CC BY
21УДК 347 ББК 67
DOI 10.24411 /2312-0444-2020-10070
ЕДИНСТВО КАК КВАЛИФИЦИРУЮЩИЙ ПРИЗНАК НЕДВИЖИМЫХ КОМПЛЕКСОВ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
Татьяна Игоревна СЛАВИНСКАЯ, аспирант кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета, помощник депутата Государственной Думы ФС РФ E-mail: [email protected]
Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Научный руководитель: В.П. Камышанский, доктор юридических наук, профессор
Аннотация. В статье исследуется единый недвижимый комплекс как единый объект гражданских прав, проводится анализ действующего законодательства, рассматриваются особенности функционирования признака единства единого недвижимого комплекса.
Ключевые слова: недвижимое имущество, единый недвижимый комплекс, государственная регистрация прав, единство, кадастровый учет, регистрация прав.
Annotation. The article examines a single immovable complex as a single object of civil rights, analyzes the current legislation and considers the features of the functioning of the unity sign of a single immovable complex.
Keywords: real estate, a single immovable complex, state registration of rights, unity, cadastral registration, registration of rights.
Федеральным законом «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ в гражданский оборот введен новый вид недвижимой вещи — единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ)1.
Согласно новелле под ним понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК) рассматривается в качестве единой неделимой недвижимой вещи.
Появления данной нормы в Гражданском кодексе РФ эксперты связывают с реформой гражданского законодательства, которая началась с Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершен-
ствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», проект которого был подготовлен Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Над данным проектом работали ведущие ученые-цивилисты, юристы и другие эксперты. Все они сошлись во мнении о необходимости включения в текст положений о едином недвижимом комплексе. При этом во внимание принималась и судебная практика.
С момента внесения изменений прошел не один год, и в данной статье мы ставим перед собой вопрос о том, каковы плюсы и минусы единого недвижимого комплекса как правовой конструкции с позиции правоприменителя и сложившейся практики, каковы особенности правового режима. Также немаловажно определить, была ли обоснована необходимость введения данной нормы в законодательство.
Первоначально, в Концепции указывалось на необходимость проработки вопроса о включении в ГК РФ нового объекта недвижимости — технологического имущественного комплекса недвижимости.
№ 2/2020
На практике он появился как единый недвижимый комплекс, который очень тесно граничит с гражданско-правовым понятием «имущественный комплекс» и его разновидностью — предприятием (ст. 132 ГК РФ).
Такое тесное соседство наводит на мысль выяснить, а в чем же их основные различия.
Многими авторами отмечается, что положения законодательства в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросы кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество как единого недвижимого комплекса вызывают особый интерес, поскольку эффективность применения и практическая востребованность данной нормы на практике напрямую зависит о них2.
Изучая подробнее данный критерий оценки, следует снова обратиться к Гражданскому кодексу РФ.
Согласно п. 1 ст. 133 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах, единый недвижимый комплекс не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости. Проанализировав ст. 133.1 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что законодатель предоставляет участникам гражданского оборота несколько способов для объединения вещей в единый недвижимый комплекс, таких, как физический способ и технологический способ.
Государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс полностью исключает последующую продажу отдельных объектов (элементов), включенных в состав единого недвижимого комплекса, поскольку в силу ст. 133 ГК РФ эти элементы утрачивают свойство самостоятельных вещей при регистрации комплекса. В данном случае возможна только реализация всего имущественного комплекса в целом3.
Данная позиция принадлежит науке и полностью подтверждается разъяснениями Минэкономразвития России, согласно которым единый недвижимый комплекс не является сложной вещью, к единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями). Соответственно, впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости4.
Легитимность образования соответствующего единого комплекса недвижимости как недви-
жимой вещи подтверждается регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на такой комплекс. При этом установлено, что государственная регистрация осуществляется на одну недвижимую вещь, представляющую собой совокупность всех составляющих имущественный комплекс недвижимости объектов в целом5.
Итак, давайте разберемся, какие способы образования единого недвижимого комплекса существуют на сегодняшний момент. Согласно официальной позиции Росимущества, единый недвижимый комплекс может быть образован в следующих случаях:
■ завершение строительства объектов недвижимости, проектная документация которых предусматривает их эксплуатацию в качестве единого недвижимого комплекса;
■ объединение по заявлению собственника поставленных на кадастровый учет и зарегистрированных в ЕГРП объектов недвижимости, которые имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически либо расположены на одном земельном участке, в единый недвижимый комплекс.
Кроме того, для государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс сведения о входящих в его состав объектах недвижимости должны содержаться в государственном кадастре недвижимости (быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества, например линейного сооружения, или учтены все вещи, являющиеся объектами недвижимости, составляющими данный единый недвижимый комплекс)6.
Интересен следующий факт: из того же источника следует, что Единый недвижимый комплекс может иметь в своем составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.). При этом земельный участок, в пределах которого находится единый недвижимый комплекс, согласно позиции Минэкономразвития России от 24 марта 2014 г. № Д23и-900 не является частью единого недвижимого комплекса.
Исключение из единого недвижимого комплекса земельного участка породило огромное колличество споров и, согласно обзору судебной практики, суды здесь явно не на стороне владельцев таких комплексов.
№ 2/2020
Так, согласно п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.
Суд апелляционной инстанции обязал электросетевую компанию демонтировать участок линии электропередач, которая стояла на учете как единый недвижимый комплекс; при этом земельный участок, на котором она расположена, принадлежал гражданину, и суд встал на его сторону7. В последствии Верховным Судом РФ решение было отменено.
Тем не менее наличие большого количества судебных споров, связанных с разделением земельного участка и единого недвижимого комплекса, явно показывают наличие в данной ситуации неразрешимого конфликта интересов.
Собственник земельного участка, выделенного под индивидуальное жилищное строитель-
ство, как в приведенном выше примере, имеет право на защиту своего права собственности. Вместе с тем линия электропередачи, возведенная правомерно на данной территории, также нуждается в правовой защите, поскольку перенос опоры линии нарушает технологическую целосность и единство целого единого недвижимого комплекса, тем самым нарушая его функционирование.
На наш взгляд, принцип единства, заложенный в основу функционирования единого недвижимого комплекса, прямо нарушает интересы субъектов правоприменения, а также нарушает баланс интересов, что недопустимо в цивилистике и правоприменении.
1 Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11. 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015 г.) // СПС «Консультант Плюс»
2 Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. № 5. С. 18—19.
3 Незнамова АА. Особенности признания единого недвижимого комплекса как единого объекта вещных прав гражданского оборота // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 21—24.
4 Письмо Минэкономразвития России от 24.03.2014 г. № Д23и-900 // http://kadastrdon.ru/dokumenty/product/ pismo-minekonomrazvitiya-rossii-ot-24-03-2014-d23i-900
5 Постатейный комментарий к главам 6—8 Гражданского кодекса РФ / В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников и др. Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. С. 167.
6 <Письмо> Росимущества от 30.12.2015 г. № АЧ-18/56045 «О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе // СПС «Консультант Плюс»
7 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016 г.)// http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_209326/
№ 2/2020
