CC BY
105
Науки о земле
УДК 528.441.21
DOI 10.1555/2409-3203-2017-0-12-226-229
ФОРМИРОВАНИЕ ЕДИНОГО НЕДВИЖИМОГО КОМПЛЕКСА ДЛЯ
ОФОРМЛЕНИЯ
Горюнова Оксана Ивановна
старший преподаватель кафедры землеустройства и кадастров
ФГБУ ВО Красноярский ГАУ Россия, г. Красноярск Gorunova11@mail.ru
Аннотация: в данной статье анализируется действующее законодательство в сфере формирования и регистрации единого недвижимого комплекса, как объекта недвижимого имущества. Выявляются причины возникновения данного объекта недвижимости. Дается определение единого недвижимого комплекса. Рассматриваются предложения законопроектов о порядке формирования единого недвижимого комплекса, объединяющий земельный участок и все здания на нем, находящиеся в собственности одного лица, а также статус линейных объектов. Физическая или технологическая связь объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей.
Ключевые слова: объекты недвижимости, имущественный комплекс, кадастровый учет, регистрация прав, единый недвижимый комплекс, линейные объекты.
FORMATION OF A SINGLE REAL ESTATE COMPLEX FOR DESIGNATION
Goryunova Oksana Ivanovna
Art. the teacher of the department of land management and cadastres FGBU VO Krasnoyarsk State University Russia, Krasnoyarsk Gorunova11@mail.ru
Abstract: This article analyzes the current legislation in the sphere of formation and registration of a single real estate complex as an object of immovable property. The reasons for the occurrence of this property are revealed. The definition of a single real estate complex is given. Proposals of draft laws on the procedure for the formation of a single immovable complex that unites the land plot and all the buildings on it, owned by one person, as well as the status of linear objects are considered. Physical or technological connection united by a single appointment of buildings, structures and other things.
Keywords: real estate objects, property complex, cadastral registration, registration of rights, single immovable complex, linear objects.
В соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется в отношении таких объектов недвижимости как: земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы [1].
Если в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства порядок осуществления учетно-регистрационных действий более-менее установлен на законодательном уровне, то в отношении единых недвижимых комплексов пока еще возникают вопросы. Попробуем разобраться с предпосылками и причинами возникновения нового объекта недвижимого имущества - единого недвижимого комплекса.
Анализируя систему развития гражданского законодательства становится понятна необходимость исключения из перечня объектов недвижимости предприятия, как практически не участвовавшего в отечественном гражданском обороте в силу неудачного подхода к его правовому регулированию. На основании ст. 132.1 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью», предполагалось закрепить за предприятием статус «особый объект гражданских прав» с одновременным внедрением в гражданское законодательство феномена технологического имущественного комплекса недвижимости как совокупности вещей, в целом признаваемой одним объектом недвижимости. Кроме того, в современном законодательстве нет исчерпывающего перечня объектов недвижимости, что привело к необходимости регистрации прав на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, имеющие прочную связь с землей и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению [2]. Выявленные причины привели к введению в Гражданском кодексе нового объекта вещных прав - единого недвижимого комплекса (ЕНК). Это должно привести к упрощению процедуры оформления и повышению эффективности оборота комплексных инфраструктурных объектов.
Согласно ст. 133.1 ГК РФ «Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь» [3].
Единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект.
Если с понятием единого недвижимого комплекса законодательно определились еще в 2013 году, то с его формированием и регистрацией было не понятно до 1.01. 2017 года, так как Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержал специальных норм о порядке государственной регистрации прав и сделок в отношении ЕНК. Вместе с тем, Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765, позволяли и одновременно устанавливали особенности внесения в ЕГРП записей о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на ЕНК.
Не осуществлялся и кадастровый учет ЕНК, так как Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ не относил ЕНК к объектам недвижимости, в отношении которых осуществлялся государственный кадастровый учет.
Разъясняя новый закон о регистрации государственный регистратор, заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Россреестра по Омской области Анжелика Иванова говорила следующее: «С 01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в котором особенностям осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении ЕНК посвящена отдельная статья (46).
Данная норма предусматривает возможность осуществления и кадастрового учета, и государственной регистрации права собственности на такой объект.
При этом государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на ЕНК могут осуществляться в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как ЕНК, либо в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости (далее -ЕГРН) и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника...»
[4].
На сегодняшний день Министерством экономического развития завершена разработка механизма создания единого недвижимого комплекса - подготовлены законопроекты о порядке формирования единого недвижимого комплекса, который объединяет земельный участок и все здания на нем, находящиеся в собственности одного лица, таким образом у граждан появится возможность его регистрации в качестве одного объекта. Кроме того, в законопроектах описывается оборот единых недвижимых комплексов. Одновременно с этим ведомство предлагает уточнить статус линейных объектов — сейчас компании тратят значительные средства на их оформление в качестве «недвижимости». Теперь железные и автомобильные дороги, а также линии передачи и иные линейные объекты будут признаны неотделимыми улучшениями земельного участка.
Объекты, расположенные на таких участках, но принадлежащие другому лицу, не будут включаться в единый недвижимый комплекс, а для их обслуживания и размещения может устанавливаться сервитут. Если несколько линейных объектов находятся в собственности одного лица, то может быть создан отдельный недвижимый комплекс, при условии, если в него входит хотя бы один земельный участок, при этом участки необходимые для эксплуатации объектов, не принадлежащие собственники в такой комплекс входить не будут.
Ориентировочно поправки должны вступить в силу с 2019 года.
Таким образом, для объединения в единый недвижимый комплекс зданий, сооружений и иных вещей расположение их на одном земельном участке не обязательно, так как достаточным условием может являться только неразрывная физическая или технологическая связь объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей.
В своих научных исследованиях Аверченко Н.Н. писал: «Физический способ предполагает неразрывное соединение элементов внутри одного целого и достигается путем объединения недвижимых и движимых вещей для взаимодействия по общему назначению или соединение движимых и недвижимых отдельных вещей в единый объект гражданских правоотношений за счет их размещения в рамках границ одного земельного участка с целью использования его по единому назначению.
Технологический способ предполагает объединение в сложную совокупность движимых и недвижимых вещей единой технологической целью использования, примером могут выступать железнодорожный технологический комплекс, линии электропередачи, газопроводы, трубопроводы и другие. Составляющие элементы
комплекса могут не только явно сочленяться, т.е. стоять на едином фундаменте, иметь общее механическое крепление и т.д., но и не иметь явного сочленения и находиться на некотором удалении друг от друга, хотя и функционировать только совместно» [5].
Список литературы:
1. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) ст. 130.1
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51 -ФЗ (ред. от 29.07.2017) ст. 133
4. Официальный сайт Управления Росреестра по Омской области https://rosreestr.ru/site/about/kolleg/kollegiya-rosreestra-po-omskoyoblasti/sostav-kollegii-цргау1ешуа-55/
5. Аверченко, Н. Н. Правовой режим сложных вещей [Текст]: автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Николай Николаевич Аверченко ; С.-Петерб. гос. ун-т. -СПб.,2005. - 24 с.
