CC BY
21
Договор управления многоквартирным домом Apartment Building Management Agreement
Кривоносова Анастасия Сергеевна
Магистр
Негосударственное образовательное частное учреждение высшего образования «Московский финансово-промышленный университет «Синергия»
Россия, г. Москва belladonnatoni@mail.ru
Krivonosova Anastasia Sergeevna
Master
Non-state private educational institution of higher professional education «Moscow University for Industry and Finance «Synergy»
Russia, Moscow
Аннотация.
Несовершенство жилищного законодательства, низкая осведомленность населения и нежелание собственников и нанимателей жилых помещений выполнять в полной мере обязанности, возложенные на него жилищным законодательством, создают условия для возникновения спорных и конфликтных ситуаций, складывающихся между лицами частными, обладающими документами о праве собственности на помещения в многоквартирном доме и лицами юридическими - компаниями управляющими техническим и санитарным содержанием многоквартирных зданий.
Проблемы жилищно-коммунального хозяйства являются актуальными и неотложными, ведь это насущные вопросы повседневной жизни, которые касаются без исключения всех граждан.
Конституция России декларирует право гражданина знать свои права. Однако, к сожалению, большинство граждан России не владеет информацией о том, какой объем обязанностей накладывает на них действующее в настоящее время жилищное законодательство.
Annotation.
The imperfection of housing legislation, low awareness of the population and the unwillingness of citizens to fully fulfill the duties assigned to them by housing legislation create conditions for the emergence of disputes and conflicts between the owners of residential premises and managing organizations.
The problems of housing and communal services are urgent and urgent, because these are pressing issues of everyday life that concern all citizens without exception.
The Russian Constitution declares the right of a citizen to know his rights. However, unfortunately, the majority of Russian citizens do not have information about the scope of duties that the current housing legislation imposes on them.
Ключевые слова: договор управления многоквартирным домом, жилищно-коммунальные услуги, жилищное законодательство.
Key words: apartment building management contract, housing and communal services, housing legislation.
Существует несколько определений понятия многоквартирного дома. Термин «многоквартирный дом», в большинстве случаев, рассматривается комплексом двух и более квартир, обладающим доступом в помещения не являющимися частями квартир, но предназначенными для обслуживания жилых и нежилых зон в многоквартирном строении, и непосредственно на примыкающий к строению участок земли. Значит, помещение жилого типа с компонентами общего имущества владельцев помещения можно признать многоквартирным домом. Понятие несложное. Здесь важным стоит признать необходимость наличия понимания того, что многоквартирный дом не является собственностью одного владельца. В нем жилые и нежилые помещения традиционно могут признаваться собственностью разных субъектов - лиц юридических или гражданских, даже государства. Понятия «жилой дом» и «многоквартирный дом» многими воспринимаются идентичными. Статья 16 ГК РФ дает четкое объяснение первого термина. Жилой дом, в рамках кодекса, - это индивидуально-определенное строение, в котором объединены комнаты и нежилые помещения, используемые для
удовлетворения бытовых нужд как вспомогательные. Дома жилые и многоквартирные отличаются. Разница устанавливается рядом критериев: 1) наличие собственника; 2) элементы жилого здания; 3) органы управления жилым зданием; 4) наличие долевой собственности на общее имущество. Отличие жилого дома от многоквартирного, в рамках первого критерия, заключается в наличии одного собственника. Значит объектом права собственности признается само здание. Однако допустима долевая собственность на дом для одного или нескольких хозяев.
Договор управления, в видении Е.Б. Козловой, В.К. Михайловой, - самостоятельный, прямо предусмотренный законом (ГК РФ) вид соглашения. Поименованная форма договора управления определяется некоторыми экспертами к группе договоров, ориентированных на предоставление услуг или относящихся к доверительному управлению имуществом. Аналогичное мнение можно найти и в арбитражном судопроизводстве.
Так, в Волго-Вятском округе 2 ноября 2009 г. было опубликовано постановление Федеральной антимонопольной службы. В постановлении суда по делу № А11-10022/2008 установлена цель договора на управление многоквартирным домом. Ее обозначают в формате предоставления услуг по реализации прав собственника по эксплуатации, распоряжению и обладанию управляемым имуществом. Таким образом место договора определяется в группе договоров, заключаемых для оказания услуг.
Правильным подходом признается процесс изучения договора управления как вида соглашения самостоятельного и прямо предусмотренного законом (ГК РФ).
Поименованный договор должен учитывать факт присутствия в законе хотя бы минимального набора норм, регламентирующих конкретный вид правовых отношений. Жилищный кодекс (далее ЖК РФ), где рассматривается договор управления, достаточно детально представляет содержание договора, определяет его форму и стороны.
В п. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ дается перечень основных положений договора управления: 1) предмет договора (список услуг или работ по устранению дефектов и ухода за общим имуществом; перечень общего имущества многоквартирного дома; номенклатура услуг оказываемых в коммунальной сфере; правила по изменению перечня работ и услуг); 2) стоимость договора; 3) нормы контроля за исполнением обязательств по договору управления управляющей организацией.
Договор управления, если рассматривать его содержание и направленность, может обладать отличительными от прочих договорных видов чертами. Он не обладает комплексом показателей, присущих договорным типам, рассмотренным в Гражданском кодексе России. Например, жилищное законодательство озвучивает относительно договора управления специфичные условия, которые, в большинстве своем, несут неизменный, безапелляционный характер. На необходимую, доступную, достоверную и своевременную информацию о продукции, ее количество, качество, ассортимент, а также про изготовителя (исполнителя, продавца). Эти положения регламентируют обязанность предприятия, предоставляющего коммунальные услуги, предоставлять потребителю сведения о качественных характеристиках услуг. То есть при наличии требования потребителя коммунальное предприятие обязано предоставить ему, например, информацию о состоянии выполнения текущего ремонта дома, о давлении воды и тому подобное.
Договор управления регламентируется нормативными актами Жилищного кодекса России. Вместе с тем применятся нормы гражданского законодательства. Однако только по отношению общих вопросов о договорах и обязательствах из раздела 3 ГК РФ. В правовом упорядочении управления на основе договора могут выявляться слабые места и несовершенства. Бывают случаи, когда не находятся варианты ликвидации недочетов с помощью норм Жилищного кодекса. В подобных обстоятельствах регулирование осуществляется посредством норм
гражданского законодательства (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).
Заключение договора управления представляется специфичной последовательностью действий, отличающейся от обычной процедуры оферты и акцепта (ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Для завершения сделки требуется комплекс юридических действий: 1) ратификация положений в рамках собрания собственников помещений; 2) свою волю должны озвучить не менее 50% собственников помещений (или более 50% присутствующих на собрания, большинство - за), решение большинства должно быть только положительным; 3) утверждение решения о заключении письменного договора.
Соглашений в формате письменного документа, в котором отражена передача права управления, обладает определенным субъектным составом. В договоре присутствуют две стороны, одна из которых -управляющая структура. С 1 сентября 2014 г. для подобных организаций были определены специфические требования по приобретению лицензии на управление многоквартирными строениями со сроком действия до мая следующего года.
Договор управления - это обязательство. Осложнением последнего признается факт множественности лиц, являющихся представителями стороны собственников. Договор управления определяется договором поименованным. В договорных отношениях обе стороны (правоприменитель, участники) в значительной мере нацелены на применение всех норм жилищного законодательства, в которых раскрывается специфика договора управления. Однако в Жилищном кодексе некоторый нормы могут отсутствовать. Тогда применение находят норма гражданского законодательства.
В договоре управления четко определяется факт принадлежности прав и обязанностей структуре, которая выбрана как управляющая. С другой стороны собственники так же обладают правами и обязанностями. Однако здесь важна особенность, заключающаяся в том, что эти права и обязанности общие для всех собственников.
Структура, которая выбрана в качестве управляющей, представляется лицом юридическим. Такая организация создается для того, чтобы управлять многоквартирным домом. Такой вид деятельности стал очень популярным в период проведения реформы ЖКХ.
Управляющая компания - это организация коммерческого типа, осуществляющая управление различными объектами коммунальной инфраструктуры. Ее ключевая задача определяется осуществлением требуемых ремонтных работ на многоквартирных домах, проведение сезонных работ, связанных с подготовкой домов к отопительным периодам, а также обеспечение бесперебойной поставки коммунальных ресурсов всем собственникам в подобных зданиях. При этом необходимо отметить, что юридическое лицо, специализирующееся на обслуживании многоквартирных строений, в силу положений законодательства обязано заниматься проведением регулярных осмотров, выявлением нарушений и производством работ текущего ремонта. В свою очередь законодатель в письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 дает следующие определения видов ремонтов общего имущества:
Текущий - это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий. Необходимо отметить, что согласно ГОСТ Р 56535-2015 от 29 июля 2015 г. текущий ремонт - это комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей многоквартирного дома на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает 30 % от
ремонтируемого имущества. Восстановление имущества может проводиться путем замены или ремонта за исключением элементов несущих конструкций многоквартирного дома, восстановление которых осуществляется в рамках капитального ремонта.
Капитальный - это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.
Под управлением мероприятиями по обслуживанию разноплановых потребностей многоквартирного дома понимаются не фактические действия и конкретные сделки, а деятельность по управлению имуществом в целом. При этом фактические действия и определенные виды сделок управляющей организации, порядок и последовательность их совершения не имеют особенного правового значения.
Процесс выбора способа управления и смены управляющих компаний урегулирован Жилищным кодексом РФ и предполагает следующее.
В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех предусмотренных в данной норме способов управления многоквартирным домом: управление без посредников, передача прав в управляющую компанию или правление ТСЖ или ЖСК.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
При проведении общего собрания необходимо учитывать требования ст. 45 Жилищного кодекса, в частности, необходимо заранее (за 10 дней до даты проведения собрания) известить собственников о проведении собрания, соблюсти порядок проведения общего собрания, собрать необходимый кворум собственников, соблюсти порядок подсчета голосов, указать необходимые реквизиты протокола собрания и т.д.
Договор управления - двустороннее соглашение, оформляемое в письменном виде, представляется одним документом, на котором стороны оставляют свои заверения. По итогу выбора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме управляющей организации осуществляется процедура заключения договора управления с каждым собственником помещения обозначенного строения. В решении, принятом по итогам общего собрания, обозначаются основные условия договора. Собственники помещений в обозначенном здании, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов обладателей правом на владение помещений в данном доме, признаются одной из сторон оформляемого соглашения (ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, управление многоквартирным домом реализуется по факту наличия письменного договора управления, предусмотренного ст. 162 ЖК РФ. Рассматриваемый договор представляется единым документом, завизированный сторонами. Следует понимать, что норма ч. 1 ст. 162 - императивна. Следовательно, не допускается возможность заключения договора управления посредством рокировки документов с использованием средств связи, обозначенных в п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ.
Договор управления обладает предметом и рядом условий, которые принято признавать существенными в соответствии с положениями части 2 и 3 ст. 162 ГК РФ.
Управляющая организация, как одна из сторон договора управления многоквартирным домом, по заданию другой стороны, которой выступают собственники помещений в многоквартирном доме, органов управления жилищного кооператива, органов управления другого специализированного потребительского субъекта или кооператива, руководящих структур товарищества, обозначенных в п. 6 ч. 2 ст. 153 ГК РФ, или в предусмотренном ч. 14 ст. 161 Кодекса случае на протяжении согласованного срока обязуется за определенную
плату оказывать услуги, выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества. Также необходимо предоставлять коммунальные услуги в таком доме, осуществлять другую направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность применительно к лицам, признаваемым владельцами имущества либо осуществляющих деятельность на их территориях в соответствии с законом.
Условия договора об управлении общим имуществом могут характеризоваться неопределенностью, неточностью. Тогда в силу вступает п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах». В соответствии с пунктом 11 «при разрешении споров, которые возникают из договоров, при невозможности установить действительную общую волю сторон и неясности условий договора с учетом целей непосредственно договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (ст. 431 Гражданского кодекса РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний».
Отношения, определяющие взаимодействие управляющей организации (либо ТСЖ) многоквартирного дома и собственников площадей, не соответствуют положениям типовых корпоративных или договорных отношений. Так, граждане обязаны участвовать в собрании и принятии решений. Являясь владельцами жилья в многоквартирном доме, собственники предпринимают усилия по определению приемлемого варианта управления общим имуществом многоквартирного дома. Данный процесс сопряжен с действиями по поиску наиболее более выигрышного вариант.
Традиционно, в современных условиях, граждане ограничены во времени. Отсутствие достаточного объема свободного времени становится причиной ограничения гражданина в его стремлении реализовать права, предусмотренные для него в жилищном законодательстве. Если рассматривать такие структуры как ТСЖ или управляющая организация, то для них мероприятия по управлению имуществом многоквартирного дома признаются главным видом деятельности. Организации, вне зависимости от формы организации (коммерческая, некоммерческая) имеют в собственном распоряжении существенные преимущества (экономические, информационные, организационные), что обуславливает их способность диктовать собственнику невыгодные с объективной стороны условия договора, которые нельзя назвать. Как правило, существуют два основных вопроса, С другой стороны периодически возникают ситуации, в которых собственники требуют от управляющих организаций проведения каких-либо дополнительных работ, но утверждать данные работы посредством принятия соответствующих решений на общих собраниях, а также вносить дополнительную плату на их проведение, отказываются. Получив соответствующий отказ от управляющей организации в части безвозмездного выполнения требуемых работ, собственник обращается в надзорные органы с жалобами. Учитывая тот факт, что для осуществления контроля деятельности управляющих компаний был организован институт, профилирующийся на предоставлении лицензий на деятельность по управлению общим имуществом в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 г. № 1110 «Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»), надзорные органы при поступлении от собственника соответствующего заявления, либо жалобы, делают официальный запрос документов по обращению в управляющую компанию. Впоследствии, управляющая компания обязана предоставить имеющиеся сведения, документы по запросу контролирующего органа. При рассмотрении поступивших документов и сведений от управляющей компании, принимает решение о проведении внеплановой
проверки, либо отказе от ее проведения в случае отсутствия противоречий. Но зачастую позиция управляющей компании отличается от позиции надзорного органа, в связи, с чем проведение внеплановой проверки становится неизбежным.
Большинство спорных ситуаций связано, прежде всего, с объемами работ, обозначенных в договоре. Исходя из позиции надзорных органов, объем перечня работ и услуг, обозначенных в ратифицированном двустороннем документе, не имеет правового значения. При любых условиях он должен быть равен объему или превышать численность работ и услуг, обозначенных в Минимальном перечне. Кроме того, мероприятия должны проводиться в рамках определённой периодичности, соблюдение которой требуется для содержания общего имущества многоквартирного здания в надлежащем состоянии (Постановление Правительства от 3 апреля 2013 г. № 290). Кроме того, объем работ, производимых управляющей компанией, в том числе обязан включать в себя все перечисленные в утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170 «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда». Свои требования надзорные органы обосновывают, как правило, позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума от 29.09.2010 г. № 6464/10, согласно которой требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В свою очередь позиция управляющей компании состоит в том, что любые работы и услуги, производимые данным юридическим лицом в рамках договора управления, должны быть в полном объеме оплачены собственниками многоквартирного дома. Данная позиция прослеживается в нормах жилищного законодательства, а также подтверждается обширной судебной практикой в части взыскания задолженностей по оплате работ и услуг с собственников многоквартирных домов. Более того, данная позиция находит свое подтверждение в ст. 122 Гражданского процессуального кодекса РФ, а именно требование о взимании денежных обязательств по оплате жилья, затрат на капремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме может быть заявлено в форме судебного приказа. Согласно ст. 125 Гражданского процессуального кодекса РФ, вынесение судебного приказа возможно по требованиям, которые носят характер бесспорных. Бесспорными являются требования, подтвержденные письменными доказательствами, достоверность которых не вызывает сомнений. Помимо этого, исходя из положений Жилищного кодекса РФ, именно управляющая компания должна в рамках организации общего собрания владельцев помещений по определению варианта управления, предложить обоснованную плату, а следовательно, перед проведением общего собрания собственников управляющая компания обязана подготовить смету работ и услуг, в которой будут определены виды работ их периодичность и соответствующая плата. Исходя из ст. 158 Жилищного кодекса, п. 28 и 31 Правил содержания, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. В соответствии с пунктом 1.2 ст. 161 ЖК РФ, состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в
многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ. Перечень работ и услуг для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме определяется, принимается и утверждается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании (ст. 44 ЖК РФ). В соответствии с подпунктом б пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (минимальный перечень работ и услуг), утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления многоквартирным домом. Из совокупности норм жилищного законодательства можно сделать обоснованный вывод, что именно владельцами недвижимого имущества многоквартирного дома, в рамках общего собрания, выбираются работы и услуги, представленные в минимальном перечне работ и услуг, определяется периодичность их оказания, а также размер платы за оказание вышеперечисленных работ и услуг. Данный перечень работ утверждается собственниками на их общем собрании и отражается в письменном варианте договора. Помимо этого, важным также является тот факт, что согласно ч. 1 ст. 6 Жилищного кодекса РФ нормы жилищного права характеризуются принципом отсутствия обратной силы закона. Следовательно, допустимо их использование в отношении договорных отношений, сложившихся вслед за вступлением в силу рассмотренных положений. Вот почему, при введении нового акта жилищного законодательства в 2018 г., данный акт не может быть применен к договорам управления, заключенным в 2015 г., а только к тем договорам управления, которые заключены в 2018 г. после вступления акта в законную силу. Кроме того, выполнение ряда требуемых собственниками работ, которые не являются текущими, неотложными либо сезонными, в соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума от 29.09.2010 г. № 6464/10, а также не отражены в перечне работ и услуг по договору управления, может повлечь неосновательное обогащение (ст. 1102 Гражданского кодекса РФ) на стороне собственников. В связи с данными положениями жилищного и гражданского законодательства, все необходимые работы и услуги (текущие, сезонные), производимые на многоквартирном доме управляющей организацией утверждаются общим собранием собственников и указываются в договоре управления. Вместе с тем номенклатура работ и услуг в любой момент может быть пересмотрен на общем собрании собственников по любым причинам, а проведение каких-либо дополнительных работ, не предусмотренных утвержденным перечнем, должно быть оплачено дополнительно.
В итоге, ввиду различных подходов, при проведении проверочных мероприятий надзорный орган усматривает основания для привлечения управляющей компании к административной ответственности. Либо надзорные органы выносят предписания об устранении нарушений норм жилищного законодательства. В свою очередь у управляющих компаний в случае их несогласия имеется законная возможность обжаловать акт проверки, предписание, предостережение, а также постановление надзорных органов в суде. При этом достоверно знать о том, какое решение будет принято судом, невозможно, так как позиция судов по этому вопросу постоянно меняется. В любом случае, исходя из результатов судебного процесса, на управляющую компанию либо будет возложена обязанность по исполнению той или иной работы (услуги), либо управляющая компания на законных основаниях исполнять ее не будет.
Еще одним поводом для возникновения спорных ситуаций является сбор взносов за устранение повреждений, выполняемое в плановом порядке, и содержание общего имущества в многоквартирном доме по договору управления этим домом. В последнее время участились случаи обжалования предписаний, постановлений органов жилищного надзора в части вопроса об установления размера платы. Многие управляющие организации производят «индексацию размера платы». При этом собственники, которые не
согласны с проведением такой индексации обращаются в надзорные органы с жалобами и заявлениями, заявляя требование о проведении проверок в отношении управляющих организаций. В свою очередь надзорные органы вновь проводят проверочные мероприятия и ввиду устоявшейся практики, что «собственники многоквартирного дома являются слабой стороной данных договорных отношений», а также руководствуясь ст. 20 Жилищного кодекса РФ, обращаются в судебные инстанции с исками о защите прав неограниченного круга лиц. Либо выдают управляющим компаниям предписания о произведении перерасчета размера платы к определенному сроку, выдают постановление, в котором отражается установление административного наказания в форме существенного штрафа. Между тем позиция управляющих компаний при рассмотрении судами данных дел четко прослеживается и является идентичной в большинстве случаев разобранных судебных дел. В ст. 162 Жилищного кодекса РФ обозначается необходимость рассмотрения и принятия условий договоров управления, а также всех его приложений, на общем собрании собственников. Если владельцы жилья несогласны с какими-либо условиями, то они имеют возможность самостоятельно предложить необходимые изменения, а также оспорить его условия подав соответствующее исковое заявление. Но зачастую собственники идут наиболее простым для себя путем, и попросту пишут заявления в надзорные органы, забывая о предусмотренных для собственников Жилищным кодексом РФ механизмах и инструментах на случай возникновения подобных ситуаций.
Договоры управления в большинстве своем имеют единую форм, включает обязательные условия, которые продиктованы Гражданским и Жилищным кодексами РФ. Требования к Договорам управления многоквартирным домом установлены в п. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ. В договоре управления домом должны быть указаны:
Структура общего имущества многоквартирного здания и адрес строения. Список общего имущества оформляется в приложение, которое прилагается к договору.
Перечень работ и услуг по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества дома и порядок изменения такого перечня.
Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Порядок реализации контролирующих мероприятий по факту исполнения управляющей структурой её обязательств в рамках договоренностей.
Ст. 432 Гражданского кодекса РФ содержит указание на критерий, по которому договор может быть признан незаключённым. Этим существенным критерием признается выявление несогласованности или упущения условий договора. В этом случае суд может признать такой договор недействительным. Исходя из этого, управляющие организации при утверждении условий договоров управления, в том числе согласовывают условия о порядке определения размера платы. Данное условие является существенным. Порядок определения размера платы в данном случае выступает тем самым условием об индексации стоимости работ и услуг в соответствии с подписанными договоренностями. Данное условие договора, в большинстве своем звучит следующим образом «в случае если собственниками многоквартирного дома на их общем ежегодном собрании не принято решение об установлении размера платы, то размер платы может быть проиндексирован исходя из индексов, установленных государственными органами статистики».
Таким образом, получив заявление от собственника о незаконном повышении размера платы, орган жилищного надзора приступает к проведению проверочных мероприятий и истребованию документов у управляющей компании. Управляющая компания в свою очередь обосновывает повышение размера платы на основании соответствующего пункта договора управления. На что орган государственного надзора выдает управляющей организации предписание о произведение перерасчета в установленный срок, так как такая
индексация незаконна и для произведения повышения размера платы требуется проведение общего собрания собственников. До 2018 г. данная позиция надзорного органа активно поддерживалась судами, в том числе высшей инстанцией. Основным обоснованием признания позиции надзорных органов верной являлся п. 17 постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 г. № 22, в котором отмечено, что у управляющей структуры отсутствует право в одностороннем порядке: изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения, начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем утверждённый на общем собрании собственников размер такой платы. Верховный Суд РФ при этом ссылался на ч. 7 ст. 156, ч. ч. 1-3, 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. ст. 450-453 Гражданского кодекса РФ. Но уже в 2018 г. данная позиция была изменена. Верховный Суд РФ в определении от 25 декабря 2018 г. № 301 -КГ 18 - 22044 подтвердил, что если в договоре управления собственники и управляющая компания согласовали порядок проведения индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то проводить общее собрание собственников для изменения этой платы не нужно. В таком случае индексация размера платы не будет считаться односторонней. С таким мнением Верховного Суда РФ согласилось и Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ в письме от 26.12.2018 г. № 51876-ОО/04. Ведомство согласилось с допустимостью осуществления индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, при этом данный факт должен быть отмечен в условиях договора управления. При этом, необходимо отметить, что рекомендации указанного ведомства являются обязательными к исполнению государственными и муниципальными надзорными органами, но зачастую данное обстоятельство попросту игнорируется. На сегодняшний день, надзорные органы не оставляют попыток вернуть прошлую судебную практику и продолжают настаивать на необходимости проведения общих собраний собственников в случае проведения индексации стоимости работ и услуг, обозначенных в договорах управления многоквартирными зданиями.
Оба вышерассмотренных вопроса остро нуждаются в регулировании со стороны государства. По сей день, управляющие организации остаются без должного содействия со стороны государственных органов. На сегодняшний день договор управления для контролирующих органов не является ни надлежащим доказательством, ни основополагающим документом, способным координировать взаимодействие собственников многоквартирного дома и организации, взявшей обязательства управления постройкой и общим имуществом за плату. Данная ситуация очень четко прослеживается на периферии (отдаленные города от центральной части РФ). Большой физический износ жилого фонда (инженерных систем, длительность эксплуатации общего имущества в целом) является первоочередным основанием для проведения индексации стоимости работ и услуг, ранее рассмотренных в договоре управления многоквартирным зданием. В данном случае важным моментом является так же тот факт, что если ресурсоснабжающие организации имеют возможность использовать различные гранты и государственную поддержку в части замены изношенных инженерных систем и оборудования, то у управляющей компании нет таких ресурсов и возможностей (гранты и государственная поддержка не распространяются на данный вид организаций). Кроме платежей собственников многоквартирных домов, которые зачастую отстраняются от участия в общих собраниях и решения накопившихся вопросов, других средств для выполнения положенного минимума работ и услуг нет. К сожалению, на сегодняшний день собственники многоквартирных домов не осознают в полной мере, что проведение всех видов ремонтов в многоквартирных домах, установка общедомовых счетчиков потребления коммунальных ресурсов и прочие необходимые работы, являются их обязанностью, и выполнение данных работ допустимо лишь по итогу принятия соответствующих решений на общих собраниях и внесения полной оплаты. При отсутствии должного регулирования в этой проблеме, ситуация будет осложняться, так как
законодательством в том числе не предусмотрен четкий механизм, побуждающий собственников многоквартирного дома к исполнению обязанностей, возложенных на них Жилищным кодексом РФ.
Список используемой литературы:
1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ// «Собрание законодательства РФ».
2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 г. № 188ФЗ//»Собрание законодательства
РФ».
3. Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»// «Российская газета»
4. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»)// «Собрание законодательства РФ».
5. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
6. Постановление Правительства РФ 03.04.2013 № 290 (ред. от 29.06.2020) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»).
7. Вайпан В.А. Бремя содержания имущества собственником как юридическая обязанность // Предпринимательское право. 2014 г. № 2.
8. Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско - правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008 г. № 8.
9. Михайлов В.К. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров // Жилищное право. 2008 г. № 3.
10. Свит Ю. П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. 2008 г. № 3.
11. Собчак А.А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право. 1989 г. № 11.
12. Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. № 16 "О свободе договора и ее пределах"// "Экономика и жизнь" (Бухгалтерское приложение), № 16, 25.04.2014 г.
13. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"//"Бюллетень Верховного Суда РФ", № 8, август, 2015 г.
14. Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 301-КГ 18 - 22044.
