Договоры в специализированном жилищном фонде: правила и исключения Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК: 3

ДОГОВОРЫ В СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОМ ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ: ПРАВИЛА И

ИСКЛЮЧЕНИЯ

Несмеянова И.А., к.ю.н., доцент Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, г. Москва, Россия

Аннотация. Статья посвящена специализированному жилищному фонду и вопросам, возникающим при предоставлении гражданам специализированных жилых помещений. Проведен анализ соответствия норм, регулирующих правоотношения по предоставлению жилых помещений в специализированном жилищном фонде основным положениям Жилищного кодекса РФ, обозначены причины выявленных расхождений.

Ключевые слова: специализированный жилищный фонд, договор безвозмездного пользования, договор

найма специализированного жилого помещения, договор социального найма.

Специализированный жилищный фонд -один из видов жилищного фонда Российской Федерации, который включает все жилые помещения Российской Федерации. Помимо него существуют другие виды: жилищный фонд социального использования, жилищный фонд коммерческого использования и

индивидуальный жилищный фонд. Такое деление на виды приведено в Жилищном кодексе РФ, исходя из определенного основания классификации: цели использования.

Существует и другое деление жилищного фонда: в зависимости от собственности на жилые помещения. Данная классификация включает следующие формы собственности: частную, государственную и муниципальную.

Специализированному жилищному фонду посвящены ч.3 ст.19, главы 9,10 Жилищного кодекса РФ. В специализированный жилищный фонд входят жилые помещения, предназначенные для проживания отдельных или специальных категорий граждан, что гарантировано Конституцией РФ,

предусматривающей реализацию права на жилище для всех граждан, нуждающихся в нем:

- малоимущим и иным, указанным в законе, гражданам - путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственного и других жилищных фондов;

- всем другим гражданам - путем создания органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления права на жилище.

При этом законодатель, как подчеркивается в Определении Конституционного Суда РФ от 24.09.2013 N 1320-0, в рамках своих полномочий вправе определять категории граждан, нуждающихся в жилище, а также конкретные формы, источники и порядок обеспечения их жильем с учетом реальных финансово-экономических и иных

возможностей, имеющихся у государства.

В статье 92 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений специализированного жилищного фонда, это служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей [2].

Общими положениями предоставления жилых помещений в специализированном жилищном фонде являются:

- включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого

помещения из указанного фонда на основании решения федерального органа исполнительной власти, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (ч.2 ст.92 ЖК РФ);

- предоставление специализированных жилых помещений лицам на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц;

- заключение договора на основании решения о предоставлении жилого помещения в специализированном жилищном фонде.

Общими положениями предоставления жилых помещений в специализированном жилищном фонде, из которых имеются исключения, являются:

- характеристика жилых помещений, отнесенных к специализированному жилищному фонду. Так, в Постановлении Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений", указывается, что специализированные жилые помещения должны быть пригодными для постоянного проживания граждан, то есть должны отвечать установленным противопожарным, санитарным, техническим, экологическим нормам и иным требованиям законодательства, быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта. В то же время в ч.2 ст.15 ЖК РФ констатируется, что жилые помещения должны относиться к недвижимому имуществу и являться изолированными. Легального определения, какое помещение можно считать изолированным, законодатель не приводит, однако изолированность можно характеризовать ограничением помещения от остального объема здания за счет строительных конструкций и наличием отдельного входа. В качестве примера можно привести формулировку из Письма

Министерства экономического развития РФ от 24.02.2014 N Д23и-501 о том, что помещение является изолированным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение, а также формулировку, приведенную в качестве основания для приостановления осуществления

государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, из п.34 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Если речь идет о специализированном жилищном фонде, то возникает сомнение в том, можно ли предоставление комнаты в общежитии для проживания двум и более не связанным родством лицам считать предоставлением каждому из них изолированного жилого помещения;

- наименование договора, заключаемого на жилое помещение специализированного жилищного фонда. По общему правилу жилые помещения предоставляются по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Так, например, гражданам-инвалидам или семьям, имеющим детей-инвалидов с нарушением опорно-двигательного аппарата,

пользующимися креслами-колясками,

предоставляются жилые помещения по договору безвозмездного пользования в

специализированном жилищном фонде. Другим исключением является предоставление жилых помещений беженцам по договорам социального найма. Согласно п.28 Постановления Правительства РФ от 09.04.2001 N 275 «О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании» территориальный орган по вопросам миграции заключает с лицом, признанным беженцем, договор социального

найма жилого помещения из фонда жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- правило о предоставлении специализированного жилого помещения только гражданам, которые не обеспечены жилым помещением в конкретном населенном пункте. Однако, жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан могут передаваться гражданам, в том числе и имеющим жилое помещение в данном населенном пункте, например, гражданам, проживающим домах-интернатах, пансионатах для ветеранов труда и других подобных учреждениях. Так, дом-интернат является медико-социальным учреждением, предназначенным для постоянного проживания престарелых и инвалидов, поэтому цель проживания в таком учреждении - обеспечение ухода, социальной и медицинской помощи, но не предоставление жилья. В п.12 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, также подчеркивается, что запрет на предоставление специализированного жилого помещения гражданам, которые обеспечены жилым помещением в соответствующем населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ), не означает запрета на пользование таким жилым помещением, если впоследствии у нанимателя или членов его семьи, которым оно было предоставлено, окажется в собственности другое жилое помещение по основаниям, допускаемым законом. То есть, лицо, получившее на законном основании жилое помещение, например, в собственность, не обязано освободить предоставленное ему ранее жилое помещение специализированного жилищного фонда;

- наименование форм собственности на жилые помещения специализированного жилого фонда. В Жилищном кодексе РФ указывается, что в качестве специализированных используются жилые помещения

государственного или муниципального жилищного фондов.

В то же время жилые помещения фонда для временного поселения беженцев имеют свои особенности. Они являются федеральной собственностью и предназначены для проживания лиц, признанных беженцами, не имеющих жилья на территории Российской Федерации и членов их семей, признанных в установленном порядке беженцами, а также их несовершеннолетних детей. Фонд жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, представляет собой совокупность жилых помещений, включая жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения, предназначенных для временного проживания на территории Российской Федерации лиц, признанных беженцами, и членов их семей. Арендуемые жилые помещения для целей обеспечения беженцев жилыми помещениями могут не являться федеральной собственностью. Тем самым усматривается, что законодатель допускает возможность нахождения предоставляемых беженцам жилых помещений, которые могут находиться в частной собственности;

- типовая форма договора. Большинство договоров в специализированном жилищном фонде заключаются по типовым формам. Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и:

- типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

- типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;

- типовой договор найма служебного жилого помещения;

- типовой договор найма жилого помещения в общежитии.

Договор найма специализированного жилого помещения, заключаемый с лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, утвержден Постановлением Правительства РФ от 28.06.2013 N 548 "Об утверждении типового договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей".

Между тем, типовые договоры для предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания граждан; и типовые договоры для предоставления жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан на федеральном уровне до настоящего времени не утверждены. Можно предположить, что это объясняется многообразием целевого назначения как самих домов системы социального обслуживания, так и неконкретностью понятия «отдельные категории граждан». Подобная

неопределенность расширяет права субъектов, позволяя более емко и оперативно решать проблемы широкого круга лиц, нуждающихся в предоставлении жилых помещений

специализированного фонда;

- срок договора. По общему правилу, предусмотренному Жилищным кодексом РФ, должен заключаться срочный договор найма жилого помещения, однако, в домах системы социального обслуживания граждан обычно предусмотрено заключение бессрочного договора найма жилого помещения. С гражданами-инвалидами и семьями, имеющими детей-инвалидов с нарушением опорно-двигательного аппарата, пользующимися креслами-колясками, обеспеченными жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, заключается договор безвозмездного пользования, и заключается он, как правило, на срок востребованности инвалидов в специально оборудованными средствами и приспособлениями жилых домах. Согласно п.28 Постановления Правительства РФ от 09.04.2001 N 275 "О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных

беженцами, и его использовании" территориальный орган по вопросам миграции заключает с лицом, признанным беженцем, договор социального найма жилого помещения на срок, не превышающий срока действия статуса беженца. Срока действия статуса беженца составляет три года.

- круг лиц, которым предоставляются жилые помещения. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. В то же время нормативными документами предусмотрено, что в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя [4]. Исключительными случаями являются: предоставление специализированных жилых помещений в общежитиях и в домах системы социального обслуживания граждан. Например, жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан передаются исключительно гражданам, являющимся получателями социальных услуг и признанным нуждающимися в социальном обслуживании, например, в доме-интернате жилое помещение предоставляется исключительно гражданам, нуждающимся в уходе, бытовом и медицинском обслуживании; проживание других трудоспособных родственников в домах-интернатах не предусмотрено;

- запрет на передачу в наем жилого помещения специализированного жилищного фонда. Однако имеется исключение: жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, после истечения 5-летнего срока договора найма жилого помещения специализированного фонда переводятся в жилищный фонд социального использования и передаются по договорам социального найма

жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов [3].

Указанные нами исключения изменяют предусмотренную Жилищным кодексом РФ систему основополагающих норм,

регулирующих предоставление гражданам жилых помещений специализированного жилищного фонда.

Не в полной мере урегулирован также вопрос выселения из специализированных жилых помещений, поскольку законодатель

предусмотрел ряд охранительных мер лишь в отношении узкого круга лиц, перечисленных в ст.103 ЖК РФ. Между тем, и в отношении иных лиц, помимо указанных, должны быть продуманы меры по защите их конституционного права на жилище. В настоящее время договор найма специализированного жилого помещения может быть в любое время расторгнут [1] по соглашению сторон, по требованию нанимателя, а также по требованию наймодателя в судебном порядке в предусмотренных законом случаях и при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязанностей по договору найма специализированного жилого помещения,

поэтому вопросы расторжения договоров специализированных жилых помещений требуют дальнейшего обсуждения и корректировки, как и другие поднятые в статье вопросы.

Список используемых источников

1. Быкова И. Выселение из служебных жилых помещений // Жилищное право. 2018. N 3. СПС КонсультантПлюс

2. "Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике" Беспалов Ю.Ф., Беспалов А.Ю., Касаткина А.Ю. Отв. ред. Ю.Ф. Беспалов, "Проспект", 2018 СПС КонсультантПлюс

3. Селютина Е.Н., Холодов В.А. Участие органов местного самоуправления в обеспечении жильем детей-сирот: перспективы проектного подхода // Муниципальная служба: правовые вопросы. 2018. N 1. СПС КонсультантПлюс

4. Формакидов Д.А. Правовое регулирование найма специализированных жилых помещений // Семейное и жилищное право. 2018. N 2. СПС КонсультантПлюс