CC BY
36УДК 347.4/347.254
DOI: 10.17277/pravo.2020.04.pp.067-079
Рассмотрен вопрос о правомерности одностороннего изменения (индексации) цены по договору управления многоквартирным домом управляющей организацией. Данный вопрос проанализирован через системное применение норм гражданского права и законодательства о защите прав потребителей к отношениям, возникающим по поводу управления многоквартирным домом, содержания и текущего ремонта общего имущества в нем. Сделан вывод о том, что договор управления многоквартирным домом является самостоятельным видом гражданско-правового договора, но его положения, в том числе о цене, должны учитывать и специфику специального, а именно, жилищного законодательства.
Ключевые слова: цена; индексация; договор; общее имущество; управляющая организация; жилищные услуги; многоквартирный дом.
Ирина Анатольевна Калинина, канд. юрид. наук, доцент, кафедра «Гражданское право и процесс», ФГБОУ ВО «Тамбовский государственный технический университет»,
Тамбов, Россия; ia-kalinina@mail.ru
ПРИМЕНЕНИЕ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА К РАЗРЕШЕНИЮ ВОПРОСА О ПРАВОМЕРНОСТИ УСЛОВИЯ О СПОСОБЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕНЫ ПО ДОГОВОРУ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ (ИНДЕКСАЦИЯ)
Основные положения
- Отношения, складывающиеся между собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) и управляющей организацией по поводу оказания жилищных услуг (управление МКД, содержание, текущий и аварийный ремонт общего имущества МКД) регулируются одновременно нормами гражданского и жилищного права. Нормы жилищного права применяются, поскольку институт управления МКД закрепляется жилищным законодательством и имеет своим назначением обеспечение безопасных и качественных условий для проживания. Положения гражданского права актуальны, поскольку здесь имеют место отношения по поводу реализации прав собственника, несению бремени содержания общего имущества, заключения и исполнения договоров по оказанию услуг на возмездной и профессиональной основе (услуги управляющей организации по управлению МКД).
- Определение концептуальных подходов в правовом регулировании жилищно-коммунального хозяйства является одним из приоритетных направлений государственной политики на современном этапе. Основной задачей здесь выступает определение базы в правовом каркасе договорных отношений между собственниками помещений в МКД: будут ли здесь выступать в качестве таковой нормы гражданского права (об обязательствах и договорах) или нормы жилищного права о гарантиях прав собственников помещений в МКД в отношениях с управляющей организацией.
- Содержание общего имущества МКД, осуществление текущего и аварийного ремонтов осуществляется на основании договора управления МКД, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. Данный договор регулируется как нормами жилищного права, так и нормами гражданского права. Несмотря на свою особую правовую природу, данный договор является гражданско-правовым. И к нему применяются общие положения об обязательствах, общие положения о договоре, положения о договоре подряда и положения об оказании услуг.
- Условие договора управления МКД о цене является существенным и определяется по согласованию между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. Цена такого договора по своей структуре является сложной, поскольку представляет собой совокупность тарифов за отдельно оказываемые услуги и работы, а также включает в себя плату за использование коммунальных ресурсов для общедомовых нужд. При этом на практике управляющие организации включают в условия договора управления МКД положение о возможности ежегодной индексации цены договора с учетом роста индекса потребительских цен (далее - право на индексацию, условие об индексации цены договора).
- Установление в договоре управления МКД положения о праве на индексацию весьма не бесспорно, поскольку здесь возникает правовая коллизия между нормами жилищного права (ст. 4, ч. 7 и ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ [3]) и нормами гражданского права (ст.ст. 421 и 431 Гражданского кодекса РФ [2]).
Методы исследования. Правомерность условия договора управления МКД об индексации платы разрешается посредством анализа правовой природы отношений в сфере управления МКД, действующего законодательства и судебной практики.
Результаты.
1. Системный анализ гражданского и жилищного законодательства не позволяет однозначно определить нормы Жилищного кодекса РФ или нормы Гражданского кодекса РФ, имеющих приоритет в правовом регулировании договорных отношений, складывающихся между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. Это объясняется тем, что отношения собственности и бремя содержания общего имущества в МКД, равно как и договорные отношения между собственниками помещений и управляющей организацией, регулируются одновременно положениями и гражданского и жилищного законодательства.
2. Анализ судебной практики о правомерности права управляющей организации на индексацию свидетельствует о том, что сложилось два подхода: определение приоритета норм Жилищного кодекса РФ; определение приоритета норм Гражданского кодекса РФ. Более новая судебная практика в разрешении споров о правомерности индексации характеризуется принятием судебных актов в пользу управляющих организаций. При этом суды обосновывают такой подход отсутствием противоречия между положением о порядке изменения договора управления МКД и применением индексации платы по договору. Такой вывод формулируется
судами самостоятельно без прямой ссылки на конкретную норму закона, позволяющей судить об индексации как законном способе изменение цены.
3. Представляется, что в последнее время судебная практика определяет приоритет норм гражданского права в регулировании договорных отношений между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. Хотя суды в большинстве случаев обосновывают позицию ссылками на нормы Жилищного кодекса РФ, очевидно, что свои выводы определяют исходя из принципа свободы договора (в ст. 421 Гражданского кодекса РФ) и толкования договора (в ст. 431 Гражданского кодекса РФ). На наш взгляд, суды осознанно избегают в мотивировочной части ссылок на нормы Гражданского кодекса РФ с учетом представленной и обоснованной Верховным Судом РФ позиции о приоритете норм жилищного права перед нормами гражданского права в вопросах платы и управления МКД (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2017 г. № 304-ЭС17-2651). Таким образом, складывается парадоксальная ситуация: убеждение суда основано на нормах (принципах) гражданского права, а в обоснование закладываются положения Жилищного кодекса РФ.
Можно предположить, что толкуя нормы закона в пользу управляющих организаций, судебная власть тем самым транслирует собственное видение в регулировании отношений между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией, основываясь в первую очередь на положениях о договорах и обеспечении стабильности предпринимательской деятельности в условиях изменчивости экономики.
4. Анализ жилищного и гражданского законодательства склоняет к выводу о незаконности индексации. При этом обращает на себя внимание то, что в обоснование как законности, так и незаконности условия об индексации используются одни и те же нормы жилищного и гражданского законодательства РФ.
5. В условиях отсутствия четкой позиции у самого законодателя в определении приоритета между частноправовым и публично-правовым регулированием жилищно-коммунального хозяйства не представляется возможным разрешать вопрос о правомерности условия об индексации. Положения ч. 7 и ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ и ст.ст. 421 и 431 Гражданского кодекса РФ в условиях противоречивой практики Верховного Суда РФ будут выступать своеобразными качелями в решении судами данного вопроса. Указанное нарушает как принцип единства судебной практики, так и права граждан как собственников и как потребителей во взаимоотношениях с профессиональным участником - рынком жилищно-коммунальных услуг (управляющей организацией), на договорной основе осуществляющей управление МКД.
Обсуждение. В условиях договора управления МКД в отношении цены управляющие организации прописывают свое право не чаще одного раза в год осуществлять индексацию размера платы в соответствии с изменением базового индекса потребительских цен (индекса инфляции) на основе официальных данных, формируемых органами статистики. Индексация цены за услуги управления, содержания и текущего ремонта общего имущества МКД (далее - жилищные услуги) - это изменение цены, кото-
рая утверждена на общем собрании собственников помещений в МКД. Закономерно возникает вопрос, имеет ли право управляющая организация осуществлять указанную индексацию в отсутствие решения общего собрания собственников МКД с учетом наличия указанного права в самом договоре управления МКД.
Согласно ч. 7 и ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ утверждение и изменение цены за жилищные услуги относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений МКД или общего собрания членов ТСЖ. Соответственно, проанализируем, исключают ли ч. 7 и ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ право на индексацию или в совокупности с нормами гражданского законодательства (ст. ст. 421 и 431 Гражданского кодекса РФ) определяют допустимость такого условия договора управления МКД.
В судебной практике сложилось два противоположных подхода в отношении оценки правомерности условия об индексации.
Первый подход: индексация неправомерна.
Согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2017 г. № 304-ЭС17-2651 [9] наличие в договоре условия о возможности изменения платы нельзя рассматривать как обстоятельство, свидетельствующее о принятии общим собранием собственников МКД решения об изменении размера платы; порядок изменения платы за содержание жилого помещения регулируется нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства. «Нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление (изменение) размера платы за жилое помещение посредством принятия об этом решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, призваны обеспечить прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией <... > Жилищный кодекс РФ и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, не предусматривают возможность одностороннего изменения управляющей организацией платы за содержание жилого помещения». Таким образом, в Определении Верховного Суда РФ по делу № 304-ЭС17-2651 обстоятельно обосновывается способ преодоления коллизии между нормами гражданского и жилищного законодательства с определением жилищных норм в качестве специальных к отношениям по оплате жилищных услуг [9].
Право на одностороннее изменение условий договора не может быть предоставлено управляющей организации как стороне, осуществляющей предпринимательскую деятельность (ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ст. 310 Гражданского кодекса РФ, п. 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» [5]). Запрещено включать в договор с гражданами условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установлен-
ными законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» [4]).
Условие об одностороннем изменении (увеличении) размера платы за жилое помещение противоречит требованиям действующего жилищного законодательства и нарушает права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией и противоречит ч. 7 и ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ (определение Верховного Суда РФ от 20.06.2018 № 303-КГ18-7347 [10], постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.03.2018 №Ф03-660/2018 по делу № А37-973/2017 [13]).
Утверждается судом неправомерность индексации и по спору, инициированному управляющей организацией в рамках обжалования предписания органа государственного жилищного надзора об устранении нарушений жилищного законодательства, выразившихся в применении индексации цены договора (19АП-9197/2018; А64-3920/2018). В постановлении 19-го Арбитражного суда от 19 декабря 2018 года по делу № А64-3920/2018 [12] прямо зафиксировано: «В указанной связи суд области, сославшись на императивный характер норм, регулирующих порядок изменения платы за услуги по содержанию, ремонту общего имущества и управлению многоквартирным домом, установленных жилищным законодательством, обоснованно признал действия общества по увеличению размера платы неправомерными, а условия договоров на управление жилыми домами <... > позволяющее обществу проводить одностороннюю индексацию размера платы, не соответствующим части 7 статьи 156, части 4 статьи 158 Жилищного кодекса». Данный вывод суда области соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2017 № 304-ЭС17-2651 и от 05.07.2017 № 307-КГ17-7723.
Вышеприведенное правовое обоснование позволило бы, если бы не второй подход в практике Верховного Суда РФ о законности индексации, судить о закреплении управляющей организацией в договоре управления условия о праве индексации цены за жилищные услуги как о введении граждан в заблуждение относительно порядка изменения цены, установленного законом, как действие, направление на обход императивных норм о порядке изменения цены по договору управления МКД через проведение собраний собственников МКД.
Второй подход: индексация правомерна.
Правомерность индексации была установлена в судах первой, апелляционной и кассационной инстанции и в Верховном Суде РФ (310-ЭС19-25253; Ф10-4147/2019; 19АП-2776/2019; А64-3222/2018).
Кассационная инстанция АС Центрального округа (Ф10-4147/2019) [14] представила свое видение о соотношении норм жилищного и гражданского законодательства следующим образом. Договоры управления МКД заключены с собственниками помещений МКД, а протоколы по заключению договора не оспорены (ст.ст. 181.3 - 181.5 Гражданского кодекса РФ). Договоры управления МКД подписаны управляющей организацией и собственниками помещений МКД в отсутствие разногласий по отношению к определенным в них условиям. Из системного толкования условий заключенных договоров суды (19АП-2776/2019; А64-3222/2018) при-
шли к обоснованному выводу, что размеры платы за содержание и ремонт общего имущества и управление МКД являются согласованными собственниками в момент подписания утвержденных на общем собрании собственников договоров. Включив в договоры условия об индексации, стороны согласились с тем, что «последующая индексация будет означать изменение платы по договору по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке». В силу п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ порядок определения цены размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, должны быть указаны в договоре управления многоквартирным домом. Изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). «Из приведенных норм следует, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается общим собранием собственников помещений такого дома, является обязательным для управляющей компании, и не может самостоятельно изменяться управляющей компанией, за исключением случаев, если такая возможность предусмотрена законом и договором управления многоквартирным домом. В данном случае суды правомерно исходили из того, что решение собственников помещений многоквартирного дома, оформленное соответствующими протоколами, и заключенными договорами управления предусматривает возможность управляющей компании ежегодно индексировать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на индекс потребительских цен... ». Таким образом, суд обосновал правомерность индексации включением в договор такого условия. Соответственно, здесь можно говорить об отношении суда к цене не как к установленной в твердом выражении, а к цене - как к способу расчета платы по договору. В правомерность своих доводов суд кассационной инстанции ссылается и на практику Верховного Суда РФ (определение Верховного Суда РФ от 05.07.2019 № 307-ЭС19-2677, определение Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 301-КГ18-22044).
Согласно определению Верховного Суда РФ от 05.07.2019 № 307-ЭС19-2677 [8]: «... действующее законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме <... > собственниками помещений в многоквартирном доме фактически принято решение, предоставляющее обществу право индексации размера платы за содержание жилого помещения в отсутствии ежегодного оформления изменений данных цен (тарифов) решениями общих собраний собственников»; «Учитывая ... что отношения между собственниками жилых помещений и управляющей организацией по поводу определения размера платы за содержание жилья регулируются договором управления многоквартирным домом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у министерства правовых оснований для возложения на заявителя обязанности произвести пере-
расчет платы за содержание жилья согласно утвержденному тарифу по многоквартирному дому».
В Определении Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №301-КГ18-22044 [11] поясняется, что поскольку «решения собственников помещений многоквартирных домов, оформленные соответствующими протоколами, и заключенные договоры управления предусматривают возможность управляющей компании ежегодно индексировать размер платы ...», то и не требуется принятие собственниками дополнительного решения по данному вопросу. Это обусловлено тем, что «собственники фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы»; при этом каждый собственник помещения в МКД имеет возможность проверить размер платы с учетом процента темпа роста инфляции, который публикуется в общем доступе на официальном сайте Росстата.
В итоге, имеет место ситуация, когда по рассматриваемому вопросу в практике Верховного Суда РФ сложились два противоположных подхода с соответствующими правовыми обоснованиями. При этом более поздний подход определяет законность индексации. Вместе с тем считаем, что ориентир на более позднюю позицию Верховного Суда РФ в данном случае недопустим, поскольку сопоставляются равнозначные определения, а именно, определения об отказе в передаче для рассмотрения дела коллегиально. Определения выносились судьями Верховного Суда РФ единолично, и выводы о том, что один из судей более прав, поскольку принимал определение позже другого судьи - некорректен и неправомерен. Наличие биполярной судебной практики Верховного Суда РФ по решению конкретного спора в условиях отсутствия разъяснений Пленума Верховного Суда РФ означает отсутствие позиции Верховного Суда РФ по данному вопросу. В такой ситуации подлежат применению нормы права, а не судебный прецедент, поскольку согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 23.12.2013 № 29-П принцип единства судебной практики относится к постановлениям Пленума Верховного Суда РФ, об определениях Верховного Суда РФ речь здесь не идет; в отсутствие разъяснений Пленума Верховного Суда РФ «суд общей юрисдикции или арбитражный суд, в силу статьи 120 Конституции Российской Федерации, самостоятельно решая вопрос, подлежит ли та или иная норма применению в рассматриваемом им деле, уясняет смысл нормы, т.е. осуществляет ее казуальное толкование» [15].
Анализ систем законодательства о правомерности индексации.
Считаем, что анализ жилищного и гражданского законодательства, а также законодательства о защите прав потребителей позволяет сделать вывод о незаконности индексации. Поэтому придерживаемся выводов Верховного Суда РФ, раскрытых применительно к подходу о неправомерности индексации с соответствующим правовым обоснованием в данных судебных актах. И в дополнение поясним следующее.
Договор управления МКД является самостоятельным видом гражданско-правового договора, определяемым нормами гражданского и жилищного права. Нормы гражданского права носят общий характер применительно к данным договорным отношениям, а нормы жилищного права являются специальными. Согласно п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ
«порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы» являются существенными условиями договора управления МКД. Важно учитывать, что цена по договору управления складывается из совокупности тарифов за услуги по управлению, содержанию, текущему и аварийному обслуживанию и за прочие услуги и работы, в отношении которых управляющая организация принимает на себя обязательства перед собственниками помещений в МКД. Потому не следует отождествлять «порядок определения цены» и порядок изменения цены. Считаем, что в п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ под порядком определения цены понимается совокупность размеров платы устанавливаемых управляющей организацией за отдельные виды работ и услуг в виде соответствующей подробной тарификации. При этом конкретный набор работ и услуг зависит от состояния общего имущества конкретного МКД. По сути, на наш взгляд, в рассматриваемой норме речь идет о калькуляции услуг по управлению на стадии заключения договора управления МКД. Применение же индексации является не способом определения цены, а способом ее изменения. А это нарушает положения ст. 156 Жилищного кодекса РФ. Соответственно, свобода договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ) здесь ограничивается исключениями, устанавливаемыми императивными нормами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ). В силу этого не подлежит применению здесь ст. 431 Гражданского кодекса РФ, поскольку ограничивает решение вопроса о правомерности индексации только самими условиями договора без учета императивной нормы Жилищного кодекса РФ (ст. 156).
Для разрешения вопроса о выборе между положениями жилищного или гражданского права к рассматриваемой ситуации следует обратиться к ст. 1 Гражданского кодекса РФ и ст. 4 Жилищного кодекса РФ, положения которых свидетельствуют о том, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу: пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений; содержания и ремонта жилых помещений; управления многоквартирными домами; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Следовательно, вопросы платы за жилищные услуги определяются ч. 7 и ч. 8 ст. 156 ЖК РФ, положения которых являются императивными, а потому не могут быть изменены усмотрением сторон имущественных отношений со ссылкой на ст. ст. 421 и 431 Гражданского кодекса РФ. Данный вывод соответствует и положениям ст. 422 Гражданского кодекса РФ, которые предусматривают требование соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, которые являются императивными нормами, действующими в момент заключения договора. Следовательно, управляющая организация не вправе включать в договор управления МКД условия, противоречащие закону даже при отсутствии возражений второй стороны.
Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заклю-
ченным договором управления многоквартирным домом (ч. 7 ст. 156, чч. 1, 2, 3 и 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст.ст. 450 - 453 Гражданского кодекса РФ).
Обратимся к содержанию письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26.12.2018 № 51876-ОО/04 «О размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив» [6] о разъяснении порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае, если договором управления МКД предусмотрено условие об индексации утвержденного тарифа. По мнению специалистов Минстроя РФ, повторного принятия решения общего собрания собственников помещений в МКД в таком случае не требуется. Указанная позиция обосновывается тем, что условие об индексации определено соглашением управляющей организации с собственниками помещений в МКД, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации. Считаем, что данный документ не подлежит принятию во внимание для разрешения дел о правомерности индексации, поскольку письма ведомств не являются нормативными правовыми актами, а потому не содержат правил поведения, обязательные для исполнения участниками правоотношений. То, что письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами, следует из п. 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 № 1009 [7]. Таким образом, содержащиеся в Письме Минстроя РФ от 26.12.2018 № 51876-ОО/04 разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний. Письмо Минстроя РФ от 26.12.2018 № 51876-ОО/04 официально опубликовано не было. Обратим также внимание на то, что данное письмо подготовлено Минстроем РФ уже после того, как Верховный Суд РФ однозначно выразил свою позицию (2017 г.) о незаконности индексации цены за жилищные услуги при отсутствии решения собрания собственников помещений МКД или решения общего собрания членов ТСЖ. Поэтому считаем, что содержание разъяснений, представленных в письме Минстроя РФ, как обосновано выше, не соответствует императивным нормам федерального законодательства и ранней судебной практике Верховного Суда РФ, но возможно воспринято более поздней практикой Верховного Суда РФ, утверждающей правомерность индексации.
Жилищный кодекс РФ (ч. 7 и ч. 8 ст. 156 ЖК РФ) предусматривает необходимость проведения общего собрания собственников помещений МКД или общего собрания членов ТСЖ. Данные процедуры являются очень сложными как с позиции организации, так и документального сопровождения. Часто граждан просто не получается собрать вместе для решения вопросов, а подведение итогов в форме заочного или очно-заочного голосования требует больших организационных усилий и временных издержек. Но в разрешении вопроса о правомерности индексации бесполезны чаяния управляющей организации об организационных сложностях проведения собрания для изменения цены по договору управления МКД
и, соответственно, качестве, эффективности и обоснованности норм, регулирующих жилищные правоотношения. Жилищным кодексом РФ четко предусмотрен порядок изменения цены через проведение собраний, и никакие уловки здесь незаконны. При этом решения общего собрания собственников помещений в МКД являются юридическим фактом по отношению к имущественным (гражданско-правовым) отношениям (пп. 1.1. п. 1 ст. 8, гл. 9.1. Гражданского кодекса РФ).
Кроме того, обратим внимание, что деятельность управляющих организаций - это предпринимательская деятельность. Согласно п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Рост цен, колебания в экономике, изменение ставки рефинансирования и прочие риски, -управляющей организации следует учитывать при определении цены договора управления МКД, тем более с учетом того, что отношения с собственниками помещений МКД в рамках оказания услуг по управлению МКД носят длящийся характер, а именно более года. И если управляющая организация не заложила при определении тарифа эти риски в его размер, то это не является основанием для нарушения норм жилищного законодательства о порядке изменения цены за жилищные услуги (которые государством не регулируются) и о порядке проведения собраний собственников (которые государством подробно и императивно определены).
В силу непрозрачности определения тарифов по договору управления МКД не исключается и учет управляющей организацией некой надбавки, компенсирующей экономические колебания и риски. В этом случае право на индексацию является способом незаконного (неосновательного) обогащения и нарушением имущественных и жилищных прав собственников (глава 60 Гражданского кодекса РФ [1]). Имеется здесь неосновательное обогащение и в отсутствие зависимости между применением индексации и увеличением (точнее отсутствием фактов увеличения) цены по договорам, заключаемым управляющей организацией с подрядными организациями, привлекаемыми для содержания общего имущества МКД, текущего и аварийного обслуживания.
Заключение. Таким образом, согласно ст. 156 Жилищного кодекса РФ изменение цены по договору возможно только посредством проведения общего собрания собственников помещений МКД (общего собрания членов ТСЖ). И это императивная норма. Считаем, что включение в договор управления МКД условия об индексации как о способе изменения цены договора является обходом императивной нормы жилищного законодательства положениями о свободе договора и толковании договора, предусмотренных нормами гражданского законодательства РФ. Это противоречит разграничению предметов правового регулирования между отраслями жилищного и гражданского права, нарушает права собственников помещений МКД как более слабой стороны в отношениях с управляющей организацией как профессиональным участником рынка жилищно-коммунальных услуг. Данный вывод следует не только из норм Жилищного кодекса РФ, но и из совокупного толкования положений Гражданского кодекса РФ, а также законодательства о защите прав потребителей.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
4. О защите прав потребителей: Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 24.04.2020) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 3. Ст. 140.
5. О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности: постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
27.06.2017 № 22 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». URL: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_218822/ (дата обращения: 01.08.2020).
6. О размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от
26.12.2018 № 51876-00/04 [Электронный ресурс] // СПС «ГАРАНТ». URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72050800/ (дата обращения: 01.08.2020).
7. Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации Постановление Правительства РФ от 13.08.1997 № 1009 (ред. от 07.05.2020) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 33. Ст. 3895.
8. Определение Верховного Суда РФ от 05.07.2019 № 307-ЭС19-2677 [Электронный ресурс] // Верховный Суд РФ: офиц. сайт. URL: https://www.vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=1898776 (дата обращения: 01.08.2020).
9. Определение Верховного Суда РФ от 14.04.2017 № 304-ЭС17-2651 по делу № А45-7987/2016 [Электронный ресурс] // СПС «ГАРАНТ». URL: https://base.garant.ru/71660574/ (дата обращения: 01.08.2020).
10. Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2018 № 303-КГ18-7347 [Электронный ресурс] // СПС «ГАРАНТ». URL: https://base.garant.ru/71971506/ (дата обращения: 01.08.2020).
11. Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №301-КГ18-22044 [Электронный ресурс] // Верховный Суд РФ: офиц. сайт. URL: https://www.vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=1898776 (дата обращения: 01.08.2020).
12. Постановление 19-го Арбитражного суда от 19 декабря 2018 года по делу № А64-3920/2018 [Электронный ресурс] // Электронное правосудие: офиц. сайт. URL: https://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 01.08.2020).
13. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.03.2018 № Ф03-660/2018 по делу № А37-973/2017 [Электронный ресурс] // СПС «ГАРАНТ». URL: https://base.garant.ru/37187284/ (дата обращения: 01.08.2020).
14. Постановление кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу «16» сентября 2019 года по делу № А64-3222/2018 [Электронный ресурс] // Электронное правосудие: офиц. сайт. URL: https://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 01.08.2020).
15. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2013 № 29-П [Электронный ресурс] // СПС «ГАРАНТ». URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_156408/ (дата обращения: 01.08.2020).
References
1. [The Civil Code of the Russian Federation (part two) dated January 26, 1996 No. 14-FZ (as amended on January 27, 2019, as amended on April 28, 2020)], Sobranie zakonodatel'stva RF [Collection of Legislation of the Russian Federation], 1996, no. 5, article 410. (In Russ.)
2. [The Civil Code of the Russian Federation (part one) dated 30.11.1994 No. 51-FZ (as revised on December 16, 2019, as amended on May 12, 2020)], Sobranie zakonodatel'stva RF [Collection of Legislation of the Russian Federation], 1994, no. 32, article 3301. (In Russ.)
3. [The Housing Code of the Russian Federation of December 29, 2004 No. 188-FZ (as amended on July 31, 2020)], Sobranie zakonodatel'stva RF [Collection of Legislation of the Russian Federation], 2005, no. 1 (part 1), article 14 (In Russ.)
4. [On protection of consumer rights: Law of the Russian Federation of 02/07/1992 No. 2300-1 (as amended on April 24, 2020)], Sobranie zakonodatel'stva RF [Collection of Legislation of the Russian Federation], 1996, no. 3, article 140. (In Russ.)
5. [On some issues of consideration by courts of disputes over payment for utilities and residential premises occupied by citizens in an apartment building under a social tenancy agreement or owned by them on the basis of the right of ownership: Resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation dated June 27, 2017 No. 22], SPS "Konsul'tantPlyus", available at: http:// www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_218822/ (accessed August 01, 2020). (In Russ.)
6. [On the amount of payment for the maintenance of a dwelling in an apartment building in which an association of homeowners or a housing cooperative or other specialized consumer cooperative has not been created: Letter of the Ministry of Construction and Housing and Communal Services of the Russian Federation of December 26, 2018 No. 51876-00/04], SPS "GARANT", available at: https://www. garant.ru/products/ipo/prime/doc/72050800/ (accessed August 01, 2020). (In Russ.)
7. [On approval of the Rules for the preparation of normative legal acts of federal executive bodies and their state registration Decree of the Government of the Russian Federation of August 13, 1997 No. 1009 (as amended on May 07, 2020)], Sobranie zakonodatel'stva RF [Collection of Legislation of the Russian Federation], 1997, no. 33, article 3895. (In Russ.)
8. [Determination of the Supreme Court of the Russian Federation of June 05, 2019 No. 307-ES19-2677], available at: https://www.vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id= 1898776 (accessed August 01, 2020). (In Russ.)
9. [Determination of the Supreme Court of the Russian Federation of April 14, 2017 No. 304-ES17-2651 in case No. A45-7987/2016], SPS "GARANT", available at: https://base.garant.ru/71660574/ (accessed August 01, 2020). (In Russ.)
10. [Determination of the Supreme Court of the Russian Federation dated June 20, 2018 No. 303-KG18-7347], SPS "GARANT", available at: https://base.garant. ru/71971506/ (accessed August 01, 2020). (In Russ.)
11. [Determination of the Supreme Court of the Russian Federation of December 25, 2018 No. 301-KG18-22044], available at: https://www.vsrf.ru/stor_pdf_ ec.php?id=1898776 (accessed August 01, 2020). (In Russ.)
12. [Resolution of the 19th Arbitration Court dated December 19, 2018 in case No. A64-3 920/2018], available at: https://kad.arbitr.ru/ (accessed August 01, 2020). (In Russ.)
13. [Resolution of the Arbitration Court of the Far Eastern District of March 28, 2018 No. F03-660 / 2018 in case No. A37-973 / 2017], SPS "GARANT", available at: https://base.garant.ru/37187284/ (accessed August 01, 2020). (In Russ.)
14. [Resolution of the cassation instance on checking the legality and validity of judicial acts of arbitration courts, which entered into force on September 16, 2019 in case No. A64-3222/2018], available at: https://kad.arbitr.ru/ (accessed August 01, 2020). (In Russ.)
15. [Resolution of the Constitutional Court of the Russian Federation of December 23, 2013 No. 29-P], SPS "GARANT", available at: http://www.consultant.ru/ document/ cons_doc_LAW_156408/ (accessed August 01, 2020). (In Russ.)
Application of Civil Law Norms to the Resolution of the Question of the Legality of the Condition on the Method of Determining the Price of an Apartment Building Management Agreement (Indexation)
I. A. Kalinina, Cand. Sci. (Law), Associate Professor, Department of Civil Law and Process, Tambov State Technical University, Tambov, Russia;
ia-kalinina@mail.ru
The article discusses the legality of unilateral changes (indexation) of the price of an apartment building management contract by a management organization. This issue is analyzed through the systematic application of civil law and consumer protection legislation to relations arising over the management of an apartment building, maintenance and maintenance of common property in it. The author comes to the conclusion that the management contract for an apartment building is an independent type of civil contract, but its provisions, including the price, must also take into account the specifics of special, namely, housing legislation.
Keywords: price; indexation; contract; common property; management organization; housing services; apartment building.
© И. А. Калинина, 2020 Статья поступила в редакцию 25.10.2020
При цитировании использовать:
Калинина И. А. Применение норм гражданского права к разрешению вопроса о правомерности условия о способе определения цены по договору управления многоквартирным домом (индексация) // Право: история и современность. 2020. № 4(13). С. 67 - 79. doi: 10.17277/pravo.2020.04.pp.067-079
