CC BY
253
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2015. № 4 (45). С. 77-86.
УДК 347
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ И ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
LEGAL REGULATION OF FINANCING AND REALIZATION OF OVERHAUL OF GENERAL PROPERTY OF A MULTIROOM HOUSE
С. Э. МАСЛЕЙ (S. Ye. MASLEY)
Исследуются внесенные в Жилищный кодекс РФ существенные изменения, связанные с финансированием капитального ремонта многоквартирных домов, согласно которым обязанность вносить взносы на капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме. Рассмотрены способы создания и расходования фонда капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с действующим законодательством.
Ключевые слова: Жилищный кодекс РФ; капитальный ремонт; многоквартирные дома; фонд капитального ремонта; региональная программа.
The essential changes connected to financing of overhaul of multiroom houses are brought in to the Housing code of Russian Federation. A duty to bring in payments on overhaul is distributed to all proprietors of premises in the multiroom house. In clause the ways of creation and expenditure of fund of overhaul of multiroom houses are considered according to the current legislation.
Key words: the Housing code of Russian Federation; overhaul; multiroom houses; fund of overhaul; regional program.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) [1] обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома возлагается на собственников помещений в этом доме. В советский период капитальный ремонт многоквартирных домов осуществлялся за счёт государственных централизованных средств. Коренная ломка государственного устройства в 90-е гг. XX в. повлекла существенные изменения в регулировании отношений по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме [2].
Так, Закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» предусматривал, что обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счёт средств их собственников. Собственники жилых помещений в частично
приватизированных домах участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме. При этом оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда [3].
Постановлением Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. № 935, утвердившим сроки поэтапного перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, было определено, что на переходный период (с 1994 по 1998 г.) сохраняется существующий порядок финансирования затрат на капитальный ремонт государственного и муниципального жилищного фонда и затраты на капитальный ремонт не включаются в состав жилищнокоммунальных услуг, оплачиваемых гражданами. В данном документе не устанавливалось
© Маслей С. Э., 2015
77
С. Э. Маслей
различий между гражданами - нанимателями жилых помещений и гражданами - собственниками жилых помещений в части несения обязанностей по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, хотя и предусматривалось осуществить с 1 января 1994 г. переход на договорные отношения собственников жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства с субъектами хозяйствования - жилищными ремонтно-эксплуатационными и коммунальными предприятиями [4]. Следует отметить, что в действующей в тот период времени редакции Закона «Об основах федеральной жилищной политики» [5] плата за ремонт жилья определялась как плата, взимаемая с собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения, за текущий ремонт общего имущества жилого дома в соответствии с установленным Правительством РФ перечнем связанных с таким ремонтом работ. Порядок же возмещения расходов на капитальный ремонт жилья должен устанавливаться Правительством РФ в соответствии с федеральным законом. Специальный федеральный закон, регулирующий вопросы осуществления и финансирования работ по капитальному ремонту отсутствовал, но на собственников помещений в многоквартирном доме Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» [6] возлагалась обязанность возмещать издержки на капитальный ремонт общего имущества. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества должны были устанавливаться на основе учёта единых правил и норм, утверждённых органами местного самоуправления.
В 1997 г. Президентом РФ был принят Указ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» [7], который предусматривал изменение системы финансирования жилищно-коммунальных
услуг, т. е. переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объёме жилищнокоммунальных услуг потребителями и, в частности, включение в ставку оплаты жилья затрат на капитальный ремонт.
В дальнейшем было принято немало нормативных правовых актов, предусматривающих варианты включения расходов на
капитальный ремонт в платежи за жилое помещение и коммунальные услуги [8], однако чёткого механизма финансирования капитального ремонта общего имущества не было. Такой механизм появился с принятием Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ (ред. от 29.06.2015) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [9]. Фонд предоставлял финансовую поддержку в реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов при участии собственников помещений в финансировании работ по капитальному ремонту. Однако этих мер оказалось недостаточно, и, как следствие, отсутствие должного регулирования отношений по капитальному ремонту многоквартирных домов стало проблемой во многих субъектах РФ. Для разрешения создавшейся ситуации в 2012 г. ЖК РФ был дополнен разд. IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», который предусматривает новую систему финансирования капитального ремонта - накопление средств на проведение капитального ремонта на специальных счетах.
В целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в каждом субъекте Российской Федерации должны быть подготовлены и утверждены соответствующие региональные программы, которые формируются на долгосрочный период (на срок от 20 до 30 лет) с указанием очередности и сроков проведения капитального ремонта всех многоквартирных домов, находящихся на территории субъекта РФ, вне зависимости от того, какой способ формирования фонда капитального ремонта выбран собственниками помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от формы собственности помещений в таких домах и вне зависимости от того, требуется ли проведение капитального ремонта на момент формирования программы [10].
В Омской области разработана и утверждена Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Омской области, на 2014-2043 гг. [11].
Указанная региональная программа капитального ремонта сформирована на срок
78
Правовое регулирование финансирования и проведения капитального ремонта...
30 лет дифференцированно по муниципальным районам Омской области и городскому округу и включает в себя:
1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Омской области, за исключением многоквартирных домов:
- признанных аварийными и подлежащими сносу;
- в которых имеется менее чем три квартиры;
- физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70 %;
- в которых совокупная стоимость услуг и работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную Правительством Омской области;
2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества;
3) плановый период проведения капитального ремонта общего имущества;
4) год приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме;
5) наименование муниципального образования Омской области, на территории которого находится многоквартирный дом;
6) дату ввода многоквартирного дома в эксплуатацию либо год постройки;
7) порядок утверждения краткосрочных (сроком до трёх лет) государственных и муниципальных планов реализации региональной программы капитального ремонта.
Перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества, оказание или выполнение которых финансируются за счёт средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества, включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного не пригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных по-
мещений, относящихся к общему имуществу; ремонт фасада; установку коллективных приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); ремонт фундамента многоквартирного дома; разработку проектной документации в случае, если она требуется; проведение государственной экспертизы проекта, историко-культурной экспертизы в отношении многоквартирных домов, признанных памятниками архитектуры, в случае если требуется проведение таких экспертиз; осуществление технического надзора за проведением работ по капитальному ремонту общего имущества; ремонт системы вентиляции; проведение энергетического обследования с составлением энергетического паспорта; изготовление технического паспорта после проведения капитального ремонта общего имущества.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом. Если же многоквартирный дом был введён в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включён в региональную программу капитального ремонта при её актуализации, то обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает по истечении срока, установленного органом го -сударственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта.
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. В Омской области минимальный размер взноса состав-
79
С. Э. Маслей
ляет 6,7 руб. за 1 кв.м общей площади помещения в месяц [12]. Методические рекомендации по установлению субъектом РФ минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах даёт Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ [13]. В частности, данные рекомендации предусматривают, что при определении минимального взноса на капитальный ремонт следует проводить оценку общей потребности в средствах на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах; учитывать доступность минимального размера взноса для граждан - собственников помещений в многоквартирных домах с учётом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг; определять достаточность финансовых средств для обеспечения выполнения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Размер взноса на капитальный ремонт может быть изменён собственниками помещений в многоквартирном доме, но только в сторону увеличения. В этом случае перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемый решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами или работами, не предусмотренными региональной программой капитального ремонта, а сроки проведения капитального ремонта могут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено региональной программой капитального ремонта.
Если же собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение об определении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и сроки проведения капитального ремонта общего имущества в таком доме определяются в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Более ранние сроки проведения капитального ремонта возможны только при условии, что на дату принятия решения о проведении капи-
тального ремонта общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме средств на специальном счёте достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.
Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, образуют фонд капитального ремонта. В этот же фонд впоследствии включаются пени, уплаченные собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счёте.
Права на эти денежные средства принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счёте, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения. Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счёте, следует судьбе права собственности на такое помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. Если же многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, то средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса этого многоквартирного дома. В случае изъятия для государ-
80
Правовое регулирование финансирования и проведения капитального ремонта...
ственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из возможных способов формирования фонда капитального ремонта: перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счёт или перечисление взносов на капитальный ремонт на счёт регионального оператора.
Выбор осуществляется на общем собрании собственников помещений большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При выборе собственниками формирования фонда на специальном счёте в решении общего собрания должны быть указаны:
1. Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ.
2. Владелец специального счёта. Владельцем специального счёта может быть: товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах; осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив; управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счёта.
Формирование фонда капитального ремонта возможно только на одном специальном счёте. На специальном счёте могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме. Договор специального счёта является бессрочным.
3. Кредитная организация, в которой будет открыт специальный счёт.
Специальный счёт может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 млрд руб. Центральный банк РФ ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют установленным требованиям на своем официальном сайте в сети Интернет в разделе «Информация по кредитным организациям», в рубрике «Информация о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям к размеру собственных средств (капитала), установленным Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”», информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным ч. 2 ст. 176 Жилищного кодекса Российской Федерации и
ч. 6.1 ст. 20 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». К таким кредитным организациям, в частности, относятся ЗАО «ЮниКредит Банк», ОАО «Банк ВТБ 1000», ОАО АКБ «Связь-Банк», ОАО «Сбербанк России» и др.
Если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счёте регионального оператора [14]. Региональный оператор - это специализированная некоммерческая организация, которая создается субъектом РФ (В Омской области создана некоммерческая организация «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов» [15]) и осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капремонта общего имущества многоквартирного дома. Субъект РФ несёт субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.
Региональный оператор создаётся в организационно-правовой форме фонда и не впра-
81
С. Э. Маслей
ве создавать филиалы и открывать представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания ассоциаций и союзов региональных операторов либо участия в саморегулируемой организации, если такое членство обусловлено необходимостью осуществления региональным оператором отдельных видов деятельности в целях выполнения им возложенных на него функций.
Методическое обеспечение деятельности региональных операторов осуществляется Минстроем России. В соответствии с этими рекомендациями следует осуществлять создание одного регионального оператора, функционирующего на всей территории субъекта РФ без ограничения срока его деятельности.
Рекомендуется обеспечить осуществление учредителем и попечительским советом постоянного мониторинга финансовой устойчивости регионального оператора по исключению возможности возникновения оснований для ликвидации регионального оператора. При ликвидации регионального оператора оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество рекомендуется направлять на цели капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта РФ.
При определении видов деятельности регионального оператора рекомендуется исключить возможность осуществления им предпринимательской или иной направленной на получение прибыли деятельности во избежание возникновения дополнительных рисков привлечения регионального оператора к гражданской ответственности. В исключительных случаях в качестве возможных видов деятельности, приносящей доход, возможно предусмотреть деятельность регионального оператора по размещению временно свободных средств регионального оператора, в том числе фонда капитального ремонта, размещенных на счетах регионального оператора, или иные виды деятельности, приносящей доход и способствующей сокращению расходов бюджета субъекта РФ на содержание регионального оператора.
В структуре органов регионального оператора рекомендуется предусмотреть образование коллегиального исполнительного органа управления - правления и единоличного исполнительного органа управления - генерального директора, а также коллегиального органа надзора - попечительского совета, создание которого в соответствии с законодательством РФ является обязательным [16].
Главной особенностью такого способа формирования фонда капремонта является то, что взносы на капитальный ремонт, которые собственники перечисляют региональному оператору, становятся имуществом регионального оператора, а фонд капитального ремонта формируется в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора. Это означает, что у собственников помещений появляется право требовать от регионального оператора выполнения капитального ремонта многоквартирного дома в объеме и сроки, которые определены региональной программой капитального ремонта. Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах [17].
Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменён в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но не ранее полного погашения задолженности по кредиту или займу, если они предоставлялись для проведения капитального ремонта.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется владельцу специального счёта, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт общего имущества, или региональному оператору, на счёт которого перечисляются эти взносы.
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора и формировании фонда
82
Правовое регулирование финансирования и проведения капитального ремонта...
капитального ремонта на специальном счёте вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ. В Омской области решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через четыре месяца после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме [18].
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте и формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счёта решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счёта (или региональный оператор) перечисляет средства фонда капитального ремонта на счёт регионального оператора (или специальный счёт).
Принятие решения о проведении капитального ремонта и порядок финансирования расходов на капитальный ремонт регулируется нормами гл. 18 ЖК РФ.
Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта РФ) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, либо региональный оператор представляет собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и объёме услуг или работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения такого предложения
обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании соответствующее решение. Данным решением должны быть утверждены:
1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) смета расходов на капитальный ремонт;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приёмке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
При непринятии такого решения собственниками помещений решение принимает орган местного самоуправления в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора при условии, что фонд капитального ремонта был сформирован на счёте регионального оператора.
При формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте непринятие собственниками решения о проведении капитального ремонта и, следовательно, непроведение капитального ремонта общего имущества в сроки, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, при условии, что будет установлена необходимость его проведения, влечёт следующие последствия: орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счёта. Владелец специального счёта обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счёте, на счёт регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Региональный оператор представляет собственникам предложения о проведении капитального ремонта, а они, в свою очередь, на общем собрании должны принять соответствующее решение. Не принимают решения - решение принимает орган местного самоуправления. Если владелец специального счёта не пере-
83
С. Э. Маслей
числил средства, находящиеся на специальном счёте, на счёт регионального оператора в установленный срок, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счёте, с перечислением их на счёт регионального оператора.
Необходимость проведения капитального ремонта определяется в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ [19], принятым с учётом Методических указаний Минстроя России [20].
В частности, в Омской области в целях установления необходимости проведения капитального ремонта независимо от формы собственности помещений в многоквартирном доме Министерством строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области создается комиссия по установлению необходимости проведения капитального ремонта, утверждается её состав.
В комиссию включаются представители Минстроя, Государственной жилищной инспекции Омской области, а также по согласованию представители регионального оператора, организаций, осуществляющих государственный технический учёт жилищного фонда, организаций, осуществляющих деятельность по управлению жилищным фондом.
Комиссия осуществляет свою деятельность на постоянной основе на основании обращений лиц, уполномоченных действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме, органов государственной власти, которым на праве собственности или ином законном основании принадлежит помещение в многоквартирном доме, органов местного самоуправления Омской области, регионального оператора, направляемых в Минстрой.
На основании обращений заявителей, направляемых Минстроем в комиссию, и по результатам оценки комиссией технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, проведенной с учётом Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р), утвержденных Приказом Го -сударственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 г. № 446, комиссия
в срок не позднее 45 календарных дней со дня поступления председателю комиссии соответствующего обращения подготавливает заключение о необходимости проведения капитального ремонта или об отсутствии необходимости его проведения.
Минстрой рассматривает заключение комиссии в течение пяти рабочих дней со дня его представления и с учетом выводов, содержащихся в заключении комиссии, принимает решение о наличии либо отсутствии необходимости проведения определенного вида работ, оказания услуг по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме в форме распоряжения Минстроя.
Региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора. Основанием для перечисления региональным оператором средств является акт приёмки оказанных услуг или выполненных работ. Акт приёмки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме.
Возможно авансирование региональным оператором проводимых работ по капитальному ремонту, но в размере, не превышающем 30 % стоимости соответствующего вида работ.
Размер предельной стоимости услуг или работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счёт средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, определяется нормативным правовым актом субъекта РФ [21].
При формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте банк осуществляет перечисление средств по указанию владельца специального счёта в адрес лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:
1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
84
Правовое регулирование финансирования и проведения капитального ремонта...
содержащего решение такого собрания об оказании услуг или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) договора об оказании услуг или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) акта приёмки оказанных услуг или выполненных работ по договору.
Следует отметить, что капитальный ремонт не может сводиться только к восстановлению жилищного фонда и поддержанию его инфраструктуры. Закрепляя правила о проведении капитального ремонта, следует учесть, что жилищный фонд нуждается в кардинальном улучшении качественных потребительских характеристик, однако положений, предусматривающих это, в действующем законодательстве нет. Кроме этого, существует и множество других проблем, например, отсутствие достоверной и полной информации о состоянии жилищного фонда, о собственниках жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также экономически обоснованной платы за капитальный ремонт, высокая степень монополизации заказа на проведение капитального ремонта с участием регионального оператора. Следует указать также и на сложности в реализации отдельных норм Жилищного кодекса РФ, в частности в принятии решений о формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, выборе кредитной организации для привлечения заёмных средств в целях проведения капитального ремонта. Эти и другие проблемы должны решаться в процессе реализации установленных правил, в том числе и путём совершенствования законодательства.
1. Жилищный кодекс РФ : Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изм. и доп. от 13 июля 2015 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 14.
2. Матиящук С. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме: новые подходы к правовому регулированию отношений. - URL: http://www.klerk.ru/law/articles/ 345749/.
3. О приватизации жилищного фонда в РСФСР : Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1. Ст. 21, 22 и 24 // Ведомости СНД и ВС РСФСР - 1991. - № 28. - Ст. 959. Приводятся положения недействующей редакции данного Закона.
4. О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг : Постановление Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. № 935 (с изм. от 7 марта 1995 г.) // Собрание актов Президента и Правительства РФ. - 1993. - № 39. - Ст. 3620. Документ утратил силу.
5. Об основах федеральной жилищной политики : Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. -Ст. 99. С принятием ЖК РФ. Закон утратил силу.
6. О товариществах собственников жилья : Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. -№ 25. - Ст. 2963. С принятием ЖК РФ утратил силу.
7. О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ : Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 18. - Ст. 2131.
8. См., напр.: О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг : Постановление Правительства РФ от 26 мая 1997 г. № 621 // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 22. -Ст. 2597 ; О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы : Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 // Собрание законодательства РФ. -2001. - № 39. - Ст. 3770.
9. Собрание законодательства РФ. - 2007. -№ 30. - Ст. 3799.
10. Матиящук С. Указ. соч.
11. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Омской области, на 2014-2043 годы : утв. Постановлением Правительства Омской области от 30 декабря 2013 г. № 369-п (ред. от 13 июля 2015 г.) // Официальный портал Правительства Омской области. - URL: http://www.omskportal.ru ; http://www.омская-область.рф (дата обращения: 30.12.2013).
12. Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме : Постановление Правительства Омской области от 25 июля 2013 г. № 170-п // Омский вестник. -2013. - 26 июля.
13. Методические рекомендации по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах : утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ 7 февраля 2014 г. № 41/пр. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
85
С. Э. Маслей
14. О формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора в многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали или не реализовали способ формирования фонда капитального ремонта в установленный срок : Постановление Администрация города Омска от 12 агуста 2014 г. № 1061-п (в ред. от 1 октября 2014 г. № 1306-п, от 27 марта 2015 г. № 475-п). - Доступ из справ.-правовой системы «Консуль-тантПлюс».
15. О создании некоммерческой организации
«Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов» : Распоряжение
Правительства Омской области от 12 декабря 2012 г. № 196-рп // Омский вестник. - 2012. -14 дек.
16. Об утверждении методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности : Приказ Минстроя России от 10 февраля 2014 г. № 43/пр // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. - 2014. - № 4.
17. Летягина Е. Н. Вопросы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в контексте изменений Жилищного кодекса РФ // Государственная власть и местное самоуправление. - 2014. - № 3. - С. 34-36.
18. Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартир-
ных домах, расположенных на территории Омской области : Закон Омской области от
18 июля 2013 г. № 1568-ОЗ (в ред. от 18 июня 2015 г.). Ст. 7 // Омский вестник. - 2013. -
19 июля.
19. См., напр.: Об утверждении Порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Омской области : Постановление Правительства Омской области от 9 июня 2015 г. № 142-п // Омский вестник. - 2015. -15 июня.
20. Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме : Приказ Минстроя России от 4 августа 2014 г. № 427/пр // Бюллетень строительной техники. - 2014. - № 10.
21. См., напр.: Об установлении размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Омской области : Постановление Правительства Омской области от 9 июня 2015 г. № 143-п (ред. от 13 июля 2015 г.) // Официальный интернет-портал правовой информации. - URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 10.06.2015).
86
