистрационную систему.
Ключевые слова: единый недвижимый комплекс, предприятие, земельный участок, учетно-регистрационная система, кадастровый учет, объекты недвижимости, единый государственный реестр прав, единый государственный реестр недвижимости, технический план, федеральная информационная адресная система.
С 1 января 2017 г. на основании Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрация прав на недвижимость и кадастровый учет осуществляются по новым правилам.
За счет реализации комплекса организационно-правовых, административных и информационных мероприятий в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произошло создание единой учетно-регистрационной системы (формирование Единого государственного реестра недвижимости).
Создание универсального информационного ресурса, содержащего всю информационную базу объектов недвижимости и сведения обо всех актуальных и прекращенных обязательствах правообладателей, позволяет получить четкие правила оказания государственных услуг, исчерпывающий перечень документов, подробную регламентацию услуг, сокращение сроков оказания государственных услуг, что полностью модернизирует учетно-регистрационную систему. Поправки, внесенные в Гражданский кодекс законом № 142-ФЗ от 1 октября
2013 г. определили в составе объектов гражданских прав новый вид недвижимого имущества - единый недвижимый комплекс [1].
В Земельном кодексе Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (ст. 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ) [2]. Таким образом, намечен переход к единому объекту недвижимости, включающему земельный участок и все улучшения.
Очевидно, что в условиях, когда чаще всего земельный участок и находящиеся на нем улучшения находятся в собственности различных лиц, не следует ожидать, что процесс формирования единых объектов недвижимости будет идти быстрыми темпами. Однако Земельный кодекс РФ, а также ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» стимулируют собственников зданий и сооружений приобретать в собственность занимаемые ими земельные участки.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс, совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах [2].
Образование соответствующего единого комплекса недвижимости как недвижимой вещи подтверждается регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на такой комплекс. При этом установлено, что государственная регистрация осуществляется на одну недвижимую вещь, представляющую собой совокупность всех составляющих имущественный комплекс недвижимости объектов в целом [3].
В настоящее время Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ регулируются отношения, возникшие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости [4].
В Федеральном законе № 218-ФЗ рассмотрены особенности введения учетно-регистрационной системы единого недвижимого комплекса. Так, ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что в отношении ЕНК в кадастр недвижимости вносятся следующие сведения:
- основные: вид объекта недвижимости (ЕНК), кадастровые номера объектов недвижимости, входящие в состав ЕК;
- дополнительные: наименование ЕНК, назначение ЕНК. При этом из положений п. 3 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ следует, что к дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 ст. 8), и сведения, которые в соответствии с частями 1-3 ст. 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке. Пунктом 2 ст. 38 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений об адресе электронной почты и (или) о почтовом адресе, по которым осуществляется связь с лицом, чье право на объект недвижимости зарегистрировано, а также лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение права и обременение объекта недвижимости, в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более трех рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о таком адресе. Федеральным законом № 218-ФЗ установлены требования к техническому плану ЕНК. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте или об объекте незавершенного строительства, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера (п. 16, ст. 24) [4].
Порядком ведения ЕГРН, вступившим в силу 01.01.2017 г., предусмотрен состав вносимых в кадастр недвижимости записей о ЕНК (п. 41-42) и особенности их внесения (п.п.167-170). Кроме того, согласно п. 10 Порядка ведения ЕГРН запись о ЕНК вносится в кадастр недвижимости при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости расположены на одном земельном участке. При внесении в ЕГРН запись о ЕНК в связи с его образованием в записи об объектах недвижимости, входящих в его состав, делается отметка «Включен в состав единого недвижимого комплекса» и указывается кадастровый но-
мер ЕНК. При этом записи кадастра недвижимости о таких объектах недвижимости остаются «актуальными» (п.167 Порядка ведения ЕГРН) [5].
Согласно Приказу Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722, государственная регистрация прав на ЕНК осуществляется на основании заявления правообладателя объектов недвижимости, объединяемых в ЕНК. Поскольку не предъявляется каких-либо требований к решению собственника, а законодательство о государственной регистрации запрещает требование документов, не предусмотренных нормами права, решение о формировании ЕНК регистрирующий орган потребовать не может. Таким образом, заявление о государственной регистрации прав на ЕНК - это решение собственника, а заполняя его графы, правообладатель юридически его оформляет. Так, в заявлении в реквизите 3.1. в графе «дополнительная информация» указываются объекты недвижимого имущества, включаемые в ЕНК: наименование (вид), кадастровый (условный) номер, площадь, иная дополнительная информация (п. 9). В реквизите «примечание» заявления приводится дополнительная информация: сведения, характеризующие ЕНК (единое назначение ЕНК), в том числе сведения о содержании технологической связи (п. 17) [6].
Порядок внесения в ЕГРП записей о государственной регистрации прав на ЕНК определены в приказе Минэкономразвития от 23 декабря 2013 г. № 765, утвердившим Правила ведения ЕГРП. Особенности внесения записей в ЕГРН о правах на ЕНК установлены п.168-170 Порядка ведения ЕГРН. Исходя из положений разделов Правил ведения ЕГРП, на момент государственной регистрации прав на ЕНК на государственном кадастровом учете должны состоять либо все объекты недвижимости, входящие в состав ЕНК, либо ЕНК (как единый недвижимый объект). В случае если на момент представления документов на государственную регистрацию прав ЕНК не учтен в государственном кадастре недвижимости в качестве единого объекта недвижимости, при условии, что в государственном кадастре недвижимости учтены все объекты недвижимости, составляющие данный ЕНК, такой раздел ЕГРП при его открытии и внесении в него первый записи о праве на ЕНК идентифицируется условным номером. Кадастровый номер такого ЕНК вносит в раздел ЕГРП в случае поступления из органов кадастрового учета данных об учете ЕНК в качестве одного объекта недвижимости. В записи подраздела 1-10 раздела ЕГРП, открытого на ЕНК, если такой раздел идентифицируется условным номером, указываются:
- адрес (местоположение) объекта - адрес, как правило, почтовый в структурированном виде в соответствии с Федеральной информационной адресной системой или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и т. п.;
- назначение - основное назначение объекта;
- наименование - индивидуальное наименование объекта.
При отсутствии индивидуального наименования указывается обобщенное наименование единого назначения, объединяющего совокупность составляю-
щих единый недвижимый комплекс зданий, сооружений и иных вещей (железная дорога, линия электропередачи, трубопровод);
- состав - сведения об объектах недвижимого имущества, входящих в состав единого недвижимого комплекса, согласно пунктам 31-34 данных Правил, а также сведения, характеризующие ЕНК, не включенные в другие записи данного подраздела, в том числе в случаях, если ЕНК является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей неразрывно связана технологически, указываются сведения о содержании такой технологической связи, представленные правообладателем [7].
Изложенное позволяет констатировать, что дальнейшее комплексное, теоретико-правовое исследование научной и практической проблемы права на единый недвижимый комплекс, форм и гарантий его реализации, с учетом введения в действие новых нормативно-правовых актов и изменения правовой, экономической и других важных сфер нашего государства, представляется необходимой научной деятельностью. Успешность единого недвижимого комплекса как нового объекта недвижимости будет существенно зависеть от качества и степени приведения в соответствие иных непосредственно относящихся к данному вопросу норм права [8-15].
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30. 11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «Консуль-тантПлюс».
3. Постатейный комментарий к главам 6-8 Гражданского кодекса РФ / В. В. Андропов, Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. - М. : Статут, 2014. - С. 208.
4. О государственной регистрации недвижимости : федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Об утверждении Порядка ведения Единого государственного реестра налогоплательщиков : приказ Минфина РФ от 30.09.2010 № 116н (ред. от 07.09.2011) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 21.01.2011 № 19557) [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Об утверждении форм заявлений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ограничений (обременений), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о погашении записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя), об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без лично-
го участия собственника (его законного представителя), требований к их заполнению, а также требований к формату таких заявлений в электронной форме : приказ Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722 [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме : приказ Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Тимонина С. А. Формирование и оценка единого объекта недвижимости в систем и государственного управления земельными ресурсами // Омский научный вестник. - 2014. -№ 2. - С. 12.
9. Гавриленко Е. А. Сущность понятия «объекты недвижимости» и их классификация при преподавании дисциплин кадастрового профиля // Актуальные вопросы образования. Ведущая роль современного университета в технологической и кадровой модернизации российской экономики. Междунар. науч.-методич. конф. : сб. материалов (Новосибирск, 16-20 февраля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. - С. 11-17.
10. Тимонина С. А. Формирование эффективной системы управления земельными ресурсами сельских территорий // Вестн. ОмГАУ. - 2013. - № 2 (10) - С. 18-23.
11. Кочергина З. Ф. Ландшафтно-экологические основы рационализации землепользования (на материалах лесостепной зоны Омской области) : монография. - Омск : ОмГАУ, 2007. - 224 с.
12. Тимонина С. А., Рогатнёв Ю. М. Совершенствование системы землепользования для обеспечения развития малого бизнеса в сельском хозяйстве Омской области : монография. - Омск : ОмГАУ, 2006. - 216 с.
13. Тимонина С. А., Апретов В. Н. Управление земельными ресурсами и объектами недвижимости : учеб. пособие. - Омск : ОМГАУ им. П. А. Столыпина, 2013. - 64 с.
14. Зверев Л. А. Инвентаризация земель, занятых промышленными объектами. -Новосибирск : СГГА, 2011.
15. Максименко Л. А. Развитие учетно-регистрационной системы объектов недвижимости // ГЕО-Сибирь-2011. VII Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 19-29 апреля 2011 г.). - Новосибирск : СГГА, 2011. Т. 3, ч. 2. - С. 54-58.
Получено 09.02.2017
© О. С. Дудинова, 2017
THE MAIN APPROACHES OF CONDUCTING THE REGISTRATION SYSTEM ON THE EXAMPLE OF «A UNIFIED REAL ESTATE COMPLEX»
Olga S. Dudinova
Novosibirsk College of Geodesy and Cartography, Russia, 630091, Novosibirsk, 9 Krylova St., Teacher of the Highest Category, Head of Full-time Department, phone: (833)221-26-69, e-mail: dudinowa-a@rambler.ru
Introduction in the Civil code of a new object of the corporeal rights - the single immovable complex (ENK) is intended to simplify the procedure of registration and to increase efficiency of turnover of complex infrastructure facilities. The practical demand and efficiency of application of a design of ENK in civil circulation will be determined in many respects by refining and enhancement of relevant provisions of the land and town-planning legislation, legislation concerning the cadastral registration and registration of the rights to real estate. This article is devoted to changes in Art. 133.1 of the Civil Code of the Russian Federation directed to implementation of the idea of creation of a single immovable complex which components are united by an overall objective of use. Creation of the universal information resource containing all information base of real estate objects and data on all urgent and stopped liabilities of owners allows to receive well-defined rules of rendering the state services, the exhaustive list of documents, a detailed regulation of services, reducing terms of rendering the state services that completely modernizes accounting and registration system.
Key words: unified real estate complex, enterprise, parcel, registration system, cadastre, real property, unified state register of rights, the unified state of real estate register, technical plan, Federal information address system.
REFERENCES
1. Federal Law of July 02, 2013 No 142-FZ. About modification of subsection 3 of the section I of part one of the Civil code of the Russian Federation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
2. The Civil Code of the Russian Federation (Part I) of November 30, 1994 No 51-FZ (Ed. of April 06, 2011). Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
3. Andropov, V. V., Gongalo, B. M., Andropov, V. V. , Gongalo, B. M., Krasheninnikov, & et al. (2014). Postateynyy kommentariy k glavam 6-8 Grazhdanskogo kodeksa RF [The itemized comment to chapters 6-8 Civil Code of the Russian Federation]. P. V. Krasheninnikova (Ed.). Moscow: Statut [in Russian].
4. Federal Law of July 07, 2015 No 218-FZ. About the state registration of the real estate. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
5. The Order of the Ministry of Finance of the RF of September 30, 2010 No 116n (Ed. of September 07, 2011). About approval of the Order of maintaining the Unified state register of taxpayers. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
6. The Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation of November 29, 2013 No 722. About approval of forms of statements for the state registration of the rights to real estate and transactions with it, restrictions (encumbrances), transition, the termination of the rights to real estate, about correction of a technical mistake in records of the Unified State Register of Rights on real estate and transactions with it, about availability of an objection concerning the registered right to a real estate object, about settlement of entry in the Unified State Register of Rights on real estate and transactions with it about availability of an objection concerning the registered right to a real estate object, about impossibility of the state registration of transition, restriction (encumbrance), termination of the right to a real estate object without personal participation of the owner (his legal representative), about a feedback of earlier submitted application for impossibility of the state registration of transition, restriction (encumbrance), the terminations of the right to a real estate object without personal participation of the owner (his legal representative), requirements to their filling, and also requirements to a format of such statements electronically. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
7. The Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation of December 23, 2013 No 765. About approval of rules of maintaining the Unified State Register of Rights on real estate and transactions with it, structure of number of registration, an assignment order when carrying out the state registration of the rights to real estate and transactions with it to real estate units of conditional
Вестник CTyTuT, Tom 22, № 2, 2017
numbers to which in the order established by the legislation of the Russian Federation cadastral number, forms of the certificate on the state registration of the right and a special registration text on documents, requirements to filling of the certificate on the state registration of the rights and a special registration text, and also requirements to a format of a special registration text electronically isn't assigned. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
8. Timonina, S. A. (2014). Formation and assessment of a uniform real estate object in systems and public administration by land resources. Omskij nauchnyj vestnik [Omsk Scientific Bulletin], 2, p. 12 [in Russian].
9. Gavrilenko, E. A. (2015). Essence of the concept "real estate objects" and their classification when teaching disciplines of a cadastral profile. In Sbornik materialov Mezhdunarodnoy nauchno-metodicheskoy konferentsii: Aktual'nye voprosy obrazovaniia. Vedushchaya rol' sovremennogo universiteta v tekhnologicheskoy i kadrovoy modernizatsii rossiyskoy ekonomiki [Proceedings of International Scientific and Practical Conference: Topical Issues of Education. The Leading role of the modern university in the technological and Human Resources to Modernize the Russian Economy] (pp. 11-17). Novosibirsk: SSUGT [in Russian].
10. Timonina, S. A. (2010). Forming of an effective management system land resources of the rural territories Omskij nauchnyj vestnik [Omsk Scientific Bulletin], 2(10), 18-23 [in Russian].
11. Kochergina, Z. F. (2007). Landshaftno-ekologicheskie osnovy ratsionalizatsii zemlepol'zovaniya (na materialakh lesostepnoy zony Omskoy oblasti) [Landscape and ecological bases of rationalization of land use (on materials lesostep-ache zones of the Omsk region)]. Omsk: OmGAU [in Russian].
12. Timonina, S. A., & Rogatnev, Yu. M. (2006). Sovershenstvovanie sistemy zemlepol'zovaniya dlya obespecheniya razvitiya malogo biznesa v sel'skom khozyaystve Omskoy oblasti [Enhancement of system to the earth - uses for ensuring development of small business in a mudflow - sky economy of the Omsk region]. Omsk: OmGAU [in Russian].
13. Timonina, S. A., & Apretov V. N. (2013). Upravlenie zemel'nymi resursami i ob"ektami nedvizhimosti [Management ofland resources and real estate objects]. Omsk: OMGAU im. P.A. Stolypina [in Russian].
14. Zverev, L. A. (2011.). Inventarizatsiyazemel', zanyatykhpromyshlennymi ob"ektami [Inventory of the lands occupied with industrialfacilities]. Novosibirsk: SSGA [in Russian].
15. Maksimenko, L. A. (2011). Inventory of the lands occupied with industrial facilities. In Sbornik materialov GEO-Sibir'-2011: T. 3, ch. 2. [Proceedings of GEO-Siberia-2015: Vol. 3, Part 2] (pp. 133-139). Novosibirsk: SSGA [in Russian].
Received 09.02.2017
© O. S. Dudinova, 2017
